Bauordnung Seengen

Die Raumplanungs-, Umwelt- und Baurecht.

Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet. 1.2 Übergeordnetes Recht

Einen Überblick über die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts gibt das kantonale Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).

Die Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur erpflicht schlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan gemäss § 21 BauG vorliegt oder die Voraussetzungen von Abs. 3 erfüllt sind.

Der Gestaltungsplan Rain bezweckt eine sorgfältige Einpassung der Bauten und der Umgebung ins Gelände sowie eine gesamthaft optimierte Überbauung.

Die | Sondernutzungsplanpflicht bezeichnete planpflicht Fläche darf nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungpsplan gemäss § 17 BauG vorliegt oder die Erschliessung mit einem öffentlich-rechtlichen Vertrag sichergestellt ist. 2.2 Weitere Planungsinstrumente

Die | räumliche Ent-Richtpläne wicklung auf. Sie enthalten Konzepte zu einzelnen Gebieten oder Sachbereichen wie z.B. Siedlung, Verkehr, Freiraumgestaltung, Natur- und Landschaft.

Die Richtpläne sind behördenverbindlich und für die nachfolgenden Planungen wegleitend. Zuständig für die Festsetzung ist der Gemeinderat.

Bei Bedarf erstellt der Gemeinderat ein Konzept zur Verdichtung und Erneuerung unternutzter bzw. sanierungsbedürftiger Gebiete.

Die Inventare und die Grundlagenpläne sind bei der Beurteilung von Bauvorhaben beizuziehen. Sie haben keine direkte rechtliche Wirkung für das Grundeigentum und sind nach Bedarf zu überprüfen und anzupassen.

Die Ziele der BNO mit deren rechtlicher Bedeutung sind im Anhang 1 aufgelistet.

Die „Werte in Klammern" gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. In der Kernzone K, der Kernzone Oberdorf KO und der Dorfzone D darf der höhere Richtwert der Ausnützungsziffer gemäss Abs. 1 nur beansprucht werden, wenn 50% der Gebäudegrundfläche im Erdgeschoss als öffentlich zugängliche, publikumsorientierte oder gewerbliche Nutzungen realisiert werden. Bei reinen Wohnnutzungen gilt der untere Richtwert. Eine über diesen hinaus gehende Ausnutzung kann nur für Dienstleistungen und für gewerbliche Nutzungen beansprucht werden.

In der Kernzone K und in der Kernzone Oberdorf KO ist bei einer Ausnützungsziffer von 0.65 oder höher ein Fachgutachten nötig, in dem die Einhaltung der qualitativen Anforderungen gemäss § 7 Abs. 3 BNO ausgewiesen wird. Das Fachgutachten ist mit dem Baugesuch aufzulegen.

Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene wie auch die geschlossene Bauweise zulässig.

In den Zonen K, KO, D und WG2 dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4.5 m aufweisen. Dadurch erhöhen sich die Gebäudehöhen gemäss Abs. 1 um 1.5 m.

In der Zone WG3 dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen. Dadurch erhöhen sich die Gebäudehöhen gemäss Abs. 1 um 1 m.

In den im Bauzonenplan mit Punktraster dargestellten Flächen der Zone OeB gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Für bestehende, rechtmässig erstellte Bauten gilt die Besitzstandsgarantie gemäss § 68 BauG. Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bau- und Nutzungsordnung rechtmässig realisierte Ausnützung wird ungeachtet der Nutzungsart garantiert, sofern kein Widerspruch zum vorgenannten § 68 BauG entsteht.

Zulässig sind Wohnungen, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie bestehende Landwirtschaftsbetriebe. Verkaufsgeschäfte bis 500 m2 Nettoladenfläche sind zulässig. In den braun umrandeten Bereichen sind je Standort mittelgrosse Verkaufsnutzungen bis insgesamt je 3'000 m2 Nettoladenfläche zugelassen.

Neu- und Umbauten müssen zur guten Gestaltung des Ortskerns und der traditionellen Dorfteile beitragen und sich bezüglich Stellung, kubischer Gestaltung, Gebäudevolumen, Gliederung der Fassaden, Dachform und -neigung, Materialien, Farbgebung, Platz-, Strassen- und Aussenraumgestaltung so in ihre Umgebung eingliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Wo ortsbaulich erwünscht, sollen durch Zusammenbau gut gestaltete, attraktive Freiräume (Innenhöfe, Plätze, Fussgängerbereiche etc.) geschaffen werden. Im übrigen gilt § 43 BNO.

Die Wohnzonen W1, W2 und W3 dienen dem Wohnen. Nicht stö-W1 / W2 / W3 rendes Gewerbe und Dienstleistungen sind in untergeordnetem Masse zugelassen.

Bauten, Aussenanlagen und Terrainveränderungen sind besonders gut in die landschaftliche Umgebung und die Topografie einzupassen. Diesbezüglich gelten die in § 45 und § 46 BNO formulierten Anforderungen. Wohnzone 3 Die Wohnzone W1 ist für freistehende Einfamilienhäuser bestimmt. W1 Der Einbau einer zusätzlichen Wohnung ist gestattet. Deren Bruttogeschossfläche BGF darf 2/3 der Hauptwohnung betragen, höchstens jedoch 100 m2. Nicht störende Gewerbe und Dienstleistungen sind nur im Ausmass der erwähnten zusätzlichen Wohnung zugelassen (jedoch keine Kumulierung mit zusätzlicher Wohnung). Wohnzone W2 4 Die Wohnzone W2 ist für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reiheneinfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis maximal 4 Wohnungen bestimmt. Zusätzlich gelten folgende Bestimmungen: - Terrassierte Bauten dürfen innerhalb einer zusammenhängenden Baueinheit höchstens 3 Wohneinheiten aufweisen. Sie sind der Hangneigung folgend ins Terrain einzupassen und müssen den natürlichen Hangverlauf weiterhin erkennbar lassen. - Für Bauten mit Flachdach beträgt die max. Gebäudehöhe 8.8 m, sofern nicht zusätzlich ein darüber liegendes Attika- oder Dachgeschoss erstellt wird. Zusätzliche Sockelgeschosse im Untergeschoss müssen sich deutlich von der Hauptfassade absetzen mit einem Gebäudevorsprung von mindestens 3 m. Eine Kumulation der Gebäudehöhen mit dem Höhenbonus für Arealüberbauungen ist nicht zulässig.

In | W3 ist nur der Bau von Mehrfamilienhäusern gestattet.

Der höhere Wert der Ausnützungsziffer gegenüber der W2 bzw. der W3 kann nur beansprucht werden für Bauten mit einem Gewerbeanteil von mindestens 25% der Bruttogeschossfläche. Der Gewerbeanteil ist im Erdgeschoss anzuordnen.

Bei reinen Wohnnutzungen und bis 25% Gewerbeanteil gelten die Höhenmasse, die Grenzabstände sowie die Einpassungsbestimmungen der Wohnzone W2.

Innerhalb des im Bauzonenplan als Umgebungsschutz Boniswilerstrasse bezeichneten Bereiches müssen allfällige Ergänzungs- und Neubauten so angeordnet werden, dass der Charakter des parkartigen Baumbestandes erhalten bleibt.

Die | G ist für mässig störende gewerbliche Bauten bestimmt. Verkaufsnutzungen bis 500 m2 Nettoladenfläche sind zulässig, sofern sie kein übermässiges Verkehrsaufkommen erzeugen. Wohnungen sind nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal und bis max. 150 m² BGF gestattet.

Die Grünflächenziffer beträgt 15%. Maximal die Hälfte der geforderten Grünfläche darf, ergänzend zur kantonalen Definition, als extensive Dachbegrünung angelegt werden. Die begrünten Dächer sind bei der Ermittlung der Grünflächenziffer mit einem Faktor von 0.5 anrechenbar.

Die Grünflächen sind als extensiv gepflegte Flächen und, soweit betrieblich möglich, zusammenhängend anzulegen. Sie haben der Eingliederung in das Siedlungsgefüge zu dienen, insbesondere entlang von Strassen und benachbarten Wohnbauten. Die Bepflanzung ist mit standortgerechten einheimischen Bäumen und Sträuchern vorzunehmen.

Die Zone für öffentliche Bauten OeB ist für Bauten und Anlagen be-Bauten und Anlagen stimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. OeB 2 Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten.

Die | ist für mässig störende, vorwie-Brestenberg gend der Allgemeinheit zugängliche Nutzungen bestimmt. Zugelas-SB sen sind Hotels, Restaurants, kulturelle Nutzungen, Räume für Aus- und Weiterbildung. Westlich der Brestenbergstrasse ist maximal eine Wohnung und östlich der Brestenbergstrasse sind Studios für Angestellte und den Betriebsinhaber gestattet.

Erneuerung und Erweiterung der bestehenden Betriebs-, Versorgung- und Personalbauten und der dazugehörigen Anlagen sind gestattet, sofern die Einpassung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gewährleistet ist. Der Gemeinderat beurteilt die Einpassung anhand der Kriterien in § 44 BNO.

Die | SE ist bestimmt für mässig störende Nut-Eichberg zungen in Zusammenhang mit dem bestehenden Kurhaus, dem Re-SE staurant und Hotel sowie Landwirtschaft und bodenunabhängige Pflanzenproduktion. Vereinzelte Wohnungen für Angestellte und den Betriebsinhaber sind gestattet. Hinsichtlich der Einpassung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gilt § 12 Abs. 2 BNO sinngemäss.

Die | Musterplatz dient der Freizeit und Erholung für ky-Musterplatz nologische Zwecke. SM 2 Der Gemeinderat kann Vorschriften über die Nutzung des Areals, die Gestaltung von Bauten, die Parkierung und dergleichen erlassen. Zugelassen sind höchstens Kleinbauten.

LWZ liche und gartenbauliche Produktion sowie für die innere Aufstockung und die Energiegewinnung aus Biomasse im Sinne von Art. 16 und Art. 16a Abs. 1, 1 bis und 2 RPG bestimmt.

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen Recht.

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a pro einzelne Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.

Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betrof-Landwirtschaftszone fener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung in die Landschaft einzufügen. Der Standort muss landschaftlich tragbar sein.

Für Wohngebäude sind in der Regel 2 Vollgeschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m.

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung (LSV). 3.3 Schutzzonen

Die | Entwicklung von Kulturland Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere sowie von typischen Einzelobjekten.

Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, dem Schutzziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Düngung, Beweidung, Aufforstung nicht gestattet.

Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der Naturwerte und zur Optimierung des Schutzzieles können bewilligt werden.

Der Kulturlandplan scheidet folgende Flächen als Naturschutzzonen aus:

Für | (Reservatszone gemäss Hallwilerseeschutzdekret) gilt mungen im Ried ein Betretungsverbot. (Reservatszone)

Wald tener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst.

Die Naturschutzzone Wald wird wie folgt unterteilt: Schutzzone

Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone und den schutzzone Naturschutzzonen überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach § 15 BNO (Landwirtschaftszone) und § 17 BNO (Naturschutzzonen). Von den in Abs. 3 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sowie Christbaumkulturen, Aufforstungen und länger als 3 Monate dauernde Abdeckungen verboten.

Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Einzäunungen, Hagelschutznetze usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege sowie Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen wie z.B. eine gut einsehbare Lage vom See entgegenstehen.

Die Bauzonenplan und im Kulturlandplan als Uferschutzstreifen bezeichneten Zonen sind der Grundnutzungszone überlagert. Sie dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen für schutzwürdige Pflanzen und Tiere sowie der Förderung eines vielfältigen Orts- und Landschaftsbildes.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt der nachfolgenden Pflegemassnahmen und Nutzungsbeschränkungen nach den Bestimmungen der jeweiligen Grundnutzungszone.

Folgende Flächen und Gebiete werden als überlagerte Schutzzonen festgelegt:

In Gebieten mit Restgefährdung (Gefahrenstufe ohne ausgewiesenes Defizit) oder ausserhalb der Untersuchungsperimeters der Gefahrenkarte Hochwasser oder wo Gefährdungen durch Oberflächenwasser auftreten können, kann die Baubewilligungsbehörde verlangen, dass die Bauherrschaft nachweist, welche Massnahmen zum Schutz vorgesehen sind.

Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen, sowie unter Abwägung sämtlicher betroffener Interessen, Ausnahmen und weitergehende Massnahmen verfügen. 3.5 Schutzobjekte

Die | im Kulturlandplan bezeichneten und im t Anhang aufgelisteten Objekte sind geschützt, dürfen nicht beseitig werden und sind artgerecht zu unterhalten.

Es werden folgende Naturobjekte ausgeschieden: Schutzzone

Gegenüber den im Bauzonenplan bezeichneten, geschützten Einzelbäumen im Gebiet Rüge! haben Hochbauten vom Stamm aus gemessen einen Abstand von mindestens 10 m einzuhalten.

Die im Bauzonenplan rot bezeichneten Gebäude sind von kulturge-Substanzschutz schichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie dürfen nicht abgebrochen werden, sondern sind zu unterhalten. Innerhalb des bestehenden Bauvolumens dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist und wesentliche Elemente der Bausubstanz erhalten bleiben. Dachausbauten sind zugelassen. Ergänzungsbauten sowie neue Sekundärbauteile wie Balkone, Treppen, technische Bauten und Dachaufbauten sind zugelassen, sofern sie mit dem unter Schutz stehenden Bauvolumen harmonieren. Bei Einhaltung des Schutzzieles ist die Errichtung zusätzlicher Kellerräume gestattet. Bauliche Veränderungen aller Art sind bewilligungspflichtig, auch wenn sie nicht unter die allgemeine Baubewilligungspflicht gemäss ABauV fallen.

Die | blau bezeichneten Gebäude sind für das Volumenschutz Ortsbild von besonderem Wert und ihrem Volumen bzw. der Gebäudestellung geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen baulichen Massnahmen dürfen sie abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie müssen an gleicher Stelle und mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Von diesen kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung entsteht oder aus wohnhygienischen Gründen (z.B. genügende Raumhöhe gemäss § 37 BNO) eine angemessene Volumenvergrösserung nötig ist. Aus Gründen der Verkehrssicherheit kann eine geringfügige Standortverschiebung verlangt oder zugestanden werden. Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung ins Ortsbild zu achten.

Werden gesetzliche Abstände zu Kantonsstrassen unterschritten, so setzt ein Wiederaufbau die Zustimmung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt voraus.

Für | (Dach- und Wandkonstruktion mehrzuschlag heitlich aus Glas) wird ein Ausnützungszuschlag gewährt. Er darf max. 10% der Bruttogeschossfläche pro Wohneinheit betragen und ist auf höchstens 20 m2 pro Wohneinheit zu begrenzen.

Für behindertengerechte Bauweise, die über die Anforderungen von § 37 BauV hinaus geht, kann der Gemeinderat einen Ausnützungszuschlag bis max. 5 % gewähren.

Die Zuschläge können kumuliert werden. 4.2 Gewerbe

Als nicht störendes Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende werbe Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. mässig störende 2 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Gewerbe Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten (in der Regel werktags von 6.00 bis 22.00 Uhr) beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als stark störend.

Gegenüber dem Kulturland ist für Gebäude ein Grenzabstand von dem Kulturland 4 m einzuhalten. Für Klein- und Anbauten beträgt der Mindestabstand 2 m.

Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden.

Die | Grenzabstände gemäss § 47 Abs. 2 BauG darf Grenzabstände folgende Minimalwerte nicht unterschreiten:

Vorbehalten bleiben die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen.

Für Klein- und Anbauten sowie für unterirdische Bauten gelten die Vorschriften von § 18 ABauV. 4.4 Abgrabungen

Das eine Gebäudefassade anschliessende Terrain darf durch Abgrabungen nicht mehr als ein Drittel der Fassadenlänge freigelegt werden. In Abweichung davon darf die Abgrabung auf einer Fassade maximal 6 m (z.B. nur für Garagen oder nicht dem Wohnen dienende Räume) betragen, auch wenn der zulässige Drittel überschritten wird.

Bei denjenigen Fassaden, welche die zulässigen Masse gemäss Abs. 1 überschreiten, müssen die Gebäude- und Firsthöhen um die Höhe der Abgrabung reduziert werden.

Arealüberbauungen sind nur in den Zonen W2 und W3 sowie WG2, WG3 und D zulässig, wenn die zusammenhängende anrechenbare Landfläche minimal 2500 m2 aufweist und die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen gemäss § 21 ABauV erfüllt sind.

Im | darf die Gebäudehöhe nur in den Zonen W2 und W3 sowie WG2 und D gegenüber dem zulässigen Maximalmass der Einzelbauweise um 3.00 m erhöht werden, sofern nicht zusätzlich ein darüber liegendes Attika- und Dachgeschoss erstellt wird.

Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Stras-Privateigentum sennummerierung der Bauten ist Sache des Gemeinderates.

Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmaste, Hydranten usw. auf oder an Privateigentum anbringen lassen.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen. 5.2 Technische Bauvorschriften

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

Bei nicht erneuerbaren Energiequellen sollen nach Möglichkeit keine Einzelfeuerungsanlagen erstellt werden, wenn der Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder zentral hergestellter Wärme möglich, umweltschonend, energiesparend und wirtschaftlich zumutbar ist.

Für einen sparsamen Energiehaushalt sind bereits bei der Planung geeignete Massnahmen vorzusehen. Die Gemeinde fördert die Erreichung der energetischen Ziele. 5.3 Wohnhygiene

Für Neubauten gelten nachstehende Masse: Fenstergrösse Raumhöhen für Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume: -Vollgeschoss mind. 2.30 m -Dachgeschoss mind. 2.30 m auf 20% Fläche, mind. aber auf 20 m2 Die Fensterfläche hat 1/10 der Bodenfläche zu betragen. Bei abgeschrägten Zimmern wird ab einer Raumhöhe von 1.5 m gemessen, wobei die Fensterfläche mind. 0.8 m2 aufweisen muss. Die Fenster müssen direkt ins Freie führen.

Keller- und Abstellräume in Mehrfamilienhäusern: - für eine 1-Zimmerwohnung mind. 10 m2 - für jedes weitere Zimmer 1 m2 zusätzlich

Die Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-, Terrassen- oder Balkonfläche aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).

In den Kern- und Dorfzonen kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen.

Parkplätze | zusammengefasst werden, so dass die Wohnragen und Abstellbereiche nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Die Anzahl und plätze Anordnung richten sich nach der VSS-Norm und der darauf basierenden Richtlinie der Gemeinde.

Die Parkplätze sind so zu gestalten, dass eine gute Freiraum- und Strassenraumqualität entsteht. Insbesondere sind oberirdische Parkplätze zwecks Erhaltung von Grünflächen und Vorgärten zweckmässig anzuordnen.

Offene, ebenerdige Parkfelder sind in der Regel mit Hecken, Sträuchern, Bäumen oder Rankgewächsen zu begrünen. Die Abstellflächen sind in der Regel wasserdurchlässig auszuführen oder das Oberflächenwasser ist mittels Versickerung abzuleiten.

Wo es die Verkehrssicherheit oder der Immissionsschutz erfordern, kann verlangt werden, dass bis zwei Drittel der erforderlichen Abstellplätze unterirdisch oder überdeckt anzuordnen sind.

Der Garagenvorplatz muss, von der Strassen- resp. Gehweggrenze aus gemessen, mindestens eine Tiefe von 5.50 m aufweisen.

Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz zu den Wohnhäusern liegen und von Kindern gefahrlos erreicht werden können.

Die Spielplätze müssen durch den Grundeigentümer unterhalten werden, zugänglich bleiben und dürfen nicht zweckentfremdet werden. Bau und Unterhalt sind im Grundbuch anzumerken.

In den Kernzonen und Dorfzonen beurteilt der Gemeinderat die Kernzone / Dorfzone Einordnung anhand der in § 7 Abs. 3 BNO aufgeführten Kriterien.

Abbrüche von ortsbildbestimmenden Bauten sind nur bei Vorliegen eines genehmigten Neubauprojektes gestattet.

Fassadenrenovationen sind bewilligungspflichtig.

Die Gemeinde fördert die Erhaltung und Pflege des Ortsbildes durch eine unentgeltliche Erstberatung durch Fachleute. Zu diesem Zweck müssen Bauvorhaben frühzeitig als Voranfrage eingereicht werden. Der Gemeinderat kann auf Kosten der Bauherrschaft ein unabhängiges fachliches Gutachten einholen.

Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen schaftsschutz in das Ortsbild und in die Landschaft ausserhalb der Kern- und Dorfzone nach folgenden Kriterien:

1. a)
   Stellung (Firstrichtung),
2. b)
   Grösse der Baukuben,
3. c)
   Wirkung im Strassenraum und in der Landschaft,
4. d)
   Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse,
5. e)
   Dachform, Dachneigung,
6. f)
   Fassadengliederung,
7. g)
   Materialwahl, Farbe,
8. h)
   Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigung.

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen:

1. a)
   zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;
2. b)
   Vorschläge zur besseren Einordnung fordern;
3. c)
   in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen;
4. d)
   die Verbesserung oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist;
5. e)
   die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Die | bedarf insbesondere an landschaftlich exponierten Lagen, am Siedlungsrand sowie im Bereich von geschützten Objekten besonderer Sorgfalt. Bei der Wahl der Dachform und des Bedachungsmaterials ist auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen.

Dachaufbauten und Dachflächenfenster haben sich in Grösse, Form und Material gut ins Dach zu integrieren. Sie sind auf das für die Belichtung der Dachräume notwendige Minimum zu beschränken.

Flachdächer | Pultdächer bis zu einer Neigung von 10 sind extensiv zu begrünen. Ausgenommen sind begehbare Terrassen und Dachflächen bis 10 m2.

Bauten | haben dem natürlichen Terrainverlauf und der gestaltung charakteristischen Geländeform zu folgen. Die Höhenlage der Geschosse ist so zu wählen, dass möglichst wenig Terrainveränderungen nötig sind. Geländeabsätze sind so weit wie möglich in Form von Böschungen auszubilden. Der natürliche Hangverlauf muss bei Gebäuden am Hang erkennbar bleiben.

Stützmauern dürfen an landschaftlich exponierten Talseiten von Grundstücken und von Gebäuden maximal 1.5 m hoch sein. Höhere Stützmauern sind nur an bergseitiger, wenig einsehbarer Lage von Gebäuden bis maximal 2.5 m und im Sinne von Abs. 4 zugelassen, soweit diese für eine angemessene Sitzplatzgrösse (z.B. 15 m2) nötig sind. Mauern als Einfriedigungen sind bis zu einer Höhe von 50 cm gestattet.

Aufschüttungen dürfen gegenüber dem gewachsenen Terrain an keinem Punkt höher als 1.5 m sein. Terrassierte Stufen müssen mindestens 3 m zurückgesetzt sein.

Höhere Aufschüttungen und Stützmauern können auf einer geringfügigen Fläche bewilligt werden, wenn dadurch eine gute Einpassung von Bauten und Anlagen ins Gelände erzielt wird.

Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Im Umgebungsplan sind die Art der Bepflanzung, der Beläge und der Grünflächen sowie die Höhenverhältnisse im Detail nachzuweisen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. Für die Bepflanzung sind mehrheitlich einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden.

Entlang der Siedlungsränder müssen einheimische, standortgerechte Gehölze (Bäume und Sträucher) gepflanzt werden. Der Gemeinderat erlässt wo nötig zur Umgebungsgestaltung entsprechende Auflagen in der Baubewilligung, um die gewünschte Siedlungsqualität zu erreichen.

Einfriedigungen und Stützmauern dürfen nur in klaren Formen mit ruhigem Erscheinungsbild ausgeführt werden (z.B. gehauene oder gesägte Steine, Steinkörbe, Trockenmauern, Betonstützmauern). Sie dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Nicht zugelassen sind übermässig in Erscheinung tretende Einfriedigungen und Stützmauern.

1. 6.
   2 Umweltschutz

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Ablagerungen, Deponien, Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Licht, Staub oder Strahlen.

Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

1. 7.
   TEIL | VOLLZUG, VERFAHREN

1. 8.
   TEIL | SCHLUSS- UND ÜBERGANGSBESTIMMUNGEN

Die § 5 Abs. 3 BNO lich der räumlichen Ordnung und der Umwelt. Die Planungsgrundsätze sind massgebender Beurteilungsmassstab für alle raumwirksamen Tätigkeiten.

Die wesentlichen Ziele der BNO sind: - die Erhaltung und massvolle Weiterentwicklung des attraktiven Dorfkerns mit gemischten Nutzungen - die Erhaltung der Standortvorteile mit den attraktiven Wohnlagen, dem breiten Schulangebot, den vielfältigen Erholungsmöglichkeiten sowie der reizvollen Seen- und Kulturlandschaft - die Erhaltung, Pflege und zeitgemässe Entwicklung der traditionellen Dorfteile und der kulturgeschichtlich bedeutsamen Bauten - die Erreichung einer guten räumlichen und architektonischen Qualität mit einer sorgfältigen Umgebungsgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet - die massvolle Verdichtung unter Wahrung angemessener Grün- und Freiräume - der optimierte Langsamverkehr mit attraktiven und durchgehenden Fuss- und Radwegverbindungen sowie mit hoher Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmer - ein noch verträglicher Durchgangsverkehr, welcher auf die Hauptachsen zu konzentrieren ist - die Erhaltung und Weiterentwicklung der prägenden wertvollen Natur- und Landschaftselemente im Siedlungsgebiet und im Kulturland - der Erhaltung des Kulturlandes vorab für eine landwirtschaftliche Produktion, welche die Bodenfruchtbarkeit gewährleistet und der Erholungsfunktion für die Allgemeinheit dient.