Bauordnung Zurzach

Zulässig sind Bauten und Anlagen, die den 2 Zulässig sind Bauten und Anlagen, die den

Im punktierten Bereich der Spezialzone Rebberghof (dunkelbraun) gilt eine bauliche Beschränkung für Hochbauten. Zu•elassen sind ledislich Infrastrukturanlagen = und Tiefbauten wie Parkplätze, Zäune und Auslaufplätze.

Der punktierte Bereich in der Spezialzone Rebberghof (dunkelgrün) ist als Weidefläche für die Pferdehaltung zu nutzen. Hoch- und Tiefbauten sind nicht zugelassen, ausgenommen der erforderlichen VVeidezäune und -unterteilungen für die Pferdehaltung.

Der Gemeinderat legt die Baumasse, die Dach- ⁵ Der Gemeinderat legt die Baumasse, die Dach-

Für die Umgebungsgestaltung ist ein | ⁶ Für die Umgebungsgestaltung ist ein

Die Spezialzone Rebberghof und die 7 Die Spezialzone Rebberghof und die

In der Kurzone, im Kurpark und im VVasenacher (Mehrfamilienhauszone) besteht die Gestaltungsplanpflicht. Die Gebietsabgrenzungen sind im Bauzonenplan dargestellt.

Der Gemeinderat bestimmt unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen von Fall zu Fall die Grenz- und Gebäudeabstände Gebäudeabstand sowie die Gebäudelänge. Nach den örtlichen Verhältnissen kann er die Gebäudelänge geschlossene Bauweise vorschreiben. Garagen sowie alte Werkstätten benützte An-, Neben- und Verbindungsbauten können auch bei offener Bauweise in gegenseitigem Einverständnis der Nachbarn an die Grenze gestellt werden.

- ⁵ ... (unverändert)

Die Zone für öffentliche Bauten ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. Es gilt die Larmempfindlichkeitsstufe II.

Der Gemeinderat bestimmt unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen von Fall zu Fall die Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Gebäudelänge- und Höhe. Gegenüber den angrenzenden Bauzonen müssen jedoch die Abstände mindestens den dort geltenden Vorschriften entsprechen.

Bei der Beurteilung von Bauprojekten in der Nähe der Kernzone ist besonders darauf zu achten, dass das schützenswerte Ortsbild nicht störend beeinflusst wird. Geänderte BNO

- ⁴ ... (unverändert) „Höfli-Areal" 5(neu) Bauten, Anlagen und Freiräume müssen sich sorgfältig ins Ortsbild einfügen. Sie sind im Bezug zur ortsbaulichen Struktur des Fleckens zu entwickeln. 6(nee) Im westlichen Teil des Areals sind höhere Baukörper zulässig. Gebäudehöhen haben sich in diesem Bereich an der Traufhöhe des Verenamünsters zu orientieren. In direkter Umgebung des historischen Fleckens haben sich Neubauten an den Hauptgebäuden entlang der Hauptstrasse zu orientieren. 7(neu) Architektur und Gestaltung der Freiräume haben eine hohe Qualität auszuweisen. Für grössere ortsbildprägende Veränderungen auf dem Areal besteht eine Wettbewerbspflicht. Für die Beurteilung der Projekte und baulichen Veränderungen sind Fachpersonen beizuziehen. Die Beurteilung erfolgt in Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege. 8(neu) Für Umbauten und Neubauten entlang der Haupt- und Quellenstrasse (braunschräge Markierung) gelten die Vorschriften der Kernzone nach §§ 6 ff BNO. 9(neu) Innerhalb des Areals sind Servicewohnungen, mässig störende Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig soweit sie in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Alters- und Pflegezentrum stehen.

Zulässig sind Bauten und Anlagen, die den zulässigen Nutzungen dienen, sowie betriebsnotwendige Aussenanlagen und Parkplätze. Die zulässige Wohnnutzung richtet sich nach den Bestimmungen der Landwirtschaftszone. Dabei sind innerhalb eines Bereiches von 30 m ab Leitungsachse der Hochspannungsleitung im östlichen Arealteil keine Arbeitsplätze, die während mehr als einer wöchentlichen Arbeitszeit von 20 Std. belegt werden, zulässig. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

Der Gemeinderat legt die Baumasse, die Dach- und Umgebungsgestaltung in Anlehnung an die bestehenden Bauten und die Bestimmungen der Landwirtschaftszone fest. Zu beachten sind dabei auch die ökologische Vernetzung sowie das Orts- und Landschaftsbild.

Für die Umgebungsgestaltung ist ein Umgebungsplan mit Angabe der Bepflanzung einzureichen. Dabei ist auf eine natürliche Terraingestaltung zu achten. Es sind nach Möglichkeit Böschungen an Stelle von Mauern vorzusehen.

Die Spezialzone Rebberghof und die zugehörigen Vorschriften verlieren ihre Gültigkeit, wenn die gewerbliche Pferdehaltung sowie Tierhaltung für therapeutische Zwecke aufgegeben wird. In diesem Fall sind sämtliche für diesen Zweck erstellte Bauten und Anlagen abzubrechen und das Gelände ist in den ursprünglichen Zustand zurückzusetzen. Die Spezialzone Rebberghof ist im ordentlichen Verfahren in die Landwirtschaftszone umzuzonen. • ZU RZACTII5) Gemeinde Zurzach Teiländerung der Bauordnung vom 21. November 1997 „Grünzone" Öffentliche Auflage: 19. Oktober bis 17. November 1999 Beschlossen von der Gemeindeversammlung vom 26. November 1999

Sämtliche Bauten sind untersagt. | 2 Spazierwege, Erholungsanlagen (Gartenbänke usw.) sowie Kleinbauten, die

Baubewilligungen für alle Bauten und Anlagen und deren Zweckänderung ausserhalb des Baugebietes bedürfen der Zustimmung des Baudepartementes/Baugesuchszentrale.

Andere Aufforstungen im Ausmass bis zu 30 a mit standortgemässen Strauch- und Baumarten können vom Gemeinderat bewilligt werden, sofern keine öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Die Ufervegetation darf weder überschüttet noch auf andere Weise zum Absterben gebracht werden (S 105 BauG, Art. 21 Natur- und Heimatschutzgesetz) . Die Beseitigung von Ufergehölzen kann nur bewilligt werden, wenn übergeordnete Interessen dies erfordern; eine Bewilligung setzt einen gleichwertigen Ersatz voraus (S 13 NLD) .

Die Verwendung von Dünge-, Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln in und an Oberflächengewässern ist untersagt (Stoffverordnung des Bundesrates) .

Vorbehalten sind die im öffentlichen Interesse erforderlichen Unterhaltsarbeiten gemäss Baugesetz (und aufgrund besonderer Rechtsverhältnisse wie Konzessionen/ Eisenbahngesetz) .

Art. 5 Land- ' Der Landwirtschaftszone sind Gebiete zugeordnet, an wirtschaftsdenen ein überwiegendes landwirtschaftliches Interesse zone besteht. Sie sind der ordentlichen Bewirtschaftung vorbehalten. Zulässig ist die bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, der Tierhaltung, Obst- und Rebbau sowie produzierender Gartenbau. ' Bauten und Anlagen sind gestattet, soweit sie der zulässigen Nutzung dienen und betriebsnotwendig sind. Bauten und Anlagen, die der bodenunabhängigen landwirtschaftlichen Produktion dienen, sind nur gestattet, soweit sie Zuerwerb zu einem landwirtschaftlichen Betrieb darstellen. Für das Verfahren gilt Art. 1 Abs. 6 der Nutzungsordnung.

Bauten dürfen unterhalten, aber nicht erweitert werden. Neubauten sind nicht zulässig, sofern sie nicht mit der Nutzung als 'afiaLeamlim Tierpark in Zusammenhang stehen. Anlagen sind gestattet, soweit eine natürliche Einordnung möglich ist. Für das Verfahren gilt Art. 1 Abs. 6 der Nutzungsordnung. ' In der Erholungszone Rebberg dürfen keine Sportanlagen erstellt werden. Bei einer landwirtschaftlichen Nutzung dieser Zone gelten die Vorschriften der Landschaftsschutzzone B nach Art. 12.

Die Erholungszone Allgäu ist Teil eines zukünftigen Golfplatzes, für den ein Gestaltungs- und Unterhaltskonzept zu erarbeiten ist. Nur auf den Greens der Spielbahnen können Dünge-, Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmittel eingesetzt werden. Die übrige Fläche ist extensiv 331-nutzen. Der Unterhalt wird in einem

Die Erholungszone Weiermatt umfasst die bestehende Tierparkanlage. Die künftige Ausgestaltung soll zu einer möglichst naturnahen Parklandschaft mit standortgerechter Bepflanzung führen. Das vorhandene Gesamtbauvolumen darf nicht vergrössert werden. Bauten und Anlagen haben sich der Landschaft unterzuordnen. Für das Verfahren gilt Art. 1 Abs. 6 der Nutzungsordnung.

Art. 7 Uebriges ' Das keiner Nutzungszone zugewiesene und nicht zum Gebiet Wald oder zu den Gewässern gehörende Areal wird als übriges Gebiet bezeichnet. Für das übrige Gebiet gilt S 129 des Baugesetzes. Die Zulassung von Bauten und Anlangen richtet sich nach den Vorschriften von Art. 24 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 sowie Art./S 15 dieser Nutzungsordnung.

Das übrige Gebiet im Bereich Jungrebe-Neuberg wird teilweise durch eine künftige Ostumfahrungsstrasse beansprucht. Eine optimale Einordnung des Verkehrsträgers ins Orts- und Landschaftsbild muss angestrebt werden. Bis zur Realisierung der Ostumfahrung und für Flächen, die dadurch nicht tangiert werden, gilt Art. 12 dieser Nutzungsordnung.

Die Beseitigung von Ufergehölzen kann nur bewilligt werden, wenn übergeordnete Interessen dies erfordern. Eine Bewilligung setzt einen gleichwertigen Ersatz voraus (Dekret über den Natur- und Landschaftsschutz) . ' Die Verwendung von Düngern und Pflanzenbehandlungsmitteln (Pflanzenschutzmittel, Unkrautvertilgungsmittel und Regulatoren) in und an Oberflächengewässern ist untersagt (Stoffverordnung des Bundesrates) . .5 Vorbehalten sind die im öffentlichen Interesse erforderlichen Unterhaltsarbeiten gemäss Baugesetz.

Es bestehen foleende Nutzungseinschränkungen: Düngung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Bewässerung, Entwässerung, Beweidung, Umbruch sowie Aufforstung sind nicht gestattet.

Magerwiesen sind extensiv genutzte Wiesen mit besonzone ders schutzwürdigen Pflanzen- und Tiergemeinschaften auf trockenem Untergrund. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet, der 1. Schnitt hat jedoch frühestens in der zweiten Junihälfte zu erfolgen. ' Der Kulturlandplan weist folgende Magerwiesenzonen aus: - Neuberghalde - Jungrebe -adememi 3 Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sind verboten. ' Es bestehen folgende Nutzungseinschränkungen:Düngung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Bewässerung, Beweidung, Umbruch sowie Aufforstungen sind nicht gestattet.

Die Landschaftsschutzzone A dient der Erhaltung und schutzzone A wo nötig der Verbesserung der Landschaft in ihrem Aussehen und in ihrer Eigenart. Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sind verboten. Der Bestand von hochstämmigen Obstbäumen soll erhalten bleiben. Abgehende Bäume sind zu ersetzen. Die Gemeinde unterstützt Neupflanzungen. ' Die landwirtschaftliche Nutzung im bisherigen Umfang wird gewährleistet.

Kleinere Terrainveränderungen und landwirtschaftliche Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, unterstehen der Zustimmung des Baudepartementes/Baugesuchszentrale sowie der Bewilligung durch den Gemeinderat. Sie können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind, dem Ziel der Schutzzone nicht widersprechen und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Art. 12 Landschafts- ' Die Landschaftsschutzzone B ist Gebieten überlagert, schutzzone B wo die Erhaltung der traditionellen Kulturlandschaft mit den Baumgärten, den kleinmassstäblichen bewegten Geländestrukturen und den minimalen Erschliessungsanlagen aus der Sicht des Ortsbildes, des Naherholungsraumes, des Kurortes und der ökologischen Zusammenhänge im Vordergrund stehen. Der Bestand von hochstämmigen Obstbäumen soll erhalten bleiben. Abgehende Bäume sind zu ersetzen. Die Gemeinde unterstützt Neupflanzungen.

Zulässig sind eine extensive landwirtschaftliche Nutzung mit Naturfutterbau, Weiden und Obstbau. Ackerbau ist nicht gestattet. Um die Naturschutzzone Rebberg dürfen auf eine Tiefe von 10 m keine Flüssigdüngemittel ausgebracht werden.

Landwirtschaftliche Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, unterstehen der Zustimmung des Baudepartementes/Baugesuchszentrale sowie der Bewilligung durch den Gemeinderat. Sie können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind, dem Ziel der Schutzzone nicht widersprechen und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Naturschutz im

Eine Rodung von Hecken aus zwingenden Gründen darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates bzw. des Baudepartementes (bei Ufergehölzen) vorgenommen werden. Die Erteilung einer Bewilligung setzt voraus, dass an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird (§ 4 Abs. 3 NLD) . Uebrige Natur- 3 Die im Kulturlandplan bezeichneten und nachstehend im

Ausnahmen ' Ausnahmen für Bauten und Anlagen, die dem Zweck der Nutzungszone nicht entsprechen, können mit Zustimmung des Baudepartementes erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Unter den gleichen formellen und materiellen Voraussetzungen können Baubewilligungen erteilt werden für Zweckänderungen und bauliche Massnahmen bei bestehenden Bauten und Anlagen, welche den Vorschriften der Nutzungszone widersprechen. Baumasse 3 Für bewohnte Gebäude sind höchstens 2 Geschosse erlaubt. Für Oekonomiegebäude und andere Bauten werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe. Alle Bauten und Anlagen müssen sich inbezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung und Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einfügen. ' Für die Erschliessung ist S 156 BauG analog anzuwenden. Erschliessungsanlagen werden nur bewilligt, wenn sie von den bestehenden Anlagen aus ohne übermässige Aufwendungen möglich sind.

ANHANGI Liste der geschützten Naturobjekte

Bei kleinflächigen farbig bandierten Bauzonen, die nicht Teil planung einer grösseren Zone bilden und die zweckmässige Erschliessung auf andere Weise sichergestellt wird, kann auf den Erschliessungsplan verzichtet werden. Gestaltungspläne 2 In der Kurzone, im Kurpark und im Wasenacher (Mehrfamilienhauszone) besteht die Gestaltungsplanpflicht. Die Gebietsabgrenzungen sind im Bauzonenplan dargestellt.

Zusammenstellung der wichtigen übergeordneten Erlasse siehe Anhang I. Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts sowie technischer Richtlinien befinden sich im Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR) des Baudepartementes.

Das Baugebiet ist in die im Bauzonenplan eingetragenen Gebiete unterteilt:

Wo nachfolgend nichts anderes festglegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig.

Der Grenzbau ist bis zur maximalen Gebäudelänge zulässig. Der Gemeinderat kann in speziellen Fällen die geschlossene Bauweise vorschreiben (Lärmschutz).

Die Kernzone dient der Erhaltung des Fleckens mit seiner Zweck näheren Umgebung, der Promenade und des Gebietes Burg im Gesamtbild, der Struktur und Massstäblichkeit sowie der wertvollen Bausubstanz. Es werden Festlegungen über die Schutzwürdigkeit der bestehenden Bauten, die Standorte der Neubauten und die Freiräume getroffen. Grundsatz 2 Der Gemeinderat legt fest, wie gebaut wird. Kernzonenplan 3 Der Kernzonenplan im Massstab 1:1000 regelt die Ueberbauungsmöglichkeiten.

Die Bauten in der Kernzone sind durch die Eigentümer so zu unterhalten, dass ein Zerfall der baulichen Grundstruktur ausgeschlossen ist. Kommt ein Grundeigentümer dieser Pflicht nicht nach, ist der Gemeinderat zur Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers berechtigt. Abbruch 2 Der vorgesehene Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen ist bewilligungspflichtig. Die Bewilligung darf nur erteilt werden wenn der Ersatz gesichert ist, oder wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt. Störende Bauteile 3 Die Beseitigung störender baulicher Elemente, kann im Rahmen eingreifender Renovationen und Umbauten durch den Gemeinderat verlangt werden. Bauuntersuchungen 4 Bei Renovationen sowie baulichen Veränderungen an historischer Bausubstanz ist der Kantonsarchäologie Gelegenheit zu baugeschichtlichen Untersuchungen einzuräumen. Fassadenrenovation 5 Fassadenrenovationen sind bewilligungspflichtig.

Im Kern- und Bauzonen plan rot bezeichnete Bauten und Einzelobjekte stehen unter kantonalem Denkmalschutz. Liste der kantonal und kommunal geschützten Bauten und Einzelobjekte siehe Anhang II.

Bauoptionen werden im Kernzonenplan mit einem Symbol bezeichnet, in dessen Bereich ein Neubau erstellt werden kann. Lage, Stellung und Ausmasse der Baute sind nicht vorbestimmt und müssen in einem für Dritte verbindlichen Vorentscheidsverfahren in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und allenfalls weiteren zuständigen Amtsstellen (Denkmalpflege) festgelegt werden.

Dabei sind folgende Kriterien zu beachten:

1. a)
   Die Wirkung und Stellung geschützter Bauten mit ihrem Nahbereich darf durch die geplante Neubaute nicht beeinträchtigt werden.
2. b)
   Die im Nahbereich herrschende Grundordnung und Stellung der Bauten und ihr architektonischer Ausdruck sind zu berücksichtigen und harmonisch zu ergänzen.

Die im Kernzonenplan als Freiräume bezeichneten Flächen sind zu erhalten und dürfen durch Bauten - vorbehaltlich allfälliger Bauoptionen - nicht geschmälert werden. Im Zusammenhang mit Gartenanlagen dürfen Kleinbauten wie Schöpfe, Gartenlauben und Kleintierställe bis zu 20 m2 Grundfläche zugelassen werden. Grössere sowie dauernd bewohnte oder gewerbliche Bauten sind unzulässig. Der weisse Rand im Kernzonenplan zwischen Bauten und Freiräumen zeigt, wo ein Spielraum für die Festsetzung der Baufluchten besteht. Die Neugestaltung der Freiräume hat sich nach der Bedeutung der umgebenden Bauten auszurichten. Als Musterbeispiele gelten die im Kernzonenplan speziell bezeichneten Gärten bzw. Höfe und Strassen. Gärten 2 Die in den Freiräumen speziell bezeichneten Gärten sind durch kleinmassstäbliche respektive traditionelle Gartenanlagen bestimmt. Sie sind grundsätzlich zu erhalten; dürfen unter Wahrung des Gesamteindruckes umgestaltet und erneuert werden. Höfe und Strassen 3 Die in den Freiräumen speziell bezeichneten Höfe und Strassen sind durch ihre raumbildenden Elemente oder durch alte Materialien bestimmt und wertvoll. Sie sind zu erhalten, dürfen weder überbaut noch durch andere Eingriffe zerstört werden.

Die im Kernzonenplan bezeichneten Einzelbäume sind geschützt. Sie dürfen nicht beseitigt werden. Abgegangene Bäume sind zu ersetzen. Baumreihen 2 Die im Kemzonenplan bezeichneten Baumreihen sind in ihrer Wirkung zu erhalten resp. bei Abgang zu ersetzen.

Die Gemeinde fördert die Erhaltung, Erneuerung und Nutzung des Fleckens durch:

1. a)
   Beratung der Grundeigentümer und Bauherren
2. b)
   Aufnahme des" Bauhistorischen Inventars"
3. c)
   Beiträge

Die erforderlichen Mittel für Beiträge werden mit dem Voranschlag der Gemeinde bereitgestellt. Der Gemeinderat ist befugt, ein Beitragsreglement zu erlassen.

Aussenreklamen und andere Einrichtungen auf Fassaden müssen sich gut in das alte Ortsbild einfügen. Der Gemeinderat bestimmt das Nähere mit einer Verordnung. Antennen und 2 Das Errichten neuer Aussenempfangsantennen und Parabol-Parabolspiegel spiegel ist in den Kernzonen im Rahmen des Bundesrechtes untersagt, soweit der Anschluss an eine Gemeinschaftsantenne möglich und zumutbar ist. Mit dem Anschluss sind bestehende Aussenantennen zu entfernen. Aussenantennen zum Empfang weiterer Programme und Funkantennen werden bewilligt, wenn grösstmögliche Rücksichtnahme auf das Ortsbild genommen wird.

Die Kurzone dient der Kurortentwicklung. Es sind nur Bauten Zweck und Anlagen zugelassen, die dem Kurbetrieb dienen. Empfindlichkeitsstufe 2 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II. Art der Ueberbauung 3 Die Ueberbauung, zulässige Nutzung und Erschliessung Gestaltungsplanpflicht erfolgt im Rahmen des genehmigten Gestaltungsplanes. Beurteilung 4 Die Beurteilung der Bauprojekte hat unter Beizug von neutralen Fachleuten u.a. von folgenden Gesichtspunkten auszugehen:

1. a)
   Rücksichtnahme auf den "Flecken", insbesondere auf bestehende historische Bauten;
2. b)
   Erhaltung des Kurparkes und Einbezug aller Grünanlagen zu einer der Kurzone entsprechenden Parklandschaft;
3. c)
   Verwirklichung eines möglichst verkehrsfreien Kurgebietes durch geeignete, teilweise unterirdische Anlage der Parkplätze und zweckmässige Anordnung der Zufahrten;
4. d)
   Einwandfreies Einfügen der neuen Bauten in das durch die bestehenden Bauten eingeleitete Konzept.

Die Zone EF ist für Ein- und Zweifamilienhäuser mit (EF) höchstens zwei Vollgeschossen bestimmt. Mehrfamilienhäuser Gebäudeart sind nicht zulässig. Geschosszahl Gewerbe und 2 Der Gemeinderat kann den Einbau von Ladenlokalen und Kleinwohnungen von Räumen für stilles, in Wohnzonen passendes Gewerbe sowie Kleinwohnungen bewilligen. Empfindlichkeitsstufe 3 Generell gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II. Im Zonenplan sind die lärmbelasteten Parzellen mit der Empfindlichkeitsstufe III speziell bezeichnet. Grenzabstand 4 Gegenüber einer frei wählbaren Gebäudeseite ist ein grosser Grenzabstand von 8 m einzuhalten. Gegenüber den anderen Gebäudeseiten gilt der kleine Grenzabstand von 4 m. Mehrlängenzuschlag 5 Gegenüber von Gebäudefronten von mehr als 12 m Länge muss ein Zuschlag zum Grenzabstand von einem Viertel der Mehrlänge, höchstens aber von 4 m erfolgen.1 Gebäudehöhe 6 Die höchstzulässige Gebäudehöhe beträgt 6.8 m in der Ebene und 7.2 m bei Gebäuden am Hang. Die maximale Firsthöhe beträgt 9.8 m in der Ebene und 10.2 m am Hang.2 Gebäudelänge 7 Die maximale Gebäudelänge beträgt 20 m. Reihenhäuser 8 Der Gemeinderat kann den Bau von Reihenhäusern (Ein- und Zweifamilienhäuser) gestatten. Er legt für solche Bauten die Grenzabstände und die Gebäudelänge von Fall zu Fall nach Massgabe der örtlichen, vorab der nachbarlichen Verhältnisse fest. Er kann zudem vor Erteilung der Baubewilligung weitere gestalterische Bestimmungen und Auflagen erlassen.

Die Zone MF ist für Mehrfamilienhäuser mit höchstens drei zone (MF) Vollgeschossen bestimmt. Ladenlokale und nicht störendes Gebäudeart Gewerbe sind gestattet. Geschosszahl Empfindlichkeitsstufe 2 Generell gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe lt. Im Zonenplan sind die lärmbelasteten Parzellen mit der Empfindlichkeitsstufe III speziell bezeichnet.

Messart siehe Skizze Anhang V 2 Messart siehe Skizze A nhang III

Die Zone WG ist bestimmt für mässig störende Gewerbezone (WG) Gewerbebetriebe, für Handels- und Dienstleistungsbetriebe Nutzung sowie in Verbindung mit ihnen oder für sich für Wohnbauten. Empfindlichkeitsstufe 2 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III.

Messart Siehe Skizze Anhang V 2 Messart Siehe Skizze Anhang III

Die Zone G ist bestimmt für mässig störende Gewerbe-Nutzung betriebe, für Handels- und Dienstleistungsbetriebe. Wohnungen dürfen nur für Personen, die im Interesse der Betriebe in deren unmittelbaren Nähe wohnen müssen, sowie für Betriebsleiter bewilligt werden. Empfindlichkeitsstufe 2 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. Grenzabstand 3 Der Gemeinderat bestimmt unter Abwägung der öffentlichen Gebäudeabstand und privaten Interessen von Fall zu Fall die Grenz- und Gebäudelänge Gebäudeabstände sowie die Gebäudelänge. Nach den örtlichen Verhältnissen kann er die geschlossene Bauweise vorschreiben. Gegenüber den angrenzenden Zonen müssen folgende Grenzabstände eingehalten werden:

Die Zone I ist bestimmt für Industrie- und Grossgewerbe-Nutzung betriebe. Der Gemeinderat kann auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulassen, wenn: - für das Gewerbe im Ortskern keine negativen Auswirkungen zu befürchten sind und - bei Bauten mit intensivem Publikums- oder Güterverkehr ein ausreichender Anschluss für ein öffentliches Verkehrsmittel ausgewiesen werden kann. Einkaufszentren sind nicht zugelassen. Wohnungen dürfen nur für Personen, die im Interesse der Betriebe in deren unmittelbaren Nähe wohnen müssen, sowie für Betriebsleiter bewilligt werden. Empfindlichkeitsstufe 2 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe IV. Grenzabstand 3 Der Gemeinderat bestimmt unter Abwägung der öffentlichen Gebäudeabstand und privaten Interessen von Fall zu Fall die Grenz- und Gebäudelänge Gebäudeabstände sowie die Gebäudelänge und -höhe. Gebäudehöhe Am Rande der Zone I gelten folgende Abstände:

Die Zone für öffentliche Bauten ist für Bauten und Anlagen Bauten (0eB) bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. Zweck Empfindlichkeitsstufe 2 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe Grenzabstand 3 Der Gemeinderat bestimmt unter Abwägung der öffentlichen Gebäudeabstand und privaten Interessen von Fall zu Fall die Grenz- und Gebäudelänge Gebäudeabstände sowie die Gebäudelänge und -höhe. Gebäudehöhe Gegenüber den angrenzenden Bauzonen müssen jedoch die Abstände mindestens den dort geltenden Vorschriften entsprechen. Ortsbildschutz 4 Bei der Beurteilung von Bauobjekten in der Nähe der Kernzone ist besonders darauf zu achten, dass das schützenswerte Ortsbild nicht störend beeinflusst wird.

Die Zone für öffentliche Anlagen ist für Anlagen bestimmt, die Anlagen (0eA) dem öffentlichen Interesse dienen. Zweck Empfindlichkeitsstufe 2 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II. Bestimmungen für 3 Es sind nur eingeschossige Gebäude zugelassen, die aus Gebäude betrieblichen Gründen für die Anlagen erforderlich sind. Der Gemeinderat bestimmt die Grenz- und Gebäudeabstände. Die bestehenden Bohrtürme im Wasenacher können ohne Einschränkung für im öffentlichen Interesse liegende Zwecke genutzt werden.

Die Campingzone dient zur Sicherung des bestehenden Zweck Campingplatzes. Bauten und Anlagen 2 Zugelassen sind eingeschossige Bauten und Anlagen, die für den Campingplatz erforderlich sind oder die im betrieblichen Zusammenhang mit den bestehenden Gebäuden zweckmässig sind. Empfindlichkeitsstufe 3 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II.

Die Grünzone dient dem Landschafts- und Grundwasser-Zweck schutz, als Trennfläche sowie als Erholungsgebiet. Bauverbot 2 Sämtliche Bauten sind untersagt. Empfindlichkeitsstufe 3 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe II. Bepflanzung 4 Bäume, Hecken, oder sonstige das Landschaftsbild bestimmende Elemente sind zu erhalten und zu pflegen bzw. zu ersetzen.

Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere paszulässiger Störgrad sende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen.

Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Oeffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten als stark störend. 4.2 Gebäudemasse

Hauseingänge und Garageeinfahrten dürfen auf einer Untergeschoss maximalen Länge von 1/3 der Fassadenlänge abgegraben werden. Dachgeschoss 1 2 Für Dachgeschosse (zulässige Schrägdächer) gilt eine Kniestockhöhe von maximal 0.80 m.

Siehe auch Skizzen Anh ang IV und V

Einfriedigungen gegenüber Gemeindestrassen und Privatstrassen dürfen nicht höher als 1.80 m sein. Sie dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte und dergleichen aufweisen. Abstand gegenüber 2 Gegenüber der Baugebietsgrenze gilt kein Abstand, sofern der Baugebietsgrenze sie innerhalb der Parzelle verläuft.

Wird die in den Vorschriften für die einzelnen Zonen bezeichnete Gebäudelänge überschritten, so erhöhen sich die Grenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäudeseiten um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4.0 m.

Bei gestaffelten Fassaden berechnet sich die Mehrlänge nach der Gesamtgebäudelänge, reduziert um das Mass von Rückversetzungen. Rückversetzungen, die grösser sind als die Länge des zurückversetzten Gebäudeteils, werden nur mit der Länge des zurückversetzten Gebäudeteils in Abzug gebracht.1

Die Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeab-Grenzabstände standes durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden.

Siehe Skizze Anhang V 2 Vorbehalten bleibt § 47 Abs. 2 BauG

Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen. Die Vereinbarung ist im Grundbuch anzumerken.

Die Reduktion der Grenz- und Gebäudeabstände gemäss Abstände § 47 Abs. 2 BauG setzt voraus, dass die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben und die Zufahrtsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden.

Mit einem Vergleichsplan ist aufzuzeigen, dass die Gebäudegrundfläche nicht grösser wird als bei Einhaltung der zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände.

Der Gemeinderat kann zur Beurteilung der Wohnhygiene einen Besonnungsnachweis verlangen. 4.4 Besondere Bauformen

Bei geschlossener Bauweise sind die Gebäude seitlich an Bauweise die Grenze zu stellen. Gestaltung von 2 Sofern nicht gleichzeitig angebaut wird, müssen Brand-Brandmauern mauern ansprechend gestaltet werden.

In Ergänzung zu den kantonalen Bestimmungen ist für Zweck Arealüberbauungen folgende Voraussetzung zu erfüllen: Voraussetzungen Gemeinschaftliche Anlage der notwendigen Abstellplätze, exkl. Besucherparkplätze, in unterirdischen Sammelgaragen. Sofern Arealgrösse und Ueberbauungsart eine vorteilhafte Lösung erlauben, ist auch eine oberirdische Parkierung möglich. Zonenzulässigkeit 2 Arealüberbauungen sind nur in den Zonen EF, MF und WG zulässig. Arealüberbauungen sind nur dann möglich, wenn die zusammenhängende, anrechenbare Landfläche folgende Minimalwerte aufweist:

In der MF-Zone sind vier Vollgeschosse zulässig. Bei vier-Geschosszahl und Grenzabstand geschossigen Bauten gilt gegenüber Parzellen, die nicht in der MF-Zone Arealüberbauung liegen, der minimale Grenzabstand von 8 m.

Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, vateigentum Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

Baustellen, Gerüste, Materialablagerungen, aufgebrochene Schutzvorkehren Strassen, Gräben usw. sind an Orten mit Verkehr kenntlich zu machen, zu sichern, zu signalisieren und nötigenfalls abzusperren.

Öffentliche Einrichtungen wie Teile der Versorgungsbetriebe (Hydranten, Schächte, Leitungen u. dgl.), öffentliche Verkehrsanlagen sowie Bäume auf öffentlichen Grund sind im Bereich von Bauplätzen angemessen zu schüfen. Hydranten, Schieber 3 Hydranten und Schieber dürfen nie überdeckt werden. Sie müssen stets leicht zugänglich sein und sind vor Beschädigungen zu schützen. Der Wasserbezug darf nur mit Bewilligung und gegen Bezahlung der vorgeschriebenen Gebühren erfolgen.

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und rungen Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunde als Richtlinie.

Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

Auf die Erstellung von Einzelfeuerungsanlagen ist nach nahmen Möglichkeit zu verzichten , sofern ein Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder zentral hergestellter Wärme möglich, energiesparend und bezüglich Kosten zumutbar ist. Nachisolation 2 Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten werden. Vorbehalten bleiben Denkmalschutzobjekte. 5.3 Wohnhygiene

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Wohnungen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen.

Bei Unterschreitung der zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände ist eine geringende Besonnung an den mittleren Winterhalbjahrestau, zu gewährleisten.

Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume müssen Fenster Fenstergrössen, aufweisen, die direkt ins Freie führen und geöffnet werden Nebenräume können. Dabei hat die Fensterfläche (Rohlichtmass) mindestens 1/10 der betreffenden Bodenfläche zu betragen. Aus Gründen der Ortsbildpflege können diese Werte in begründeten Fällen unterschritten werden. Räume die zu Wintergärten resp. zu Veranden oder verglasten Balkonen, Fenster oder Türen aufweisen, bedürfen aus hygienischen Gründen einer anderen direkt nach aussen führenden Lüftungsmöglichkeit.

Wohn- und Schlafräume in Mehrfamilienhäusern müssen eine Mindestfläche von 10 m2, in Einfamilienhäusern eine solche von 8 m2 aufweisen. Gewerbliche Raummasse setzt der Gemeinderat fest, sofern sie nicht durch kantonale oder eidgenössische Erlasse geregelt werden.

Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume müssen auf wenigstens 1/2 ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von 2.30 m aufweisen.

In Mehrfamilienhäusem sind zu jeder Wohnung separate, Mehrfamilienhäusern abschliessbare Abstellräume von wenigstens 4 m2 Fläche für eine 1-Zimmerwohnung und für jedes weitere Zimmer 1 m2 zusätzlich vorzusehen.

In jedem Mehrfamilienhaus sind separat zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen und dergleichen vorzusehen.

Garagen und Parkierungsanlagen sind so anzuordnen, dass Garagen und die Wohnbereiche nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Abstellplätze 1 Garagenvorplätze 2 Der Garagenvorplatz muss von der Strassen- bzw. Gehweggrenze gemessen eine Tiefe von mindestens 5.0 m aufweisen. Zufahrten 3 Zufahrten dürfen höchstens 15% Neigung aufweisen. Sie sind auf eine Tiefe von 5.0 m mit einer Neigung von höchstens 5% an Strassen anzuschliessen. Ueber die Neigung von Rampen im Gebäudeinnern entscheidet der Gemeinderat.

Bei Mehrfamilienhäusern, Reihenhaus- und Arealüberbauungen sind auf privatem Grund nach Möglichkeit abseits von Strassen, Zufahrten und Autoabstellplätzen an gut besonnten Stellen Spielplätze für Kinder und Jugendliche zu erstellen und zweckmässig auszustatten. Sie müssen durch die Grundeigentümer unterhalten werden, zugänglich bleiben und dürfen nicht zweckentfremdet werden.

Die Grundfläche der Kinderspielplätze und Spielflächen hat gesamthaft mindestens 15% der dem Wohnen dienenden Bruttogeschossfläche zu betragen. Ersatzlösungen 3 Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz (Sichtkontakt) zu den Wohnhäusern liegen und von den Kindern gefahrlos erreicht werden können.

Der Gemeinderat kann die Zweckbindung und die Unterhaltspflicht für Spiel- und Erholungsanlagen, insbesondere Spielplätze und Gemeinschaftsräume, im Grundbuch anmerken lassen.

Die Garagen und Abste llplätze sind in den kantonalen Edassen geregelt (§55 ff BauG, §§ 25,26 ABauV). Danach sind bezüglich Zahl und technischer Gestaltung der Plätze die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) als Richtlinie zu beachten. Auszug siehe Anhang Vl.

Der Gemeinderat entscheidet über die Einordnung von und Ortsbildschutz Bauten und Anlagen in das Ortsbild. Kriterien zur Beurteilung der Einordnung sind:

1. a)
   Stellung (Firstrichtung)
2. b)
   Grösse der Baukuben
3. c)
   Wirkung im Strassenraum
4. d)
   Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse
5. e)
   Dachform, Dachneigung
6. f)
   Fassadengliederung
7. g)
   Materialwahl, Farbe
8. h)
   Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen 2 Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen:
9. a)
   zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestattung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;
10. b)
    Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten;
11. c)
    in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen;
12. d)
    Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und
13. e)
    die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

Auf geschützte Bauten und Landschaftselemente ist besondere Rücksicht zu nehmen.

Das Abbrennen von Borden, Strassenrändern, Hecken und dergleichen ist verboten.

Antennen und Parabolspiegel müssen sich einwandfrei in das Orts- und Landschaftsbild einpassen.

Bei bestehenden Bauten sind neue Dachaufbauten nur soweit zulässig, als sie die Eigenart des Gebäudes und des Daches nicht beeinträchtigen.

Dachaufbauten mit First quer zur Hauptdachfläche können fassadenbündig erstellt werden. Bei allen anderen Fällen muss der Dachvorsprung im Bereich des Aufbaus in angemessener Breite durchgezogen werden.1 3 Schrägdächer müssen gegenüber gefährdeten öffentlichen Wegen und Strassen mit Schneefangvorrichtungen versehen werden.

In der Kernzone sind Dachflächenfenster und Sonnenkollektoren nicht zugelassen.

Einfriedungen zwischen privaten Grundstücken dürfen nicht zwischen privaten höher sein als 1.80 m. Bei ungleichem Niveau der beiden Grundstücken Grundstücke gilt dieses Mass vom niedriger gelegenen Boden aus. Ueber die Gestaltung von Einfriedungen an steilen Hängen entscheidet der Gemeinderat.

Einfriedungen dürfen innerhalb des Baugebietes an die Grenze, im gegenseitigen Einverständnis auf die Grenze gesetzt werden. Entlang der Baugebietsgrenze dürfen Einfriedungen bis auf 0.60 m an die Grenze gesetzt werden. Einfriedungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte und dergleichen aufweisen.

Siehe auch Skizze Anhang IV

Die Bewilligung für Terrainveränderungen, Abgrabungen, Aufschüttungen und dergleichen ist zu verweigern, wenn dadurch das Strassen-, Quartier-, Orts- oder Landschaftsbild beeinträchtigt, die Sicherheit des Verkehrs insbesondere bei Strasseneinmündungen gefährdet oder den Pflanzen und Tieren als Standorte, Nahrungsquellen, Brut- und Nistgelegenheit dienende Biotope wie Tümpel, Sumpfgebiete, Riede, Hecken und Feldgehölze vernichtet würden. Bodensicherung 2 Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Böschungen Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Die Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. Stützmauern 2 Stützmauern innerhalb des Baugebietes bis zu einer Höhe von 1.20 m — mit Zustimmung des Nachbarn bis zu einer Höhe von 1.80 m — dürfen an die Grenze gestellt werden. Höhere Stützmauern sowie Stützmauern ausserhalb des Baugebietes und entlang der Baugebietsgrenze sind um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens jedoch 0.60 m, von der Grenze zurückzuversetzen und soweit notwendig mit einem Schutzgeländer zu versehen.

Die Mauern sind in genügender Stärke auszuführen und in gutem Zustand zu erhalten. Der Gemeinderat kann für Stützmauern statische Berechnungen auf Kosten des Bauherrn verlangen und auch eine Bepflanzung anordnen.

Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte oder zerstörte Gebäude müssen innert 2 Jahren ganz abgetragen oder wiederhergestellt werden. Baulücken 2 Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entstanden sind, müssen vollständig geräumt, ausreichend gesichert und ästhetisch befriedigend hergerichtet werden.

Jedermann ist verpflichtet, sich bei Nutzung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.

Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

In den im Bauzonenplan bezeichneten lärmvorbelasteten Lärmvorbelastete Gebieten der Empfindlichkeitsstufe II gelten die Gebiete Belastungsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III. Bauten mit 2 Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmlärmempfindlichen architektur (Stellung und Gestaltung der Bauten, Anordnung Räumen lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen usw.), selbst wenn die Grenzwerte eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, die die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind.

Der Gemeinderat kann eine Baukommission mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

Die Bauordnung tritt mit der Genehmigung durch den Grossen Rat in Kraft. Revision 2 Die Abänderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass.

Geschosse: | kleiner Grenzabstand 4 m | grosser Grenzabstand 8 m