Bauordnung Windisch

Die Wohnzonen | W2, | W3 | und W4 dienen | Wohn- | 1 Die Wohnzonen | W2, W3 | und W4 dienen | Wohn- | 1 Die Wohnzonen | sind für Wohnnutzungen | be- | | | |

Die Zonen W3 und W4 sind für Mehrfamilienhäu- | Rückweisung: ser bestimmt. Zusammengebaute Einfamilienhäu-

In der Wohnzone W1 beträgt die maximale Gebäudelänge 25 m.

Der minimale Wohnanteil beträgt 70 %. Kr:ntr_In Ar,renu

Die Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens. 1.2 Übergeordnetes Recht

Die BNO dient der Verwirklichung der Planungsgrundsätze hinsichtlich des sätze Räumlichen Entwicklungsleitbildes (RELB) RAUM BRUGG WINDISCH, der räumlichen Ordnung und der Umwelt. Die Planungsgrundsätze sind verbindlicher Beurteilungsmassstab für alle raumwirksamen Tätigkeiten.

Die Grundsätze der Planung sind:

1. a)
   die Erhaltung und Verbesserung der Lebensraumqualität,
2. b)
   die Stärkung der Funktion als Regionalzentrum mit starker Identität sowie des urbanen Zentrums und dessen ergänzenden lebendigen Quartierzentren,
3. c)
   die Erhaltung und Weiterentwicklung der Identität der Quartiere,
4. d)
   die Durchmischung der Funktionen Wohnen, Arbeiten und Erholen,
5. e)
   vielfältige Wohnformen und soziale Durchmischung,
6. f)
   die Verdichtung des Baugebietes, entsprechend den örtlichen Voraussetzungen,
7. g)
   die Förderung der qualitätsbewussten Innenentwicklung bestehender Siedlungsgebiete,
8. h)
   die Förderung und Pflege des reichen ober- und unterirdischen Kulturerbes zur Weiterentwicklung der Identität,
9. i)
   die Förderung der wirtschaftlichen Prosperität sowie Schaffung günstiger räumlicher Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Entwicklung,
10. j)
    das Erreichen einer guten Siedlungs-, Freiraum- und Architekturqualität,
11. k)
    die Förderung eines umwelt- und sozialverträglichen Mobilitätsverhaltens durch Mobilitätsmanagement, ein betriebliches und optimiertes Verkehrsnetz, ein effizientes und zweckmässiges 0V-Angebot und gut gestaltete, funktionsgerechte Strassenräume mit einem Verkehrssystem der kurzen Wege, I) der Schutz der Menschen, Tiere und Pflanzen, ihrer Lebensgemeinschaften und Lebensräume vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen,
12. m)
    die Gewährleistung der Sicherheit für den Langsamverkehr durch den Ausbau eines attraktiven, lückenlosen und sicheren Fuss- und Velowegnetzes,

Der Gemeinderat ist berechtigt, für Um - und Aufzonungen, die den Wert des Grundstücks um wenigstens 30 % steigern, eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 % des Mehrwerts mittels eines verwaltungsrechtlichen Vertrags mit den Grundeigentümern abzuschliessen.

Die Gemeinde erlässt zur Sicherstellung einer rechtgleichen Praxis eine Richtlinie.

Das Bauland ist im Rahmen der baurechtlichen und ortsbaulichen Gege-Baulandausnütbenheiten optimal auszunützen. zung 2 Bei Neubauten kann die Bewilligung verweigert werden, wenn ein Grundstück offensichtlich unternutzt ist und der Nachweis einer später möglichen, zonengemässen Überbauung nicht erbracht werden kann.

Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Gebiete bezwecken eine Nachverdichtung.

Der Gemeinderat kann in diesen Gebieten maximal drei Vollgeschosse, die geschlossene Bauweise und eine Ausnützungsziffer von 0.6 bewilligen. Voraussetzungen dafür sind, dass

1. a)
   angemessen mehr Wohneinheiten im Vergleich zur bestehenden Bebauung entstehen und
2. b)
   ein unabhängiges Gutachten eine - gute Wohnqualität, eine - gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume sowie eine - gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild nachweist sowie
3. c)
   der Anschluss an verfügbare Nahwärmeverbunde gemäss § 14 Abs. 3 EnergieG geprüft wurde.

Ein Attikageschoss ist nicht zulässig.

Massgebende Anforderungen zur Gestaltung der Freiräume sind dem entsprechenden Natur- und Landschaftsentwicklungskonzept (NLEK) - Massnahmenblatt zu entnehmen.

Siedlungs- und belasteter Strassenabschnitte und sind den Grundnutzungszonen überlagert. Strassenraums 2 Mit der Aufwertung werden folgende Ziele verfolgt:

1. a)
   raumbildende Bebauungsstrukturen mit städtebaulich integriertem Lärmschutz,
2. b)
   Direkterschliessung ab der Kantonsstrasse für publikumsorientierte Nutzungen,
3. c)
   sichere und durchgehende Verbindungen für den Langsamverkehr.

Der Gemeinderat verabschiedet zur Umsetzung Konzepte oder kommunale Richtpläne. Wo diese Vorgaben nicht umgesetzt werden, erlässt er einen Gestaltungsplan.

Die pläne überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt.

Für die einzelnen Gebiete gelten die Zielvorgaben gemäss Anhang I der BNO.

Bei Bedarf können weitere Gestaltungspläne ausgearbeitet werden. In diesem Fall kann der Gemeinderat Vorgaben bezüglich Bebauungsstruktur, Erschliessung und Freiraumgestaltung festlegen.

Ist eine zweckmässige Unterteilung des Planungsgebiets möglich, können mehrere Gestaltungspläne erstellt werden. Dabei ist der Nachweis zu erbringen, dass das gesamte Gebiet nicht negativ betroffen wird und die Zielvorgaben gemäss Anhang I BNO auch bei einer Planung in Etappen erreicht werden können.

Die Erstellung eines Gestaltungsplans setzt ein Bebauungs-, Freiraum- und Erschliessungskonzept voraus. Der Anschluss an verfügbare Nahwärmeverbunde gemäss § 14 Abs. 3 EnergieG ist zu prüfen. Die Gemeinde ist in das Verfahren miteinzubeziehen.

Im Rahmen von Gestaltungsplänen kann der Gemeinderat bis zu zwei zusätzliche Vollgeschosse bewilligen, wenn dadurch eine städtebaulich besonders gute Lösung erreicht wird und die Nachbargrundstücke nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

Geringfügige Bauvorhaben und untergeordnete Umgestaltungen, Erweiterungen und Zweckänderungen von bestehenden Bauten können ohne einen Gestaltungsplan bewilligt werden, sofern sie keine wesentlichen Auswirkungen haben bzw. den Zielvorgaben aus Abs. 2 nicht widersprechen.

Der Vertrag über die Abgeltung des Planungsmehrwerts gemäss § 4 BNO ist mit dem Baugesuch beizubringen.

Kommunale Richtpläne zeigen die erwünschte räumliche Entwicklung auf. Richtpläne Sie enthalten Konzepte zu einzelnen Gebieten oder zu einzelnen Sachbereichen wie Siedlung, Verkehr, Energie, Freiraumgestaltung, Natur, Landschaft usw.

Die Richtpläne werden vom Gemeinderat beschlossen. Sie sind behördenverbindlich und für nachfolgende Planungen wegleitend (z. B. Gestaltungsplanverfahren).

Das schaftsentwickten Schutz- und Entwicklungsziele zu den Themen Natur und Landschaft, lungskonzept Freiräume im Siedlungsgebiet und Naherholungseinrichtungen fest.

Das NLEK wird vom Gemeinderat beschlossen. Es ist behördenverbindlich. Es dient den Behörden zur Lenkung ihres Ermessens im Rahmen des Planungs- und Baubewilligungsverfahrens. Ihm kommt keine verbindliche Wirkung für das Grundeigentum zu.

Liegen Grundstücke im Bereich von Vernetzungskorridoren, so sind die Grünflächen schwergewichtig dort zu realisieren.

Die mit "2 bezeichneten Felder bedeuten, dass keine Nutzungsziffern einzuhalten sind.

Der Gemeinderat kann in den Wohn- und Arbeitszonen für publikumsorientierte Nutzungen im Erdgeschoss einen Ausnützungsbonus von 0.1 zulassen. \No die BNO nichts anderes bestimmt, sind sowohl die offene wie auch die geschlossene Bauweise zulässig. Mit Gestaltungsplänen kann die Bauweise für einzelne Gebiete festgelegt werden.

In den im Bauzonenplan speziell bezeichneten lärmvorbelasteten Gebieten sowie in den speziell bezeichneten OeBA-Zonen gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Folgende Nutzungen sind zulässig: Bildung, Dienstleistung, Gewerbe, Wohnen, Kultur/Freizeit, Erholung und Verkauf/Gastronomie. 3 n der ZC ist ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von maximal 3'000 m2 zulässig. Die Verkaufsfläche einzelner weiterer Läden ist auf 800 m2 beschränkt. Insgesamt sind Verkaufsflächen von maximal 5'000 m2 zulässig. Fachmärkte sind ausgeschlossen.

Bezüglich minimaler Nutzungsanteile, Nutzungsanordnung, Bebauungsstruktur, Freiräume, Grünflächen, ökologischer Ausgleich, Energie und Parkierung gelten die Vorgaben des Entwicklungsrichtplanes im Sinne von § 10 BNO. Diese sind durch die Gestaltungspläne grundeigentümerverbindlich festzulegen. Für das Gebiet ZC I ist ein minimaler Wohnanteil von 10 ')/0 und ein minimaler Anteil Kultur, Freizeit, Verkaufs- und Gastronutzung von 5 % sicherzustellen. Nutzungsübertragungen unter einzelnen Grundstücken sind im Grundbuch anzumerken.

Für Bauten ist die Energieversorgung mit erneuerbaren Energiequellen und die Bauweise nach Minergiestandard anzustreben.

Im schraffierten Bereich der ZC kann der Gemeinderat ein Hochhaus mit einer maximalen Höhenkote von 402.13 m ü. M. und einer anrechenbaren Geschossfläche von maximal 16500 m2 zulassen. Der minimale Wohnanteil im Hochhaus beträgt 15 %.

Parkierungsanlagen dürfen nur für die Nutzungen innerhalb des Perimeters des Entwicklungsrichtplans "VISIONMITTE" erstellt werden und sind vorwiegend unterirdisch anzulegen. Vorbehalten bleibt Abs. 8. Die Parkplätze sind zu bewirtschaften und weitgehend einer Mehrfachnutzung zuzuführen.

P+R-Abstellplätze können ebenerdig oder in einem Parkhaus angeordnet werden.

Die Entwicklung des Zentrums von Windisch zu einem Ort von hoher städtebaulicher und urbaner Qualität.

Zulässig sind Wohn- und Verkaufsnutzungen, mässig störende Nutzungen wie Läden, Gastronomie, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie öffentliche Bauten und Anlagen. Der minimale Wohnanteil beträgt 30 %.

Für Neuüberbauungen und Umgestaltungen, welche das Quartierbild und die Quartierstruktur wesentlich verändern, sind Gestaltungspläne erforderlich.

Die in ihrer geschlossenen Wirkung zu erhalten. Neubauten sollen durch Stellung, Gestaltung, Materialien und Bauvolumen die bauliche Struktur und die Freiraumbildung unterstützen und ergänzen. 2Zulässig sind Wohn- und Verkaufsnutzungen, Gastronomie und mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Die Nutzung von Hofräumen durch Abstellplätze und sonstige Materialdepots ist auf das Minimum zu beschränken. Sie darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen. Verkaufsnutzungen dürfen eine Nettoladenfläche von maximal 300 m2 pro Betrieb aufweisen.

Bauten dürfen nur gestützt auf ein unabhängiges Fachgutachten rückgebaut werden. Das Gutachten hat sich auch zu einer Unterschreitung des Strassenabstandes bei Ersatzbauten zu äussern.

Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung. Hierzu sind Bauvorhaben möglichst vor Beginn der Projektierung anzuzeigen.

Die Arbeitszonen zungen bestimmt.

Zulässig sind Wohn- und Verkaufsnutzungen, mässig störende Nutzungen wie Bildung, Dienstleistung, Gewerbe, Wohnen, Kultur/Freizeit, Erholung,

An der Bauzonengrenze im Gebiet der Spinnerei beträgt der Grenzabstand gegenüber dem Kulturland mindestens 10 m. Dieser Streifen ist als Übergang zum Kulturland mit einheimischen Pflanzen und Sträuchern zu bepflanzen.

Der Gemeinderat legt die Einzelheiten der Erneuerung der Überbauung (Bebauungsstruktur, Freiraum, Erschliessung, Etappierung, ökologischer Ausgleich, Vernetzung, Wärmeenergieversorgung gestützt auf § 14 Abs. 3 EnergieG etc.) unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen in einem Gestaltungsplan fest.

Die tungszone dient dem Erhalt und der massvollen Weiterentwicklung von in sich geschlossenen Ortsteilen von hoher Siedlungsqualität.

Zur Wahrung der gebietstypischen Strukturmerkmale wie Traufhöhe, Dachform, Gebäudegrundfläche oder Freiräume und im Interesse eines besseren Erscheinungsbildes sowie einer massvollen Weiterentwicklung kann der Gemeinderat Abweichungen von den jeweiligen Baumassen gemäss § 13 BNO bewilligen oder anordnen.

Der Gemeinderat erlässt eine Richtlinie zur Umsetzung.

Die und Logistikbetriebe sind nicht zugelassen.

Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulässig.

Gesamthöhe, Grenz- und Gebäudeabstände werden von Fall zu Fall unter Wahrung öffentlicher und privater Interessen vom Gemeinderat festgesetzt. Gegenüber angrenzenden Bauzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten. Eingeschossige Bauten sind nicht zulässig.

Mit dem Baugesuch ist ein Bepflanzungsplan einzureichen.

Grünflächen sind nach ökologischen Kriterien zu planen. Ab einer Grünflächengrösse von 200 m2 ist zum Umgebungsplan ein ökologisches Konzept einzureichen. Die Durchlässigkeit für kleinere Wildtiere ist zu gewährleisten. Es sind Nest- und Versteckstrukturen anzubieten, deckungsreiche Verbindungen zu schaffen und Hindernisse zu beseitigen.

Nicht zonenkonform sind Grosslagerbauten und -plätze sowie reine Logistikbetriebe. Bei bestehenden Betrieben ist eine Intensivierung der bisherigen Nutzungen um maximal 30% zulässig, wobei Ersatzneubauten innerhalb des gesamten Nutzungsmasses zulässig sind. Die Abs. 6 bis 11 hiernach finden im Rahmen dieser zulässigen Intensivierung der bisherigen Nutzungen (einschliesslich Ersatzneubauten) keine Anwendung.

In der Arbeitszone Rütene gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe IV.

Bauten und Anlagen können bis zu einer Höhe von 381 m ü. M. bewilligt werden. Gestützt auf ein Fachgutachten, das mit dem Baugesuch aufzulegen ist, kann der Gemeinderat höhere Bauten bewilligen, falls dies betrieblich erforderlich ist und eine überzeugende Einordnung in den örtlichen Kontext erreicht wird. Ebenso können mit einem Gestaltungsplan im Rahmen des kantonalen Rechts höhere Bauten bewilligt werden.

Die Grenz- und Gebäudeabstände werden vom Gemeinderat festgelegt unter Abwägung der betrieblichen Erfordernisse sowie der betroffenen öffentlichen Interessen.

Die Grünflächenziffer beträgt mindestens 15%, wobei die Versiegelung insgesamt auf ein Minimum zu beschränken ist. Ab 20 Parkfeldern ist eine mehrgeschossige oder unterirdische Parkierung nötig.

Mit dem Baugesuch ist ein Energiekonzept einzureichen, das eine sparsame Energieverwendung, eine rationelle und umweltschonende Wärme- und Kälteerzeugung sowie den Umgang mit anfallender Abwärme vorsieht. Der Heizwärmebedarf und der Bedarf für Warmwasser sind in grösstmöglicher Weise mit erneuerbaren Energien zu decken. Sofern vorhanden, kann der Anschluss an zentral hergestellter Energie verlangt werden.

Für Bauvorhaben ab 50 Arbeitsplätzen ist ein Mobilitätskonzept erforderlich, in dem die grösstmögliche Verlagerung von Fahrten auf den öffentlichen Verkehr oder den Langsamverkehr aufgezeigt wird. Die Anzahl der Parkplätze ist auf das Mobilitätskonzept abzustimmen. Der Gemeinderat kann eine angemessene Reduktion der Anzahl Parkplätze, abgestimmt auf das Mobilitätskonzept, verlangen.

Zur angemessenen Gliederung des Siedlungsgebietes und zur optimalen Einpassung in die weiträumige Landschaft sind die Bauten und Freiräume gut zu gestalten, so dass eine hohe urbane Qualität mit attraktiver Aussenraumgestaltung entsteht. Der Gemeinderat kann zur Erreichung einer befriedigenden Gesamtwirkung im landschaftlichen und strassenräumlichen Umfeld Auflagen betreffend kubischer Gestaltung und Farbgebung der Bauten sowie zur Umgebungsgestaltung und Bepflanzung machen. Die Farb- und Materialwahl der Fassaden ist bewilligungspflichtig.

Der Gemeinderat kann Baugesuche durch eine unabhängige Fachperson auf Kosten der Gesuchsteller auf Übereinstimmung mit den qualitativen Bestimmungen prüfen lassen.

Grosse bauliche Veränderungen, insbesondere Neuüberbauungen, sowie wesentliche Steigerungen der Fahrtenzahlen bedürfen eines genehmigten Gestaltungsplans. Gestaltungspläne können sich auf räumlich zusammenhängende Teilgebiete beschränken.

In der Arbeitszone Kabelwerke sind grossgewerbliche und industrielle Nut-Kabelwerke zungen sowie entsprechende Forschung und Entwicklung zulässig. Reine Lager- und Logistikbetriebe sind nicht zulässig. Bauten für betriebsnotwendige Zulieferprodukte sind erlaubt.

VVohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulässig.

Gesamthöhe, Grenz- und Gebäudeabstände werden von Fall zu Fall unter Wahrung öffentlicher und privater Interessen vom Gemeinderat festgesetzt. Gegenüber angrenzenden Bauzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten. Eingeschossige Bauten sind nicht zulässig.

Zeitlich befristete Zwischennutzungen für Betriebe, welche in der Arbeitszone I zulässig sind, können bewilligt werden.

Eine Umstrukturierung der Arbeitszone setzt neben der Teiländerung der Nutzungsplanung zwingend eine Abstimmung mit bestehenden Entwicklungsrichtplänen bzw. deren Neufestsetzung voraus.

Der Gemeinderat erlässt für die Umsetzung der Umstrukturierung einen Gestaltungsplan.

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA ist für Bauten und Anla- Zone für öffentliche Bauten und gen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. Anlagen 2 Die Bauweise wird im Einzelfall vom Gemeinderat unter Wahrung privater und öffentlicher Interessen festgelegt. Gegenüber angrenzenden Bauzonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten. Auf der Grundlage von Gestaltungsplänen können Bauten von diesen Abstandsvorschriften abweichen.

Die Zone OeBA-A ist für Anlagen reserviert, die der Öffentlichkeit dienen. Bauten sind nur soweit zugelassen, als sie zum Unterhalt und Betrieb der Anlagen notwendig sind. Die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit ist gewährleistet.

Die Zone Hallerbauten OeBA-H ist für die Fachhochschule und andere der Ausbildung und Forschung dienenden Nutzungen bestimmt. Bei der Erarbeitung von Gestaltungsplänen sind die Vorgaben des Entwicklungsrichtplans "VISIONMITTE" betreffend minimaler Nutzungsanteile, Nutzungsanordnung, Stellung der Bauten, Freiräume, Grünflächen, ökologischer Ausgleich, Energie und Parkierung verbindlich.

Die Zone Mitte OeBA-Mitte dient der Erstellung und dem Betrieb eines Busterminals mit den dazugehörigen Infrastrukturen.

Die Zone Mülimatt OeBA-M ist für Sportbauten bestimmt. Die entsprechenden Sporthallen haben sich gut in die landschaftliche Situation und in die Topographie einzugliedern. Die Bauten dürfen die maximale Höhenkote von 353 m ü. M. nicht überragen.

Innerhalb der Zone OeBA-M sind maximal 50 Parkplätze zugelassen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist von der Bauherrschaft mit einem Gesamtkonzept Parkierung/Erschliessung der gesamte Platzbedarf für alle Betriebsarten aufzuzeigen.

Die Reisezentrum städtebaulicher und urbaner Qualität mit klarem Nutzungsprofil. Das Trassee der römischen Wasserleitung ist im Gestaltungsplan mit Baulinien zu sichern.

In der Zone Reisezentrum sind folgende Nutzungen, wenn sie in einem Zusammenhang mit dem Reisebetrieb stehen, zulässig: Dienstleistung, Gewerbe, Verkauf/Gastronomie, Freizeit, betriebsnotwendige Abstellflächen für PW und Wohnen. Wohnnutzungen sind unabhängig vom Reisezentrum möglich. Der Wohnanteil ist im Gestaltungsplan zu regeln.

Einkaufszentren und Fachmärkte sind in der Zone Reisezentrum nicht zulässig.

Die Überbauung hat eine hohe Architekturqualität aufzuweisen. Der Freiraumgestaltung ist besondere Beachtung zu schenken. Betriebsnotwendige Abstellflächen für PW der Reisegäste und sonstige Parkierungsanlagen sind nach ökologischen Grundsätzen zu gestalten.

Im schraffierten Bereich ist die bestehende Baumallee zu schützen und zu erhalten.

Im Gestaltungsplan sind die Bereiche auszuscheiden, in welchen Hochbauten aufgrund der gemäss NISV und LeV erforderlichen Abstände nicht zulässig sind und in welchen keine empfindlichen Nutzungen zugelassen sind.

Bei der Weiterentwicklung der Zone sind folgende Rahmenbedingungen zwingend zu berücksichtigen:

1. a)
   Für das ganze Areal gilt, abgesehen von den in lit. b) bis c) formulierten Ausnahmen, ein Bauverbot.
2. b)
   Eine allfällige Neubebauung im Bereich des Südflügels des ehemaligen Frauenklosters und auf dem Grundriss des früheren Männerklosters ist unter archäologischen und denkmalpflegerischen Leitlinien möglich.
3. c)
   Die Pflege und Entwicklung der Park- und Freiraumsubstanz hat nach denkmalpflegerischen, archäologischen, museologischen und klinikspezifischen Gesichtspunkten zu erfolgen und ist mittels Parkpflegewerk sicherzustellen. Dabei ist die Vielfalt der Freiraumstrukturen (u. a. Park, Gärten, Potager, Kloster, Kegelbahn, Parkbahn und Spielplatz) zu erhalten und auf der Basis der historisch gewachsenen Substanz weiter zu entwickeln. Für die Vermittlung des römischen und mittelalterlichen Kulturerbes sind zeitlich befristete Bauten und Fahrnisse zulässig.
4. d)
   Die Erschliessung des Areals für den motorisierten Individualverkehr hat hauptsächlich über die bestehenden Zufahrten Gaswerkstrasse und Königsfelder-Strasse zu erfolgen.
5. e)
   Das Areal ist für Fussgänger und Velofahrer durchlässig zu gestalten und über spezielle Zugänge mit dem übrigen Siedlungsgebiet von Windisch zu vernetzen.

Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung der vorgenannten Rahmenbedingungen sowie privater und öffentlicher Interessen fest.

Für das Parkpflegewerk gemäss Abs. 2 lit. c) ist der Grundeigentümer zuständig. Er trägt auch die daraus entstehenden Kosten.

Die Zone alte Spinnerei ZSp dient Spinnerei deutsamen Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung.

Sie ist bestimmt für höchstens mässig störende gewerbliche Nutzungen, Büros, Dienstleistungen und dgl. sowie Wohnungen.

Der Abbruch von Bauten und Anlagen sowie von Teilen derselben, die für die Gesamtanlage wichtig sind, ist nicht gestattet. Um- und Anbauten sind zulässig, soweit sie die charakteristische Bausubstanz nicht beeinträchtigen. Die Gebäudenutzung, die erforderliche Anzahl Abstellplätze und weitere Infrastrukturmassnahmen sind in einem Gestaltungsplan festzulegen.

Mit Spinnereibauten in eine gemischte Nutzung mit hoher urbaner Qualität sichergestellt werden.

Die Zone Kunzareal ist für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, für Wohnbauten, für Sport und Freizeit, für den Betrieb eines Kleinwasserkraftwerks sowie für öffentliche und kulturelle Nutzungen bestimmt. Für die verschiedenen Nutzungen gelten folgende Vorgaben:

1. a)
   Nettoladenfläche: maximal 3'000 m2
2. b)
   Wohnanteil: mindestens 30 %
3. c)
   Kultur- und Freizeitnutzung: mindestens 5 °A

Im westlichen Teilgebiet (u.a. Spedition, altes Kesselhaus) und im grossen Mitteltrakt (u.a. Spinnerei III) sind Bauten innerhalb des bestehenden Volumens zulässig, soweit sie die charakteristische und kulturgeschichtlich bedeutsame Bausubstanz nicht beeinträchtigen und sich gut ins Gesamtensemble eingliedern. Es besteht kein Anspruch auf eine Ausdehnung des Volumens. Der Gemeinderat kann eine geringfügige Ausdehnung zulassen, wenn sie zu einer Verbesserung der Gesamtsituation beiträgt. Im östlichen Teilgebiet (gelb schraffiert) sind maximal drei Vollgeschosse zugelassen. Dabei hat die Baustruktur den Übergang von den Industriebauten in die umliegenden, unterschiedlich geprägten Areale zu unterstützen.

Das Gesamtkonzept wird im Entwicklungsrichtplan dargestellt, der die Nutzung, die Zuweisung der Parkplätze zu den Nutzungen sowie die Darstellung der Anordnung von zusammenhängenden Grünflächen im Umfang von 15% der Nettobaufläche enthält.

Flachdächer sind zu begrünen. Gestützt auf den Entwicklungsrichtplan werden in einem Gestaltungsplan die zulässige Gesamtnutzung, die Anteile der einzelnen Nutzungsarten und die Anordnung der ökologischen Ausgleichsflächen festgelegt. Die Festlegungen berücksichtigen die Standortverträglichkeit der Nutzung, insbesondere hinsichtlich der Verkehrserschliessung (Kapazität, Immissionssituation, zulässige Parkplätze nach § 56 BNO), der Nachbarschaft zum Auenschutzgebiet, des Städtebaus und der Siedlungsökologie.

Die maximale Gesamthöhe ist in einer Randzone von 15 m gegenüber der angrenzenden Wohnzonen W2 auf 11 m beschränkt. Für einzelne Gebäudeteile, die aus betriebstechnischen Gründen unerlässlich sind, kann der Gemeinderat in dieser Randzone eine maximale Gesamthöhe bis 15 m bewilligen, sofern dadurch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Nachbargrundstücke entstehen.

Nutzung und Pflege haben nach ökologischen Grundsätzen zu erfolgen. Düngung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Umbruch sowie Aufforstung sind nicht gestattet.

Die derung des Baugebiets sowie dem Umgebungsschutz. Sie ist von allen Bauten freizuhalten, die nicht dem Zweck der Zone entsprechen.

Zulässig sind Spiel-, Aufenthalts- und Erholungseinrichtungen wie z. B. offene Sitzplätze, Veranden, Sitzbänke, ansprechend gestaltete Sichtschutzwände, sickerfähige Plattformen, Garteninstallationen, Spielgeräte und dgl. Einzelne Gebäude mit einer Grundfläche von 15 m2 und einer traufseitigen Fassadenhöhe von 3 m, welche zur Pflege und zum Unterhalt der Zone nötig sind, können bewilligt werden.

Im "Vorder Chilefeld" sind Familiengärten explizit erlaubt.

Im „Geisseschache" sind temporäre Sport- und Freizeitanlässe erlaubt. Der Gemeinderat erlässt in Absprache mit dem Stadtrat Brugg ein Reglement, welches bezüglich der Bewilligungspraxis von Anlässen den Lebensräumen der Tier- und Pflanzgemeinschaften dieses Gebietes und der angrenzenden Flussauen hohe Beachtung schenkt. Die Bewilligungen werden vom Stadtrat Brugg erteilt. Die vorhandenen Bauten dürfen unterhalten und erneuert werden. Die Flachen innerhalb des Wald- und Gewässerabstandes sind nach ökologischen Grundsätzen zu nutzen und zu pflegen. Die Bewirtschaftung hat überwiegend extensiv zu erfolgen.

Die Familiengartenzone FGZ dient der freizeitlichen gartenbaulichen Nutzone zung. Die Bewirtschaftung erfolgt nach ökologischen Kriterien und fördert die Biodiversität.

Pro Pächter (Pachteinheit) ist ein Gartenhaus gestattet. Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

In der Hochwassergefahrenzone HWZ 1 ist der Gefährdungssituation angemessen Rechnung zu tragen. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume, sensible Nutzungen wie schwer evakuierbare oder publikumsintensive Einrichtungen, unterirdische Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. sind in Untergeschossen nicht zulässig.

In der Hochwassergefahrenzone HWZ 2 sind sensible Bauten und Anlagen wie schwer evakuierbare publikumsintensive Einrichtungen, Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte usw. nicht zulässig. Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Abfahrten und Lichtschächte, sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Potenziell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume sind in Untergeschossen nicht zulässig.

In den Hochwassergefahrenzonen HWZ 3 sind neue Bauten und Anlagen, Um- und Anbauten, welche über den Besitzstand hinausgehen, sowie neue Nutzungen nicht zulässig. Ausnahmen können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen, mit dem öffentlichen Interesse vereinbar sind und wenn das Schadenpotenzial für Menschen, Tiere und Sachwerte vernachlässigbar ist und nicht erhöht wird.

Wer in einer Hochwassergefahrenzone baut, hat im Baugesuch nachzuweisen, dass er dem Projekt entsprechende Schutzmassnahmen getroffen hat. In der Regel sind die Massnahmen auf das schadenfreie Überstehen eines hundertjährlichen Hochwassers (H0100) auszurichten, im Falle einer Fliesstiefe von mehr als 50 cm im HQ300 auf das dreihundertjährliche Hochwasser.

In Gebieten mit Gefahrenstufen gemäss Gefahrenkarte und ohne ausgewiesenes Schutzdefizit (Restgefährdung) kann die Baubewilligungsbehörde verlangen, dass die Bauherrschaft nachweist, welche Massnahmen zum Schutz vorgesehen sind.

Als massgebliche Projektierungs- und Überprüfungsgrundlagen gelten namentlich Gefahrenkarte, Ereigniskataster, Schutzdefizitkarte und Massnahmenplanung, welche auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden können.

Der Gemeinderat kann in den Hochwassergefahrenzonen, wenn nötig auf Kosten der Bauherrschaft, eine Begutachtung durch Fachleute anordnen sowie, unter Abwägung sämtlicher berührter Interessen, Ausnahmen und weitergehende Massnahmen verfügen. 3.2 Landwirtschaftszone

Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und zone gartenbauliche Produktion sowie für die innere Aufstockung und die Energiegewinnung aus Biomasse bestimmt. Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen Recht. 2Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro Anlage sind zulässig.

Für alle Bauten und Anlagen ist ein - in Abwägung sämtlicher betroffener Landwirtschafts-Interessen - optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung zone der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Bepflanzung gut in die Landschaft einzufügen.

Für Wohngebäude sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Die übrigen Baumasse und Abstände werden vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Fassadenhöhe, mindestens aber 4 m.

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 3.3 Schutzzonen

Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, dem Schutzziel zuwiderlaufende Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Mulchen, Aufforstung nicht gestattet. Wo ein Schnitt erfolgt, ist das Schnittgut nach der Mahd abzuräumen.

In den Naturschutzzonen ist alles zu unterlassen, was die Pflanzen- und Tierwelt beeinträchtigen kann. Verboten ist insbesondere das Verlassen der Wege, das Anzünden von Feuern ausserhalb der hierfür vorgesehenen Stellen, die Durchführung von Festen und sportlichen Veranstaltungen, das freie Laufenlassen von Hunden.

Bauten, Anlagen und andere Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der Naturwerte und zur Optimierung der Schutzziele können bewilligt werden.

Naturschutzzonen dürfen betreten werden

1. a)
   für die Bewirtschaftung und Unterhaltsarbeiten,
2. b)
   für die Überwachung,
3. c)
   für wissenschaftliche Untersuchungen,
4. d)
   für geführte Exkursionen,

Vorbehalten bleiben Vereinbarungen zwischen den Bewirtschaftern und der Gemeinde bzw. dem Kanton zur Abgeltung ökologischer Leistungen, wobei nach Bedarf weitere, dem Schutzziel entsprechende und im Einzelfall festzulegende Anforderungen und Bedingungen zu erfüllen sind.

Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden:

Der Bereich östlich der Klosterscheune soll soweit möglich von den bestehen-den Bauten befreit werden.

Bodeneingriffe sind ohne Zustimmung der Kantonsarchäologie grundsätzlich nicht erlaubt. Bei baulichen Massnahmen mit Bodeneingriffen ist zwecks Planungssicherheit vorgängig zum Baugesuch neben der Gemeinde auch mit der Kantonsarchäologie Kontakt aufzunehmen.

Für die Planung und Realisierung von Bauten gilt das Prinzip des "Bauens über den Ruinen". Insbesondere sind - Tiefbauten und Untergeschosse nach Möglichkeit zu unterlassen (Bauen über den Ruinen). - Erschliessungsanlagen wie Werkleitungen und Verkehrswege zu koordinieren und nach technischer Möglichkeit zusammenzulegen bzw. am Standort von bereits bestehenden zu erstellen. - Fundamente so zu gestalten, dass archäologisch intakte Hinterlassenschaften geschont werden.

Im Bereich der Aare, Hauptarm Geisseschache, Reuss, Spinnereikanal, Süssbach und Dägerlibach gilt die Gewässerraumzone gemäss Zonenplan.

Die | Wald dient der Erholung und Förderung seltener im Wald Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Die Bestände sind nach Möglichkeit auf natürliche Art zu verjüngen, wobei standortheimische Laubhölzer grundsätzlich zu erhalten und fördern sind. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Sämtliche Holzschläge auf kleinflächigem Waldeigentum (kleiner als 20 ha; betrifft v.a. Privatwald), sind durch den Revierförster vorgängig anzuzeichnen (§ 28 Verordnung zum Aargauer Waldgesetz).

Soweit vertraglich keine abweichenden Vereinbarungen bestehen, sollen standortheimische Laubhölzer (je nach Standort auch Tanne, Föhre und Ei-

1. be)
   einen minimalen Anteil von mindesten 80 % und Exoten (z.B. Douglasie und Roteiche) einen maximalen Anteil von 5 % einnehmen. In seltenen Waldgesellschaften (gemäss "Die Waldstandorte des Kantons Aargau", Kp. 5.2) sind nur standortheimische Baumarten zu fördern.

Für die folgenden Ausprägungen der Naturschutzzone Wald gelten zusätzliche Pflegemassnahmen bzw. Nutzungseinschränkungen:

Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Witterungsschutzanlagen usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege sowie weitere Bauten für den Hochwasserschutz oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Durch die Lenkung der verschiedenen Nutzungen und durch Gestaltungsmassnahmen sind die Lebensbedingungen für gefährdete Tier- und Pflanzengemeinschaften der Flussauen zu verbessern.

Die verschiedenen Nutzungsinteressen von Land- und Forstwirtschaft, Naturschutz, Erholung und Militär sind aufeinander abzustimmen und haben mit dem Schutzziel in Einklang zu stehen.

Bauten und Anlagen richten sich nach Art. 24 RPG. Bei der Standortwahl und der Gestaltung ist insbesondere die landschaftliche Empfindlichkeit des Areals einzubeziehen. Terrainveränderungen für Renaturierungsmassnahmen können bewilligt werden.

Das | FGH dient der Sicherstellung des erforder-Hochwasser lichen Raums ausserhalb der Bauzonen für den natürlichen Hochwasserabfluss bei grossen und seltenen Hochwasserereignissen sowie für den Hochwasserrückhalt.

Sieht der Zonenplan nichts anderes vor, umfasst das FGH innerhalb des Untersuchungsgebiets der Gefahrenkarte Hochwasser alle Gefahrenstufen der Gefahrenkarte. Ausserhalb des Untersuchungsgebiets umfasst das FGH das Gefahrenhinweisgebiet gemäss Gefahrenhinweiskarte vom März 2002.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach der Grundnutzungszone. Von den in Absätzen 4, 5 und 6 genannten Ausnahmen abgesehen, sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen verboten.

Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Bauten für den Hochwasserschutz oder ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Rechtmässig erstellte und bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen dürfen im Rahmen des Besitzstandsschutzes erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie dem Hochwasserschutz genügend Rechnung tragen und den natürlichen Abfluss nicht beeinträchtigen.

Bei Bauvorhaben, insbesondere Um- und Ergänzungsbauten, wärmetechnischen Sanierungen, Renovationen sowie Umnutzungen sind die Charakteristiken des Baudenkmals zu erhalten.

Die Bausubstanz ist so zu unterhalten, dass ihr Wert erhalten bleibt. Der Rückbau von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist nur dann bewilligungsfähig, wenn die Erhaltung nicht weiter möglich oder unverhältnismässig ist und ein unabhängiges Fachgutachten vorliegt, welches die Sachlage beurteilt. Unterhalt und Pflege obliegen den Eigentümern.

Der Gemeinderat kann aufgrund einer Anfrage, eines Vorentscheid- oder eines Baugesuchs spezifische Anforderungen an die Gestaltung der Objekte und ihres Umfeldes festlegen.

Es sind Erholungs- und Parkanlagen, artenreiche extensive Wiesen, öffentliche Wege für Velos und Fussgänger sowie weitere Nutzungen im Rahmen des ökologischen Ausgleichs zulässig. Das naturnahe Aareufer und die Ufervegetation sind so weit möglich zu erhalten und zu verbessern. Die Zufahrt zur militärischen Übersetzstelle bleibt gewährleistet.

Die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen richtet sich nach Art. 24 RPG. Vereinzelte Bauten für Spiel und Aufenthalt können zugelassen werden.

Die Zuordnung und Ausgestaltung einzelner Nutzungen sind sorgfältig in die Umgebung einzupassen und haben hohen qualitativen Anforderungen zu genügen.

Bauten und Anlagen richten sich nach Art. 24 RPG. Bei der Standortwahl und der Gestaltung der temporären Bauten sind insbesondere die landschaftliche Empfindlichkeit des Areals und deren Umgebung einzubeziehen.

Im schraffierten Bereich ist im Herbst jeweils eine temporäre Gewerbeausstellung erlaubt. Für die Gewerbeausstellung ist mit jedem Baugesuch ein Betriebs- und Nutzungskonzept einzureichen. Beim Auf- und beim Abbau bzw. beim Betrieb sind auf die umliegenden Naturwerte Rücksicht zu nehmen.

Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist Rücksicht zu nehmen. 4.2 Technische Bauvorschriften

Fenstergrössen,

1. a)
   Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume: Nebenräume

Die Wohnungen haben nach Möglichkeit, gut benutzbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen.

Der Wohnungen und verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Si-Arbeitsräumen cherheits- und Schutzvorkehrungen oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Der Gemeinderat bewirtschaftet zur Entlastung von Wohnquartieren und Gewerbegebieten sowie zur Wahrung der Verkehrssicherheit auf den Strassen und zur Gewährung einer geordneten Parkierung den Parkraum.

Auf dem ganzen Gemeindegebiet kann der Gemeinderat eine Bewirtschaftung der öffentlich zugänglichen Parkfelder auf privatem Grund vorschreiben.

Die Berechnung der notwendigen Anzahl Parkfelder richtet sich nach den kantonalen Vorschriften und der VSS-Norm SN 640 281.

Es sind die Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 zu ermitteln. Es gelten für alle Nutzungen folgende minimalen und maximalen Werte:

Bei Neuansiedlungen von Betrieben mit mehr als 50 Mitarbeitenden kann der Gemeinderat ein Mobilitätskonzept verlangen. Das Konzept hat aufzuzeigen, mit welchen Mitteln die Anzahl notwendiger Parkfelder dem Minimalwert gemäss vorstehender VSS-Norm angenähert werden kann.

Im Bahnhofareal wird die maximale Parkplatzzahl im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens, gestützt auf das Parkierungskonzept, festgelegt.

Die durch die Zone Kunzareal erzeugte Verkehrsmenge darf die Dorfstrasse maximal mit 1300 Fahrzeugen im Tagesdurchschnitt belasten. Die Beschränkung der Fahrtenzahl ist mit einem öffentlich-rechtlichen Vertrag mit Grundbuchanmerkung zu Lasten der Parzellen in der Zone Kunzareal festzulegen. Für das Kunzareal ist im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens ein Parkierungskonzept zu erstellen sowie das Verfahren zur Messweise und zur Kontrolle der erzeugten Fahrtenzahlen festzulegen. Bei einer Überschreitung sind verbindliche Massnahmen vorzusehen. Öffentlich genutzte Parkplätze und Angestelltenparkplätze sind zu bewirtschaften.

In der Zone Reisezentrum wird die Grösse der betriebsnotwendigen Abstellflächen für Personenwagen der Reisegäste durch den Gemeinderat festgelegt.

In der Zone Campus und in der Zone Hallerbauten gilt die folgende Anzahl Pflichtparkplätze und es dürfen maximal die folgenden Anzahl Parkplätze in Prozenten des reduzierten Bedarfs gemäss VSS-Norm erstellt werden: Parkplätze für Be-

In Kinderwagen räume für Kinderwagen und dgl. vorzusehen.

Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann gemeinsam mit anderen Grundeigentümern erfolgen, wenn dadurch ein besseres Ergebnis erzielt werden kann. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz zu den Wohnungen liegen und von den Kindern gefahrlos erreicht werden können.

Ist das Erstellen der gemäss Abs. 1 und 2 geforderten Kinderspielplätze und Spielflächen nicht möglich, ist ein Ausnahmegesuch zu stellen und die Bauherrschaft hat eine Ersatzabgabe zu leisten, deren Höhe den voraussichtlichen Erstellungskosten der entsprechenden Anlagen entspricht. Der

Bei grösseren Mehrfamilienhäusern (über acht Wohnungen) ist ein gedeckter Spielplatz oder ein Gemeinschaftsraum zu erstellen.

Ortsbildschutz Wohn-, Arbeitsplatz-, städtebauliche- und landschaftliche Qualität erreicht wird. Im Übrigen gilt § 42 BauG.

Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen

1. a)
   zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung der Aussenräume usw.) verlangen,
2. b)
   Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten,
3. c)
   in empfindlichen Umgebungen sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen,
4. d)
   Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist,
5. e)
   die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Für die Planung und Realisierung von Bauten gilt das Prinzip des "Bauens über den Ruinen". Insbesondere sind Tiefbauten und Untergeschosse nach Möglichkeit zu beschränken. Erschliessungsanlagen wie Werkleitungen und Verkehrswege zu koordinieren und nach technischer Möglichkeit zusammenzulegen bzw. am Standort von bereits bestehenden zu erstellen. Fundamente so zu gestalten, dass archäologisch intakte Hinterlassenschaften geschont werden.

Bei Erreichen der Vollgeschosszahl darf die Kniestockhöhe maximal 1.2 m betragen. Ist die zulässige Vollgeschosszahl nicht erreicht, kann der Gemeinderat Abweichungen gestatten, wenn dies mit den Zielen des Ortsbildschutzes vereinbar ist.

Dachaufbauten und Solaranlagen müssen sich gut in die Dachfläche einfügen.

Flachdächer ab einer Grösse von 30 m2 sind mindestens extensiv zu begrünen. Ab einer Grünflächengrösse von 200 m2 ist ein ökologisches Konzept einzureichen, das mindestens 20 % ökologisch höherwertige Flächen aufweist. Von dieser Vorgabe ausgenommen sind begehbare Terrassen und Bereiche mit Solaranlagen.

Für die Dachgestaltungen wird auf die SIA Norm 312 "Begrünung von Dächern" verwiesen.

Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Terrainveränderungen dürstaltung fen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen, die Verkehrssicherheit gewährleisten und dürfen keine schützenswerten Lebensräume von Tieren und Pflanzen gefährden. Versiegelte Flächen sind auf das nötigste zu beschränken. Ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. 2 0er Umgebungsplan bildet einen zwingenden Bestandteil des Bauprojekts. Der Gemeinderat erlässt, wo es die Umstände erfordern, hierfür besondere Auflagen in der Baubewilligung. Die Umgebungsarbeiten und die Bepflanzung sind unmittelbar nach Fertigstellung der Bauten auszuführen.

Einfriedungen und Lärmschutzeinrichtungen sind in der Gestaltung auf das Lärmschutzwände, Quartierbild abzustimmen. Stützmauern 2 0er Gemeinderat kann für Stützmauern statische Berechnungen auf Kosten der Bauherrschaft verlangen und eine Bepflanzung anordnen. 5.2 Umwelt Lärmschutz

Das im Siedlungsgebiet von Dächern und versiegelten Flächen anfallende Wasser ist unter Einhaltung der Gewässerschutzvorschriften soweit wie möglich versickern zu lassen, oder in Gewässer einzuleiten.

Zur Entlastung der Kanalisationssysteme sind bei grösseren Überbauungen zur Aufnahme grosser Oberflächenwassermengen ausreichende Puffervolumina vorzusehen. Diese sind wo möglich als offene, natürliche Wasserflächen zu gestalten.

Der Gemeinderat regelt die Details in einem Reglement.

Invasive Neophyten dürfen gemäs Freisetzungsverordnung (FrSV) nicht gepflanzt werden. Bestehende invasive Neophyten sind durch heimische und standortgerechte Arten zu ersetzen.

Die übertragene Grünflächenziffer ist mittels Grunddienstbarkeitsvertrag zu sichern.

Der Wohnanteil entspricht der Verhältniszahl in Prozent zwischen der zu Wohnzwecken genutzten Geschossfläche und der gesamten anrechenbaren Geschossfläche.

Der Gemeinderat kann bei bestehenden Bauten oder bei besonderer Lärmbelastung einen reduzierten Wohnanteil bewilligen. 6.2 Abstände

Wenn auf Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem Grenzabstand stehen, kann der Gebäudeabstand ohne Dienstbarkeitsvertrag verringert werden, wenn dies städtebaulich tragbar ist. Der Grenzabstand ist in diesem Fall einzuhalten.

Grenzabstand einzuhalten.

In Abweichung zu § 47 Abs. 2 BauG kann dieser Abstand weder aufgehoben noch reduziert werden.

A15 mässig störendes Gewerbe gelten Betriebe mit nur vorübergehenden Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und auf die üblichen Arbeits- und Öffnungszeiten beschränkt sind. Betriebe, die ein hohes Mass an quartierfremden Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

Die Bauherrschaft hat bei der Projektierung qualifizierte Architekten und Landschaftsarchitekten beizuziehen.

Bei Anwendung der Nachverdichtung gemäss § 6 sind die Vorschriften für Arealüberbauungen nicht anwendbar.

Die sind Sache des Gemeinderates und seiner Organe.

Der Gemeinderat bestellt eine oder mehrere Kommissionen für die Planung, die Bauberatung (z. B. Bau- und Planungskommission) und den Naturschutz (z. B. Landschaftskommission). Bei Bedarf können weitere Kommissionen eingesetzt werden.

Der Gemeinderat kann des Weiteren Fachleute beiziehen.

Der Gemeinderat kann die Bewilligung von Bauvorhaben, die weder nachbarrechtliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Verwaltung delegieren.

Für den Vollzug der BNO können zusätzlich Reglemente erlassen werden.

Der unabhängigen, sachverständigen Person einholen, wenn es für die Beurteilung eines Gesuchs notwendig ist.

Bei grösseren oder schwierigen Bauaufgaben kann der Gemeinderat zur Erreichung eines optimalen Projekts, im Hinblick auf die Einordnung und Gesamtwirkung, die Durchführung eines qualifizierten Architekturwettbewerbs oder die Veranlassung von Studienaufträgen verlangen. Beschluss Einwohnerrat vom 7. November 2018: Rückweisung vom Absatz 2 3 Die öffentliche Hand kann sich nach Massgabe ihres Interesses an den Kosten eines derartigen Wettbewerbs beteiligen.

Die Sicherstellung ist vor Baubeginn zu leisten.

Die stimmungen den nach dem neuen Recht beurteilt.

Für altrechtliche Sondernutzungspläne gelten die Begriffsdefinitionen, wie sie in Anhang 3 der BauV (Stand 1. September 2011) aufgeführt sind.

Durch diese BNO werden aufgehoben: bisherigen Rechts

1. a)
   Die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Windisch vom 19. Juni 1995 (inkl. Teiländerungen)
2. b)
   Der Zonenplan der Gemeinde Windisch vom 19. Juni 1995 (inkl. Teiländerungen)