Bauordnung Gränichen

Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht.

Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

Der Bauzonen-, der Kulturland- und der Hochwasserschutzplan sind wie die BNO verbindliche Bestandteile der Nutzungsplanung.

Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

Der Gemeinderat erlässt zudem Richtlinien zum Vollzug Naturschutz (vgl. Anhang 1).

Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts sowie hierzu ergangene Entscheide, insbesondere zu Strassen- und Wasserbauprojekten, bleiben vorbehalten.

Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).

Der Siedlungsausbau und die Siedlungsverdichtung haben in den nachgeordneten Planungs- und Bewilligungsverfahren besondere Rechnung zu tragen hinsichtlich: • der qualitätsvollen Quartierstrukturen, namentlich im Ortskern • der Aufwertung von Aussenräumen • der Abstimmung unterschiedlicher Nutzungen in Mischzonen.

Überbauungen sind sorgfältig zu gestalten und zu strukturieren.

Die Strassenräume sind attraktiv, bedürfnisgerecht und vielfältig nutzbar zu gestalten.

Die Landschaft ist in ihrer Eigenheit zu erhalten und aufzuwerten. Die Naherholungsräume sowie deren umweltschonende Erreichbarkeit sind zu fördern.

Eine ausreichende Verkehrsqualität und die Verkehrssicherheit sind zu schaffen und zu erhalten. Der Ausbau des öffentlichen Verkehrs sowie die Rad- und Fusswegverbindungen sind zu fördern.

Verdichtetes Bauen an Standorten mit gutem öffentlichem Verkehrsanschluss ist zu fördern.

Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan vorliegt.

Umbauten oder Umnutzungen bestehender Gebäude sind ohne Gestaltungsplan möglich.

Für das Gebiet «Zentrum» mit speziellen Entwicklungsanforderungen und -zielen erstellt die Gemeinde als Grundlage für die weitere Planung hinsichtlich der ortsbaulich hochwertigen Entwicklung einen kommunalen Entwicklungsrichtplan.

Die kommunale Entwicklungsrichtplanung sichert die grundsätzlichen Entwicklungsziele für ein bestimmtes Gebiet und bezweckt

1. a)
   die behördenverbindliche Konkretisierung der baulichen wie räumlichen Entwicklung im bezeichneten Bereich.
2. b)
   die Abstimmung von Siedlung, Gewerbe und Verkehr.
3. c)
   die Attraktivitätssteigerung des Zentrums für Gewerbe und für die lokale Versorgung der Bevölkerung (Einkaufen, Dienstleistungen).
4. d)
   die Koordination der planerischen Schnittstellen bei Teilentwicklungen.

Im Rahmen der Entwicklungsrichtplanung ist eine angemessene, qualitative Frei- und Aufenthaltsfläche zu berücksichtigen. Diese hat den Anforderungen der diversen Interessen an den kommunalen Gesellschaftsanlässen zu genügen.

Die kommunale Entwicklungsrichtplanung umfasst den im Bauzonenplan bezeichneten Bereich. Der Einbezug angrenzender Areale zur ergänzenden Klärung ortsbaulicher Zusammenhänge ist möglich.

Die Erarbeitung des Entwicklungsrichtplans erfolgt durch angemessenen Einbezug der betroffenen Grundeigentümer und Interessenvertreter. Der Gemeinderat führt eine öffentliche Mitwirkung durch.

Die dafür nötigen Grundlagen erarbeitet die Gemeinde mittels qualitätsfördernder Verfahren (zum Beispiel Testplanung, Studienauftrag).

Der Entwicklungsrichtplan hat behördenverbindlichen Charakter und wird durch den Gemeinderat festgesetzt.

Der Gemeinderat legt einen Kostenschlüssel für das Planverfahren fest.

Das kommunale Richtplanverfahren ist innert zwei Jahren nach Rechtskraft der Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung zu initiieren.

Die Sondernutzungsplanpflicht im Gebiet «Ei» umfasst den im Bauzonenplan bezeichneten Bereich und bezweckt eine koordinierte Nutzung der brachliegenden Potentiale, die ortsbauliche Aufwertung und die bauliche Verdichtung.

Im Gestaltungsplan ist die gemeinsame Entwicklung des Gebietes insbesondere unter Berücksichtigung der bereits bebauten Parzelle sicherzustellen.

Im Gestaltungsplan sind nachfolgende Zielvorgaben verbindlich umzusetzen:

1. a)
   Bebauung: Die städtebauliche und architektonische Qualität ist sicherzustellen und soll sich gut ins bestehende Quartier eingliedern.
2. b)
   Umgebungsgestaltung: Die vorhandenen räumlichen Qualitäten sind zu sichern und qualitativ aufzuwerten. Es ist ein hoher Anteil an Freiflächen, Grünanlagen und öffentlichen Begegnungsräumen festzulegen. Der peripheren Lage am Siedlungsrand ist angemessen Rechnung zu tragen.

Der Gestaltungsplan ist für den gesamten bezeichneten Bereich zu erarbeiten. Die bauliche Umsetzung kann in Etappen erfolgen.

Die Sondernutzungsplanpflicht im Gebiet «Niderfeldmatte» umfasst den im Bauzonenplan bezeichneten Bereich und bezweckt eine koordinierte Nutzung der brachliegenden Potentiale, die ortsbauliche Aufwertung und die bauliche Verdichtung.

Im Gestaltungsplan ist die gemeinsame Entwicklung des Gebietes insbesondere unter Berücksichtigung und Einbezug der bereits bebauten Parzelle sicherzustellen.

Der Gestaltungsplan ist für den gesamten bezeichneten Bereich zu erarbeiten. Die bauliche Umsetzung kann in Etappen erfolgen.

Im Gestaltungsplan sind nachfolgende Zielvorgaben verbindlich umzusetzen:

1. a)
   Bebauung: Die städtebauliche und architektonische Qualität ist sicherzustellen und soll sich gut ins bestehende Quartier eingliedern.
2. b)
   Nutzung: eine geigneter, den Bedürfnissen des Quartiers entsprechender Nutzungsmix (Wohnen / Gewerbe) ist anzustreben (z.B. Quartiertreffpunkt, Café, etc.).
3. c)
   Umgebungsgestaltung: Die vorhandenen räumlichen Qualitäten, insbesondere die Nähe zum Wynaufer sind zu sichern und qualitativ aufzuwerten. Es ist ein hoher Anteil an Freiflächen, Grünanlagen und öffentlichen Begegnungsräumen festzulegen.
4. d)
   Verkehr: • Die Erschliessung des Gestaltungsplangebietes ist über den bestehenden Niderfeldweg zu realisieren. • Die bestehende Fussweganbindung an den Schaltenmattweg ist zu gewährleisten. • Für den Langsamverkehr (Fussgänger und Velo) ist eine attraktive, hochwassersichere (HQ100) Anbindung zum Bahnhof über den bestehenden Fuss- und Fahrweg südlich der Wyna zu gewährleisten. Die bauliche Massnahmen an der Wyna-überführung sind mit dem Gestaltungsplan zu koordinieren.

Im Gestaltungsplan kann der Gemeinderat bei grösseren oder schwierigen Bauaufgaben zur Sicherstellung der geforderten Qualität/Einpassung, die Durchführung eines Konkurrenzverfahrens oder die Veranlassung von Studienaufträgen verlangen, soweit die geforderte Qualität nicht anders sichergestellt werden kann.

Die Sondernutzungsplanpflicht im Gebiet «Unterdorfstrasse» umfasst den im Bauzonenplan bezeichneten Bereich und bezweckt eine koordinierte Nutzung der brachliegenden Potentiale insbesondere unter Berücksichtigung des Strassenraumes (K242), die ortsbauliche Aufwertung und die bauliche Verdichtung.

Als Grundlage für den Gestaltungsplan kann der Gemeinderat die Durchführung eines Studienauftrages bzw. einer Testplanung veranlassen. Die Gliederung und Etappierung des Sondernutzungsplangebietes in mehreren Teilperimetern ist möglich.

Im Gestaltungsplan sind nachfolgende Zielvorgaben verbindlich umzusetzen:

1. a)
   Innenentwicklung: Mobilisierung der bestehenden Potentiale mittels Verdichtung
2. b)
   Bebauung: Die städtebauliche und architektonische Qualität ist sicherzustellen. Der Perimeter liegt in einem historisch gewachsenen Siedlungsteil und ist dem älteren Ortskernbereich zuzordnen. Der daraus resultierenden, identitätsstifenden Wirkung des Quartieres im Eingangsbereich der Gemeinde ist angemessen Rechnung zu tragen.
3. c)
   Freiräume: Die Freiräume sind sorgfältig zu gestalten und haben den Strassenraum (K242) zu berücksichtigen (Koordination mit Betriebs- und Gestaltungskonzept).

Im Bedarfsfall kann der Gemeinderat im bezeichneten Gebiet eine Landumlegungspflicht auferlegen, um das Gebiet einer zweckmässigen Verdichtung zuzuführen.

Die Gestaltung der Aussenräume am Siedlungsrand ist auf die angrenzende Landschaft abzustimmen.

Für die Bepflanzung entlang den Siedlungsrändern sind einheimische, standortgerechte Pflanzen (Bäume und Sträucher) zu verwenden.

Stützmauern sind zu vermeiden. Wo solche notwendig sind, sind sie auf das Notwendige zu beschränken und ab 10 m Länge und 1 m Höhe zu gliedern und zu begrünen.

Die Bauzonenpläne scheiden nachfolgende Bauzonen aus (Folgeseite):

Die mit „o“ bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest.

Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig. In den Zonen Z, WA2 und WA3 dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen. Anlagen zur Anlieferung und Parkierung haben gemeinschaftlich zu erfolgen oder sind auf eine Gemeinschaftslösung auszurichten.

In der Arbeitszone I sind Bauten und Anlagen für gewerbliche und industrielle Nutzung, für Dienstleistungsbetriebe erlaubt. Es sind nicht störende oder mässig störende Betriebe zulässig.

Als Verkaufsnutzungen bis 1500 m² Verkaufsfläche erlaubt sind Fabrikläden für auf dem Areal hergestellte Produkte. Verkaufsläden für Güter des täglichen Bedarfs sind nur als Quartierläden bis zu einer Verkaufsfläche von max. 500 m² zulässig.

Reine Lager- und Logistikbetriebe sind nicht zulässig. Bestehende Logistikbetriebe können angemessen erweitert werden.

Pro Industrie- oder Gewerbebaute ist lediglich eine betriebsnotwendige Wohnung für an den Standort gebundenes Personal zugelassen.

Die gemäss § 10 Abs. 1 BNO zulässige Fassaden- und Gesamthöhe kann bei betrieblich begründeten Ausnahmen bis um max. 4 m erhöht werden, wenn die gute Einordnung der Bauten ins Orts- und Landschaftsbild gewährleistet ist.

Die Versiegelung von Aussenflächen ist auf ein Minimum zu beschränken. Parkflächen, Wege und Plätze sind wasserdurchlässig zu gestalten. Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden, extensiv zu begrünen.

In der Arbeitszone I Wynematte sind in dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten „Bereich mit eingeschränkter Nutzung“ nur Bauten und Anlagen zulässig, in denen sich Personen nicht während längerer Zeit aufhalten, wie z.B. Lager, Garagen, Parkplätze etc. Die Gebäudehöhe richtet sich nach den Bestimmungen der Leitungsverordnung (LEV).

In der Arbeitszone I Wynematte ist für Räume mit lärmempfindlicher Nutzung durch entsprechende Anordnung oder andere geeignete Massnahmen sicherzustellen, dass die Summe aller Dämpfungen bezogen auf den Emissionspegel der Nationalstrasse (Quellenwert Lr) mindestens 33 dB(A), bei Räumen in Betrieben (Art. 2 Abs. 6 lit. B LSV) mindestens 28 dB(A) beträgt.

In der Arbeitszone II sind Bauten und Anlagen für industrielle und gewerbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsbetriebe erlaubt. Es sind nicht störende, mässig störende sowie stark störende Betriebe zugelassen.

Als Verkaufsnutzungen bis 1500 m² Verkaufsfläche erlaubt sind Fabrikläden für auf dem Areal hergestellte Produkte. Verkaufsläden für Güter des täglichen Bedarfs sind nur als Quartierläden bis zu einer Verkaufsfläche von max. 500 m² zulässig.

Reine Lager- und Logistikbetriebe sind nicht zulässig. Bestehende Logistikbetriebe können angemessen erweitert werden.

Die gemäss § 10 Abs. 1 BNO zulässige Fassaden- und Gesamthöhe kann bei betrieblich begründeten Ausnahmen bis um max. 4 Meter erhöht werden, wenn die gute Einordnung der Bauten ins Orts- und Landschaftsbild gewährleistet ist.

Die Versiegelung von Aussenflächen ist auf ein Minimum zu beschränken. Parkflächen, Wege und Plätze sind wasserdurchlässig zu gestalten. Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden, extensiv zu begrünen.

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen.

Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

Neue Gemeindebauten sind energieeffizient nach dem neuesten Stand der Technik zu erstellen.

Im Gebiet Wasserwändi sind ausschliesslich Sport- und Freizeitanlagen mit den nötigen Nebeneinrichtungen (Garderoben, Clubhaus etc.) zulässig. Hochbauten sind im Bereich der Schürbergstrasse anzuordnen.

Die Nutzung von öffentlichen Bauten und Anlagen kann eingeschränkt und mittels Video überwacht werden. Es wird auf die entsprechenden Reglemente verwiesen.

Im Gebiet Liebegg ist bei sämtlichen baulichen Massnahmen sowohl auf die landschaftlich (insb. Interessen des Schlosses Liebegg) als auch ökologisch hochsensible Umgebung Rücksicht zu nehmen und mit den jeweiligen Interessenvertretern (insb. kantonale Denkmalschutzpflege) abzusprechen.

Die Grünzone Gr dient der Freihaltung bestimmter Flächen vor Überbauungen, der Gliederung des Baugebiets sowie der Siedlungsbegrünung.

Sofern nachfolgend nicht anderes bestimmt wird, sind Grünzonen von allen Bauten freizuhalten und mit naturnaher, einheimischer Vegetation zu gestalten bzw. durch einen entsprechenden Unterhalt in einen naturnahen Zustand zu überführen. Sämtliche Bauten und Anlagen bedürfen einer Baubewilligung.

Dienen Grünzonen als öffentliche Erholungsräume, können Spazierwege, Erholungsanlagen (Gartenbänke, Feuerstellen usw.) sowie Kleinbauten, die zur Pflege der Grünzonen notwendig sind, bewilligt werden. In den im Bauzonenplan mit der Signatur F bezeichneten Gebieten ist die gärtnerische Nutzung (Schrebergärten) erlaubt. Für Schrebergärten gilt zusätzlich ein spezielles, vom Gemeinderat zu erlassendes Reglement. 3.2 Landwirtschaftszonen

Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Produktion bestimmt.

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach eidgenössischem Recht.

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

Für alle Bauten und Anlagen ist ein – in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen – optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung gut in die Landschaft einzufügen.

Für Wohngebäude sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Baumasse und Abstände vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gesamthöhe, mindestens aber 4 m.

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 3.3 Überlagerte Nutzungszonen

Die Spezialzone Baumschule dient als überlagerte Nutzungszone der Aufzucht von Waldpflanzen (unter anderen auch Christbaumkulturen) für die Region. Es sind die für den Betrieb einer Baumschule nötigen Bauten und Anlagen zulässig. Die Realisierung von Naturschutzmassnahmen, insbesondere die Errichtung von Weiher / Tümpel sind zulässig. Im Übrigen gelten die Vorschriften der Landwirtschaftszone

Die Aufforstungszone dient als überlagerte Nutzungszone für grossflächige Ersatzaufforstungen von standortheimischen Baumarten. Im Übrigen gelten die Vorschriften der Landwirtschaftszone.

Die überlagerte Freihaltezone Hochwasser FHZ dient der Sicherstellung des erforderlichen Raums ausserhalb der Bauzonen für den natürlichen Hochwasserabfluss bei grossen und seltenen Hochwasserereignissen sowie für den Hochwasserrückhalt.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach der Grundnutzungszone. Von den in den Absätzen 3, 4 und 5 genannten Ausnahmen abgesehen, sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen verboten.

Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Rechtmässig erstellte und bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen dürfen im Rahmen des Besitzstandsschutzes erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie dem Hochwasserschutz genügend Rechnung tragen und den natürlichen Abfluss nicht beeinträchtigen.

Der Neubau von Bauten und Anlagen ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn: − erforderliche Hochwasserschutzmassnahmen umgesetzt und von der Gemeinde oder den Landeigentümern finanziert werden können, − keine anderen Standortmöglichkeiten bestehen oder geschaffen werden können, − der Hochwasserabfluss und die Höhe des Wasserstands nicht nachteilig beeinflusst werden, − die Hochwasserrückhaltung nicht beeinträchtigt wird und − keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten sind.

In der Regel sind die erforderlichen Hochwasserschutzmassnahmen nach den Absätzen 3 und 4 auf die Schutzziele der kantonalen Schutzzielmatrix der Gefahrenkarte Hochwasser auszurichten. Sind Menschen oder hohe Sachwerte betroffen, ist das Schutzziel im Einzelfall zu bestimmen und gegebenenfalls zu erhöhen.

In Hang- und Muldenlagen ist der Gefährdung durch Oberflächenabfluss angemessen Rechnung zu tragen.

Für Bauten und Anlagen in durch Oberflächenabfluss gefährdetem Gebiet gilt § 36c BauV.

Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen. Soweit überwiegende öffentliche Interessen es erfordern, kann die Baubewilligungsbehörde weitergehende Massnahmen verlangen oder Bauvorhaben untersagen.

Die im Bauzonen-/Kulturlandplan speziell bezeichneten und im Anhang 2, Abschnitt aufgelisteten Gebäude sind von kulturhistorischem, baugeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz d.h. in der Grundstruktur, der Fassadengestaltung, der inneren Raumordnung und in ihrer wertvollen historischen Oberfläche (z.B. Wandmalerei. Stuckdecken, etc.), geschützt. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Innerhalb des Bestehenden dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist. Bei Einhaltung der Schutzziele ist die Errichtung zusätzlicher Kellerräume zulässig.

Für Renovationen und Umbauten dieser Gebäude vermittelt der Gemeinderat eine kostenlose Bauberatung. Im Weiteren kann er für besondere Aufwendungen der Eigentümer zur Erhaltung der Schutzobjekte in begründeten Fällen Beiträge gewähren.

Die Umgebung schützenswerter Bauten ist sorgfältig und rücksichtsvoll zu gestalten.

Bauvorhaben, die sich auf kantonal oder eidgenössisch geschützte Bauten beziehen oder auswirken können, sind vor dem Entscheid des Gemeinderates der zuständigen Behörde zur Stellungnahme zu unterbreiten und dürfen nur mit deren Zustimmung bewilligt werden.

Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften. 3.7 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG

Die Materialabbauzone ist für den zeitlich befristeten Abbau von Rohmaterial (Kies, Sand usw.) bestimmt.

Der Materialabbau darf nur gestützt auf einen Abbau- und Rekultivierungsplan erfolgen und erfordert eine Baubewilligung, eine Materialabbaubewilligung und eine Rodungsbewilligung.

In den Baugesuchen sind nebst dem vorgesehenen Materialabbau die notwendigen Bauten und Anlagen, die ökologischen Ausgleichsmassnahmen sowie die Rekultivierung auszuweisen. Baubewilligungen setzen die kantonale Zustimmung voraus.

Werden die Gebiete nicht mehr zum Materialabbau genutzt, so sind sie gemäss Rekultivierungsplan wiederherzurichten. Einrichtungen, Anlagen und Bauten sind zu entfernen. Gebiete, die für die landwirtschaftliche Nutzung rekultiviert sind, unterstehen den Bestimmungen der Landwirtschaftszone.

Es gilt die Empfindlichkeitsstufe IV.

Die Abstände können ungleich verteilt, verkleinert oder aufgehoben werden, sofern keine wohnhygienischen, feuerpolizeilichen und ortsgestalterischen Gründe dagegensprechen. Abstände gegenüber Mehrfamilienhäusern in den Wohnzonen 2 und 3 bzw. Wohn- und Arbeitszonen 2 und 3 dürfen auf einer Seite verkürzt werden.

Die Änderung der Abstände setzt einen öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag voraus. Dieser ist dem Gemeinderat vor Erteilung der Baubewilligung vorzulegen.

In Abweichung zu § 32 Abs. 2 lit. a letzter Satz BauV werden Dachgeschossflächen unter 1,80 m lichter Raumhöhe bei der Ermittlung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche nicht berücksichtigt.

In Abweichung von § 23 BauV dürfen am Hang die Abgrabungen zwei Drittel der Fassadenlänge betragen, sofern mit der im Untergeschoss offenen Fassadenfläche Abstellräume (Garagen, Veloräume usw.) erschlossen werden.

Das Bauland ist im Rahmen der baurechtlichen und ortsbaulichen Gegebenheiten optimal auszunützen. Die Baubewilligung kann verweigert werden, wenn ein Grundstück offensichtlich unzweckmässig ausgenützt wird und der Nachweis einer später möglichen zonengemässen Überbauung nicht erbracht werden kann.

Werden in den Wohn- und Mischzonen (W2, WA2) auf einem Grundstück von weniger als 2'000 m² pro 1'000 m² mindestens 3 Wohneinheiten erstellt, erhöht sich die zulässige Ausnützungsziffer um 15%. Unabhängig von der Parzellengrösse gilt diese Ausnützungsziffer auch für Terrassenhäuser mit mindestens 3 Wohneinheiten, sofern die Hangneigung mehr als 20% beträgt.

Für eine nachgewiesene Einliegerwohnung darf die zulässige Ausnutzung gemäss Ausnützungsziffer in allen Wohn- und Mischzonen um max. 50 m² pro Wohngebäude überschritten werden.

Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates. 5.2 Technische Bauvorschriften

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. Dies gilt auch hinsichtlich des Schutzes vor Erdbeben, Hochwassern, Stürmen, Hagel, Schnee, Erdrutschen und anderen Naturgefahren.

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit es überwiegend öffentliche Interessen erfordern.

Auf die Erstellung von Einzelfeuerungsanlagen ist zu verzichten, sofern ein Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder zentral hergestellter Wärme möglich, sinnvoll und zumutbar ist.

Nachträglich angebrachte Aussendämmung löst keine Anschlussgebühren aus.

Die folgenden Gestaltungsvorschriften beziehen sich auf Gemeindestrassen. Für die Gestaltung von Ein- und Ausfahrten, Rampen und Vorplätze zu und auf Kantonsstrassen wird auf die übergeordnete Gesetzgebung verwiesen.

Autoabstellplätze sind so anzulegen, dass das Fahrzeug davor Platz hat, ohne das Trottoir oder die Fahrbahn in Anspruch zu nehmen. Die Tiefe dieses Platzes muss mindestens 5,00 m betragen.

Ein- und Ausfahrten dürfen den Strassenverkehr weder behindern noch gefährden. Die Sicht auf die Strasse darf weder durch Pflanzen, Mauern, Einfriedungen noch andere Anlagen behindert werden. Der innere Kurvenradius der Ein- oder Ausfahrt hat in der Regel 3,00 m zu betragen.

Rampen dürfen höchstens 15 % Steigung aufweisen und sind, falls die Steigung mehr als 4 % beträgt, mit einer vertikalen Ausrundung von mindestens 2 m Tangentenlänge an die Fahrbahn respektive an das Trottoir anzuschliessen.

Garagenvorplätze müssen so angelegt werden, dass keine Abwässer auf die Strasse abfliessen können.

Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauen und Anlagen in das Ortsbild nach den Kriterien gemäss § 15e BauV.

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen auf Kosten der Bauherrschaft:

1. a)
   zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dach-aufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben zur Aussenraumgestaltung und Bepflanzung usw.) verlangen;
2. b)
   Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten;
3. c)
   in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen;
4. d)
   Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und
5. e)
   die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Die architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer Sorgfalt und hat bei der Wahl der Dachform und des Bedachungsmaterials auf das Quartierbild gebührend Rücksicht zu nehmen.

Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind zulässig, wenn sie sich harmonisch in die Dachfläche einfügen.

Flachdächer sind soweit sie nicht als begehbare Terrassen ausgestaltet oder für Solaranlagen genutzt werden, extensiv zu begrünen.

Dacheinschnitte sind für Bauten innerhalb der Objektschutzzone Kirche (vgl. BNO § 24 ) nicht gestattet.

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht einschränken. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken.

Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen.

Hartbeläge können an die Nachbarparzellen angrenzen.

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes und sind im Baugesuch auszuweisen.

Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als zwei Monaten kann in der Arbeitszone I und II bewilligt werden.

Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die Ablagedauer, die zur Ablagerung zugelassenen Materialien sowie über die Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen. 6.2 Umweltschutz

Alle Personen sind verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.

Es sind alle baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Beleuchtungsanlagen, die Aussenbereiche erhellen oder Gebäude inkl. Kulturgüter beleuchten, sind so einzurichten, dass sie ausserhalb ihres Bestimmungsbereichs keine störenden Immissionen verursachen.

Die dauerhafte Installation und der regelmässige Betrieb himmelwärts gerichteter Lichtquellen und Anlagen, die im Freien Laser- oder wechselnde Lichteffekte erzeugen, ist verboten.

Der vorübergehende Betrieb von Anlagen, die im Freien Laser- oder wechselnde Lichteffekte erzeugen, darf keine für Tiere und Pflanzen schädliche Immissionen verursachen. Er bedarf der Bewilligung durch den Gemeinderat.

Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

Auf Grundlage des Kompetenzreglementes delegiert der Gemeinderat Baubewilligungen und Verfügungen an die Abteilung Bau Planung Umwelt. Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

Die Gebühren und der Ersatz der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührentarif der Gemeinde (vgl. Anhang 7).

Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bau- und Nutzungsordnung hängigen Baugesuche werden nach dem neuen Recht beurteilt.

Durch diese Bau- Nutzungsordnung werden aufgehoben:

1. a)
   der Bauzonenplan vom 31.08.1998 (genehmigt am 20.06.2000) inklusive allen nachträglichen Teiländerungen
2. b)
   der Kulturlandplan vom 20.06.2000 (genehmigt am 20.06.2000) inklusive allen nachträglichen Teiländerungen (ausgenommen Weilerzone)
3. c)
   die Bau- und Nutzungsordnung vom 31.08.1998 (genehmigt am 20.06.2000) inklusive allen nach- bis träglichen Teiländerungen (ausgenommen Weilerzone; §33 Abs. 3 und 5 der Bau- und Nutzungsordnung vom 31.08.1998 werden infolge Widerspruchs zum Bundesrecht ebenfalls aufgehoben.). NAMENS DES GEMEINDERATES

Diese Richtlinien bezwecken, die in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) für das Kulturland formulierten Schutzziele umzusetzen und die dafür notwendigen Unterhaltsmassnahmen festzulegen.

Es gelten generell die unter § 22 BNO (Naturschutzzonen im Kulturland) § 32 BNO (Naturobjekte) und § 35 BNO (Kulturobjekte) formulierten Bestimmungen.

Die in der BNO für die jeweiligen Naturobjekte und Naturschutzzonen formulierten Bewirtschaftungsbestimmungen können durch die kantonalen Labiola-Verträge präzisiert werden. Sind die entsprechenden Nutzungsbestimmungen in Vereinbarungen zwischen Kanton/Gemeinde und Bewirtschaftern festgelegt, haben diese prioritäre Gültigkeit.

Die Landwirtschafts- und Naturschutzkommission wird mit der Umsetzung dieser Richtlinie beauftragt. Fallweise ist der lokale Natur- und Vogelschutzverein beizuziehen.

Sind zwischen dem Bewirtschafter und dem Kanton keine Bewirtschaftungsverträge abgeschlossen, erlässt der Gemeinderat, nötigenfalls unter Beizug von Fachleuten, spezielle Pflegepläne für folgende Gebiete: − Sämtliche Naturschutzzonen − Sämtliche Weiher, Tümpel − Naturschutzzone Wald in Privatbesitz.

In den im Kulturlandplan speziell bezeichneten Weideflächen (vgl. Anhang 3, Abschnitt C) ist eine schonende, ganzjährige Beweidung zulässig. Eine Dauerweide ist nicht zulässig.

Keine flächendeckende Säuberungsschnitte, Düngung nur durch Weidetiere erlaubt.

Strukturen sind zu fördern (z.B. Dornstrauchgruppen, Ast- und Steinhaufen).

Einzelsträucher und Gebüschgruppen sind als wichtige Kleinlebensräume und Zusatzfutterquelle zu erhalten, doch soll die Verbuschung insgesamt nicht zunehmen. Eine allfällige Unkrautbekämpfung hat mechanisch zu erfolgen.

Säuberungsschnitte dürfen nicht ganzflächig erfolgen.

Vegetationslose Tritt- und Lagerstellen sind durch geschickte Anordnung der Zaunöffnung und der Tränken möglichst gering zu halten.

Für Baubewilligungen, einschliesslich Baukontrollen, ist eine Gebühr von 3 ‰ der geschätzten Baukosten (für Gebäude berechnet nach den Normen Gebühren der SIA aufgrund des kubischen Inhaltes) zu erheben; mindestens jedoch Fr. 275.--.

Mehraufwendungen infolge mangelhafter Baugesuche, besonders aufwendiger Prüfungen, spezieller Beaufsichtigungen, Messungen und Kontrollen sowie Nichtbeachtung von Vorschriften sind nach Aufwand zu belasten.

Die Kosten für die Publikation der Baugesuche und für Gutachten werden dem Verursacher in Rechnung gestellt.

Für Vorentscheide wird 0,5 ‰ der geschätzten Bausumme als Bearbeitungsgebühr erhoben (Ausnahme § 24 Abs. 4 BNO).

Für die Behandlung von Baugesuchen, die zurückgezogen oder nicht bewilligt werden, beträgt die Behandlungsgebühr ½ der normalen Gebühr.

Die in der Baubewilligung festgelegten Baubewilligunsgebühren sind vor Baubeginn zu entrichten. Sie sind auch geschuldet, wenn von der Baubewilligung kein Gebrauch gemacht wird.

Die Höhe von Bussen in Bezug auf Verwaltungsstrafen gemäss