Bauordnung Villmergen

Der Landschaftsraum ist als attraktiver Erholungsraum zu erhalten, dazu sind die besonders wertvollen Natur- und Landschaftsgebiete zu schützen sowie für die Forst- und Landwirtschaft günstige Rahmenbedingungen zu schaffen. 2.2 Erschliessungs- und Gestaltungspläne

Für die Gestaltungsplangebiete in der Zentrumszone gelten folgende Zielsetzungen: - Hohe städtebauliche Qualität zur Aufwertung des Zentrums. - Entlang der wichtigen Strassenzüge sind im Erdgeschoss vorzugsweise publikumsorientierte Nutzungen anzuordnen.

Für das Gestaltungsplangebiet Oberwinkel gelten folgende Zielsetzungen: - Eine gut ins Ortsbild eingepasste Bebauung und Freiraumgestaltung sowie eine angemessene Nutzungsdichte im Übergangsbereich zwischen den Einfamilienhausquartieren und der angrenzenden Arbeitszone I. Entlang der Schützenhausstrasse sind 4 Vollgeschosse ohne zusätzliches Dach- oder Attikageschoss zulässig. - Es sind attraktiv gestaltete Aussenräume vorzusehen, die auf die Nutzung der Bauten, Strassenraumgestaltung sowie auf die angrenzenden Gebiete abgestimmt sind. - Die Fuss- und Velowegverbindungen sind wo zweckmässig zu ergänzen und sinnvoll an das bestehende Netz anzubinden. 2.3 Weitere Planungsinstrumente

Das räumliche Gesamtkonzept, der kommunale Gesamtplanverkehr, die Freiraumplanung und weitere Richtpläne zeigen die erwünschte räumliche Entwicklung auf. Sie beruhen auf Leitbildern und enthalten Konzepte zu einzelnen Sachbereichen wie Siedlung, Verkehr, Energie, Freiraumgestaltung, Natur und Landschaft usw. oder für bestimmte Gebiete.

Die zusätzlichen Planungsinstrumente sind in die Beurteilung von Bauvorhaben zwecks Auslegung der Vorschriften der BNO beizuziehen.

Der Gemeinderat ist berechtigt, für Um- und Aufzonungen, die den Wert des Grundstücks um wenigstens 30% steigern, eine Mehrwertabgabe von 20% des Mehrwerts mittels eines verwaltungsrechtlichen Vertrags mit den Grundeigentümern abzuschliessen.

Die mit "o" bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen basierend auf einer einzugebenden soliden Planungsgrundlage im Einzelfall fest. Die mit "x" bezeichneten Masse gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann

In den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen sowie in den ZöBA-Zonen der Sportarealen (Schwimmbad, Fussball, Tennis) und in den Arealen Feuerwehr, Gemeindewerke, Bauamt gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig. In den Mischzonen dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von maximal 4.5 m statt 3.2 m aufweisen. Die definierten Fassaden- oder Gesamthöhen erhöhen sich um das Mehrmass.

Gebäude sind mit ihrer Umgebung, den Vorgärten- und Vorplatzbereichen zu erhalten und sollen nicht abgebrochen werden. Der Gemeinderat kann Ausnahmen bewilligen, sofern ein Gebäude für das Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist.

Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern der Schutzzweck dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingungen kann der Gemeinderat Ergänzungsbauten bewilligen.

Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert sich der Gemeinderat am Charakter (wie z.B. Stellung, Grösse der Baukuben, Wirkung im Strassenraum, Form, Staffelung und Gliederung der Baumasse, Dachform, Dachneigung, Fassadengliederung, Materialwahl, Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung) der bestehenden Überbauung und Umgebung, so dass dabei eine gleichwertige oder bessere ortsbauliche Gesamtwirkung entsteht.

Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist untersagt, soweit mit zumutbarem Aufwand vergleichbare Alternativlösungen möglich sind.

Solaranlagen sind sorgfältig in das Ortsbild einzupassen. Der ruhige Gesamteindruck einer Dachlandschaft ist, unter Einbezug aller Dachauf- bzw. Einbauten, durch eine rücksichtsvolle Dimensionierung und Anordnung zu erhalten.

Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung insbesondere bei geplanten substanziellen Baueingriffen (wie Fassadenrenovationen, Umbau, Unterkellerung, Auskernung, Abbruch, Bauaushub) vor Einleitung des Baubewilligungsverfahrens. Hierzu sind Bauvorhaben vor Beginn der Projektierung anzuzeigen.

Die innere Siedlungsentwicklung hat im Einklang mit einer hohen Siedlungsqualität zu erfolgen. Es sind keine Einfamilienhäuser und Doppeleinfamilienhäuser sowie arbeitsplatzextensive Betriebe wie reine Lager- und Logistikbetriebe zulässig.

Anlagen zur Anlieferung und/oder Parkierung haben gemeinschaftlich zu erfolgen oder sind auf eine Gemeinschaftslösung auszurichten.

Überlagerte Bestimmungen Bereich Dorfplatz: Angrenzend an den Dorfplatz (im Zonenplan mit Raster gekennzeichnet) gilt die geschlossene, in den rückwärtigen Gebieten in der Regel die offene Bauweise. Bei geschlossener Bauweise sind die Gebäude seitlich an die Grenze zu stellen. Sofern nicht gleichzeitig gebaut wird, müssen Brandmauern ansprechend gestaltet werden. Bei Bauten, die an den Dorfplatz angrenzen, darf das Erdgeschoss auf der Dorfplatzfront keine Wohnungen enthalten.

Die Zone W II ist für Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser bestimmt. Der Bau von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ist nur erlaubt, wenn die Parzellenstruktur keine dichtere Bebauung zulässt.

Innerhalb des im Bauzonenplan speziell gekennzeichneten Bereichs "Wohnzone I Nachverdichtung" ist die Bebauung nach den Vorschriften der WII zulässig, wenn:

1. a)
   Die zusammenhängende Grundstücksfläche von einer oder mehreren Parzellen insgesamt mindestens 1'500 m² beträgt und die qualitativen Anforderungen gemäss Buchstaben b bis d nachfolgend gewährleistet sind.
2. b)
   Integration der Überbauung in die landschaftliche und bauliche Umgebung mit guter architektonischer und gestalterischer Qualität.
3. c)
   Hohe Wohn- und Siedlungsqualität, durch gut gestaltete gemeinschaftliche Freiräume, etwa durch Spielplätze, Aussen- und Grünanlagen.
4. d)
   Gemeinsame Parkierungslösung, möglichst unter Terrain. Bei einer Bebauung nach den Vorschriften der Wohnzone WII ist der Neubau von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern untersagt. Der Gemeinderat beauftragt nach Anhörung der Bauherrschaft auf deren Kosten eine unabhängige Fachperson mit der Ausarbeitung einer Stellungnahme darüber, ob die qualitativen Anforderungen gemäss Buchstaben b bis d eine gesamthaft bessere Lösung als die Bauweise gemäss der Wohnzone WI ermöglicht. Die Stellungnahme ist mit dem Baugesuch aufzulegen.

Innerhalb des im Bauzonenplan speziell gekennzeichneten Bereichs "Wohnzone I Unterzelg" ist hinsichtlich der Unterzelgstrasse eine Mindestdämpfung von -17 dBA und der Unterdorfstrasse eine Mindestdämpfung von -19 dBA einzuhalten. Die Dämpfungen sind bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Nutzungen einzuhalten. Im Weiteren ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der Gestaltung des Siedlungsrandes besondere Beachtung zu schenken

In der Zone WA II ist der Bau von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern nicht zulässig nur erlaubt, wenn die Parzellenstruktur keine dichtere Bebauung zulässt

Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen kann die max. Verkaufsfläche für Verkaufsgeschäfte bis auf max. 1'500 m2 angehoben werden.

Nicht arbeitsplatzintensive Betriebe wie reine Lagerbetriebe sind nicht zulässig. Ausnahmen bilden allfällige betriebsnotwendige Erweiterungen für bestehend ansässige Betriebe in ihrer angestammten Branche/Nutzung.

Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen und Wohn- und Arbeitszonen dienen ihm dabei die Vorschriften (Abstands- und Höhenvorschriften) der angrenzenden Zonen als Richtlinie.

Die Versiegelung von Aussenflächen ist auf ein Minimum zu beschränken. Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden, gemäss SIA-Norm 312 extensiv zu begrünen. Mindestens 10 % der anrechenbaren Grundstücksfläche sind als ökologische Ausgleichsfläche anzulegen.

Der Verkauf von Lebensmitteln in der AI ist nicht zulässig, ausgenommen sind kleinere Verkaufsgeschäfte für den örtlichen Bedarf bis max. 250 m2.

Verkaufsflächen von Non-Food-Geschäften sind nur im Zusammenhang mit der Produktion oder Dienstleistungen vor Ort zulässig. Verkaufsflächen pro Betrieb über 500 m2 sind mit Ausnahme von Ausstellungsflächen nicht zulässig. Für reine Ausstellungsflächen von vor Ort produzierenden Gewerbebetrieben kann die max. Verkaufsfläche pro Betrieb auf 3'000 m2 erhöht werden.

Nicht arbeitsplatzintensive Betriebe wie reine Lagerbetriebe sind nicht zulässig. Ausnahmen bilden allfällige betriebsnotwendige Erweiterungen für bestehend ansässige Betriebe in ihrer angestammten Branche/Nutzung.

Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen und Wohn- und Arbeitszonen dienen ihm dabei die Vorschriften (Abstands- und Höhenvorschriften) der angrenzenden Zonen als Richtlinie.

Die Versiegelung von Aussenflächen ist auf ein Minimum zu beschränken. Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden, gemäss SIA-Norm 312 extensiv zu begrünen. Mindestens 10 % der anrechenbaren Grundstücksfläche sind als ökologische Ausgleichsfläche anzulegen. Anrechenbar sind einheimische, standortgerechte Pflanzen, Ruderalflächen, Versickerungsanlagen, Teiche usw.

Der Verkauf von Lebensmitteln in der AII ist nicht zulässig, ausgenommen sind kleinere Verkaufsgeschäfte für den örtlichen Bedarf bis max. 250 m2.

Verkaufsflächen von Non-Food-Geschäften sind nur im Zusammenhang mit der Produktion oder Dienstleistungen vor Ort zulässig. Verkaufsflächen pro Betrieb über 500 m2 sind mit Ausnahme von Ausstellungsflächen nicht zulässig. Für reine Ausstellungsflächen von vor Ort produzierenden Gewerbebetrieben kann die max. Verkaufsfläche pro Betrieb auf 3'000 m2 erhöht werden.

Auf der speziell bezeichneten Fläche an der Anglikerstrasse sind Fachmärkte (Güter des aperiodischen Bedarfs wie Möbel, Do-it-yourself-, Garten-Bauartikel und Ähnliches) bis zu einer Verkaufsfläche von 5'000 m2 zulässig.

Zulässig sind mässig störende gewerbliche Nutzungen (insb. Mühlenbetrieb). Andere gewerbliche Nutzungen in untergeordnetem Ausmass sind ebenfalls zulässig. In Teilbereichen sind Wohnungen gestattet.

Zulässige Nutzungen sind Industrie, Gewerbe und Wohnnutzungen mit folgenden Zielsetzungen: - Erhaltung des bestehenden Fabrik-Gebäudes. - Umgebungsschutz des Fabrik-Gebäudes. - eine auf die bestehende Fabrikanlage rücksichtnehmende Bebauung - Integrierung des Lärmschutzes entlang der SBB-Linie Hendschiken-Dottikon. - Ermöglichung von Wohnnutzungen und Gewerbenutzungen inklusive Dienstleistungen.

Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest.

Der im Zonenplan mit "Pflanzland" bezeichnete Teil der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen umfasst das Gebiet, das von der Gemeinde als Pflanzpachtland ausgeschieden ist. Für das Areal gilt das Reglement über die Nutzung von Pflanz-Pachtland der Gemeinde Villmergen.

Sofern nachfolgend nicht anderes bestimmt wird, sind Grünzonen von allen Bauten freizuhalten und mit einheimischer, standortgerechter Vegetation naturnah zu gestalten bzw. durch einen entsprechenden Unterhalt in einen naturnahen Zustand zu überführen. Sämtliche Bauten und Anlagen bedürfen einer Baubewilligung.

In der Grünzone können nicht versiegelte öffentliche Spazierwege, Erholungseinrichtungen (Sitzbänke, Kinderspielplätze, usw.) sowie Kleinbauten, die zur Pflege der Grünzone notwendig sind, bewilligt werden.

Veränderungen und geringfügige Ergänzungen der bestehenden Bauten sind im Rahmen der Denkmalschutzbestimmungen möglich.

Baugesuche unterbreitet der Gemeinderat dem Erziehungsdepartement, Abteilung Kulturpflege, zur Stellungnahme und Bewilligung.

Die landwirtschaftliche Nutzung richtet sich nach den Bestimmungen der Landwirtschaftszone.

ln der Uferschutzzone ist das Erstellen von Bauten sowie andere das Uferbild beeinträchtigende Veränderungen, wie Ablagerungen, Beseitigung von Baum- und Gebüschgruppen und dergleichen nicht gestattet. Ausgenommen sind Unterhaltsarbeiten, sowie Aufwertungsmassnahmen zu Gunsten von Natur- und Landschaftsschutz.

Die Bachuferstreifen von je 6 m Breite ab Gewässerparzelle sind naturnah zu belassen oder im Rahmen von baulichen Veränderungen in einen solchen Zustand zurückzuführen. Ausserhalb des 6 m breiten Bachuferstreifens ab Gewässerparzelle sind Hausgärten mit folgenden Gestaltungselementen zulässig: Einfriedungen bis 1.2 m Höhe und Stützmauern bis zu 80 cm Höhe; Anlagen der Garten- und Aussenraumgestaltung wie Fusswege, Treppen, Brunnen, Feuerstellen und Gartencheminées, Pflanzentröge, kleine Teiche, künstlerische Plastiken. Vorbehalten bleiben die Abstände und zulässigen Nutzungen gemäss kantonaler und eidgenössischer Gewässerschutzgesetzgebung.

In der Hochwassergefahrenzone HWZ 1 ist der Gefährdungssituation angemessen Rechnung zu tragen. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte, sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, unterirdische Lager für

In der Hochwassergefahrenzone HWZ 2 sind sensible Bauten und Anlagen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. nicht zulässig. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume sind in Untergeschossen nicht zulässig.

Wer in einer Hochwassergefahrenzone baut, hat im Baugesuch nachzuweisen, dass § 36c BauV eingehalten ist.

Als massgebliche Projektierungs- und Überprüfungsgrundlagen gelten namentlich Gefahrenkarte, Ereigniskataster, Schutzdefizitkarte und die Massnahmenplanung, welche auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden können.

Die Baubewilligungsbehörde kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen sowie, unter Abwägung sämtlicher berührter Interessen, Ausnahmen und weitergehende Massnahmen verfügen.

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach eidgenössischem Recht.

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

Für Wohngebäude sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Baumasse und Abstände vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m.

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 3.3 Speziallandwirtschaftszone

Die Speziallandwirtschaftszone ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die der bodenabhängigen und der bodenunabhängigen bzw. einer über die innere Aufstockung hinausgehenden Produktion landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Erzeugnisse dienen.

In der Speziallandwirtschaftszone Rigacher/Unterzelg sind Bauten und Anlagen zur Produktion pflanzlicher Erzeugnisse zulässig.

Die Bauvorschriften richten sich nach § 23 Bauten in der Landwirtschafszone

Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 3.4 Schutzzonen

Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, dem Schutzziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Dünnung, Beweidung, Baumschulen, Weihnachtsbaumkulturen, Aufforstung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Mulchen, Aufforstung nicht gestattet. Wo ein Schnitt erfolgt, ist das Schnittgut nach der Mahd abzuräumen.

In den Naturschutzzonen ist alles zu unterlassen, was die Pflanzen- und Tierwelt beeinträchtigen kann. Verboten sind insbesondere das Verlassen der markierten Wege, das Anzünden von Feuern ausserhalb der dafür vorgesehenen Stellen, die Durchführung von Festen und sportlichen Aktivitäten und das Laufenlassen von Hunden, ebenso das Pflücken, Ausgraben oder Zerstören wildwachsender Pflanzen, das Töten, Verletzen, Fangen oder Stören von wildlebenden Tieren.

Bauten, Anlagen und andere Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der Naturwerte und zur Optimierung der Schutzziele können bewilligt werden.

Ausnahmen davon sind: Naturschutzzonen dürfen betreten werden

1. a)
   für die Bewirtschaftung und Unterhaltsarbeiten
2. b)
   für die Überwachung
3. c)
   für wissenschaftliche Untersuchungen Für c) sind vorgängig die Bewilligung des Gemeinderats sowie die Erlaubnis der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer einzuholen.

Vorbehalten bleiben Vereinbarungen zwischen den Bewirtschaftenden und der Gemeinde bzw. dem Kanton zur Abgeltung ökologischer Leistungen, wobei nach Bedarf weitere, dem Schutzziel entsprechende und im Einzelfall festzulegende Anforderungen und Bedingungen zu erfüllen sind.

Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden:

Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände in der Regel mit standortheimischen Baumarten und nach Möglichkeit auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Sämtliche Holzschläge auf kleinflächigem Waldeigentum, das heisst kleiner als 20 ha (betrifft vor allem Privatwald), sind durch den Revierförster vorgängig anzuzeichnen.

Hochstammobstbestände haben einen besonderen landschaftlichen und biologischen Wert und sind zu erhalten bzw. zu fördern. Abgehende Bäume sind zu ersetzen. Die Gemeinde unterstützt Neu- und Ersatzpflanzungen sowie die Pflege.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach § 23 Landwirtschaftszone oder der entsprechenden Naturschutzzone. Von den in den Absätzen 4 und 5 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) Baumschulen sowie länger als drei Monate dauernde Abdeckungen verboten.

Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Witterungsschutzanlagen usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege sowie Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Neue Gebäude wie landwirtschaftliche Siedlungen, Gewächshäuser oder andere Einrichtungen mit vergleichbaren Auswirkungen auf die Landschaft können nur an den im Zonenplan bezeichneten Standorten bewilligt werden. Sie dürfen das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigen.

In der Landschaftsschutzzone II gelten unter Vorbehalt folgender Abweichungen die Bestimmungen gemäss Abs. 1 bis 4: In der Landschaftsschutzzone II sind Baumschulen sowie Schutzabdeckungen für Obst-, Gemüse- und Beerenkulturen erlaubt, sofern keine Riegelwirkung für Wildtiere entsteht. Gewächshäuser sind nicht erlaubt. n

Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten und im Anhang E aufgelis-Naturobjekte teten Naturobjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind fachgerecht zu unterhalten und frühzeitig zu erneuern oder zu ersetzen. Sie sind von besonderem naturkundlichem, kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert.

Folgende Naturobjekte sind geschützt:

Der Gemeinderat entscheidet von Amtes wegen oder auf Ersuchen der Eigentümerschaft, ob eine Baute, welche im Bauinventar aufgeführt ist, grundeigentümerverbindlich unter Schutz zu stellen ist und bestimmt den Schutzumfang, der auch den Umgebungsschutz umfassen kann, sowie Schutzvorkehrungen und allfällige Nutzungsbeschränkungen.

Die Unterschutzstellung setzt voraus, dass die Erhaltung der Baute als herausragende oder einzigartiges Zeugnisse ihrer Zeit im Interesse der Öffentlichkeit liegt und von kommunaler Bedeutung ist sowie der Unterschutzstellung keine überwiegenden privaten oder andere öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Vor seinem Entscheid über die Unterschutzstellung oder die Nichtunterschutzstellung oder dem Abschluss einer Schutzvereinbarung mit der Eigentümerschaft lässt der Gemeinderat ein neutrales Fachgutachten zur Schutzwürdigkeit, dem Schutzumfang sowie Schutzvorkehren und allfälligen Nutzungsbeschränkungen erstellen. Der Gemeinderat kann auf ein Fachgutachten verzichten, wenn offensichtlich ist, dass ein Vorhaben die Schutzziele gemäss Inventar nicht beeinträchtigt. Der Gemeinderat kann die Kosten des Fachgutachtens der Eigentümerschaft auferlegen.

Will der Gemeinderat von einer Unterschutzstellung absehen, fordert er vor seinem Entscheid die Kantonale Denkmalpflege zur Stellungnahme auf.

Änderungen des Schutzes und Aufhebungen der Unterschutzstellung sind im gleichen Verfahren anzuordnen wie Unterschutzstellungen.

Der Entscheid über die Unterschutzstellung oder die Nichtunterschutzstellung ist im kantonalen Amtsblatt und im Publikationsorgan der Gemeinde zu

Löst ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben, bei dem nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Schutzziele gemäss Inventar tangiert werden, das Unterschutzstellungsverfahren aus, entscheidet der Gemeinderat über die Unterschutzstellung oder die Nichtunterschutzstellung und das Baugesuch im gleichen Entscheid.

Der Gemeinderat kann zum vorläufigen Schutz vorsorgliche Massnahmen, insbesondere ein Veränderungsverbot, verfügen, wenn durch Handlungen oder Vorhaben die Schutzziele gemäss Inventar beeinträchtigt werden oder werden könnten. Die Anordnungen fallen dahin, wenn nicht innerhalb von drei Monaten ab Rechtskraft der Anordnung ein Unterschutzstellungsverfahren eröffnet wird. Beschwerden gegen solche Verfügungen haben keine aufschiebende Wirkung.

Der Gemeinderat lässt die Unterschutzstellung nach Rechtskraft des Entscheids im Grundbuch anmerken. Er kann auch vorsorgliche Massnahmen im Grundbuch anmerken lassen.

Die Spezialzone Rigacher Pferdehaltung und Landwirtschaft ist für den Be- | Spezialzone Rigacher Pferdehaltrieb einer gewerblichen Pferdehaltung (Pensionshaltung und Reitunterricht) tung und Land-

Die Spezialzone Rigacher Pferdehaltung und Landwirtschaft ist in zwei Bereiche eingeteilt: Im Bereich für Hochbauten sind Stallungen mit Remise, Reithalle, Sattelkammer, Aufenthalts- und Umkleideraum und sanitäre Anlagen zulässig. Die Reithalle darf eine Gesamthöhe von 10 m nicht überschreiten. Weiter gelten die Bestimmungen für Hochbauten gemäss § 23 Bauten in der Landwirtschaftszone. Die approximative Lage dieser Hochbauten richten sich nach dem Betriebskonzept "Pferdehaltungs- und Landwirtschaftsbetrieb Stall am Rietenberg" vom 8. August 2019 und 2. Oktober 2019. Ausserhalb des schraffierten Bereichs sind nur Anlagen wie z.B. Allwetterplatz, Round-Pen, Führanlage, Erschliessungs- und Parkierungsflächen sowie Weideflächen zulässig. Die approximative Lage dieser Flächen richten sich nach dem Betriebskonzept "Pferdehaltungs- und Landwirtschaftsbetrieb Stall am Rietenberg" vom 8. August 2019 und 2. Oktober 2019.

Die Bauten und Anlagen müssen sich gut in die Umgebung (Volumen, Materialisierung) einpassen. Sämtliche Bauten und Anlagen sind mittels geeigneter einheimischer Bepflanzung landschaftlich optimal einzugliedern.

Die Reithalle kann nur bewilligt werden, wenn anderen Pferdehaltern deren Mitbenützung zu marktüblichen Konditionen gewährt wird. Die Regelungen dazu sind in einem Betriebs- und Nutzungsreglement definiert, welches mit dem Baugesuch einzureichen ist.

Sofern der Pferdebetrieb eingestellt wird oder für die neue Reithalle innert 5 Jahre ab Rechtskraft der vorliegenden Revision der Nutzungsplanung keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt und die Realisierung nicht begonnen wurde, sind sämtliche Bauten und Anlagen aufzuheben (Rückbau), welche zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der vorliegenden Nutzungsplanung nicht bewilligt waren. Des Weiteren gelten für die gesamte Spezialzone Rigacher

Im Grundbuch ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ein Beseitigungsrevers anzumerken.

Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung.

Dach-, Attika- und Untergeschosse gelten nicht als anrechenbare Ge- | Dach- und Untergeschossen schossflächen zur Berechnung der Ausnützungsziffer.

Werden mindestens 2/3 der Pflichtparkplätze unterirdisch angeordnet, wird | Nutzungsbonus ein Nutzungsbonus gewährt. Er beträgt maximal 5% der anrechenbaren Geschossflächen. Der Bonus kann nicht geltend gemacht werden bei Arealüberbauungen und bei Überbauungen in einem Gestaltungsplanperimeter.

Die unterirdischen Garagen sind so anzuordnen, dass im Bereich der gemeinschaftlichen Freiräumen auch Baumpflanzungen möglich sind. 4.3 Arealüberbauung

Arealüberbauungen sind in sämtlichen Bauzonen nicht zulässig. | Arealüberbauung

Unter Vorbehalt anders lautender Zonenbestimmungen dürfen Aussenhüllen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Abstandsvorschriften sowie die Vorschriften über die Gebäudeabmessungen nicht mehr in vollem Masse eingehalten oder die Nutzungsziffern überschritten werden.

Steht Fernwärme aus erneuerbarer Energie oder aus Abwärme zur Verfügung, ist ein Anschluss anzustreben.

In allen Bauzonen sind Mansardendächer zulässig.

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Wohnungen Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung, usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind zu vermeiden.

Die Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).

Bei Mehrfamilienhäusern sind die Pflichtparkplätze mit Ausnahme der Be- | Mehrfamilienhäuser sucherparkplätze unterirdisch anzuordnen soweit die wirtschaftlichen und die hydrogeologischen Verhältnisse zumutbar sind.

Der Garagenvorplatz muss von der Strassen- bzw. Gehweggrenze gemes- Garagenvorplatz sen eine Tiefe von mindestens 6 m aufweisen. Für offene Unterstände ist ein Abstand von 4 m zulässig.

In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und ab- | Velos, Kinderwagen schliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen, usw. vorzusehen.

Bei Mehrfamilienhäusern, Reihenhaus- und Arealüberbauungen sind auf | Spielplätze privatem Grund nach Möglichkeit abseits von Strassen, Zufahrten und Autoabstellplätzen an gut besonnten Stellen Spielplätze für Kinder und Jugendliche zu erstellen. Die Grösse der Spielplätze und allgemein zugänglichen Freiflächen haben gesamthaft mindestens 15% der anrechenbaren Geschossfläche zu betragen.

Bei der Anlage der Spielplätze ist darauf zu achten, dass die Kinder diese Plätze möglichst unbeaufsichtigt erreichen und benützen können. Teile der Spielplätze sind als gedeckte Anlagen oder mindestens eine Teilfläche ist als beschattete Fläche auszugestalten.

Die Gestaltung ist mit der Gemeinde abzusprechen und auf deren übergeordnete Gestaltungsprinzipien und Konzepte abzustimmen. Bei der Ausstattung, Materialisierung, Beleuchtung und Bepflanzung ist der Attraktivität und der Sicherheit für die Benutzer und Benutzerinnen besondere Beachtung zu schenken. Die Gestaltung der angrenzenden Fassaden, die Nutzung der raumbegrenzenden Bauten und die Funktionen des öffentlichen Raums sind aufeinander abzustimmen. Es empfiehlt sich, für die Gestaltung qualifizierte Fachpersonen beizuziehen.

Den Sicherheitsbedürfnissen von Passantinnen und Passanten aller Altersgruppen ist Rechnung zu tragen. Der öffentlich zugängliche Raum ist übersichtlich, einsehbar, hell und beleuchtet zu gestalten.

Der Gemeinderat kann bauliche und planerische Richtlinien erlassen um die Qualität und die Sicherheit in öffentlich zugänglichen Räumen zu erhöhen.

Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das | Allgemeine Anforderungen Ortsbild nach den Kriterien gemäss § 15e BauV.

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen auf Kosten der Bauherrschaft:

1. a)
   zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben zu Aussenraumgestaltung und Bepflanzung usw.) verlangen;
2. b)
   Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten;
3. c)
   In empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen;
4. d)
   Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist;
5. e)
   die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann. 6.2 Umgebungsgestaltung

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomor- | Umgebungsgestaltung phologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit (Sicht, Lichtraumprofil) nicht beeinträchtigen. Die Versiegelung von Flächen ist auf das Notwendige zu beschränken.

Die Aussenraum- und Umgebungsgestaltung bei Mehrfamilienhäusern bildet Bestandteil des Bauprojekts und ist im Baugesuch auszuweisen (inkl. Bepflanzung). Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung. Die Freiraumplanung der Gemeinde ist entsprechend zu berücksichtigen.

Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.

Es sind alle baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann gen in der Arbeitszone II bewilligt werden.

Der Gemeinderat kann Auflagen über die zugelassenen Materialien sowie die Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes verfügen. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen.

Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er Zuständigkeiten kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

Der Entscheid über Baugesuche mit einer Bausumme bis zu CHF 250'000.wird an die Bauverwaltung übertragen. Ist über Einsprachen zu entscheiden oder sind wesentliche öffentliche Interessen berührt, verbleibt die Entscheidkompetenz beim Gemeinderat.

Die Bauverwaltung legt den Entscheid dem Gemeinderat vor, wenn Ausnahmen oder grundsätzliche Fragen der Bewilligungspraxis zu beurteilen sind.

Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten im Delegationsreglement. 7.2 Gebühren

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen | Gebühren für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen, usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bau- und Nutzungsordnung hänmung gigen Baugesuche werden nach dem neuen Recht beurteilt.

Die Gebäude mit Substanzschutz im Ortsteil Hilfikon (im Bauzonenplan mit HIK901, HIK902, HIK905, HIK906, HIK907 und HIK909 gekennzeichnet) werden nach § 21 Abs. 1 der ansonsten aufgehobenen BNO Hilfikon, genehmigt durch den Grossen Rat am 5. März 2002 (siehe Anhang C), beurteilt, solange der Schutz oder sein Umfang vom Gemeinderat nicht von Amtes wegen oder auf Ersuchen der Eigentümerschaft in einem Verfahren nach § 30 dieser BNO geändert oder aufgehoben wurde. 8.2 Aufhebung bisherigen Rechts

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan rot bezeichneten Gebäude sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie dürfen nicht abgebrochen werden und sind zu unterhalten. Innerhalb des bestehenden Bauvolumens dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies dem Schutzziel nicht entgegensteht. Gebäude mit Substanzschutz gemäss § 21 Abs. 1 BNO Hilfikon