Prüfbericht
Neubau Mehrfamilienhaus Beispielweg 12
Cham (ZG)
Kritisch. Verstösse oder Widersprüche festgestellt
- Gesuch
- BG-2026-00000
- Vorhaben
- Neubau Mehrfamilienhaus
- Adresse
- Beispielweg 12, 6330 Cham
- Parzelle
- 9999 (amtlich)
- Zone
- W 3b Wohnzone 3b
- Einreichung (geplant)
- 16.11.2026
- Geprüft am
- 07.10.2026, 09:42
- Rechtsstand
- vorab mit der Gemeinde zu klären
6 Unterlagen aktiv (Stand 02.10.2026), 1 zurückgestellt: 1 ältere Fassungen, 0 Duplikate, 0 Archiv, 0 Sammel-PDF.
Zusammenfassung
- 3VerletztKlar überschrittene Vorgabe
- 7Im Dossier nicht gefundenVorgabe da, Wert fehlt
- 8Widersprüche und HinweiseWidersprüche, bestrittene Verstösse, Mängel
- 12EingehaltenNur der Haken
Pflichtunterlagen: 6 von 8 vorhandenDokumente mit Mängeln: 2 von 6Prüfpunkte: 27
Die wichtigsten Punkte
Verstösse von der Gegenprüfung bestritten, Klärung nötig
Was jetzt zu tun ist: 8 Unterlagen oder Ergänzungen für 11 Punkte
Was jetzt zu tun ist
8 Unterlagen oder Ergänzungen für 11 Punkte, davon 7 im Dossier nicht gefunden.
Fehlende Pflichtunterlagen einreichen1 Punkte
- Grundrisse aller Geschosse – fehlt: UG, 2.OG
Situationsplan mit Abständen ergänzen2 Punkte
- Grenzabstand Kleinbaute – VelounterstandVelounterstand um mindestens 0.60 m von der Parzellengrenze abrücken und im Situationsplan bemassen.
- Strassenabstand GemeindestrasseSituationsplan mit Strassenabstand zur Gemeindestrasse ergänzen.
Masse in den Plänen ergänzen (Grundrisse, Schnitte, Fassaden, Dachaufsicht)2 Punkte
- Technische Aufbauten über dem DachrandSchnitt mit Höhe der technischen Dachaufbauten über dem Dachrand nachreichen.
- Begrünung FlachdachBegrünung des Flachdachs im Schnitt und im Dachplan darstellen.
Grundbuchauszug und Dienstbarkeitsverträge beilegen1 PunktePflichtunterlage nicht eingereicht
- Arealbebauung: GrenzabständeNachweis der Arealbebauung und Grundbuchauszug mit dem Näherbaurecht beilegen.
Umgebungs- und Bepflanzungsplan einreichen2 Punkte
- Grösse der SpielflächenUmgebungsplan mit Fläche der Spielflächen in m² ergänzen.
- SpielflächenUmgebungsplan mit kindgerechten Spielflächen einreichen.
Berechnungen, Nachweise und Konzepte beilegen1 Punkte
- Hindernisfreies BauenNachweis zum hindernisfreien Bauen beilegen und unterzeichnen.
Rechtsgrundlage fehlt1 Punkte
- Waldabstand
Weitere Nachforderungen1 Punkte
- Auskragung – Balkone NordfassadeBalkontiefe auf höchstens 1.50 m reduzieren oder das Projekt anpassen.
Unterlagen
Liegen die geforderten Unterlagen und Nachweise vor, und sind sie in Ordnung?
Pflichtunterlagen: 6 von 8 vorhanden
| Status | Unterlage | Priorität | Beleg |
|---|---|---|---|
| fehlt | Grundrisse aller Geschosse – fehlt: UG, 2.OG | zwingend | – |
| fehlt | GrundbuchauszugPrüfung: Auszug nicht älter als 3 Monate einreichen. | zwingend | – |
| vorhanden | Situationsplan 1:500 | zwingend | Situationsplan.pdf, S. 1 |
| vorhanden | SchnittpläneOhne Massstab: Schnitte.pdf | zwingend | Schnitte.pdf, S. 1-2 |
| vorhanden | Fassadenpläne | zwingend | Fassaden_Nord.pdf, S. 1 |
| vorhanden | Unterschrift Bauherrschaft | zwingend | Formular.pdf, S. 2 |
| vorhanden | Baugesuchsformular | zwingend | Formular.pdf, S. 1 |
| vorhanden | UmgebungsplanAmtlich: Gewässerraum betroffen (ÖREB-Kataster) | bedingt | Umgebung.pdf, S. 1 |
| Hinweis | Garagenplan | bedingt | – |
Nachweise: 3 von 4 vollständig
Geprüft wird, ob der Nachweis vorliegt, die Pflichtangaben des Kantons nennt, unterschrieben ist und zum Projekt passt. Den Inhalt beurteilt die Fachstelle.
- Im Dossier nicht gefundenNachweis fehlt – in den Unterlagen nicht belegt
Hindernisfreies Bauen
§ 10 Abs. 1 BO Cham
- Projektiert
- im Dossier nicht gefunden
- Zulässig
- –
- EingehaltenTerrainveränderungen§ 50 Abs. 1 lit. c BO Cham
- EingehaltenParkplätze und Zufahrten§ 50 Abs. 1 lit. d BO Cham
- EingehaltenFeuerpolizeiliche Vorschriften§ 38 Abs. 5 BO Cham
Mängel je Dokument: 2 von 6 mit formalen Mängeln
- Teilweise erfüllt, 2 MängelGrundriss_EG.pdf
- Massstab fehlt auf Blatt 1
- Nordpfeil fehlt
- Teilweise erfüllt, 1 MangelSchnitte.pdf
- Massstab fehlt
- ErfülltFassaden_Nord.pdf
- ErfülltSituationsplan.pdf
- ErfülltUmgebung.pdf
- ErfülltGaragenplan.pdf
Widersprüche
2 Widersprüche zwischen den Unterlagen, 1 Hinweis.
- WiderspruchGeschossflächen
Summe der Geschossflächen im Berechnungsblatt (702 m²) weicht von den Plänen ab (731 m²).
702 m²Berechnung_AZ.pdf, Seite 2 
731 m²Grundriss_EG.pdf
- WiderspruchAnzahl Wohnungen
Das Formular nennt 8 Wohnungen, die Grundrisse zeigen 9.
8 WohnungenFormular.pdfÜbersicht
- HinweisHinweis Terrain
Das gewachsene Terrain ist nur im Schnitt A kotiert.
Nachgerechnet und stimmig2
- stimmigParzellenfläche
1300 m² im Formular und im amtlichen Auszug.
- stimmigGeschosszahl
Drei Vollgeschosse in Schnitten und Fassaden.
Mass- und Zahlenprüfung
13 geprüfte Masse, 2 verletzt, 4 im Dossier nicht gefunden.
| Status | Parameter | Projektiert | Zulässig | Abweichung / Reserve | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|
| Verletzt | Grenzabstand Kleinbaute – Velounterstand | 1.90 m | ≥ 2.50 m | −0.60 m | § 48 Abs. 1 BO ChamSituationsplan.pdf, S. 1 |
Zitat, Rechnung und BelegeRechnung 1.90 m − 2.50 m = −0.60 m
Gegenprüfung Verstoss hält: Die Masskette im Situationsplan zeigt 1.90 m bis zur Parzellengrenze.
| |||||
| Verletzt | Auskragung – Balkone Nordfassade | 1.80 m | ≤ 1.50 m | +0.30 m | § 43 Abs. 1 BO ChamFassaden_Nord.pdf, S. 1 |
Zitat, Rechnung und BelegeRechnung 1.80 m − 1.50 m = +0.30 m
| |||||
| Im Dossier nicht gefunden | Grenzabstand gross – Haus BBefund bestritten – Gegenprüfung sieht einen Einwand | 8.10 m | ≥ 9.00 m | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.2 BO ChamSituationsplan.pdf, S. 1 | |
Zitat, Rechnung und BelegeRechnung 8.10 m − 9.00 m = −0.90 m Ohne wörtliches Zitat, bitte im Erlass nachschlagen. Gegenprüfung: Einwand, Sonderfall oder höhere Ebene geht vor Befund8.10 m − 9.00 m = −0.90 m EinwandFür das Haus B ist eine Arealbebauung beantragt, die einen abweichenden Grenzabstand ermöglicht (§ 16 BO Cham). | |||||
| Im Dossier nicht gefunden | Technische Aufbauten über dem DachrandWert im Dossier nicht gefunden | im Dossier nicht gefunden | ≤ 2.00 m | § 38 Abs. 4 BO Cham | |
Zitat, Rechnung und Belege
| |||||
| Im Dossier nicht gefunden | Strassenabstand GemeindestrasseWert im Dossier nicht gefunden | im Dossier nicht gefunden | ≥ 4.00 m | § 17 Abs. 1 lit. b GSW | |
Zitat, Rechnung und Belege
| |||||
| Im Dossier nicht gefunden | Grösse der SpielflächenWert im Dossier nicht gefunden | im Dossier nicht gefunden | ≥ 105.3 m² | § 11 Abs. 2 BO Cham | |
Zitat, Rechnung und Belege
| |||||
| Eingehalten | Ausnützungsziffer | 0.54 | ≤ 0.6 | Reserve 10.0 % | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.1 BO ChamBerechnung_AZ.pdf, S. 2 |
| Eingehalten | VollgeschosseMass vollständig ausgeschöpft (innerhalb der Messtoleranz) | 3 | ≤ 3 | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.1 BO Cham | |
| Eingehalten | Grenzabstand gross – Haus A | 10.20 m | ≥ 9.00 m | Reserve 13.3 % | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.2 BO ChamSituationsplan.pdf, S. 1 |
| Eingehalten | Grenzabstand klein | 5.20 m | ≥ 5.00 m | Reserve 4.0 % | § 38 Abs. 1 Ziff. 1.2 BO Cham |
| Eingehalten | Auskragung – Erker | 1.45 m | ≤ 1.50 m | Reserve 3.3 % | § 43 Abs. 1 BO ChamFassaden_Nord.pdf, S. 1 |
| Eingehalten | Stützmauer mit Hinterfüllung | 0.80 m | ≤ 1.00 m | Reserve 20.0 % | § 47 Abs. 1 BO ChamUmgebung.pdf, S. 1 |
| Eingehalten | Grenzabstand Kleinbaute – Gartenhaus | 3.10 m | ≥ 2.50 m | Reserve 24.0 % | § 48 Abs. 1 BO ChamSituationsplan.pdf, S. 1 |
Weitere Vorschriften
6 Prüfpunkte ohne Massangabe, 4 offen.
Offen (4)
- Verletzt
Begrünung Flachdach
§ 45 Abs. 3 BO ChamSchnitte.pdf, S. 2
Der Schnitt zeigt eine Kiesschüttung ohne Begrünung.
Zitat, Rechnung und Belege
„Flachdächer von Hauptgebäuden sind zu begrünen.“
- Im Dossier nicht gefundenNachweis fehlt – in den Unterlagen nicht belegt
Spielflächen
§ 11 Abs. 1 BO Cham
- Projektiert
- im Dossier nicht gefunden
- Zulässig
- –
Im Umgebungsplan sind keine Spielflächen eingezeichnet.
Zitat, Rechnung und Belege
„Bei Bauten mit mehr als vier Wohnungen und Arealbebauungen sind kindgerechte Spielflächen zu erstellen.“
- Im Dossier nicht gefundenSonderfall geltend gemacht – Rechnung nur als Hinweis
Arealbebauung: Grenzabstände
§ 16 Abs. 1 lit. a BO Cham
- Projektiert
- im Dossier nicht gefunden
- Zulässig
- –
Eine Arealbebauung für das Haus B wird nur erwähnt, ein Nachweis fehlt.
Zitat, Rechnung und Belege
„Grenz- und Gebäudeabstand, wobei gegenüber benachbarten Parzellen die für die Einzelbauweise geltenden Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten sind“
- Im Dossier nicht gefundennicht prüfbar – Rechtsgrundlage dieser Ebene fehlt
Waldabstand
§ 12 Abs. 1 lit. b PBG
- Projektiert
- im Dossier nicht gefunden
- Zulässig
- –
Eingehalten (2)
- EingehaltenGrenzabstand Unterniveaubauten§ 48 Abs. 1 BO Cham
- EingehaltenEinordnung, gute Gesamtwirkung§ 12 Abs. 1 BO Cham
Weitere Beobachtungen1
- Das Dach wirkt flach geneigt; die Dachform ist nicht ausdrücklich genannt.
Zone und Grundstück
Stimmen die Angaben in den Unterlagen mit den amtlichen Daten überein?
Die Unterlagen nennen Zone W 3a, der Kataster W 3b.
- ÖREB-Kataster: Parzelle 9999 liegt zu 100 % in «Wohnzone 3b» – Widerspruch zur Angabe in den Unterlagen (W 3a).
Abgleich Dossier und amtliche Daten
- stimmigParzellenflächeDossier 1300 m², amtlich 1301 m²
- WiderspruchZoneDossier W 3a, amtlich W 3b
Die Unterlagen nennen W 3a, der ÖREB-Kataster weist W 3b aus.
Grundstück
- Adresse
- Beispielweg 12, 6330 Cham
- Parzelle
- 9999 (amtlich)
- Fläche
- 1301 m²
- Anrechenbare Landfläche
- 1280 m²
- Zone
- W 3b
- Empfindlichkeitsstufe
- ES II (ÖREB)
- Bebauungsplan
- keiner
- Baulinien
- keine
- E-GRID
- CH999999999999
Dienstbarkeiten
- Näherbaurecht zugunsten der Nachbarparzelle
Besondere Betroffenheiten laut ÖREB-Kataster
| Thema | Eintrag | Anteil | Bedeutung fürs Baugesuch |
|---|---|---|---|
| Grundnutzung | Wohnzone 3b | 100 % | Grundnutzung der Parzelle: Daraus folgen die Zonenvorschriften, gegen die geprüft wird. |
| Lärmempfindlichkeitsstufe | ES II | 100 % | Massgebende Lärmstufe. Bei lärmempfindlichen Räumen an belasteter Lage ist ein Lärmnachweis (LSV) üblich. |
| Gewässerraum | Gewässerraum fest | 38 m² | Im Gewässerraum sind nur standortgebundene Anlagen zulässig (Art. 41c GSchV). |
ÖREB-Kataster Kanton Zug (Beispiel) Ob ein Eintrag das Vorhaben tatsächlich trifft, entscheidet die Baubehörde.
Rechtsvorschriften laut ÖREB1
Rechtsstand und Prüfgrundlagen
Nach welchem Recht und in welchem Umfang wurde geprüft?
Rechtsstand: Vorab mit der Gemeinde zu klären
Die Bauordnung in Kraft seit 20.02.2023 gilt am Einreichedatum; eine Ortsplanungsrevision ist hängig.
Vorab zu klären (1)
- Gilt die revidierte Bauordnung für dieses Gesuch?Warum: Die Revision ist hängig; massgebend ist laut Gemeinde das Datum des Gesuchseingangs.. Mit: Bauverwaltung Cham.
Massgebendes Recht, Messweise, Übergangsrecht
- Planungs- und Baugesetz (PBG)
- Verordnung zum PBG, bisheriges Recht (aV PBG)
- Bauordnung der Einwohnergemeinde Cham, in Kraft seit 20.02.2023
- Messweise: Bisherige Messweise (aV PBG) (Bauordnung noch nicht an die IVHB-Baubegriffe angepasst; aus dem Erlassjahr abgeleitet)
- Die Revision von Bauordnung und Zonenplan ist noch nicht rechtskräftig.
Übergangsrecht
- Für Baugesuche ist der Gesuchseingang massgebend.
Quellen: cham.ch
Prüfumfang
Art des Vorhabens: Neubau Mehrfamilienhaus
- Immer geprüft
- Höhen und Geschosse, Abstände, Nutzungsziffern
- Geprüft, soweit verändert
- Dach
- Nicht geprüft
- Lärm
Nicht beurteilt: Spielflächen.
Ausserhalb des Prüfumfangs, nicht bewertet1
- Stützmauer mit Hinterfüllung: Höhe: im dossier nicht gefunden, § 47 Abs. 1
Sonderfälle: Ausnahmen und Abmachungen
| Nr. | Sonderfall | Status | Betrifft | Quelle |
|---|---|---|---|---|
| S1 | ArealbebauungHaus B als Arealbebauung mit eigenem Grenzabstand. | nur erwähnt, Beleg fehlt | Grenzabstand gross | Formular.pdf, S. 2 |
| S2 | NäherbaurechtGrenzabstand zur Nachbarparzelle reduziert. | belegt | Grenzabstand klein | Grundbuch, Eintrag 12 |
Zonenwerte aus dem Gesetz
| Wert | Gesetz | Zonentabelle | Herkunft |
|---|---|---|---|
| Ausnützungsziffer | 0.6§ 38 Abs. 1 BO | 0.6 | Gesetz bestätigt die Zonentabelle„W 3b | 3 | 0.60“ |
Geprüfte Vorschriften
- Herangezogen: Kantonales Recht ZG; BO 2023
Ablauf bis zum Bauentscheid2
- Baugespann aufstellenVor der Einreichung ist das Vorhaben mit Profilen auszustecken.
- EinreichungVollständiges Gesuch elektronisch und in Papierform einreichen.
Quellen
Woher die Werte stammen: ausgewertete Unterlagen und gelesene Kennwerte.
Unterlagen: Sortierung2 ausgewertet, 1 zurückgestellt
| Datei | Plan | Datum | Status | Grund |
|---|---|---|---|---|
| Grundriss_EG.pdf | A-101 | 02.10.2026 | aktiv | |
| Schnitte.pdf | A-301 | 02.10.2026 | aktiv | |
| Fassaden_alt.pdf | A-201 | 14.09.2026 | ersetzt | Neuere Fassung A-201 vom 02.10.2026 |
Kennwerte mit Herkunft und Fundstelle: Grundlage der Rechnung1
Jeder Wert, mit dem der Code rechnet: woher er stammt, wie sicher er ist und wo er steht. Weichen mehrere Lesungen voneinander ab, sind alle aufgeführt.
| Messgrösse | Objekt | Wert | Herkunft | Konfidenz | Fundstelle |
|---|---|---|---|---|---|
| Grenzabstand klein | Velounterstand | 1.9 m | Plan (Textlayer) | gesichert | Situationsplan.pdf, S. 1 |