Bauordnung Meisterschwanden

Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet. 1.2 Übergeordnetes Recht

(aufgehoben mit Teiländerung vom 24. November 2021).

Die wesentlichen Ziele der BNO sind:

Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur planung erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt.

Der Gestaltungsplan Kirchrain bezweckt eine gesamtheitlich geplante, auf die Lärmsituation abgestimmte Überbauung mit klarem ortsbaulichem Konzept und angemessener baulicher Dichte, guter architektonischer Qualität sowie sorgfältiger Aussenraumgestaltung und rationeller Erschliessung.

Der Gestaltungsplan Kindergartenstrasse dient zur Realisierung einer gesamtheitlich geplanten Überbauung mit klarem ortsbaulichem Konzept an der Hauptstrasse. Auf einem Streifen von 25 m entlang der Kindergartenstrasse sind die Höhenmasse gemäss Regelbauweise der Wohnzone W2 einzuhalten.

Westlich der K251 dürfen die Fassadenhöhe (tal- und traufseitig mit Gestaltungsplan gemessen) und die Gesamthöhe in den Zonen W1 und W2 auch mit einem Gestaltungsplan nicht erhöht werden.

Der Abgabesatz für Mehrwertabgaben nach § 28a BauG beträgt 25 %.

(aufgehoben mit Teiländerung vom 24. November 2021).

(aufgehoben mit Teiländerung vom 24. November 2021).

(aufgehoben mit Teiländerung vom 24. November 2021).

(aufgehoben mit Teiländerung vom 24. November 2021).

(aufgehoben mit Teiländerung vom 24. November 2021).

Eine vertragliche Mehrwertabschöpfung anderer Planungsvorteile Mehrwertabsoll insbesondere erfolgen bei: schöpfung

1. a)
   Aufzonungen (beispielsweise Erhöhung der Ausnützungsziffer oder der Vollgeschosszahl),
2. b)
   Umzonungen,
3. c)
   Festlegungen von Weiler-, Materialabbau-, Deponie- oder anderen

Beim Abschluss der Verträge beachtet der Gemeinderat insbesondere das Gebot der Rechtsgleichheit.

Die Verwaltungskosten der Gemeinde im Zusammenhang mit der Mehrwertabgabe werden dem kommunalen Spezialfonds belastet.

Der Gemeinderat entscheidet über die Verwendung des Spezialfonds.

Kommunale Beiträge werden namentlich für folgende Verwendungszwecke zugesprochen:

1. a)
   Entschädigung für raumplanungsrechtlich gebotene Auszonungen,
2. b)
   Massnahmen zur Erhöhung der Siedlungsqualität, wie namentlich Schaffung und Gestaltung öffentlicher Räume und Erholungsgebiete sowie Erhaltung und Entwicklung der Baukultur,
3. c)
   Massnahmen zur Erhöhung der Biodiversität,

Die Richtpläne sind behördenverbindlich und für die nachfolgenden Planungen wegleitend. Zuständig für die Festsetzung ist der Gemeinderat.

Bei Bedarf erstellt der Gemeinderat ein Konzept zur Verdichtung und Erneuerung unternutzter bzw. sanierungsbedürftiger Gebiete.

Die Inventare und die Grundlagenpläne sind bei der Beurteilung von Bauvorhaben beizuziehen, sofern deren Interessen berührt sind. Sie haben keine direkte rechtliche Wirkung für das Grundeigentum und sind nach Bedarf zu überprüfen und anzupassen.

Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

Zulässig sind mässig störende Nutzungen wie Läden, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie Wohnungen. Im braun umrandeten Bereich sind mittelgrosse Verkaufsnutzungen bis insgesamt maximal 3‘000 m² Nettoladenfläche zugelassen. In den übrigen Bereichen der Kernzone sind Verkaufsnutzungen bis 500 m² Nettoladenfläche zulässig.

Neu- und Umbauten müssen zur guten Gestaltung des Ortskerns beitragen und sich so in ihre Umgebung eingliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Durch Zusammenbau sollen gut gestaltete, attraktive Freiräume (Innenhöfe, Plätze, Fussgängerbereiche etc.) geschaffen werden. Solaranlagen für die Wärmegewinnung können zugelassen werden, wenn sie sorgfältig in die Dachfläche integriert sind. Zur Beurteilung der Einpassung gelten die in § 47 BNO aufgeführten Kriterien.

Die Dorfzone dient dem Erhalt und der zeitgemässen D Weiterentwicklung der noch ablesbaren traditionellen Dorfteile sowie der kulturgeschichtlich bedeutsamen Bauten der Industriekultur.

Zulässig sind Wohnungen sowie mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Verkaufsnutzungen bis 500 m² Nettoladenfläche sind zulässig.

Neu- und Umbauten müssen besonders sorgfältig gestaltet und in die bestehenden Strukturen eingepasst werden. Solaranlagen für die Wärmegewinnung können zugelassen werden, wenn sie sorgfältig in die Dachfläche integriert sind. Zur Beurteilung der Einpassung gelten die in § 47 BNO aufgeführten Kriterien.

Der Einbau einer zusätzlichen Wohnung ist gestattet. Deren anrechenbare Geschossfläche darf 2/3 der Hauptwohnung betragen, höchstens jedoch 100 m² .

Im Gebiet Brosifeld sind nur westlich der mittleren Erschliessungsstrasse terrassierte Bauten gestattet. Innerhalb einer zusammenhängenden Baueinheit dürfen höchstens 3 Wohneinheiten auf maximal 3 Ebenen untergebracht werden. Die einzelnen Vollgeschosse sind so zu versetzen, dass eine optimale Anpassung an die Hangneigung entsteht. Dabei ist die gute Einordnung der Bauten in das schützenswerte Landschaftsbild des Hallwilersees zu berücksichtigen. Bei terrassierten Bauten gilt an den seitlichen Fassaden die Beschränkung der Gebäudelänge gemäss 9 Abs. 1 BNO nicht.

Bauten, Aussenanlagen und Terrainveränderungen sind besonders gut in die landschaftliche Umgebung und die Topografie einzupassen. Diesbezüglich gelten die in § 48 und § 49 BNO formulierten Anforderungen.

Terrassierte Bauten in der Wohnzone W2 dürfen innerhalb einer zusammenhängenden Baueinheit höchstens 3 Wohneinheiten aufweisen. Sie sind der Hangneigung folgend ins Terrain einzupassen und müssen den natürlichen Hangverlauf weiterhin erkennbar lassen.

Am westlichen Siedlungsrand Bachmatten sind innerhalb des im Bauzonenplan schraffiert dargestellten Bereiches nur Flachdächer zugelassen.

Die Wohnzone W3 ist nur für den Bau von Mehrfamilienhäusern bestimmt.

Die Wohn- und Gewerbezone WG ist für gemischte Nutzungen Gewerbezone bestimmt. Zugelassen sind Wohnungen, mässig störendes Gewerbe WG3 sowie Dienstleistungen und bestehende Landwirtschaft. Verkaufsnutzungen bis 300 m² Nettoladenfläche sind zulässig, sofern sie kein übermässiges Verkehrsaufkommen erzeugen.

Der höhere Wert der Ausnützungsziffer gegenüber der W3 kann nur beansprucht werden für Bauten mit einem Gewerbe- oder Dienstleistungsanteil von mindestens 25% der anrechenbaren Geschossfläche. Dieser Anteil ist im Erdgeschoss anzuordnen.

Die Gewerbezone G ist für mässig störende gewerbliche Bauten

Wohnungen sind nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal und bis max. 150 m² anrechenbare Geschossfläche gestattet.

Die Grünflächenziffer beträgt für Neubauten 10 %.

Die Grünflächen sind als extensiv gepflegte Flächen und, soweit betrieblich möglich, zusammenhängend anzulegen. Sie haben der Eingliederung in das Siedlungsgefüge zu dienen, insbesondere entlang von Strassen und benachbarten Wohnbauten. Die Bepflanzung ist mit standortgerechten, einheimischen Bäumen und Sträuchern vorzunehmen.

Gegenüber | angrenzenden | Wohnzonen | sind | deren Abstandsvorschriften einzuhalten.

Der Gestaltungsplan hat die zulässige Nutzungsart, Baubereiche, die maximal zulässigen Gebäudeabmessungen sowie die Erschliessung und Parkierung festzulegen. Er enthält zudem Anforderungen an die Gestaltung der Gebäude und Umgebung.

Zulässig sind mässig störende Gewerbe und Dienstleistungen mit geringem Verkehrsaufkommen sowie Landwirtschaft und vereinzelte Wohnungen.

Bestehende Hauptgebäude dürfen um- und ausgebaut, umgenutzt sowie ersetzt werden, soweit es sich um Rekonstruktionen traditioneller Vielzweckbauten oder um ein neues, um max. 20% vergrössertes Volumen handelt. Im übrigen sind nur Klein- und Anbauten zugelassen.

Bei Neubauten gelten bezüglich Grenzabständen sowie Fassadenhöhen und Gesamthöhen die Bestimmungen der Wohnzone W2.

Zulässig | sind | in | der | Grünzone | Spazierwege, Erholungseinrichtungen wie Sitzbänke und dgl. sowie einzelne eingeschossige Gebäude mit einer Grundfläche von max. 15 m² , welche zur Pflege und zum Unterhalt der Zone nötig sind oder als Nebennutzungen zur zugehörigen Liegenschaft dienen. Alle übrigen Bauten sind nicht gestattet.

Die Nutzung und Pflege hat nach ökologischen Grundsätzen zu erfolgen mit einer überwiegend extensiven Bewirtschaftung. 3.2 Landwirtschaftszonen

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen Recht.

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro einzelne Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.

Für Wohngebäude sind in der Regel 2 Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Fassadenhöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Fassadenhöhe, mindestens aber 4 m.

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung (LSV).

Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, dem Schutzziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Düngung, Aufforstung nicht gestattet.

Der Kulturlandplan scheidet folgende Flächen als Naturschutzzonen aus:

Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst.

Die Naturschutzzone Wald wird wie folgt unterteilt:

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach § 20 BNO (Landwirtschaftszone) und § 22 BNO (Naturschutzzonen). Von den in Abs. 3 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen

Kleinere | Terrainveränderungen, | Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze, usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt der nachfolgenden Pflegemassnahmen und Nutzungsbeschränkungen nach den Bestimmungen der jeweiligen Grundnutzungszone.

Folgende Flächen und Gebiete werden als überlagerte Schutzzonen festgelegt:

Der Gewässerraum respektive die Gewässerraumzone setzen sich aus der Gerinnesohle plus einem beidseitigen Uferstreifen zusammen. Die Breite des Uferstreifens wird ab dem Rand der Gerinnesohle (Uferlinie) respektive bei eingedolten Gewässern ab der Innenkante des Eindolungsbauwerks gemessen. Der Gewässerraum respektive die Gewässerraumzone sind der Grundnutzungszone überlagert.

Innerhalb Bauzonen beträgt die Breite des Uferstreifens für den Dorfbach 8 m und für sämtliche übrigen offenen und eingedolten Fliessgewässer 6 m.

Ausserhalb Bauzonen beträgt die Breite des Uferstreifens für den Dorfbach 8 m. Für die übrigen Fliessgewässer mit einer Gerinnesohlenbreite zwischen 0.5 und 2 m beträgt die Gewässerraumbreite 11 m. Bei allen offenen und eingedolten Fliessgewässern mit einer Gerinnesohlenbreite von weniger als 2 m sowie den eingedolten Gewässern beträgt der Mindestabstand für Bauten und Anlagen 6 m; dieser wird ebenfalls ab dem Rand der Gerinnesohle respektive ab Innenkante der Bachleitung gemessen.

Entlang des Hallwilersees beträgt die Breite des Uferstreifens sowohl innerhalb als auch ausserhalb Bauzonen 15 m.

Innerhalb des Gewässerraums respektive der Gewässerraumzone richtet sich die Zulässigkeit von Bauten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen des Bundesrechts, insbesondere nach Art. 41c der Gewässerschutzverordnung (GSchV). 3.5 Schutzobjekte

Es werden folgende Naturobjekte ausgeschieden:

Werden gesetzliche Abstände zu Kantonsstrassen, Gewässern oder zum Wald unterschritten, so setzt ein Wiederaufbau die Zustimmung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt voraus.

Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften.

Gestützt auf einen Gestaltungsplan kann das im Bauzonenplan bezeichnete Gebäude mit Substanzschutz Nr. 207 aus dem Schutz entlassen werden, sofern darin eine gesamthaft geplante Konzeption mit einer hohen ortsbaulichen und architektonischen Qualität sowie eine zusammengefasste Erschliessung über den Meierhofweg gesichert ist.

Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden.

Für Klein- und Anbauten sowie für Unterniveau- und unterirdische Bauten finden die Bestimmungen des kantonalen Rechts Anwendung.

(aufgehoben mit Teiländerung vom 24. November 2021)

Stützmauern und Einfriedigungen, die höher als 1.8 m sind, müssen um das Mehrmass ihrer Höhe von der Strassengrenze zurückversetzt werden.

Die Sichtzonen gemäss § 42 BauV sind zu gewährleisten. 4.3 Weitere Definitionen

Bei denjenigen Fassaden, welche das zulässige Mass gemäss Abs. 1 überschreiten, müssen die Fassaden- und Gesamthöhen um die Höhe der Abgrabung reduziert werden. 4.4 Arealüberbauung

Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

Bei nicht erneuerbaren Energiequellen sollen nach Möglichkeit keine Einzelfeuerungsanlagen erstellt werden, wenn der Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder zentral hergestellter Wärme möglich, umweltschonend, energiesparend und wirtschaftlich zumutbar ist.

Für einen sparsamen Energiehaushalt sind bereits bei der Planung geeignete Massnahmen vorzusehen. Die Gemeinde fördert die Erreichung der energetischen Ziele durch eine unentgeltliche frühzeitige Erstberatung durchFachleute. 5.3 Wohnhygiene

Nebenräume in Mehrfamilienhäusern: Keller oder Abstellräume im UG oder DG ausserhalb der Wohnung

In den Kern- und Dorfzonen kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen.

Die Parkplätze sind so zu gestalten, dass eine gute Freiraum- und Strassenraumqualität entsteht. Insbesondere sind oberirdische Parkplätze zwecks Erhaltung von Grünflächen und Vorgärten zweckmässig anzuordnen

Garagenvorplätze müssen von der Strassen- bzw. Gehweggrenze gemessen eine Tiefe von mindestens 5.50 m aufweisen. In der Dorf- oder Kernzone kann dieses Mass reduziert werden.

Carports, welche das Mass nach Abs. 3 unterschreiten, dürfen nicht nachträglich mit einem Garagentor versehen werden.

Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz zu den Wohnhäusern liegen und von Kindern gefahrlos erreicht werden können.

Die Spielplätze müssen durch den Grundeigentümer unterhalten werden, zugänglich bleiben und dürfen nicht zweckentfremdet werden. Bau und Unterhalt sind im Grundbuch anzumerken.

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen:

1. a)
   zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;
2. b)
   Vorschläge zur besseren Einordnung verlangen;
3. c)
   in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen;
4. d)
   die Verbesserung oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist;
5. e)
   die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Dachaufbauten, Dachflächenfenster und Solaranlagen haben sich in Grösse, Form und Material gut ins Dach zu integrieren. Die Fenstergrössen sind auf das für die Belichtung der Dachräume notwendige Minimum von max. 15% zu beschränken.

Flachdächer und Pultdächer bis zu einer Neigung von 10° sind extensiv zu begrünen.

Für Dachdurchbrüche gelten die Bestimmungen gemäss § 24 Abs. bis 1 BauV. Der Gemeinderat kann hinsichtlich Gestaltung und Einpassung ein Fachgutachten verlangen.

Stützmauern dürfen talseitig von Grundstücken und von Gebäuden maximal 1.8 m hoch sein. Höhere Stützmauern können an bergseitiger, landschaftlich nicht exponierter Lage von Gebäuden bis maximal 2.5 m und im Sinne von Abs. 4 zugelassen werden.

Aufschüttungen dürfen gegenüber dem massgebenden Terrain an keinem Punkt höher als 1.5 m sein. Terrassierte Stufen müssen mindestens 2 m zurückgesetzt sein.

Höhere Aufschüttungen und Stützmauern können auf einer geringfügigen Flächen bewilligt werden, wenn dadurch eine gute Einpassung von Bauten und Anlagen ins Gelände erzielt wird.

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Im Umgebungsplan sind die Art der Bepflanzung, der Beläge und der Grünflächen sowie die Höhenverhältnisse im Detail nachzuweisen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. Für die Bepflanzung sind mehrheitlich einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Eine naturnahe Gestaltung mit guter Durchgrünung und unterschiedlichen Wuchshöhen ist anzustreben. 5bis Ökologisch oder landschaftlich wertvolle Baumgruppen und Hecken sowie wertvolle Einzelbäume, soweit sie nicht gemäss Forstrecht geschützt sind, gelten als schützenswert und sollen nach Möglichkeit erhalten bleiben.

Entlang | der | Siedlungsränder | müssen | einheimische, standortgerechte Gehölze (Bäume und Sträucher) gepflanzt werden. Der Gemeinderat erlässt wo nötig zur Umgebungsgestaltung entsprechende Auflagen in der Baubewilligung, um die gewünschte Siedlungsqualität zu erreichen.

Einfriedigungen und Stützmauern dürfen nur in klaren Formen mit ruhigem Erscheinungsbild ausgeführt werden (z.B. gehauene oder gesägte Steine, Steinkörbe, Trockenmauern, Betonstützmauern). Sie dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Nicht zugelassen sind übermässig in Erscheinung tretende Einfriedigungen und Stützmauer (z.B. Mauern aus formwilden Steinen oder Löffelsteine). Stützmauern sind mit Pflanzen zu begrünen.

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.

Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Für Bauten und Anlagen in durch Oberflächenabfluss gefährdetem Gebiet gilt § 36c BauV.

(aufgehoben mit Direktanpassungen zur Teiländerung vom 24. November 2021)

Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen. Soweit überwiegende öffentliche Interessen es erfordern, kann die Baubewilligungsbehörde weitergehende Massnahmen verlangen oder Bauvorhaben untersagen.

Für Bauten und Anlagen in durch Hochwasser gefährdetem Gebiet gilt § 36c BauV.

(aufgehoben mit Direktanpassungen zur Teiländerung vom 24. November 2021)

Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen. Soweit überwiegende öffentliche Interessen es erfordern, kann die Baubewilligungsbehörde weitergehende Massnahmen verlangen oder Bauvorhaben untersagen.

Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

Für altrechtliche Sondernutzungspläne gelten folgende Begriffsdefinitionen:

1. a)
   Die Gebäudehöhe entspricht neu der talseitig, traufseitig gemessenen Fassadenhöhe.
2. b)
   Die Firsthöhe entspricht neu der Gesamthöhe.
3. c)
   Das gewachsene Terrain entspricht neu dem massgebenden Terrain.
4. d)
   Die anrechenbare Bruttogeschossfläche entspricht neu der anrechenbaren Geschossfläche.