Bauordnung Zofingen

Die wesentlichen Ziele sind: - Erhalten und Fördern Zofingens als regionales Zentrum - Schaffen guter Rahmenbedingungen für einen attraktiven Wohnstandort - Erhalten und Fördern von Betrieben mit einem vielfältigen Angebot von Arbeitsplätzen - Erhalten der vielfältigen, für Zofingen charakteristischen kulturhistorischen, naturräumlichen und landschaftlichen Werte - Schützen und Aufwerten der Lebensräume für Pflanzen und Tiere inner- und ausserhalb des Baugebiets - Fördern und Unterstützen einer umweltverträglichen, Ressourcen schonenden Entwicklung

Weitere Pläne (Inventarpläne, kommunale Richtpläne und dgl.) sind zur Orientierung über Planungsziele bestimmt und nicht grundeigentümerverbindlich.

Der Stadtrat orientiert den Einwohnerrat mit dem jährlichen Rechenschaftsbericht über den Stand der Ortsplanung, insbesondere über vorgesehene und in Arbeit befindliche Gestaltungs- und Erschliessungspläne.

Der Stadtrat kann ausnahmsweise auf einen Gestaltungsplan verzichten, wenn die architektonische und städtebauliche Qualität, die Erreichung der in der BNO festgelegten Ziele sowie die Wahrung der öffentlichen Interessen gemäss § 21 BauG mit anderen Massnahmen (z.B. Wettbewerbsverfahren, Vertragslösungen, Einbezug des Stadtrates) sichergestellt ist.

Die Bauten und Freiräume sind gut in das bestehende Umfeld und in die topografischen Verhältnisse zu integrieren. Es ist eine attraktive Gestaltung der Freiräume und Vorplätze mit hoher Aufenthaltsqualität und Bezug zum Strassenraum zu erreichen. Die Freiräume können öffentlich erklärt werden.

Der Stadtrat kann beim Start der Gestaltungsplanung bezüglich Verfahren und Inhalte, ortsspezifische Vorgaben machen.

Bei grösseren Arealen oder besonderen Rahmenbedingungen kann der Stadtrat Konkurrenzverfahren verlangen.

Die Aufteilung in mehrere Teil-Gestaltungspläne ist zulässig, wenn daraus städtebaulich sinnvoll begründete Einheiten entstehen und mit dem ersten Gestaltungsplan ein Gesamtkonzept über das gesamte Gebiet erstellt wird.

Der Gestaltungsplan stellt sicher, dass Höhere Bauten städtebaulich und verkehrstechnisch geeignet sind und beinhaltet insbesondere - die städtebaulich vertretbare Gesamthöhe der Höheren Bauten, welche Rücksicht auf die nähere Umgebung nimmt, namentlich den Schattenwurf. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 38 m. Zusatzgeschosse gemäss § 4b Abs. 1 sowie Attikageschosse sind nicht zulässig. - die Erschliessung durch den privaten und öffentlichen Verkehr - dass die Abstellplätze, mit Ausnahme der Besucherparkplätze, in unterirdischen oder mehrgeschossigen Sammelgaragen zusammengefasst werden müssen - die erhöhten Anforderungen an die Architektur, wie eine gute Einfügung in den städtebaulichen Kontext, die volumetrische Ausbildung und die Materialisierung - die Volumenverteilung auf einer Parzelle unter Optimierung und Sicherung qualitativ hochwertiger Grün- und Freiräume - den Beitrag des Vorhabens zur Lesbarkeit der städtebaulichen Struktur, namentlich die Akzentuierung wichtiger Strassen- und Sichtachsen - den Beitrag des Vorhabens zu einer guten Identifikation im Quartier - den Ausschluss von Wohnnutzungen im Erdgeschoss entlang der strassen- bzw. platzorientierten Fassade - das Aussenraumkonzept, welches auch ökologischen Ansprüchen genügt

Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, sind sowohl die offene wie die geschlossene Bauweise zulässig.

Terrassierte Bauten sind in der Wohnzone W2 nur möglich, wenn sie gut in die landschaftliche und bauliche Umgebung eingepasst sind. Die maximal zulässige Gebäudelänge darf dabei nicht überschritten werden.

In der Wohnzone W4 ist der Neubau freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser nur gestattet, wenn Restflächen oder Baulücken nicht auf sinnvolle Weise mit Mehrfamilienhäusern oder anderen verdichteten Wohnformen bebaut werden können.

In Abweichung von der allgemeinen Definition betriebsbedingter Störungen gemäss § 29 sind in der Wohn- und Arbeitszone WA4 nördlich der Altstadt und östlich der Bahnlinie auch grössere Verkaufsläden und Einkaufszentren bis max. 3'000 m² Nettoladenfläche zulässig, die ein erhebliches Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen.

In den Zonen WA3 und WA4 ist der Neubau freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser nur gestattet, wenn Restflächen oder Baulücken nicht auf sinnvolle Weise mit Mehrfamilienhäusern, gemischten Wohn-/ Gewerbebauten oder anderen verdichteten Gebäudeformen bebaut werden können.

Neubauten haben sich in das bestehende Quartierbild einzuordnen. Das vorhandene Bebauungsmuster mit einheitlichem Abstand der Hauptgebäude zu den Quartierstrassen ist beizubehalten.

Die rückwärtigen Hofräume sind nach Möglichkeit begrünt zu erhalten; Klein- und Anbauten sind zugelassen. Der grosse Grenzabstand ist unabhängig von der Ausrichtung der Wohnräume generell auf der Hofseite einzuhalten.

Bei Flachdachbauten mit drei Vollgeschossen sind Attikageschosse ausgeschlossen.

In der Neuquartierzone sind Baugesuche der Stadtbildkommission zur Stellungnahme zu unterbreiten.

In der Altstadtzone A ist die gemischte Nutzung der Gebäude mit Läden, Kleingewerbe, Dienstleistungen und Wohnen grundsätzlich zu erhalten. Nicht zulässig sind störende Betriebe des Sexgewerbes wie Bordelle, Sexshops und dgl.

Haben Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe störende Auswirkungen auf benachbarte Wohnungen, so sind diese zu minimieren, soweit dies technisch möglich sowie betrieblich und wirtschaftlich zumutbar ist. Mit dem Baugesuch ist zu belegen, welche Massnahmen zu diesem Zweck getroffen werden. Der Stadtrat kann im Bewilligungsverfahren unter Wahrung der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen zudem Einschränkungen der Betriebs-, Öffnungs- oder Anlieferungszeiten verfügen.

In der Altstadtzone kann der Stadtrat von der Pflicht zum Erstellen von Abstellplätzen auf privatem Grund befreien bzw. solche untersagen. Ersatzabgaben richten sich nach dem kommunalen Parkierungsreglement.

Jedes Bauvorhaben ist aus seiner speziellen Situation heraus zu behandeln.

Der Stadtrat kann ausnahmsweise einen Abbruch bewilligen, wenn es sich um störende Elemente handelt, oder wenn trotz Beachtung der Unterhaltspflicht eine Renovation nicht mehr möglich oder unzumutbar ist.

Werden bestehende Bauten umgebaut oder ersetzt, sind die vorhandenen Gebäudeumrisse inkl. Brandmauersystem, die First- und Traufhöhen sowie im Fall historisch wertvoller Bauten die Grundrissstruktur im Wesentlichen zu übernehmen. Störende bauliche Elemente sind bei Renovationen und Umbauten zu entfernen, soweit dies technisch und finanziell zumutbar ist.

Umbauten, Ersatzbauten sowie Sanierungs- und Renovationsmassnahmen müssen sich gut in das Stadtbild einfügen. Die hauptsächlichen Kriterien sind: - Stellung der Bauten - Kubische Erscheinung - Dachform, Dachneigung und Bedachungsmaterial - Fassadengliederung wie Fenstereinteilung, Türen, Balkone usw. - Details, Material und Farbwahl - Gestaltung der Freiräume

Nicht gestattet sind: - Gebäude und Gebäudeteile, die das Ortsbild stören, wie z.B. Garagen, Rampen, aufdringliche Reklamen und Schriften, Flachdächer, Aussenantennen (mit Ausnahme öffentlicher Dienste) sowie Solaranlagen auf exponierten, vom öffentlichen Raum aus gut einsehbaren Dachflächen. - Tankstellen und ähnliche Anlagen, die geeignet sind, motorisierten Verkehr anzuziehen. - Das Überbauen bestehender Höfe, Gärten, Vorplätze und Ehgräben. - Die Veränderung oder Entfernung historisch wertvoller innerer oder äusserer Gebäudeteile.

Zusätzlich zu den im kantonalen Recht festgehaltenen Fällen sind in der Altstadtzone sämtliche nach aussen in Erscheinung tretenden baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig. Dies gilt namentlich für die Änderung von Dacheindeckungen, Spenglerarbeiten, Fassadenanstrichen, Fenstern und Türen, Fensterläden sowie Anschriften, Aussenbeleuchtungen, Waren- und andere Automaten.

Für Dachaufbauten in der Altstadt gelten folgende Vorschriften: - Die zulässigen Dachaufbauten, Dacheinschnitte, Dachterrassen, Glaseinsätze und Dachflächenfenster sind in § 11 und §12 des Reglements für das Bauen in der Altstadt verbindlich umschrieben. - Liftaufbauten und Glasziegelflächen sind nicht gestattet. Lüftungsaufbauten sind auf das Minimum zu reduzieren und gut in die Dachlandschaft einzupassen.

In der Altstadtzone sind Baugesuche der Stadtbildkommission zur Stellungnahme zu unterbreiten. Zur Abklärung der Rahmenbedingungen wird eine Kontaktaufnahme vor dem Ausarbeiten eines Bauprojekts empfohlen.

Vor Inangriffnahme von Bauarbeiten ist den zuständigen Instanzen Gelegenheit für baugeschichtliche Untersuchungen zu geben.

Gegenüber angrenzenden Wohn- und Wohn-/Gewerbezonen sind in der Arbeitszone die Grenz- und Gebäudeabstände der benachbarten Zone einzuhalten.

Der Stadtrat kann unter gebührender Berücksichtigung der industriellen Erfordernisse sowie der öffentlichen und privaten Interessen, insbesondere des Ortsbildschutzes, geringfügige Abweichungen bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe zulassen.

In der Arbeitszone AR Mülital sind Bauten und Anlagen sorgfältig in die landschaftliche und bauliche Umgebung einzuordnen. Bauten, Aussen- und Erschliessungsanlagen sind schonend in die Topografie einzupassen, eine genügende Durchgrünung muss gewährleistet sein. Emissionen auf das angrenzende Wohngebiet sind durch geeignete bauliche und betriebliche Dispositionen so weit zu reduzieren, wie sie technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar sind. Bei Neu- und wesentlichen Umbauten ist das Einhalten dieser Forderungen von einem unabhängigen Fachgutachter zu überprüfen.

Die gelb bandierten Flächen dürfen erst überbaut werden, wenn die Hochwasserschutzmassnahmen entlang der Wigger soweit realisiert sind, dass für den Fall HQ100 keine Überflutungsgefahr mehr besteht.

Die Baumasse und Abstände werden vom Stadtrat unter Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Interessen festgelegt. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten.

Einzelbäume, Gehölze und Hecken in der Zone ÖBA sind in ihrem Bestand möglichst zu erhalten und angemessen zu pflegen.

Bauten sind nur gestattet, soweit sie der öffentlichen Erholung oder der Pflege und dem Unterhalt der Zone dienen. Mit Ausnahme der Bereiche Heiternplatz und Hirschpark sind Hochbauten nur in Form von Kleinbauten zulässig.

Gehölze und Hecken in der Grünzone dürfen nicht gerodet werden und sind angemessen zu pflegen. Abgänge von Einzelbäumen sind zu ersetzen.

Gehölze und Hecken in der Grabengartenzone dürfen nicht gerodet werden und sind angemessen zu pflegen. Abgänge von Einzelbäumen sind zu ersetzen.

In dieser Zone dürfen keine Hochbauten erstellt werden. Der Stadtrat kann unterirdische Bauten und Tiefbauten, deren Erstellung im öffentlichen Interesse liegt, ausnahmsweise bewilligen.

Detaillierte Ausführungsbestimmungen werden in einem Reglement gemäss § 48 BNO festgehalten.

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen Recht.

Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen. Bauten in der Land- 4 Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffewirtschaftszone ner Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen.

Für Wohngebäude sind 2 Vollgeschosse erlaubt. Im Übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Stadtrat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse, der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand entsprechend der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4.00 m.

In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

1. c)
   Schutzzonen

Bauten sind nur gestattet, wenn sie dem Schutz und dem Unterhalt der Uferschutzzone dienen. Unumgängliche Verbauungen oder Böschungssicherungen sind naturnah zu gestalten. Die Bepflanzung hat mit standortheimischen Pflanzen zu erfolgen.

Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt ist, sind die Waldbestände in Naturschutzzonen mit standortgerechten Baumarten und soweit möglich auf natürliche Art zu verjüngen. Totholz (stehendes und liegendes) ist zu belassen und Waldränder sind gestuft zu bewirtschaften mit Kraut- und Strauchschicht. Ferner ist der Baumbestand gemäss dem typischen Waldstandort zu bewirtschaften. Orchideenstandorte sind periodisch auszulichten. Eichenbestände sind zu fördern.

Die Naturschutzzonen Wald im Martinsgraben, Brunngraben und im Hinter Riedtal umfassen weitgehend natürliche, unverbaute Bachläufe, deren Quellbereiche und nähere Umgebung. Die frei fliessenden Bäche sind unverbaut zu erhalten und die typische bachbegleitende Vegetation ist zu fördern.

In den Buchenbeständen der Naturschutzzonen Wald im Schlossbaan, Steinbruchwald, im Erlenmöösli und bei der Gigerwand sind Altholzinseln mit Nutzungsverzicht ausgeschieden. Der Eichenbestand im Stiftswald ist langfristig zu erhalten.

Im ehemaligen Steinbruch Chuzehöhli sind die früheren Abbauwände als geologischer Aufschluss zu erhalten. Bei der ehemaligen Kiesgrube Munihubel sind die geologischen Aufschlüsse freizulegen und ist der Verbund kleiner Weiher und Feuchtgebiete zu erhalten.

Die Orchideenstandorte im südlichen Bereich der Naturschutzzonen Chuzenhöhli, Gigerberg und Heubeeriberg sind durch periodische Auslichtungen zu fördern.

Der westliche Bereich der Naturschutzzone Wald im Brunngraben ist als Amphibienlaichgebiet zu fördern. Bei der Durchforstung und der Verjüngung sind standortgerechte Laubholzarten zu begünstigen und Kleinstrukturen wie Asthaufen sind anzulegen.

Der charakteristische Pflanzenbestand von Magerwiesen (Trockenwiesen, nährstoffarme Feuchtwiesen) ist durch eine extensive Bewirtschaftung als Schnittwiese oder in bewilligten Fällen als Weide sicherzustellen.

Düngung, Pestizideinsatz, Beweidung, Aufforstung, Umbruch oder andere Veränderungen, welche die Zusammensetzung der Magerwiesen beeinflussen, sind nicht gestattet.

Innerhalb aller Magerwiesen inkl. derjenigen in der Bauzone sind keinerlei Bauten zulässig.

1. d)
   Überlagerte Schutzzonen

In der Umgebungsschutzzone US kann gemäss BNO gebaut werden, sofern dadurch das Stadtbild nicht beeinträchtigt wird. Nötigenfalls stellt der Stadtrat ergänzende Bedingungen bezüglich Gebäudestellung, Dachform, Farbgebung usw. auf.

In der Umgebungsschutzzone ist im Rahmen eines Gestaltungsplanes höchstens ein zusätzliches Vollgeschoss zulässig, sofern dadurch eine städtebaulich bessere Gesamtlösung erreicht werden kann. Im Rahmen einer Arealüberbauung dürfen die zonengemässen Gebäude- und Firsthöhen nicht überschritten werden.

In der Umgebungsschutzzone sind Baugesuche der Stadtbildkommission zur Stellungnahme zu unterbreiten.

Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach § 15 resp. 18 BNO. Von den in Absatz 3 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sowie länger als 3 Monate bestehende Abdeckungen, Pflanztunnels und dgl. verboten.

Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldunterstände und betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze, usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen, wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege und Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind, dem Ziel der Schutzzone nicht widersprechen und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Pflanzungen, die nicht der landwirtschaftlichen Produktion dienen, sind mit einheimischen Arten auszuführen.

Die Breite des Uferschutzstreifens beträgt im Baugebiet und im Kulturland 6.00 m. Gemessen wird je ab der entsprechenden Uferlinie bei mittlerem Sommerwasserstand. Weisen parallel zum Gewässer liegende öffentliche Strassen oder Wege einen geringeren Abstand zum Ufer auf, gilt der dazwischen verbleibende Bereich als Uferschutzstreifen.

Bauliche Massnahmen und Terrainveränderungen sind nur gestattet, wenn sie dem Schutz und dem Unterhalt der Uferschutzstreifen dienen. Bauwerke, die für die Erschliessung angrenzender Grundstücksflächen unumgänglich sind, können unter Vorbehalt einer kantonalen Ausnahmebewilligung betr. Gewässerabstand bewilligt werden.

Allenfalls notwendige Verbauungen oder Böschungssicherungen sind naturnah zu gestalten. Die Bepflanzung des Uferschutzstreifens hat mit standortheimischen Pflanzen zu erfolgen.

Im Uferschutzstreifen darf nicht umgebrochen werden. Es dürfen keine Pflanzenschutzmittel ausgebracht werden, Einzelstockbehandlungen von Problempflanzen sind jedoch zulässig. Innerhalb eines Streifens von 3 Metern Breite zum Gewässer darf nicht gedüngt werden. Eine Überschüttung der Ufervegetation sowie andere dem Schutzzweck zuwiderlaufende Massnahmen sind verboten.

1. e)
   Schutzobjekte

Geschützte Kulturobjekte sind solche, die unter kantonalem Denkmalschutz stehen. Kulturobjekte ausserhalb der Altstadt sind im Bauzonen- resp. Kulturlandplan festgehalten, solche in der Altstadt in einem Spezialplan 1:1000. Unterhalt und bauliche Massnahmen richten sich nach den Bestimmungen des kantonalen Kulturgesetzes.

Die Umgebung geschützter Kulturobjekte ist sorgfältig und rücksichtsvoll zu gestalten. Bauten und Anlagen sowie bewilligungspflichtige Terrainveränderungen in der unmittelbaren Umgebung können nur mit Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege bewilligt werden.

Erhaltenswerte Kulturobjekte (Bauten) ausserhalb des kantonalen Denkmalschutzes werden in ein besonderes Inventar aufgenommen. Dieses ist nach Anhörung der betroffenen Grundeigentümer vom Stadtrat festzusetzen. Jegliche Veränderung an der baulichen Substanz dieser Objekte ist bewilligungspflichtig.

Die im Kulturlandplan bezeichneten historischen Grenzsteine sind geschützt. Sie sind nach Bedarf zu säubern und von Überwucherungen freizuhalten.

Weitere wichtige, typische und erhaltenswerte Naturobjekte sowie Landschaftselemente, die dem Schutze von Lebensräumen für gefährdete Pflanzen- und Tierarten dienen oder zu diesem Zweck geschaffen werden sollen, sind im Inventar der Natur- und Landschaftsobjekte festgehalten. Dieses hat orientierenden Charakter und ist nicht grundeigentümerverbindlich. Es ist beizuziehen, sofern öffentliche Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes berührt werden.

Schutzwürdigkeit, Schutz- und Pflegemassnahmen sind vom Stadtrat periodisch überprüfen zu lassen.

Wo den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern resp. den Bewirtschaftenden für Massnahmen an Naturobjekten im Interesse des Schutzzieles erhebliche Mehraufwendungen oder Ertragseinbussen entstehen, werden diese abgegolten, sofern dafür nicht anderweitig (z.B. von Bund und Kanton) kostendeckende Entschädigungen beansprucht werden können. Die Abgeltungen werden vertraglich geregelt.

Detaillierte Ausführungsbestimmungen, namentlich die Schutzziele und -massnahmen pro Schutzobjekttyp, werden in einem Naturschutzreglement gemäss § 48 BNO festgehalten.

Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind.

Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten als stark störend.

Für unbeheizte Wintergärten, allseitige Balkonverglasungen und dgl. wird ein Nutzungsbonus entsprechend der effektiven Fläche resp. maximal 12 m² pro Wohnung gewährt. Bei grösseren Flächen zählt das 12 m² übersteigende Mehrmass zur aGF.

Gegenüber Mehrfamilienhäusern ist nur die ungleiche Verteilung der Grenzabstände zulässig.

Werden innerhalb einer Dachfläche Dachaufbauten mit einer Gesamtbreite von mehr als einem Drittel der Fassadenlänge angeordnet, reduziert sich die zulässige Gebäudehöhe um die durchschnittliche Höhe dieser Aufbauten.

Im Rahmen von Arealüberbauungen können die maximalen Gebäude- und Firsthöhen um 3.00 m erhöht werden. Keine Erhöhung ist innerhalb der Umgebungsschutzzone US möglich.

Bei Arealüberbauungen kann die Ausnützungsziffer um 0.1 erhöht werden.

Wird die Gebäudehöhe gemäss Absatz 2 nicht erhöht, kann die gemäss § 16a ABauV ermittelte Attikageschossfläche bei Arealüberbauungen ungleich auf die einzelnen Gebäude verteilt werden, sofern dadurch ein architektonisch und ortsbaulich besseres Ergebnis erzielt wird.

Aussenwände von bestehenden Bauten dürfen nachisoliert werden, auch wenn deswegen die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten werden und die Ausnützungsziffer deswegen überschritten wird.

In Mehrfamilienhäusern sind separat zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen und dergleichen vorzusehen.

Die gemäss Abs. 1 verlangten Flächen können für mehrere Liegenschaften gemeinsam geplant und erstellt werden. Die gesamte Spiel- und Aufenthaltsfläche darf dadurch nicht vermindert werden. Die Benützungsmöglichkeit und der Unterhalt sind durch Grunddienstbarkeiten sicherzustellen.

Lassen die örtlichen Verhältnisse die Bereitstellung genügender Spiel- und Aufenthaltsbereiche nicht zu oder erweisen sich die Kosten als unzumutbar, sind die Grundeigentümer verpflichtet, in angemessener Nähe entsprechenden Ersatz zu schaffen oder angemessene Beiträge an Erstellung, Unterhalt und Betrieb öffentlicher Spiel- und Aufenthaltsbereiche zu leisten.

Bei der Planung und Ausführung von Kinderspielplätzen sind die einschlägigen Normen und Richtlinien zu beachten.

Der Stadtrat kann bei Baugesuchen auf Kosten der Bauherrschaft: - zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben zu Aussenraumgestaltung und Bepflanzung usw.) verlangen - Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten - in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten ein Fachgutachten verlangen - Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist - die Baubewilligung verweigern, sollte die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden können.

Bezüglich Baugesuchsverfahren nehmen die Bauherrschaft und Projektverfasser möglichst frühzeitig mit dem Stadtrat Kontakt auf.

Terraindifferenzen sind nach Möglichkeit in Form bewachsener Böschungen bzw. mit Lebendverbaumethoden auszubilden.

Öffentliche Bauten, grössere Industrie- und Gewerbebauten, Mehrfamilienhäuser und Arealüberbauungen erfordern eine umfassende Umgebungsplanung. Die Unterlagen müssen Angaben bezüglich der gesamten Aussenraumgestaltung, der Bepflanzung, Terraingestaltung sowie ökologischer Ausgleichsflächen gemäss Absatz 5 enthalten.

Bei Neuanpflanzungen sind vorwiegend standortheimische Arten zu verwenden und neue Grünflächen sind soweit möglich und sinnvoll naturnah zu gestalten. Empfehlungen können bei der Bauverwaltung bezogen werden.

Die ökologischen Ausgleichsflächen bei grösseren Bauvorhaben gemäss Absatz 3 müssen mindestens 15% der Arealfläche umfassen. Anrechenbar sind nicht unterbaute, naturnah gestaltete Flächen, die nicht anderen Zwecken (Spiel-, Abstellplätze usw.) dienen. Grundsätze zur Ausführung enthält das Naturschutzreglement. Naturnahe Dachbegrünungen können zu 50% angerechnet werden, dürfen aber insgesamt nicht mehr als die Hälfte der ökologischen Ausgleichsfläche ausmachen.

Mit Ausnahme begehbarer Terrassenflächen sind Flachdächer auf Hauptgebäuden in der Regel zu begrünen. Die Dachbegrünung soll die Gründachrichtlinie I SFG als ökologischen Mindeststandard erfüllen.

Die Standorte von Mobilfunkantennen sind in Zusammenarbeit mit der Bauverwaltung sorgfältig zu evaluieren. Als Grundlage für die Evaluation werden unter den Bauzonen (inkl. zugehörigen Verkehrsflächen) folgende Prioritäten festgelegt:

1. 1.
   Priorität: Arbeitszone 2. Priorität: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, in denen keine Wohnnutzung zugelassen ist 3. Priorität: Gebiet ausserhalb von Bauzonen, soweit dies nach Bundesrecht zulässig ist 4. Priorität: Mischzonen, (Wohn- und Arbeitszonen), Spezialzone Bahnhof 5. Priorität: Altstadtzone, Neuquartierzone In Wohnzonen und an besonders empfindlichen Orten wie Schulen, Spitälern, Pflegeeinrichtungen usw. sowie in Gebieten mit schutzwürdigem Ortsbild sind Mobilfunkantennen nicht erwünscht.

Die Betreiber erbringen in Zusammenarbeit mit der Bauverwaltung den Nachweis, dass in den Zonen mit jeweils höherer Priorität keine Standorte zur Verfügung stehen. Die Bewilligungsbehörde kann verlangen, dass innerhalb der Zonen mit gleicher Priorität Alternativstandorte geprüft werden.

Als massgebliche Projektierungs- und Überprüfungsgrundlagen gelten namentlich die Gefahrenkarte, der Ereigniskataster, die Schutzdefizitkarte sowie die Massnahmenplanung.

Der Stadtrat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen. So weit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern, kann er weitergehende Massnahmen verlangen oder Bauvorhaben untersagen.

Der Stadtrat kann die Bewilligung von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, im Rahmen des vereinfachten Verfahrens gemäss Delegationsreglement an die Bauverwaltung delegieren.

Der Stadtrat kann Richtlinien zu einzelnen Sachbereichen der Bau- und Nutzungsordnung erlassen.