Bauordnung Oberentfelden

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA ist für Bauten Bauten und Anlagen und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. Die ÖBA generelle Zweckbestimmung der einzelnen Areale ist im Bauzonenplan eingetragen.

Der Gemeinderat legt die zulässigen Gebäudemasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten. Neue Fassung:

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA ist für Bauten Bauten und Anlagen und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. Die ÖBA generelle Zweckbestimmung der einzelnen Areale ist im Bauzonenplan eingetragen.

Der Gemeinderat legt die zulässigen Gebäudemasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

Die Zone ÖBA Oberfeld/Muhenstrasse ist für das Erstellen eines Betriebsstützpunkts der regionalen Feuerwehr bestimmt. Wird mit dem Bau nicht innerhalb von 5 Jahren ab Rechtskraft der Umzonung begonnen, ist das Areal im Rahmen der nächstfolgenden Zonenplanrevision einer neuen, aufgrund der dannzumaligen Umstände geeigneten Nutzungszone zuzuweisen 4 Innerhalb der Zone ÖBA Oberfeld/Muhenstrasse sind keine Wohnräume zulässig. Fenster lärmempfindlicher Betriebsräume sind an der von der Nationalstrasse Al/Suhrentalstrasse abgewandten Gebäudeseite (Nordwestfassade) anzuordnen. Weniger gut geschützte Fenster sind möglich, wenn die Räume zusätzlich über ein für die Lüftung ausreichend grosses Fenster auf der vom Lärm abgewandten Gebäudeseite verfügen.

Innerhalb der Zone ÖBA Oberfeld/Muhenstrasse gilt für feste Arbeitsplätze mit einer Arbeitszeit von mehr als 20 Stunden pro Woche ein Mindestabstand von 50 m ab der Achse der 220 kV-Hochspannungsleitung. :=7/EIN. DE 03E R\TFE Bau- und Nutzungsordnung gemäss § 15 BauG RENDERUNG Nr. vom 4Q ea •Q‘?

Inhaltsverzeichnis 1. Geltungsbereich

Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

Hinweise auf das übergeordnete Recht finden sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).

Der Gemeinderat kann weitere Grundlagen- und Richtpläne zur Festlegung der längerfristigen Ziele und deren Koordination beschliessen. Diese Pläne sind Hilfsmittel für die Behördentätigkeit und nicht grundeigentümerverbindlich.

Natur- und Landschaftsinventare haben ebenfalls keine rechtliche Wirkung für das Grundeigentum. Sie sind jedoch bei der Beurteilung von Bauvorhaben beizuziehen, wenn Interessen des Natur- oder Landschaftsschutzes berührt sind.

In allen Zonen ist sowohl die offene wie die geschlossene Bauweise zulässig.

In Zweifelsfällen, insbesondere im Fall von Zonen ohne umfassende Massvorschriften, wird Bauherren und Projektverfassern empfohlen, vor dem Ausarbeiten eines definitiven Bauprojektes mit der Bauverwaltung zwecks Abklärung der Randbedingungen Kontakt aufzunehmen.

Die Wohnzone W2 ist für Einfamilienhausbauten sowie für kleine Mehrfamilienhäuser bis zu 6 Wohnungen bestimmt. Gebäudelängen über 30 m sind nur im Rahmen einer Arealüberbauung zulässig.

Die Wohnzone W3 ist für Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser in verdichteter Bauweise bestimmt. Der Neubau freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser ist nur zulässig, wenn Restflächen oder Baulücken nicht auf sinnvolle Weise zonenkonform bebaut werden können.

Innerhalb der im Bauzonenplan bezeichneten lärmvorbelasteten Gebiete gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung, in allen übrigen Bereichen der Wohnzonen die Empfindlichkeitsstufe II.

Eingeschossige Gewerbebauten bis zu einer Gebäudehöhe von 4.00 m können mit einem allseitigen Grenzabstand von 4.00 m errichtet werden.

Der grosse Grenzabstand ist nur bei Gebäuden resp. Gebäudeteilen mit Wohnnutzung einzuhalten.

Oberirdische Verkehrsanlagen und Abstellflächen für Fahrzeuge oder Material sind auf das erforderliche Minimum zu beschränken.

Der Neubau freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser ist nur zulässig, wenn Restflächen oder Baulücken nicht auf sinnvolle Weise zonenkonform bebaut werden können.

Innerhalb des strichpunktierten Bereiches zwischen Suhre und Muhenstrasse sind im Rahmen eines Gestaltungsplanes Gebäude bis zu einer Gebäudehöhe von maximal 22.00 m zulässig.

Über die zulässigen Gebäudemasse, die Grenz- und Gebäudeabstände sowie allfällige weitere Gestaltungsauflagen entscheidet der Gemeinderat unter Berücksichtigung der beteiligten privaten und öffentlichen Interessen. Er achtet dabei insbesondere auf eine attraktive Zentrumsgestaltung und eine angemessene bauliche Rücksichtnahme im Umfeld geschützter Kulturobjekte. Die Strassen- und Gewässerabstände werden mittels differenzierter Baulinien im Rahmen eines Sondernutzungsplanes festgelegt.

Gegenüber angrenzenden Wohn- und Wohn-/Gewerbezonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten.

Wohnungen sind zugelassen, soweit sie betriebsnotwendig und auf den entsprechenden Standort angewiesen sind.

Über die zulässigen Gebäudehöhen und -längen, Grenz- und Gebäudeabstände sowie allfällige weitere Gestaltungsauflagen, namentlich bezüglich Farbgebung, Dachform und Begrünung, entscheidet der Gemeinderat unter Berücksichtigung der betrieblichen Erfordernisse sowie der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen.

Gegenüber benachbarten Wohnzonen sowie Wohn-/Gewerbezonen gilt für Bauten bis 8.00 m Höhe ein Grenzabstand von 6.00 m. Bei höheren Gebäuden ist der Abstand um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern. Der Abstandsbereich ist als ökologisch wertvolle Freifläche zu gestalten.

Es ist eine Grünflächenziffer von minimal 5 % einzuhalten.

Innerhalb des schraffierten Bereiches der Industriezone sind lärmempfindliche Nutzungen nur dann zulässig, wenn vor den Fenstern der entsprechenden Räume die Lärmimmissionen mindestens 10 dBA tiefer liegen als an der Bauzonengrenze entlang der Kantonsstrasse K 108.

Im Interesse eines wirksamen Lärmschutzes für dahinterliegende Wohngebiete kann der Gemeinderat in den Industriezonen entlang der Nationalstrasse A 1 und den Kantonsstrassen ergänzende Auflagen bezüglich der Stellung der Bauten und weiteren Lärmschutzmassnahmen machen.

Der Gemeinderat legt die zulässigen Gebäudemasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt.

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kantonalen Recht.

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig, soweit keine überwiegenden - insbesondere keine landwirtschaftlichen - Interessen entgegenstehen.

Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffewirtschaftszone ner Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen.

Für Wohngebäude sind 2 Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse, der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand entsprechend der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4.00 m.

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Nutzung und Pflege der Anlage haben möglichst naturnah zu erfolgen. Zur Erhaltung, Entwicklung und Vernetzung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere sind standortgerechte Massnahmen zu realisieren. Für den Unterhalt und die Pflege ist vom Grundeigentümer in Zusammenarbeit mit der Gemeinde ein Reglement zu erstellen.

Die öffentliche Benützung der im Verkehrsrichtplan festgehaltenen Fuss-, Rad- und Fahrwege im Gebiet Schürlifeld / Ankematt muss ohne Benützungseinschränkungen jederzeit gewährleistet sein.

Im Rahmen des Gestaltungsplans ist für den Fall der Aufgabe der Golfplatznutzung die Rückführung aller geeigneten Flächen in die landwirtschaftliche Nutzung auf Kosten der Betreiberin sicherzustellen. 3.3 Schutzzonen

In der Naturschutzzone ist alles zu unterlassen, was die Tier- und Pflanzenwelt beeinträchtigen kann. Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Düngung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln sowie Aufforstung sind verboten. Vorbehalten bleiben vom Gemeinderat angeordnete Unterhalts- und Schutzmassnahmen.

In den Richtlinien zum Vollzug Naturschutz regelt der Gemeinderat die Nutzung und den Unterhalt der Naturschutzzonen und Schutzobjekte sowie die allenfalls zulässige Beweidung einzelner Flächen.

Die im Nutzungsplan Kulturland bezeichneten Flächen beinhalten Waldbestände, die sich durch schutzwürdige Pflanzen der Krautschicht und durch eine besondere Bestandesstruktur auszeichnen. Die entsprechenden Bereiche mit verschiedenen Baumarten, Bachläufen und Feuchtstandorten sind in ihrer heutigen Form zu erhalten.

Die mit „R" bezeichnete Fläche beim „Hundsruggegrabe" ist in ein Waldreservat zu überführen. Vorerst sind die Bestände in einen Naturwald mit standortheimischen Laubholzarten umzuwandeln. Im Endzustand sind forstliche Eingriffe nur zur Abwehr von Schäden (Übertragung von Insektenbefall, Infektionen mit Pilz- und anderen Krankheiten usw.) zulässig.

Bauten und Anlagen sind grundsätzlich nicht zulässig. Ausgenommen von dieser Bestimmung sind öffentliche Fusswege bis max. 1.80 m Breite, unterirdische Leitungen für die öffentliche Infrastruktur, bewilligte Einleitungen von Oberflächenwasser und bauliche Massnahmen, welche der Sicherheit oder dem Unterhalt des Gewässers dienen. 3.4 Überlagerte Schutzzonen

Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach § 13 Abs. 1.

Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, sowie betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze, usw.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

In der Weilerzone hat der Ortsbildschutz einen hohen Stellenwert. Alle baulichen Massnahmen, die Nutzung sowie die Umgebungsgestaltung müssen sich einwandfrei in das Weilerbild einfügen. Der Gemeinderat kann die Beseitigung störender Elemente verlangen. Bauten in der Umgebung der Weilerzone dürfen das VVeilerbild nicht beeinträchtigen. Zur Beurteilung von Bauvorhaben kann der Gemeinderat ein Fachgutachten zu Lasten der Gesuchsteller einholen.

Die Bauten innerhalb der Weilerzone dürfen zu Wohn- und Landwirtschaftszwecken genutzt werden. Mässig störende Kleingewerbe mit geringem Zubringerverkehr sind zulässig, soweit sie den Charakter des Weilers nicht stören. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Der Abbruch und Wiederaufbau von Gebäuden ist innerhalb des bestehenden Volumens zulässig, sofern sie nicht als kommunale Kulturobjekte bezeichnet sind.

Pro Hauptgebäude dürfen höchstens 4 Wohneinheiten geschaffen werden. Die Schaffung neuer Wohnräume setzt voraus, dass sämtliche Nebenräume inkl. einem Garageplatz pro Wohneinheit in den bestehenden Haupt- und Nebenbauten integriert werden können.

Bestehende Vorgärten sowie der typische Baumbestand sind zu erhalten. Dauernde Einfriedigungen sind nur für Pflanzgärten und Weiden gestattet.

Im Rahmen eines Gestaltungsplanes ist die Erstellung zusätzlicher Neubauten möglich, soweit dies im Interesse der Erhaltung und massvollen Entwicklung des Weilers liegt.

Bauliche Massnahmen und Nutzungsänderungen können erst bewilligt werden, wenn die abwassertechnische Erschliessung entsprechend dem kommunalen Sanierungsplan vorhanden ist.

Baubewilligungen dürfen vom Gemeinderat nur mit Zustimmung des Baudepartementes resp. der Koordinationsstelle Baugesuche erteilt werden. 3.6. Schutzobjekte

Der im Kulturlandplan symbolisch dargestellte Uferschutzstreifen umfasst beidseits der bezeichneten Gewässer einen Bereich von je 3.00 m ab Uferlinie resp. Grenze der Bachparzelle. Es ist ein möglichst naturnaher Zustand des Geländes, des Bachbettes und der Uferbestockung zu erhalten resp. herbeizuführen. Mit Ausnahme bewilligter Einleitungen sind Bauten, Anlagen und Terrainveränderungen verboten, soweit sie nicht dem Schutz oder Unterhalt des Gewässers oder der Uferschutzzone dienen. Die Uferbestockung darf zur Pflege zurückgeschnitten, nicht aber ersatzlos beseitigt werden.

Die bezeichneten Hecken, Gebüschgruppen und Feldgehölze sind landschaftlich und biologisch wertvoll und dürfen nicht gerodet werden. Sie sind abschnittsweise zu pflegen. Zu diesem Zweck darf im gleichen Jahr höchstens 1/3 einer Hecke auf den Stock gesetzt werden. Der Schutz umfasst nebst der bestockten Fläche einen allseitig vorgelagerten Krautsaum von 3 m. Innerhalb dieses Bereichs sind Massnahmen, welche das Schutzobjekt beeinträchtigen (insbesondere Düngen und Verwendung von chemischen Vertilgungsmitteln) verboten. Eine aus zwingenden Gründen erforderliche Rodung darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates erfolgen. Die Erteilung einer solchen Bewilligung setzt voraus, dass an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird.

Die wenigen verbliebenen Hochstamm-Obstgärten prägen das Land-

Die bezeichneten Waldränder sind landschaftlich und biologisch besonders wertvoll. Zur Erhaltung des Strauchsaums bzw. ihres stufigen Aufbaus sind sie periodisch zu verjüngen. Vorgelagerte Aufforstungen sind nur aus zwingenden Gründen und unter der Voraussetzung möglich, dass der neue Waldrand ökologisch gleichwertig gestaltet wird.

Für Renovationen und Umbauten dieser Kulturobjekte vermittelt der Gemeinderat eine kostenlose Bauberatung. Beiträge für besondere Aufwendungen der Eigentümer zur Erhaltung der Kulturobjekte sind in begründeten Fällen im Rahmen des Budgets möglich.

Das Erdwerk am Fuchsrain und der ehemalige Steinbruch oberhalb Chli-Ebni sind vor jeglicher Veränderung zu schützen. Aufschüttungen oder sonstige Terrainveränderungen dürfen nicht vorgenommen werden.

Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

Gegenüber dem Kulturland ist der zonengemässe kleine Grenzabstand einzuhalten. Dieser Abstand kann durch privatrechtliche Vereinbarungen weder reduziert noch aufgehoben werden.

Stehen auf Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem Grenzabstand, kann der Gebäudeabstand verringert werden, wenn seine Einhaltung zu Härten führen würde. Dabei sind die gesundheits- und feuerpolizeilichen sowie die ortsbaulichen Anforderungen zu wahren. Der vorgeschriebene Grenzabstand ist in jedem Fall einzuhalten.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist nach Möglichkeit Rücksicht zu nehmen. 5.2 Technische Bauvorschriften

Sofern erforderlich, kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern. Fachgutachten können namentlich bei ortsbaulich, architektonisch, juristisch, bau- oder lärmschutztechnisch problematischen Lösungen eingeholt werden.

Bei Arealüberbauungen ist ein gut zugänglicher und ausreichend natürlich belichterer Gemeinschaftsraum von mindestens 25 m2 Nettofläche zu schaffen.

In der Zone W2 sind die zonengemässen Gebäude- und Firsthöhen einzuhalten, in den übrigen Zonen können sie um maximal 2.50 m (ein Geschoss) überschritten werden. Abweichungen bei den internen Gebäudeabständen sind möglich, sofern die betroffenen Wohnungen ausreichend belichtet und besonnt sind. Gegenüber Nachbargrundstücken sind die zonengemässen Abstände einzuhalten. Diese sind um das halbe Mass der Mehrhöhe zu vergrössern, wenn die zonengemässe Gebäudehöhe überschritten wird. Im Rahmen einer Arealüberbauung betragen die maximalen Ausnützungsziffern:

Es ist anzustreben, 2/3 der erforderlichen Abstellplätze für die Bewohner in unterirdischen Sammelgaragen zu platzieren.

Zur genaueren Beurteilung von Bauvorhaben sind auf Verlangen Farb- und Materialmuster vorzulegen.

Der Gemeinderat kann Verbesserungen oder die Beseitigung störender Elemente verlangen, wenn dies ohne unzumutbaren Nachteil möglich ist.

Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. Einfnedigungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte usw. aufweisen.

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung. Die Umgebungsarbeiten inkl. Bepflanzung sind unmittelbar nach Fertigstellung der Bauten auszuführen.

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch usw.

Es sind alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten. Diese Vorkehrungen sind in zeitlich und sachlich angemessener Weise der technischen Entwicklung anzupassen.

Anhang 1: Liste der Kulturobjekte Objekte unter kantonalem Denkmalschutz