Bauordnung Oftringen

Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) umfasst das kommunale Raumplanungs-, Umwelt- und Baurecht.

Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz und die sparsame Verwendung des Bodens.

Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

Der Bauzonenplan (1:2'500), der Kulturlandplan (1:5'000) und der Spezialplan Hochwasserschutz (1:7'500) sind Bestandteile dieser BNO. Reproduktionen dienen lediglich der Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich. Die rechtswirksamen Planwerke können bei den Dienstleistungsbetrieben der Gemeinde Oftringen eingesehen werden.

Die in dieser BNO verwendeten Personenbezeichnungen beziehen sich auf beide Geschlechter.

Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Recht Rechts sowie hierzu ergangene Entscheide bleiben vorbehalten.

Die BNO dient der Verwirklichung der Planungsgrundsätze hinsichtlich der angestrebten räumlichen Ordnung und Abstimmung. Das behördenverbindliche Entwicklungskonzept sowie die nachfolgenden Planungsgrundsätze bilden zudem den Beurteilungsmassstab für raumwirksame Tätigkeiten.

Der Siedlungsentwicklung und -umstrukturierung ist in den nachgeordneten Planungs- und Bewilligungsverfahren besondere Rechnung zu tragen hinsichtlich: – der qualitätsvollen Quartierstrukturen, namentlich im Zentrum und den Entwicklungsgebieten – der Aufwertung von Aussenräumen – der Abstimmung unterschiedlicher Nutzungen in Mischzonen – der ökologisch wertvollen und klimaangepassten Siedlungsentwicklung.

Die Gemeinde Oftringen legt Wert auf eine hochwertige Siedlungs- und Wohnqualität. Die Baukultur hat einen hohen Stellenwert. Überbauungen sind sorgfältig zu gestalten und zu strukturieren.

Die Strassenräume sind attraktiv, bedürfnisgerecht und vielfältig nutzbar zu gestalten.

Die Landschaft ist in ihrer Eigenheit zu erhalten und aufzuwerten. Die Naherholungsräume sowie deren umweltschonende Erreichbarkeit sind zu fördern.

Eine ausreichende Verkehrsqualität und die Verkehrssicherheit sind zu schaffen und zu erhalten. Der Ausbau des öffentlichen Verkehrs sowie die Rad- und Fusswegverbindungen sind zu fördern.

Verdichtetes Bauen an Standorten mit gutem öffentlichem Verkehrsanschluss ist zu fördern.

Auch für Bauten in der Arbeitszone gilt der Grundsatz der Innenentwicklung und das Ziel einer hohen Arbeitsplatzintensität.

Innerhalb der im Bauzonenplan bezeichneten Flächen dürfen Neu- und grössere Umbauten nur im Rahmen eines rechtskräftigen Gestaltungsplans bewilligt werden.

Die Baubewilligungsbehörde kann temporäre Zwischennutzungen mit einer Nutzungsdauer von maximal 5 Jahren auch ohne die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans bewilligen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des übergeordneten Rechts.

Im Rahmen von Gestaltungsplänen wird eine Erhöhung der maximalen Fassaden- und Gesamthöhe um 3.50 m bewilligt, wenn dadurch eine städtebaulich einwandfreie Lösung erreicht wird und die Nachbargrundstücke nicht übermässig beeinträchtigt werden. Unter den gleichen Voraussetzungen ist in den südlich der Nationalstrasse A1 gelegenen und an die Kantonsstrasse K 104 angrenzenden Arbeitszonen A1 sowie in den Wohn- und Gewerbezonen WG4 eine Erhöhung der maximalen Fassaden- und Gesamthöhe um 6.50 m zulässig.

Der Gemeinderat kann bei allen gestaltungsplanpflichtigen Gebieten als Grundlage des Gestaltungsplans ein aus einem geeigneten Auswahlverfahren hervorgehendes und wegleitendes Richtprojekt (Gesamtkonzept) verlangen. Das Richtprojekt bedarf der Zustimmung des Gemeinderates.

Die Gestaltungsplanpflicht in der Kernzone bezweckt eine Bebauung „Kernzone“ nach einem Gesamtkonzept zur Entwicklung eines vielfältigen und lebendigen Ortszentrums unter Einbezug der Gemeinde.

Für das Gestaltungsplangebiet gelten folgende Zielvorgaben: – dem Gesamtkonzept entsprechende Überbauung, – eine lagegerechte Dichte (Richtwert 120 E/ha), – grosse Nutzungsvielfalt an den publikumsorientierten Lagen, – ein Mindestwohnanteil von 70%, – hohe Wohn-, Gestaltungs- und Aussenraumqualität, – Bereiche mit kinder-, jugend- und altersgerechten, gemeinschaftlich nutzbaren Freiflächen, – Aufwertung des Strassenraumes entlang der Basler-, Luzerner- und Zürichstrasse, – rückwärtige Erschliessungen mit gemeinsamen Tiefgaragen, – auf angestrebte Nutzungsvielfalt abgestimmte Erdgeschossnutzungen mit Bezug zum Aussenraum, – Bezug der öffentlichen Aussenräume und Langsamverkehrsbeziehungen zur ÖV-Drehscheibe und der zukünftigen SBB-Haltestelle.

D ie Aufteilung in mehrere Teil-Gestaltungspläne innerhalb der Kernzone ist zulässig, wenn damit eine sinnvolle Etappierung mit städtebaulich begründeten Einheiten entsteht und dem Gesamtkonzept der Zentrumsentwicklung entsprochen wird.

Für das Gestaltungsplangebiet gelten folgende Zielvorgaben: – Sicherstellen der Erschliessung und Anbindung des Areals an das bestehende Strassennetz, – gute städtebauliche Gesamtlösung zur Schaffung einer Überbauung mit hoher Qualität und lagegerechter Dichte; Erreichen einer Mindestdichte von 100 Einwohner/ha, – Aufzeigen einer auf die Rekultivierungsmassnahmen abgestimmten Etappierung, – hohe Durchlässigkeit, insbesondere Schaffung einer öffentlichen Nord-Süd-Verbindungsachse für den Langsamverkehr, – rationelle und flächensparende Anordnung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen; unterirdische Gemeinschaftsanlagen für die Parkierung, – hochwertige und ökologisch wertvolle Gestaltung der umgebenden Freiräume, – Energiekonzept, welches eine rationelle Energienutzung sicherstellt.

D ie Aufteilung in mehrere Teil-Gestaltungspläne ist zulässig, wenn mit dem ersten Gestaltungplan ein Gesamtkonzept über das gesamte Gebiet erstellt wird und eine plausible Etappierung aufgezeigt werden kann.

Die Gestaltungsplanpflicht «Hagmannstrasse» bezweckt den Bau einer „Hagmannstrasse“ durchgrünten, landschaftlich gut eingepassten und qualitätsvollen Überbauung mit einer ansprechenden Dichte und Struktur.

Für das Gestaltungsplangebiet gelten folgende Zielvorgaben: – Schaffung einer Überbauung mit hoher Qualität und lagegerechter Dichte; erreichen einer Mindestdichte von 100 Einwohner/ha, – behutsame Einpassung von Gebäuden, Anlagen und Aussenräumen in die landschaftliche und ortsbauliche Situation, – Sicherstellen der Erschliessung, Berücksichtigung und Einbindung der Bahnhaltestelle Küngoldingen, – rationelle und flächensparende Anordnung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen, – hochwertige und ökologisch wertvolle Gestaltung der umgebenden Freiräume, angemessener Umgang mit dem Siedlungsrand.

Die Gestaltungsplanpflicht «Waldpark» bezweckt den Bau einer durch- „Waldpark“ grünten, landschaftlich gut eingepassten und qualitätsvollen Wohnüberbauung an privilegierter Aussichtslage nach einem Gesamtkonzept.

Für das Gestaltungsplangebiet gelten folgende Zielvorgaben: – erhöhte Anforderungen an die Architektur wie eine gute volumetrische Ausbildung, Gestaltung und Materialisierung, – rationelle und flächensparende Anordnung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen, parzellenübergreifende unterirdische Sammelgaragen, – mit grosszügigen Übergangsbereichen zwischen Siedlungs- und Waldgrenze und mit sorgfältiger Gestaltung und Bepflanzung eine gute Gesamtwirkung erreichen, – Aussenraumkonzept, welches zu einer hohen Siedlungsqualität beiträgt und auch ökologischen Ansprüchen genügt, – Energiekonzept, welches die Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss § 39 BauV erfüllt.

Die Aufteilung in mehrere Teil-Gestaltungspläne ist nicht zulässig.

Die Gestaltungsplanpflicht «Säliblick « bezweckt den Bau einer durch- „Säliblick“ grünten, landschaftlich gut eingepassten und qualitätsvollen Überbauung nach einem Gesamtkonzept.

Für das Gestaltungsplangebiet gelten folgende Zielvorgaben: – Schaffung einer Wohnüberbauung mit hoher Qualität und lagegerechter Dichte; Erreichen einer Mindestdichte von 100 Einwohner/ha, – erhöhte Anforderungen an die Architektur wie eine gute volumetrische Ausbildung und Materialisierung, – rationelle und flächensparende Anordnung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen, unterirdische Sammelgaragen, – Ersatz der bestehenden Gebäude durch Neubauten gemäss Abs. 3, – Aussenraumkonzept, welches zu einer hohen Siedlungsqualität beiträgt und auch ökologischen Ansprüchen genügt, – Energiekonzept, welches die Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss § 39 BauV erfüllt.

Ersatzneubauten bestehender Gebäude dürfen im Rahmen des Gestaltungsplanes von der Grundzonierung abweichen: – Gesamthöhe bis max. 22 m – Ausnützungsziffer 1.0 (Richtwert)

Grundlage für den Gestaltungsplan bildet ein aus einem geeigneten Auswahlverfahren hervorgehendes und wegleitendes Richtprojekt (Gesamtkonzept) mit der erforderlichen Zustimmung durch den Gemeinderat. Die Aufteilung in mehrere Teil-Gestaltungspläne ist nicht zulässig.

Das Gestaltungsplangebiet «Wirtshüsli» bezweckt eine auf die Lage an „Wirtshüsli“ der K 104 abgestimmte Überbauung mit Dienstleistungs-, Gewerbe- und Wohnnutzungen.

Für das Gestaltungsplangebiet gelten folgende Zielvorgaben: – qualitativ hochwertige Architektur und ökologisch wertvolle Freiräume, – städtebauliche Reaktion auf die K 104 mit entsprechender Volumenverteilung und Setzung der Bauten entlang der K 104 (Schliessung des Strassenraumes). Für die erste Bautiefe entlang der K 104 (ca. 30 m) gelten folgende Auflagen: · Gebäudeorientierung und -gestaltung sowie Anlagen und Freiräume sind nachweislich in Bezug zum Strassenraum der K 104 zu setzen, · Haupteingänge und die Hauptfassaden sind attraktiv auszugestalten, so dass monotone Fluchten vermieden werden, · in den Erdgeschossen sind Wohnnutzungen nur auf der strassenabgewandten Seite zulässig. – rationelle und flächensparende Anordnung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen, unterirdische Sammelgaragen.

Die maximale Fassadenhöhe für Höhere Bauten beträgt 30 m gemäss Bauzonenplan. Attika- und Dachgeschosse sind nicht zulässig.

Der Gestaltungsplan stellt sicher, dass Höhere Bauten städtebaulich und verkehrstechnisch geeignet sind und beinhaltet insbesondere: – die städtebaulich vertretbare Gesamthöhe der Bauten, welche Rücksicht auf den baulichen, freiräumlichen und infrastrukturellen Kontext der näheren Umgebung nimmt, namentlich den Schattenwurf, – den Beitrag des Vorhabens zur Lesbarkeit der städtebaulichen Struktur, namentlich die Akzentuierung wichtiger Strassen- und Sichtachsen und der Definition öffentlicher Räume, – eine rationelle und flächensparende Anordnung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen; unterirdische Gemeinschaftsanlagen für die Parkierung, – den Beitrag des Vorhabens zu einer guten Identifikation im Quartier, – den Ausschluss von Wohnnutzungen im Erdgeschoss entlang der Strassen bzw. platzorientierten Fassaden gegenüber öffentlichen Räumen.

In dem im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebiet (Eignungsge-Arbeitszonen biete für Höhere Bauten) sind Höhere Bauten unter Einhaltung nachfolgender Anforderungen zulässig. Mit einem Fachbericht ist nachzuweisen, dass Höhere Bauten städtebaulich und verkehrstechnisch geeignet sind. Die Beurteilung hat immer über das jeweilige Areal hinauszureichen und das gesamte Umfeld zu umfassen. Insbesondere sind folgende Punkte nachzuweisen bzw. zu berücksichtigen: – eine städtebaulich vertretbare Gesamthöhe der Höheren Bauten, welche Rücksicht auf die nähere Umgebung nimmt. Die maximale Fassadenhöhe beträgt 30 m. Attika- und Dachgeschosse sind nicht zulässig, – eine gute Einfügung in den städtebaulichen Kontext, eine optimale Volumenverteilung und angemessene Materialisierung, – einen Beitrag des Vorhabens zu einer guten Identifikation im Umfeld, – ein Aussenraumkonzept, – eine rationelle und flächensparende Anordnung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen; unterirdische Gemeinschaftsanlagen für die Parkierung, – ein Mobilitätskonzept, das für das gesamte Areal aufzeigt, wie die Mobilität aller Nutzergruppen mit dem öffentlichen Verkehr, dem Fuss- und Radverkehr sowie einem effizienten Einsatz des Motorfahrzeugs in Bezug zu ihrem räumlichen Umfeld zu bewältigen ist.

Die Inventare und Grundlagenpläne dienen zur Orientierung über be-Planungsinstrumente stehende Verhältnisse.

In einem Freiraumkonzept zeigt der Gemeinderat auf, wie der siedlungsinterne Freiraum über das gesamte Gemeindegebiet aufgewertet werden kann.

Weitere Planungsinstrumente wie Richtpläne, Konzepte und Leitbilder zu einzelnen Sachbereichen wie Siedlung, Verkehr, Energie, Freiraumgestaltung, Natur und Landschaft usw. oder für bestimmte Gebiete dienen als Grundlagen und zur Orientierung über Planungsziele.

Die zusätzlichen Planungsinstrumente werden vom Gemeinderat angeordnet und haben für das betroffene Grundeigentum keine direkte Rechtswirkung. Sie sind bei der Beurteilung von Bauvorhaben und Arealüberbauungen zwecks Auslegung der Vorschriften der BNO beizuziehen und dienen zur Vorbereitung der Sondernutzungsplanung.

In allen Zonen ist sowohl die offene wie die geschlossene Bauweise zulässig, soweit die maximal zulässige Gebäudelänge nicht überschritten wird oder sich aus ortsbaulicher Sicht keine anderen Auflagen ergeben.

Im Rahmen der generellen Richtwerte gemäss § 14 werden das Mass der Nutzung sowie die Bebauung und Erschliessung innerhalb der Kernzone ausschliesslich durch Gestaltungspläne geregelt.

Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten.

Die Wohnzonen W2, W3 und W4 dienen vorwiegend dem Wohnen. und W4 Nicht störende Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe sind zugelassen. Nicht zulässig sind Betriebe, die gewichtige ideelle Immissionen verursachen (z.B. Sexshops, Bordelle, Massagesalons usw.) sowie flächenintensives Gewerbe wie z.B. Automärkte.

Die Wohn- und Gewerbezonen WG3 und WG4 sind für Mehrfamilien-WG3 und WG4 häuser, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Bauten mit gemischter Nutzung Gewerbe/Dienstleistungen/Wohnen sowie landwirtschaftliche Bauten bestimmt. Nicht zulässig sind Betriebe, die gewichtige ideelle Immissionen verursachen (z.B. Sexshops, Bordelle, Massagesalons usw.). Verkaufsnutzungen sind wie folgt zulässig: – in allen Wohn- und Gewerbezonen: bis 500 m² Verkaufsfläche, – nördlich der Nationalstrasse A1 und nur entlang und mit Anschluss an die K 104: bis 3’000 m² Verkaufsfläche pro räumlichverkehrliche Einheit, welche über einen bestehenden Anschluss (rückwertige MIV-Erschliessung) an das übergeordnete Strassennetz erschlossen wird, – südlich der Nationalstrasse A1 und nur entlang und mit Anschluss an die K 104: Verkaufsnutzungen für den Autohandel bis 3'000 m² Verkaufsfläche pro räumlich-verkehrliche Einheit, wobei Aussenverkaufsflächen nicht zulässig sind, sondern unter Sicherstellung einer guten Gesamtwirkung ins Gebäude integriert werden müssen. Der Gemeinderat kann spezifische, auf die Situation bezogene Auflagen erlassen.

Verkehrsanlagen sowie Abstellflächen für Fahrzeuge und Material im Freien sind auf das erforderliche Minimum zu beschränken.

Für die erste Bautiefe entlang der K 104 (ca. 30 m) sind Gebäudeorientierung und -gestaltung sowie Anlagen und Freiräume nachweislich in Bezug zum Strassenraum der K 104 zu setzen. Haupteingänge und die Hauptfassaden sind attraktiv auszugestalten, so dass monotone Fluchten vermieden werden. Anlagen und Gestaltungselemente mit Barrierewirkung gegenüber dem Strassenraum sind zu verhindern. In den Erdgeschossen sind Wohnnutzungen nur auf der strassenabgewandten Seite zulässig.

Für die nördlich der Nationalstrasse A1 gelegenen und an die Kantonsstrasse K 104 angrenzenden Wohn- und Gewerbezonen WG3 und WG4 gilt im Bereich einer Bautiefe von ca. 30 m ein Mindestwohnanteil von 30 %.

Für die erste Bautiefe entlang folgender Strassenabschnitte haben die Erdgeschosse eine Geschosshöhe von mind. 4 m aufzuweisen: – Knoten Kreuzstrasse / Neuquartier via Kreuz- und Oberfeldstrasse zum Knoten Oberfeld- / Zürichstrasse, – Zürichstrasse: Kreisel Parkstrasse bis Knoten Oberfeld- / Zürichstrasse.

Im Abbaugebiet «Oberfeld» sind Rekultivierungsarbeiten und Auffüllungen zulässig.

Die Spezialzone Autobahnanschluss SPA ist für Dienstleistungsbetrieanschluss SPA be aller Art, Gewerbe und Wohnungen bestimmt.

Wohnungen sind nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulässig. Eine darüber hinaus gehende Wohnnutzung ist im Rahmen eines Gestaltungsplans möglich.

Die zulässigen Gebäudehöhen und Abstände werden vom Gemeinderat nach gestalterischen Gesichtspunkten bestimmt. Gegenüber Nachbargrundstücken gelten die Massvorschriften der Zone WG3.

Fachmärkte für den Verkauf von Gütern des aperiodischen Bedarfs sind zulässig. Für die gesamte Zone SPA gilt ein Gesamtkontingent für entsprechende Verkaufsflächen (inkl. solche im Freien) von maximal 50'000 m² , welches proportional zur anrechenbaren Grundstücksfläche auf die einzelnen Teilareale verteilt wird. Durch Dienstbarkeitsvertrag können Teilkontingente innerhalb der SPA verschoben werden, sofern keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Nicht zulässig sind Verkaufsbetriebe und Einkaufszentren für den Verkauf von Gütern des täglichen und periodischen Bedarfs mit einer Verkaufsfläche von mehr als 3'000 m² pro Anlage. Die Summe dieser Verkaufsflächen darf in der Zone SPA insgesamt maximal 5'000 m² betragen.

Um eine übermässige Verkehrs- und Umweltbelastung zu vermeiden, sind die Nutzungen innerhalb der SPA so zu wählen und allenfalls zu limitieren, dass pro 1'000 m² anrechenbare Grundstücksfläche maximal 9 Fahrzeuge/h auf das öffentliche Strassennetz ausfahren. Bis zu 1/3 der Teilkontingente können durch Dienstbarkeitsvertrag innerhalb der SPA verschoben werden, sofern keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Der Gemeinderat kann die Erhöhung von Teilkontingenten um maximal 30 % bewilligen, wenn dadurch die Spitzenbelastung der K104 aufgrund sich ergänzender Nutzungskombinationen oder verschobener Benützungsspitzen nicht erhöht wird.

Die Arbeitszone A1 ist für Bauten und Anlagen von wertschöpfungsintensiven Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben mit einer hoher Arbeitsplatzdichte bestimmt.

Nicht zulässig sind Verteil- und Logistikzentren, permanente Abstell- und Lagerflächen, welche nicht im Zusammenhang mit einem in der Zone ansässigen Produktions- oder Verarbeitungsbetrieb stehen, sowie Sport- und Freizeitanlagen mit einem grossen Bedarf an Freiflächen. Es sind Kinos bis maximal 800 Sitzplätze zulässig. Verkaufsnutzungen mit bis zu 500 m² Verkaufsfläche pro Verkaufsgeschäft für überwiegend vor Ort produzierte Waren sind zulässig. Für Anlagen mit erhöhtem Verkehrsaufkommen kann der Gemeinderat entsprechende, auf die spezifische Situation bezogene Auflagen erlassen (Mobilitätskonzept/management).

Unter Vorbehalt von Abs. 4 ist pro Betrieb eine Wohnung für Betriebsinhaber sowie betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet.

In den südlich der Nationalstrasse A1 gelegenen und an die Kantonsstrasse K 104 angrenzenden Arbeitszonen A1 ist im Bereich einer Bautiefe von ca. 30 m ein Wohnanteil von max. 30 % zulässig, sofern die Immissionsgrenzwerte gemäss Lärmschutzverordnung eingehalten sind. Nicht zulässig ist in diesen Bereichen die Nutzung der Erdgeschosse für Wohnzwecke.

Über die zulässigen Grenz- und Gebäudeabstände sowie allfällige weitere Gestaltungsauflagen, namentlich bezüglich Farbgebung und Umgebungsgestaltung, entscheidet der Gemeinderat unter Berücksichtigung der betrieblichen Erfordernisse sowie der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen. Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten.

Mit der Umgebungsgestaltung sind ausreichend dimensionierte Grünflächen vorzusehen. Diese sind so anzulegen, dass eine gute Einordnung der Gesamtüberbauung ins Orts- und Landschaftsbild erreicht wird. Offene Parkplätze sind soweit sinnvoll mit standortheimischen Bäumen einzudecken. Der Strassenraum ist soweit sinnvoll mit standortheimischen Bäumen zu durchgrünen. Eine gute Aussenraumqualität ist in einem Umgebungsplan nachzuweisen. Im Übrigen gelten die Bestimmungen zur Umgebungsgestaltung gemäss § 63.

Die Arbeitszone A2 ist für Bauten und Anlagen von Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben bestimmt.

Nicht zulässig sind Verteil- und Logistikzentren, permanente Abstell- und Lagerflächen, die nicht im Zusammenhang mit einem in der Zone ansässigen Produktions- oder Verarbeitungsbetrieb stehen, Sport- und Freizeitanlagen mit einem grossen Bedarf an Freiflächen sowie Hotels und Gastgewerbebetriebe. Verkaufsnutzungen mit bis zu 500 m² Verkaufsfläche pro Verkaufsgeschäft für überwiegend vor Ort produzierte Waren sind zulässig.

Wohnungen müssen betriebsnotwendig sein und sind nur für Betriebsinhaber sowie betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet.

Über die zulässigen Grenz- und Gebäudeabstände sowie allfällige weitere Gestaltungsauflagen, namentlich bezüglich Farbgebung und Umgebungsgestaltung, entscheidet der Gemeinderat unter Berücksichtigung der betrieblichen Erfordernisse sowie der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen. Gegenüber benachbarten Wohn- oder Wohn- und Gewerbezonen gelten deren Abstandsvorschriften.

In den Abbaugebieten «Aeschwuhrstrasse» und «Nigglishäuser» sind das Ausschöpfen der Kiesvorkommen im Umfang der Abbaubewilligungen sowie anschliessende Rekultivierungsarbeiten und Auffüllungen zulässig.

In Abweichung zu Abs. 2 sind innerhalb des im Zonenplan als «Standort mit erhöhtem Güterverkehr» bezeichneten Gebiets Lagerbetriebe, Transport- und Verkehrsbetriebe bis maximal 300 Fahrten (150 Zu- und 150 Wegfahrten) pro Tag zulässig. Einschränkungen der Fahrtenzahl aufgrund übergeordneter Vorgaben (Verkehrssicherheit, Lufthygiene, Lärmschutz usw.) bleiben vorbehalten.

Mit der Umgebungsgestaltung sind ausreichend dimensionierte Grünflächen vorzusehen. Diese sind so anzulegen, dass eine gute Einordnung der Gesamtüberbauung ins Orts- und Landschaftsbild erreicht wird. Offene Parkplätze sind soweit sinnvoll mit standortheimischen Bäumen einzudecken. Der Strassenraum ist soweit sinnvoll mit standortheimischen Bäumen zu durchgrünen. Eine gute Aussenraumqualität ist in einem Umgebungsplan nachzuweisen. Im Übrigen gelten die Bestimmungen zur Umgebungsgestaltung gemäss § 63.

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA ist für Bauten und und Anlagen OeBA Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. Die Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung sind im Bauzonenplan eingetragen.

Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen oder Wohn- und Gewerbezonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

Freiräume sind nach Möglichkeit öffentlich zugänglich und dienen möglichst vielen Bevölkerungsschichten zum attraktiven und sicheren Aufenthalt. Sie sind so anzuordnen und zu gestalten, dass innerhalb des Orts-, Quartier- und Landschaftsbilds eine gute Gesamtwirkung entsteht.

Die Pflanzgartenzone PG dient der Anlage von Pflanzgärten. Kleinbauten für Gerätschaften usw. sowie ein eingeschossiges Gebäude im Umfang von maximal 100 m² anrechenbarer Geschossfläche aGF für den gemeinschaftlichen Gebrauch pro Pflanzgartengebiet sind zulässig. Der Gemeinderat legt die Nutzung und den Betrieb der Pflanzgärten sowie die zulässigen Abmessungen und die Gestaltung von Bauten in einem Gartenreglement fest. 4.2 Landwirtschaftszonen

Die Landwirtschaftszone LW ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Produktion bestimmt.

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach übergeordnetem Recht.

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

Die Speziallandwirtschaftszone ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die der bodenabhängigen und der bodenunabhängigen bzw. einer über die innere Aufstockung hinausgehenden Produktion landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Erzeugnisse dienen.

In der Speziallandwirtschaftszone «Alte Strasse» sind Bauten und Anlagen zur Produktion pflanzlicher Erzeugnisse zulässig. Darunter fallen namentlich die Salat- und die Kräuterproduktion. Wohnnutzungen sind ausgeschlossen.

Innerhalb des bezeichneten Ausschlussbereichs für ständige Arbeitsplätze sind keine festen Arbeitsplätze zulässig, die während mehr als einer wöchentlichen Arbeitszeit von 20 Stunden belegt werden.

Für alle Bauten und Anlagen ist ein – in Abwägung sämtlicher betroffe-Landwirtschafts- und ner Interessen – optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Speziallandwirtschaftszone Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung gut in die Landschaft einzufügen.

Für Wohngebäude sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Baumasse und Abstände vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse, der bau- und feuerpolizeilichen sowie der wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Generell gilt für alle Bauten gegenüber angrenzenden privaten Grundstücken ein Grenzabstand, welcher der halben Fassadenhöhe entspricht, mindestens jedoch 4 m beträgt.

In der Landwirtschafts- und Speziallandwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 4.3 Schutzzonen

Die Naturschutzzone dient der Erhaltung und Entwicklung von Lebens-Kulturland räumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere sowie von typischen Einzelobjekten.

Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, dem Schutzziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Düngung und Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Mulchen, Aufforstung und Campieren nicht gestattet. Wo ein Schnitt erfolgt, ist das Schnittgut nach der Mahd abzuräumen.

In der Naturschutzzone ist alles zu unterlassen, was die Pflanzen- und Tierwelt beeinträchtigen kann.

Bauten, Anlagen und andere Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der Naturwerte und zur Optimierung der Schutzziele können bewilligt werden.

Naturschutzzonen dürfen betreten werden

1. a)
   für die Bewirtschaftung und Unterhaltsarbeiten,
2. b)
   für die Überwachung und Erfolgskontrollen,
3. c)
   für wissenschaftliche Untersuchungen,
4. d)
   für geführte Exkursionen.

Vorbehalten bleiben Vereinbarungen zwischen den Bewirtschaftenden und der Gemeinde bzw. dem Kanton zur Abgeltung ökologischer Leistungen, wobei nach Bedarf weitere, dem Schutzziel entsprechende und im Einzelfall festzulegende Anforderungen und Bedingungen zu erfüllen sind.

Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden: Zone

Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Die Bestände sind nach Möglichkeit auf natürliche Art zu verjüngen, wobei standortheimische Baumarten grundsätzlich zu erhalten und zu fördern sind. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Sämtliche Holzschläge auf kleinflächigem Waldeigentum (kleiner als 20

1. ha)
   sind durch den Revierförster vorgängig anzuzeichnen (§ 28 Verordnung zum Aargauer Waldgesetz).

Soweit nachstehend oder vertraglich keine abweichenden Vereinbarungen bestehen, sollen standortheimische Laubhölzer (je nach Standort auch Tanne, Föhre, Eibe) einen minimalen Anteil von 80% und Exoten (z.B. Douglasie, Roteiche) einen maximalen Anteil von 5% einnehmen. In seltenen Waldgesellschaften sind ausschliesslich standortheimische Baumarten zu fördern. Ausprägung/

Für die folgenden Ausprägungen der Naturschutzzone Wald gelten zusätzliche Pflegemassnahmen bzw. Nutzungseinschränkungen.

Innerhalb der Uferschutzzone richtet sich die Zulässigkeit von Bauten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen der Gewässerraumzone § 30. 4.4 Überlagerte Schutzzonen

Die überlagerten Zonen «empfindliche Lage» und «empfindliche Hanglage» bezwecken die massvolle Entwicklung an exponierten Lagen.

Innerhalb der Zonen «empfindliche Lage» und «empfindliche Hanglage» ist auf eine gute Einpassung in die landschaftliche, topografische und bauliche Umgebung besonders zu achten.

Die baulichen Erleichterungen gemäss § 44 zur Innenentwicklung sind nicht anwendbar.

In den «empfindlichen Hanglagen» – sind Arealüberbauungen nicht zulässig, – sind Mehrfamilienhäuser (ab 4 Wohneinheiten) nicht zulässig, – gilt eine maximale Gebäudelänge von 20 m.

Der Gemeinderat kann entsprechende, auf die spezifische Situation bezogene Auflagen oder Leitbilder erlassen. Für den Ortskern Küngoldingen erarbeitet die Gemeinde unter Einbezug der Bevölkerung einen Entwicklungsrichtplan im Sinne eines behördenverbindlichen Konzepts. Der Entwicklungsrichtplan bezweckt eine sorgfältige Entwicklung unter Wahrung des Ortsbildes und eine gute Einpassung. Er zeigt die erwünschte räumliche Entwicklung auf und macht Aussagen zu Sachthemen wie Siedlung, Verkehr, Freiraumgestaltung usw. Er gilt als Grundlage zur Beurteilung von Bauvorhaben.

Als Gewässerraum beziehungsweise Gewässerraumzone wird das Gewässerraumzone Gewässer mit seinen Uferstreifen bezeichnet. Die Gewässerraumzone GR ist der Grundnutzungszone überlagert.

Innerhalb der Gewässerraumzone richtet sich die Zulässigkeit von Bauten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen des Bundesrechts, insbesondere nach Art. 41c GSchV. Die Ufervegetation ist geschützt. Innerhalb des Gewässerraums sind ausschliesslich einheimische, standortgerechte Pflanzen zulässig.

Im Bereich der Wigger und des Dorfbachs auf dem Abschnitt vom Franke-Areal bis zur Einmündung des Wolfbachs in den Dorfbach gilt die Gewässerraumzone gemäss dem Bauzonen- und Kulturlandplan.

Bei Fliessgewässern innerhalb Bauzonen mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m Breite oder bei eingedolten Bächen ist die Gewässerraumzone den Bauzonen überlagert. Die Breite des Uferstreifens beträgt 6 m und wird ab dem Rand der Gerinnesohle beziehungsweise ab Innenkante der Bachleitung gemessen.

Bei Fliessgewässern ausserhalb Bauzonen mit einer Gerinnesohle von zwischen 0.5 bis 2 m Breite beträgt der Gewässerraum 11 m. Bei allen Bächen mit einer Gerinnesohle von weniger als 2 m Breite sowie bei eingedolten Bächen beträgt der Mindestabstand für Bauten und Anlagen 6 m und wird ab dem Rand der Gerinnesohle beziehungsweise ab Innenkante der Bachleitung gemessen.

Die Hochwassergefahrenzonen (HWZ) sind den Grundnutzungszonen überlagert. Sie dienen dem Schutz von Personen, Bauten und Anlagen vor Schädigungen durch Hochwasserereignisse.

In der Hochwassergefahrenzone HWZ 1 ist der Gefährdungssituation angemessen Rechnung zu tragen. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, unterirdische Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. sind in Untergeschossen nicht zulässig.

In der Hochwassergefahrenzone HWZ 2 sind sensible Bauten und Anlagen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. nicht zulässig. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume sind in Untergeschossen nicht zulässig.

Können aufgrund der nachgewiesenen Fliesstiefen gemäss Gefahrenkarte in den Hochwassergefahrenzonen die zulässigen Grundmasse gemäss § 14 BNO (insbesondere Höhenmasse) nicht eingehalten werden, kann der Gemeinderat das massgebende Terrain entsprechend erhöht ansetzen.

Wer in einer Hochwassergefahrenzone baut, hat im Baugesuch nachzuweisen, dass er dem Projekt entsprechende Schutzmassnahmen getroffen hat. In der Regel sind die Massnahmen auf das schadenfreie Überstehen eines hundertjährlichen Hochwassers (HQ100) auszurichten.

Als massgebliche Projektierungs- und Überprüfungsgrundlagen gelten namentlich Gefahrenkarte, Ereigniskataster, Schutzdefizitkarte und die Massnahmenplanung, welche auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden können.

Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen sowie, unter Abwägung sämtlicher berührter Interessen, Ausnahmen und weitergehende Massnahmen verfügen.

Die überlagerte Freihaltezone Hochwasser (FHZ) dient der Sicherstellung des erforderlichen Raums ausserhalb der Bauzonen für den natürlichen Hochwasserabfluss bei grossen und seltenen Hochwasserereignissen sowie für den Hochwasserrückhalt.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach der Grundnutzungszone. Von den in Absätzen 3, 4 und 5 genannten Ausnahmen abgesehen, sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen verboten.

Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Rechtmässig erstellte und bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen dürfen im Rahmen des Besitzstandsschutzes erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie dem Hochwasserschutz genügend Rechnung tragen und den natürlichen Abfluss nicht beeinträchtigen.

Der Neubau von Bauten und Anlagen ist in der Freihaltezone Hochwasser ausnahmsweise zulässig, wenn: – erforderliche Hochwasserschutzmassnahmen umgesetzt und von der Gemeinde oder den Landeigentümern finanziert werden können, – keine anderen Standortmöglichkeiten bestehen oder geschaffen werden können, – der Hochwasserabfluss und die Höhe des Wasserstands nicht nachteilig beeinflusst werden, – die Hochwasserrückhaltung nicht beeinträchtigt wird und – keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten sind.

In der Regel sind die erforderlichen Hochwasserschutzmassnahmen nach den Absätzen 4 und 5 auf die Schutzziele der kantonalen Schutzzielmatrix der Gefahrenkarte Hochwasser auszurichten. Sind Menschen oder hohe Sachwerte betroffen, ist das Schutzziel im Einzelfall zu bestimmen und gegebenenfalls zu erhöhen.

In Hang- und Muldenlagen ist der Gefährdung durch Oberflächenabfluss angemessen Rechnung zu tragen.

Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen.

Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen. Soweit überwiegende öffentliche Interessen es erfordern, kann die Baubewilligungsbehörde weitergehende Massnahmen verlangen oder Bauvorhaben untersagen.

Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone LW überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach den Bestimmungen zur Landwirtschaftszone gemäss § 23. Von den in Absatz 3 und 4 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten.

Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Witterungsschutzanlagen usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege sowie Terrainveränderungen für die Bodenverbesserung, Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Darüber hinausgehende, neue landwirtschaftliche Bauten und Anlagen können nur an den im Zonenplan mit Symbol «*» bezeichneten Standorten (Siedlungsei) bewilligt werden. Sie dürfen das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigen. Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften gelten hohe Anforderungen an die Einpassung in die Landschaft.

Im Bereich der im Kulturlandplan ausgeschiedenen Wildkorridore ist die Durchgängigkeit ungeschmälert zu erhalten und bei bestehenden Behinderungen soweit möglich zu verbessern. Lichtimmissionen sind zu vermeiden.

Bauten und Anlagen, welche den freien Wildtierdurchgang behindern, sind nicht zulässig. 4.5 Schutzobjekte

Der Gemeinderat entscheidet von Amtes wegen oder auf Ersuchen der kommunaler Bedeutung Eigentümerin oder des Eigentümers, ob ein Gebäude, das im Bauinventar und zur Orientierung im allgemeinen Nutzungsplan aufgeführt ist, unter Schutz zu stellen ist, und bestimmt den Schutzumfang.

Er kann vorsorgliche Massnahmen verfügen, solange die Unterschutzstellung nicht erfolgt ist.

Will er aufgrund fachlich ausgewiesener Vorabklärungen von einer Unterschutzstellung absehen, fordert er vor seinem Entscheid die Kantonale Denkmalpflege zur Stellungnahme auf.

Der Entscheid über die Unterschutzstellung oder die Nichtunterschutzstellung ist im kantonalen Amtsblatt und im Publikationsorgan der Gemeinde zu publizieren. Für das Beschwerdeverfahren gelten die Bestimmungen des Baubewilligungsverfahrens entsprechend. Die Beschwerdefrist beginnt am Tag nach der Publikation im Amtsblatt zu laufen.

Löst ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben, bei dem nicht ausgeschlossen werden kann, dass die voraussichtlichen Schutzziele des Baudenkmals von kommunaler Bedeutung tangiert werden, das Unterschutzstellungsverfahren aus, entscheidet der Gemeinderat über die Unterschutzstellung oder die Nichtunterschutzstellung und das Baugesuch im gleichen Entscheid.

Der Gemeinderat lässt die Unterschutzstellung nach Rechtskraft des Entscheids im Grundbuch anmerken.

Die unter Schutz gestellten Baudenkmäler von kommunaler Bedeutung sind als Orientierungsinhalt im allgemeinen Nutzungsplan darzustellen.

Die im Bauzonenplan bezeichneten und im Anhang aufgeführten Kulhistorische Verkehrswege turobjekte sind geschützt. Sie dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten.

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan bezeichneten historischen Verkehrswege sind in ihrer Linienführung und Substanz (gemäss Inventarbeschrieb) geschützt. Bauliche Eingriffe an historischen Verkehrswegen dürfen dem Schutzzweck nicht zuwiderlaufen. Die Fachleute zum Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS) können beratend beigezogen werden.

Detaillierte Nutzun gs- und Pflegebestimmungen werden in den Richtlinien zum Vollzug Naturschutz oder in Verträgen mit den Eigentümern / Bewirtschaftern geregelt.

Folgende Naturobj ekte sind geschützt:

Werden in den zweigeschossigen Wohnzonen (W2) auf einem Grundstück von weniger als 2'000 m2 pro Wohneinheit durchschnittlich weniger als 330 m² anrechenbare Grundstücksfläche konsumiert, erhöht sich die zulässige Ausnützungsziffer um 15 %. Unabhängig von der Parzellengrösse gilt diese Erhöhung der Ausnützungsziffer auch für Terrassenhäuser mit mindestens 3 Wohneinheiten, sofern die Hangneigung mehr als 20 % beträgt. Die qualitativen Anforderungen gemäss Arealüberbauung (§ 39 BauV) sind sinngemäss anzuwenden. Zur Beurteilung solcher Bauvorhaben kann der Gemeinderat zulasten des Gesuchstellers ein Fachgutachten einholen.

Die Erleichterung gemäss Abs. 2 ist mit der Erleichterung gemäss § 44 Abs. 2 sowie mit jenen von § 35 BauV (Minergie) und § 39 BauV (Arealüberbauung) nicht kombinierbar.

Innerhalb der Wohnzonen W2, W3 und W4 sowie in den Wohn- und Gewerbezonen WG3 und WG4 kann zur Förderung einer qualitätsvollen Innenentwicklung nach den Grundmassen gemäss Abs. 2 gebaut werden. Vorausgesetzt werden der Nachweis einer guten Gesamtwirkung von Bauten und Anlagen sowie eine ansprechende Umgebungsgestaltung und eine rationelle Erschliessung. Die qualitativen Anforderungen gemäss Arealüberbauung (§ 39 BauV) sind sinngemäss anzuwenden, wobei der haushälterische Umgang mit dem Boden im Vordergrund steht. Zur Beurteilung solcher Bauvorhaben kann der Gemeinderat zulasten des Gesuchstellers ein Fachgutachten einholen.

Der Nutzungsbonus gemäss den folgenden Grundmassen und insbesondere die Erhöhung der Ausnützungsziffer können nur beansprucht werden, wenn ein zusätzliches Vollgeschoss erstellt und auf Attika- und Dachgeschosse sowie begehbare Dachterrassen verzichtet wird.

Die Erleichterung gemäss Abs. 1 ist mit der Erleichterung gemäss § 43 Abs. 2 sowie mit jenen von § 35 BauV (Minergie) und § 39 BauV (Arealüberbauung) nicht kombinierbar.

Überschreitet die Gebäudelänge das in § 14 festgelegte Mass, erhöht sich der zugehörige Grenzabstand um einen Viertel der Mehrlänge, maximal jedoch um 4.00 m. Mehrhöhenzuschlag

Wird im Rahmen von Arealüberbauungen die gemäss § 14 zulässige Fassadenhöhe überschritten, erhöht sich der zugehörige Grenzabstand gegenüber Nachbargrundstücken um die Hälfte der Mehrhöhe. Diese Erhöhung gilt kumulativ zum Mehrlängenzuschlag gemäss Absatz 1.

Gegenüber dem Kulturland ist für Hauptgebäude ein Abstand von Kulturland 4.00 m, für Klein- und Anbauten ein Abstand von 2.00 m einzuhalten. Dieser Abstand kann weder reduziert noch aufgehoben werden.

Arealüberbauungen sind in den Zonen W2, W3, W4, WG3, WG4 und SPA zulässig und erfordern eine minimale zusammenhängende Landfläche von 2'000 m² .

Bei Arealüberbauungen kann ein zusätzliches Vollgeschoss realisiert werden, die Fassaden- und Gesamthöhe können entsprechend um maximal 3.0 m überschritten werden. In den empfindlichen Lagen gemäss § 29 sind die zonengemässen Fassaden- und Gesamthöhen einzuhalten.

Für Bauvorhaben, für die eine Arealüberbauung vorgesehen ist, ist in der Vorprojektphase mit der Gemeinde Kontakt aufzunehmen, um die arealspezifischen Rahmenbedingungen zu klären.

Die Benennung von Strassen, Wegen und Plätzen sowie die Hausliegende Einrichtungen nummerierung / Adressierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

Von der Gemeinde zu übernehmende Privatstrassen müssen in der Regel einem Erschliessungsplan entsprechen, genügend ausgebaut und in einwandfreiem Zustand sein.

Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkästen, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze von Privatgrundstücken gestellt werden.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist angemessen Rücksicht zu nehmen. 6.2 Technische Bauvorschriften und Ausstattung

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Materialien und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. Dies gilt auch hinsichtlich des Schutzes vor Erdbeben, Hochwassern, Stürmen, Hagel, Schnee, Erdrutschen und anderen Naturgefahren.

Der Gemeinderat kann auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern. Fachgutachten können eingeholt werden, namentlich bei ortsbaulich, architektonisch, juristisch, bau-, verkehrs- oder lärmschutztechnisch sowie weiterer Belange bezüglich des Umweltschutzes problematischen Lösungen.

Die Ausrichtung von Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse Organisation von (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustim-Wohnungen men. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nicht gestattet.

Wohnungsgrundrisse sind gut und flexibel nutzbar zu organisieren.

Die nachstehend aufgeführten Masse gelten bei Neubauten als Mini-Fenstergrösse, malanforderung. Bei Umbauten sind sie anzustreben: Nebenräume

1. a)
   Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume: – Lichte Höhe Vollgeschoss: ≥ 2,4 m – Lichte Höhe Dachgeschoss: ≥ 2,4 m auf mind. 50 % der Fläche ab 1,5 m Raumhöhe

/10 der Bodenfläche; Dachflächenfenster können für die Berechnung mit dem Faktor 1,5 eingesetzt werden. – Raumflächen für Wohn- und Schlafräume:

In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Spielgeräte, Kinderwagen, Mobilitätshilfen und dergleichen vorzusehen.

Für die Bedarfsermittlung, Platzierung, Anordnung und technische Ausgestaltung gelten die Normen, auf die in der kantonalen Gesetzgebung verwiesen wird.

Bei allen Gebäuden und Anlagen, bei denen aufgrund der Nutzung mit einem regelmässigen Abstellen von zweirädrigen Fahrzeugen und / oder Kinderwagen zu rechnen ist, sind genügend grosse, leicht zugängliche Abstellflächen – wenn möglich auf den entsprechenden Grundstücken – bereitzustellen.

Die Grösse der Kinderspielplätze bei Mehrfamilienhäusern und Arealüberbauungen hat gesamthaft mindestens 15 % der anrechenbaren und zum Wohnen genutzten Geschossfläche zu betragen. Ein allfälliger Ausnützungsbonus wird dabei nicht berücksichtigt. Die Spielplätze sind zweckmässig anzulegen, durch den Grundeigentümer zu unterhalten und dürfen nicht zweckentfremdet werden. Sie sind nach den neusten Erkenntnissen über kindergerechte Wohnumfelder und den verschiedenen Altersgruppen entsprechend auszugestalten.

Bei der Anlage der Spielplätze ist darauf zu achten, dass die Kinder diese Plätze möglichst unbeaufsichtigt erreichen und benützen können.

Bei Mehrfamilienhäusern mit acht und mehr Wohnungen ist ein gedeckter Kinderspielplatz oder ein Gemeinschaftsraum für Freizeitbeschäftigung von mindesten 20 m² zu schaffen.

Für die Entsorgung der Siedlungsabfälle sind für Mehrfamilienhäuser und Arealüberbauungen an geeigneter Stelle genügend dimensionierte Flächen für die getrennte Entsorgung von Kehricht- und Grünabfall zu schaffen.

Der Gemeinderat kann in einem Abfallreglement die Details zur Entsorgung und zu Entsorgungseinrichtungen regeln.

Bei Parkierungsanlagen mit mehr als 50 Plätzen und schwer abschätzbarem Verkehrsaufkommen kann die Bewilligung zum Erstellen der Plätze etappiert erfolgen. Die Grundsätze dazu werden im Parkplatzreglement festgelegt.

Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnüberbauungen mit mehr als 5 Wohneinheiten sind die Abstellplätze mit Ausnahme der Besucherparkplätze unterirdisch oder innerhalb der Gebäude anzuordnen. In begründeten Fällen kann davon abgewichen werden. Bei allen anderen Nutzungen mit mehr als 24 Pflichtparkplätzen für Bewohner und Arbeitsplätze oder wo es Verkehrssicherheit, Ortsbildgestaltung oder Immissionsschutz erforderlich machen, sind mindestens 3/4 davon unterirdisch anzulegen.

Sofern keine öffentlichen Interessen wie die Verkehrssicherheit, Sichtzonen, geplante Strassenausbauten usw. entgegenstehen, gilt entlang von Gemeinde- und Privatstrassen für Parkfelder ein gegenüber § 111 BauG reduzierter Strassenabstand von 0.6 m.

Die Berechnung der notwendigen Parkfelder richtet sich nach den kantonalen Vorschriften. Das Parkfelder-Angebot richtet sich nach der VSS-Norm SN 640 281 vom 31. März 2019 und ist zwischen dem Minimum und dem Maximum gemäss Norm festzulegen. Der Gemeinderat kann in begründeten Fällen Ausnahmen bewilligen.

Das Angebot von Parkfeldern für Bauvorhaben mit der ausdrücklichen Zielsetzung motorfahrzeugarmer oder -freier Nutzung kann – mit Ausnahme eines angemessenen Angebots für Besucher – bis zum vollständigen Verzicht reduziert werden. Bewilligungsvoraussetzung ist ein Mobilitätskonzept zur dauerhaften Reduktion des motorisierten Individualverkehrs sowie ein periodisches Controlling gemäss § 57 Abs. 2 bis 4 BNO. Für Parkfelder, die gestützt auf ein Mobilitätskonzept nicht erstellt werden müssen, gilt keine Ersatzabgabepflicht. Die Grundeigentümerschaft ist verpflichtet, bei wiederholten Abweichungen von den Vorgaben und Zielen des Mobilitätskonzepts, die im Sinne der VSS-Norm SN 640 281 minimal erforderlichen Abstellplätze real nachzuweisen oder durch eine entsprechende Ersatzabgabe im Sinne des Parkplatzreglements gemäss § 58 abzugelten. Diese Verpflichtung ist vor Baubeginn als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen.

Eigentümer von Parkierungsanlagen mit mehr als 16 öffentlich benutzprivaten Parkierungsbaren privaten Parkfeldern (Kundenparkplätze) können bei Inbetriebanlagen nahme, Nutzungserweiterung und Umnutzung im Baubewilligungsverfahren zur monetären Bewirtschaftung der Parkierungsanlage verpflichtet werden.

Der Gemeinderat kann ein Parkleitsystem einführen und erweitern.

Die Eigentümer öffentlich zugänglicher Parkierungsanlagen für Motorfahrzeuge können verpflichtet werden, die nötigen Einrichtungen zu erstellen, zu unterhalten sowie sich an den Kosten des Parkleitsystems zu beteiligen. Die Ausgestaltung dieser Verpflichtung und das Mass der Kostenbeteiligung werden in einem Reglement festgelegt.

Eigentümer von Parkierungsanlagen mit mehr als 30 Parkfeldern für Motorfahrzeuge haben bei Inbetriebnahme, Nutzungserweiterung und Umnutzung mit dem Bau- oder Umnutzungsgesuch ein Mobilitätskonzept einzureichen und darin nachzuweisen, wie dessen dauernde Umsetzung sichergestellt wird.

Das Mobilitätskonzept zeigt auf, wie die Mobilität aller Nutzergruppen optimiert werden kann. Es enthält insbesondere: – die Definition von Zielen (Entlastung des Strassennetzes von Motorfahrzeugverkehr, Benützung der öffentlichen Verkehrsmittel, Förderung des Fuss- und Veloverkehrs); – die Massnahmen zur Erreichung dieser Ziele, wie Nutzung und Angebote im CarSharing, monetäre Parkraumbewirtschaftung, Anreize zur Förderung der Nutzung des öffentlichen Verkehrs sowie des Fuss- und Veloverkehrs (Mobilitätsbonus, Entschädigungen, Beiträge usw.), zu treffende lnformationsmassnahmen (z.B. Fahrplanangaben, Erreichbarkeit, Fahrgemeinschaften).

Die Eigentümer von Parkierungsanlagen, die aufgrund eines Mobilitätskonzepts bewilligt wurden, haben eine dauernde Wirkungskontrolle durchzuführen und dem Gemeinderat darüber periodisch Bericht zu erstatten. Zeigt diese, dass die angestrebten Ziele nicht erreicht werden, sind dem Gemeinderat zusätzliche Massnahmen zur nachträglichen Erreichung vorzuschlagen. Der Gemeinderat kann diese und andere geeignete Massnahmen verfügen. Bleibt die Berichterstattung über die Wirkungskontrolle aus und ist die Nichterreichung der angestrebten Ziele offensichtlich, kann der Gemeinderat vorläufige Massnahmen bis hin zum Nutzungsverbot verfügen.

Der Gemeinderat regelt im Parkplatzreglement die Ausführungsbestimmungen zum Mobilitätskonzept sowie über die Wirkungskontrolle und den Rhythmus der Berichterstattung.

Der Gemeinderat legt gestützt auf den Kommunalen Gesamtplan Verkehr im Parkplatzreglement fest: a. die Höhe und Verwendung der Ersatzabgaben für Pflichtparkfelder von Motorfahrzeugen, b. die Vorschriften über das Parkieren auf öffentlichem Grund, c. die Gebührenpflicht auf öffentlichem Grund, d. Ausführungsbestimmungen zu Mobilitätskonzepten.

Öffentlich zugängliche Freiräume, Bauten und Anlagen wie Plätze, Raum Vorplätze, Parkierungsanlagen, Innenhöfe, Passerellen, Strassen und Wege, Einkaufs- und Freizeitanlagen, Parkhäuser, Toiletten und Unterführungen sind nutzerfreundlich, sorgfältig und attraktiv zu gestalten.

Die Gestaltung ist mit der Gemeinde abzusprechen und auf deren übergeordnete Gestaltungsprinzipien und Konzepte abzustimmen. Bei der Ausstattung, Materialisierung, Beleuchtung und Bepflanzung ist der Attraktivität und der Sicherheit für die Benutzer besondere Beachtung zu schenken. Die Gestaltung der angrenzenden Fassaden, die Nutzung der raumbegrenzenden Bauten und die Funktionen des öffentlichen Raums sind aufeinander abzustimmen. Es empfiehlt sich, für die Gestaltung qualifizierte Fachpersonen beizuziehen.

Den Sicherheitsbedürfnissen von Passanten aller Altersgruppen ist Rechnung zu tragen. Der öffentlich zugängliche Raum ist übersichtlich, einsehbar, hell und beleuchtet zu gestalten.

Fussgänger sollen bevorzugt, sicher und möglichst ohne Umwege geführt werden. Es sind attraktive Aufenthaltsbereiche mit genügend Verweilmöglichkeiten vorzusehen. Das übergeordnete Fusswegnetz der Gemeinde ist zu berücksichtigen.

Velofahrer sollen sicher und möglichst ohne Hindernisse geführt werden. Bei öffentlich zugänglichen Bauten und Anlagen ist eine den einschlägigen Normen entsprechende Anzahl benutzerfreundlicher Veloabstellplätze bereitzustellen. Das übergeordnete Velowegnetz der Gemeinde ist zu berücksichtigen.

Der Gemeinderat kann bauliche und planerische Richtlinien erlassen, um die Qualität und die Sicherheit in öffentlich zugänglichen Räumen zu erhöhen.

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen auf Kosten der Bauherrschaft: a. Zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben zu Aussenraumgestaltung und Bepflanzung usw.) verlangen; b. Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten; c. bei Bauvorhaben in empfindlicher Umgebung, bei aussergewöhnlichen Bauten oder soweit es überwiegende öffentliche Interessen erfordern, eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen; d. Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist; e. die Baubewilligung verweigern, wenn die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Der Gemeinderat beurteilt die Qualität der Freiräume nach folgenden Kriterien: a. Aufenthaltsqualität für möglichst verschiedene Benutzergruppen b. Strassenraum und Zugänglichkeit Fuss- und Radverkehr c. Naturerfahrung und Landschaftserlebnis d. Lebensräume für Flora und Fauna e. positive Auswirkung auf das Stadtklima

Die Gestaltung der Dächer bedarf besonderer Sorgfalt und hat bei der Wahl der Dachform und des Bedachungsmaterials auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen. Übermässige Blendwirkungen durch unzweckmässig angeordnete Dachflächenfenster, Solaranlagen usw. sind zu vermeiden. Dachdurchbrüche und -aufbauten sind sorgfältig und farblich angepasst zu gestalten.

Attikageschosse dürfen eine Höhe von max. 3.50 m aufweisen und sind mit einem flachen oder höchstens 10 Grad geneigten Dach zu versehen.

Flachdächer von Hauptgebäuden sind, soweit nicht als Terrassen oder durch Energieerzeugungsanlagen genutzt oder eine Regenwassernutzung vorgesehen wird, gemäss SIA Norm 312 extensiv zu begrünen.

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Aufschüttungen von Stützmauern, Böschungen mehr als 2.00 m Höhe ab massgebendem Terrain sind nicht zulässig. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich gut in die Umgebung einordnen und die Verkehrssicherheit angemessen berücksichtigen. Versiegelte Flächen sind auf das notwendige Minimum zu beschränken. Parkierung, Wege und Plätze sind möglichst wasserdurchlässig zu gestalten. Steingärten sind nur auf untergeordneten, klar abgegrenzten Flächen zulässig.

Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern und dgl. zu sichern. Stützmauern sind den statischen Anforderungen entsprechend zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu begrünen.

Sofern keine öffentlichen Interessen wie die Verkehrssicherheit, Sichtzonen, geplante Strassenausbauten usw. entgegenstehen, gilt entlang von Gemeinde- und Privatstrassen für Stützmauern und Böschungen bis 1.80 m Höhe ein gegenüber § 111 BauG reduzierter Strassenabstand von 0.60 m.

Abgrabungen dürfen je Gebäudeseite 70 % der Fassadenlänge nicht überschreiten. Zur Erstellung einer Garagenzufahrt ist auf einer Fassadenseite je Gebäude eine Abgrabung von bis zu 6.00 m zulässig, auch wenn dabei die 70 % überschritten werden. Gesamthaft dürfen Abgrabungen einen Viertel des Gebäudeumfangs nicht überschreiten.

Die Bepflanzung hat nach Möglichkeit mit standortheimischen Pflanzen zu erfolgen.

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. In Arbeitszonen und bei Mehrfamilienhäusern ist mit dem Baugesuch ein Umgebungsplan einzureichen, welcher folgenden Zielsetzungen nachkommt: – grosszügige und attraktive Gesamtanlage, – auf das Notwendigste beschränkte Bodenversiegelung durch Parkfelder, Wege und Plätze, – genügend Abstellplätze für Zweiräder, – auf das Notwendigste beschränkte Terrainveränderungen, Stützmauern und Abtreppungen, – Gliederung in private und allgemein zugängliche Bereiche mittels baulicher Massnahmen, Terraingestaltung und/oder Bepflanzung, – gute Durchgrünung, vorzugsweise mit einheimischen Gehölzen unterschiedlicher Wuchshöhe, – sichere sowie kinder- und erwachsenengerechte Ausstattung für Aufenthalt und Erholung.

Die Umgebungsarbeiten inkl. Bepflanzung sind unmittelbar nach Fertigstellung der Bauten auszuführen.

Bei der Ausübung von Eigentumsrechten, insbesondere beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens sowie bei Tierhaltung, sind alle übermässigen Einwirkungen auf benachbarte Grundstücke und die weitere Umgebung zu vermeiden. Das Mass der zulässigen Emissionen ergibt sich primär aus den Bestimmungen über die jeweilige Zonennutzung.

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen, z.B. durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.

Beleuchtungen im Freien sind grundsätzlich von oben nach unten auszurichten. Exzessive Beleuchtungsanlagen wie Skybeamer und Objektstrahlungen sind nicht zulässig. Beleuchtungen direkt in den Naturraum sind zu vermeiden. Insbesondere bei Leuchtreklamen können Vorgaben zur befriedigenden Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild gemacht werden. Das Mass der Aussenbeleuchtung hat ihrem Zweck zu entsprechen. Mit Ausnahme von Beleuchtungen, die einem objektiven Sicherheitszweck dienen, sind Aussenbeleuchtungen und Leuchtreklamen von 22.00 bis 6.00 Uhr auszuschalten.

Es sind alle baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Mobilfunkantennen, welche als solche erkennbar sind, dürfen in den Bauzonen – in erster Priorität in der Spezialzone Autobahnanschluss SPA und in den Arbeitszonen A1 und A2, – in zweiter Priorität in den Wohn- und Gewerbezonen WG3 und WG4 sowie der Kernzone K und der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA, – in dritter Priorität in den Wohnzonen W2, W3 und W4 erstellt werden.

In Bauzonen untergeordneter Priorität kann eine als solche erkennbare Mobilfunkantenne nur erstellt werden, wenn ihre Erstellung in den Bauzonen übergeordneter Priorität nicht möglich ist. Zudem kann in den Wohnzonen W2, W3 und W4 (3. Priorität) eine als solche erkennbare Mobilfunkantenne nur erstellt werden, wenn sie vorwiegend die Versorgung dieser Zone bezweckt. Nach Möglichkeit sind neue Anlagen mit bestehenden zu kombinieren.

Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

Der Gemeinderat kann die Entscheidfällung über Gesuche an die Abteilung Bauen Planen Umwelt übertragen. Er regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

Der Gemeinderat kann ergänzende Richtlinien und Reglemente zum Vollzug der Bau- und Nutzungsordnung erlassen.

Die Gebühren und die Verrechnung weiterer Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

Kommunale Ausführungsbestimmungen bezüglich der Planung und Erstellung von Parkplätzen werden in einem Parkplatzreglement geregelt.

Bei der Einzonung von Land in eine Bauzone und gleichgestellten Um-Einzonungen zonungen ist eine Mehrwertabgabe von 30 % zu leisten.

Für altrechtliche Sondernutzungspläne gelten folgende Begriffsdefinitionen: a. Die Gebäudehöhe entspricht neu der Fassadenhöhe. b. Die Firsthöhe entspricht neu der Gesamthöhe.