Bauordnung Heiden

Das Baureglement gilt in Ergänzung zur übergeordneten Baugesetzgebung (insbesondere des kantonalen Baugesetzes [BauG] und der zugehörigen Bauverordnung [BauV]) für die gesamte Gemeinde Heiden und ist für sämtliche Bauten und Anlagen sowie deren Nutzung anzuwenden. Die Gesetzgebung des Bundes und des Kantons sowie weitere Vorschriften der Gemeinde bleiben vorbehalten.

Die Vorschriften des Baureglements sind öffentlich-rechtlicher Natur und können nicht durch privatrechtliche Vereinbarungen ausser Kraft gesetzt werden, ausser diese Möglichkeit sei ausdrücklich vorgesehen.

Für den Vollzug des Baureglements ist der Gemeinderat verantwortlich.

Der Gemeinderat kann Aufgaben an Kommissionen, Amtsstellen sowie an weitere zuständige Organe delegieren. Er überträgt insbesondere den Vollzug des Baureglements der Kommission Planung und Baubewilligung. Die Abteilung Bau und Planung der Gemeindeverwaltung Heiden ist vorbereitende Instanz in allen Bausachen.

Die Bearbeitung von Sondernutzungsplänen wird der Kommission Planung und Baubewilligung übertragen.

Bei der Erarbeitung oder Änderung der Planungsmittel informiert der Gemeinderat die Öffentlichkeit rechtzeitig und in geeigneter Weise über die Ziele, den Ablauf und die Ergebnisse ihrer Planungen.

Bei einer Gesamtrevision des Baureglements, des Zonenplanes und des Gemeinderichtplanes werden zumindest eine Volksdiskussion und eine öffentliche Versammlung durchgeführt.

Zu den Planungsarbeiten kann jedermann Vorschläge und Anregungen einreichen. Der Gemeinderat nimmt dazu spätestens vor der öffentlichen Planauflage einzeln oder gesamthaft Stellung.

Sondernutzungspläne (Baulinienpläne, Quartierpläne, Gestaltungspläne) treten nach Durchführung des Auflage- und Einspracheverfahrens und nach Annahme durch den Gemeinderat mit der Genehmigung durch das Departement Bau und Volkswirtschaft in Kraft.

Gegenüber den ans Sondernutzungsplangebiet angrenzenden Grundstücken sind die zonengemässen Grenzabstände in der Regel einzuhalten. Abweichungen davon sind nur zulässig, wenn wichtige öffentliche Interessen dies erfordern und die nachbarlichen Interessen nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Bauten sind nach ökologischen Grundsätzen zu erstellen. Dabei ist die Verwendung von erneuerbaren Energien anzustreben.

Werden an bestehenden Bauten Nachisolationen an der Gebäudehülle ausgeführt, darf von den Gebäude- und Firsthöhen, Gebäudelängen, Grenz- und Gebäudeabständen um die Stärke der Nachisolation (max. 20 cm) abgewichen werden.

Bei Baugesuchen zu Fassadenisolationen an kommunalen Kulturobjekten und in kommunalen Ortsbildschutzzonen holt die Behörde eine Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege ein und berücksichtigt diese bei ihrem Entscheid. Bei Überschreitung der Baulinien ist die Zustimmung der zuständigen Behörde einzuholen. Die Baubewilligungsbehörde kann, aufgrund von Ortsbildschutzkriterien oder anderen überwiegend öffentlichen Interessen, Auflagen hinsichtlich der Wärmedämmung bei Altbauten machen oder diese untersagen.

In Hanglagen, wo das Untergeschoss aufgrund des natürlichen Terrainverlaufes talseitig weitgehend frei liegt, darf höchstens die in der Tabelle Regelbauvorschriften (Art. 17) festgelegte Anzahl sichtbarer Geschosse in ihrer vollen Breite und Höhe in Erscheinung treten. Dabei ist der talseitig höheren Fassadenwirkung in der architektonischen Gestaltung Rechnung zu tragen.

Die Freilegung zusätzlicher Untergeschosse oder Teile davon sowie die Vorstaffelung von weiteren talseitig freiliegenden Untergeschossen sind nicht zulässig. Davon ausgenommen ist die Erstellung von Garagen, wenn diese gegenüber der talseitigen Fassade um mindestens 3.0 m vorgestaffelt werden und maximal 7.0 m breit in Erscheinung treten.

Als Hauptwohnseite gilt die südliche Himmelshälfte.

Wohnräume dürfen aus Gründen der Geographie, Topographie oder des Immissionsschutzes abgewendet werden. Mit Zustimmung der Baubehörde können dabei Ausnahmen bei der Anordnung des grossen Grenzabstandes gewährt werden.

Die nachfolgenden Bestimmungen kommen zur Anwendung soweit die kantonale Strassengesetzgebung oder das kommunale Strassenreglement nichts anderes regeln.

Die Strassenlinien begrenzen den bestehenden oder projektierten Verkehrsraum. Wo Strassenlinien fehlen, bildet die äussere Begrenzung der Fahrbahn beziehungsweise die strassenseitige Kante des Trottoirs die Strassenlinie.

Sofern durch Baulinien oder spezialgesetzliche Bestimmungen kein anderes Mass festgelegt wird, gelten für Bauten und Anlagen folgende Strassenabstände:

Die Kommission Planung und Baubewilligung kann Abweichungen von den Strassenabständen gestatten oder verlangen und Auflagen über die Nutzung des Baulinien- resp. Strassenabstandsbereiches machen.

Der Strassenabstand geht dem Grenzabstand vor und wird bei vermarkten Strassen ab dem Strassenrand, respektive ab der strassenseitigen Kante des Trottoirs gemessen. Bei rechtskräftigen Strassenprojekten gilt der projektierte Strassenrand.

Vorbauten, wie Vordächer, offene Balkone, Erker, Veranden und Vortreppen dürfen bis maximal 1.5 m in den erforderlichen Grenz- oder Strassenabstand hineinragen oder über die Baulinie vorspringen. Sie dürfen auf den Boden abgestützt werden. Sie sind auf einen Drittel der dazugehörigen Fassadenlänge zu beschränken.

Dachvorsprünge dürfen bis maximal 1.0 m in die Abstandsflächen hineinragen und nicht am Boden abgestützt werden.

Für An- und Nebenbauten gilt ein Grenzabstand von 3.0 m.

An- und Nebenbauten dürfen an die Grenze gestellt oder über die Grenze zusammengebaut werden, vorausgesetzt, die Grundeigentümer erklären sich dazu schriftlich einverstanden.

Gegenüber Bauten auf dem gleichen Grundstück kann die Kommission Planung und Baubewilligung den Gebäudeabstand reduzieren, sofern die Vorschriften über die Wohnhygiene (Art. 42) und die feuerpolizeilichen Anforderungen gewährleistet bleiben.

Die Gemeinde ist befugt, Strassenbezeichnungstafeln, Verkehrssignale, Bezeichnungen und Hinweistafeln der technischen Werke und der Verkehrsbetriebe, Vermessungszeichen und -fixpunkte sowie Anlagen für die Strassenbeleuchtung an Privathäusern und in privaten Grundstücken entschädigungslos anzubringen oder aufzustellen.

Die Grundeigentümer sind vorgängig zu benachrichtigen. Das Mitspracherecht ist zu gewähren.

Die durch das Anbringen dieser Einrichtungen entstehenden Schäden sind vom Verursacher zu beheben.

Der Zonenplan der Gemeinde Heiden besteht aus dem Zonenplan „Nutzung“ und dem Zonenplan „Schutz und Gefahren“.

Im Zonenplan werden folgende Zonen ausgeschieden:  Bauzonen:

Diesen Grundnutzungszonen können | folgende Zonen überlagert werden: | | | |

Im Weiteren gilt es, die in separaten Verfahren erlassenen kantonalen und kommunalen Schutzzonen und Grundwasserschutzzonen ebenfalls zu beachten.

Alle An-, Um- und Neubauten sind der bestehenden Bebauung anzupassen. Sie müssen in der Bauhöhe, der Fassadengestaltung, den Proportionen sowie in Bezug auf Dachformen, Materialwahl und Farbgebung den Charakter der bestehenden Gebäude wahren.

Die Regelbauvorschriften gemäss Tabelle (vgl. Art. 17) sind einzuhalten, sofern nicht  durch die Ortsbildschutzvorschriften anderslautende Auflagen gemacht werden, oder  durch eine entsprechende Gebäudegestaltung eine bessere Gesamtwirkung, Raumbildung und Eingliederung ins Ortsbild erreicht werden kann, oder  eine Stellungnahme des Heimatschutzes bestätigt, dass die bessere Gestaltung und Einführung ins Ortsbild die Abweichung von der Regelbauvorschrift rechtfertigt.

Ausnahmen von den Regelbauvorschriften können in begründeten Fällen von der Baubehörde erteilt werden.

Gestützt auf Art. 25 Abs. 2 des Baugesetzes sind zusätzlich folgende Nutzungen zulässig:  Kliniken (einschliesslich zugehörige Dienstleistungen wie medizinische oder komplementärmedizinische Praxen, Behandlungsstätten usw.);  Hotels;  Wohnungen (inkl. Zweit- und touristisch bewirtschaftete Ferienwohnungen) im Umfang von höchstens 25% der neu realisierten Bruttogeschossfläche;  Gästebezogene Ladengeschäfte und Dienstleistungsbetriebe, wenn sie sich funktional und flächenmässig (bis max. 15% der gesamten Bruttogeschossfläche) der touristischen Nutzung klar unterordnen.

Für Neubauten sowie grössere Erweiterungen bestehender Betriebe sind die Bauweise und die von der Überbauung freizuhaltenden Arealteile in einem Quartierplan festzulegen. Die Bauweise ist auf diejenige der angrenzenden Bauzonen abzustimmen.

Für Umbauten und kleinere Erweiterungen bestehender Betriebe (wie An- und Nebenbauten) gelten die Regelbauvorschriften gemäss Tabelle (vgl. Art. 17).

Bei reinen Gewerbebauten und bei kombinierten Wohn- und Gewerbebauten mit einem Gewerbeanteil von mindestens einer Vollgeschossfläche darf die Ausnützungsziffer in der Zone WG2 auf 0.6 bzw. in der Zone WG3 auf 0.7 erhöht werden.

Ebenso kann die Baubehörde in begründeten Fällen die zulässige Gebäudelänge soweit erhöhen, als eine gute Einpassung ins Ortsbild gewährleistet bleibt und keine nachbarlichen Interessen wesentlich beeinträchtigt werden.

Die Nutzung der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen steht sowohl dem zuständigen Gemeinwesen als auch privaten Trägern zu, wenn diese eine Aufgabe im öffentlichen Interesse erfüllen. Bauten, die nicht öffentlichen Zwecken dienen, sind in dieser Zone untersagt.

Die Bauweise wird von der Baubehörde festgelegt. Sie ist auf diejenige der angrenzenden Zonen abzustimmen.

Die genaue Zweckbestimmung ist im Zonenplan festzulegen.

Grössere Bauvorhaben sind nur aufgrund eines Quartierplans zulässig. Darin sind mindestens die besondere Bauweise und die Erschliessung zu regeln.

In der Grünzone im Baugebiet GRi wird die Bauweise und Gestaltung von zulässigen Bauten und Anlagen von der Baubehörde im Einzelfall festgelegt.

Für Bauten und Anlagen in der Grünzone im Nichtbaugebiet GRa richtet sich die Zulässigkeit nach den Bestimmungen für das Nichtbaugebiet (Art. 31 BauG bzw. 24 ff RPG) und ist eine Bewilligung des Planungsamtes einzuholen (vgl. Art. 97 Abs. 2 BauG).

Soweit lärmempfindliche Räume zugelassen sind, gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III.

Die Zweckbestimmung ist im Zonenplan aufzuführen.

Im Zonenplan werden folgende Schutzzonen und Schutzobjekte ausgeschieden:  Ortsbildschutzzone der Gemeinde,  Aussichtsschutzzone,  Kulturobjekte der Gemeinde,  Naturobjekte der Gemeinde,  Naturgefahren.

Die Baubehörde bestimmt, wenn nötig, zusätzlich zu den Schutzbestimmungen dieses Baureglements im Einvernehmen mit den am Schutzzweck interessierten Kreisen (Verkehrsverein, Natur- und Heimatschutzverbände, usw.), durch Vereinbarung mit dem Besitzer oder durch besondere Verfügung den Schutzumfang im Einzelnen.

Die Ortsbildschutzzone bezeichnet jene künstlerisch oder geschichtlich wertvollen Orts- und Kulturlandschaftsbilder, die in ihrer äusseren Erscheinungsform zu erhalten sind.

Neubauten, Umbauten und Renovationen haben sich bezüglich Gebäudeform und Stellung, Massstäblichkeit der Baumassen, Fassaden und Dachgestaltung sowie der Material- und Farbwahl der besonderen Baustruktur anzupassen und sich derart in das Ortsbild einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Anstelle bestehender Bauten zu errichtende Ersatzbauten haben sich im Wesentlichen dem bisherigen Bestand anzupassen, soweit der Schutz des Ortsbildes nichts anderes erfordert.

Die Baubehörde ist befugt, Abweichungen von der Regelbauweise, insbesondere auch von den Grenz- und Gebäudeabständen, zu gestatten oder zu verlangen, wenn dies für den Schutz des Ortsbildes erforderlich ist.

Abbrüche werden nur bewilligt, wenn die Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz in Abwägung des künstlerischen oder historischen Wertes nicht möglich oder sinnvoll ist, und wenn die entstehende Lücke im Ortsbild nicht stört oder die Ausführung eines bewilligten Neubaus gesichert ist.

Das Ortsbild prägende Freiräume, Bäume, Vorgärten, usw. sind zu erhalten.

Bauten und Anlagen in der Umgebung von Ortsbildschutzzonen und von Schutzobjekten sind so zu gestalten, dass deren künstlerischer oder geschichtlicher Wert nicht beeinträchtigt wird.

Die im Schutzzonenplan bezeichneten Kulturobjekte sind als künstlerisch oder geschichtlich wertvolle Bauten, Bauteile und Anlagen zu erhalten.

Der Abbruch, die Beseitigung oder eine anderweitige Beeinträchtigung ihres künstlerischen oder geschichtlichen Wertes sind untersagt.

Die im Schutzzonenplan bezeichneten Hecken, markanten Bäume, Baumgruppen und Feldgehölze sind in ihrer schutzwürdigen Substanz zu erhalten. Alle Ufergehölze sind aufgrund des Wasserbaugesetzes Art. 10 (WBauG) geschützt.

Die Grundeigentümer sind verpflichtet, sie dem Schutzzweck entsprechend zu pflegen und zu unterhalten.

Wird die Beseitigung von Bäumen und Gehölzen bewilligt, so kann vom Grundeigentümer eine angemessene Ersatzpflanzung verlangt werden.

Gefahrenzone 1 Neubauten sind nicht zulässig. Umbauten, Zweckänderungen, Erweiterungen, Geländeveränderungen sowie Wiederaufbau nach Zerstörung sind nur mit Zustimmung der zuständigen kantonalen Fachstelle zulässig. Sie dürfen nur bewilligt werden, falls das bestehende Risiko durch die geplanten Massnahmen nicht erhöht wird und die Bauten auf den Standort angewiesen sind.

Gefahrenzone 2 Alle Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen sind bewilligungspflichtig. Die Erstellung gefahrensensibler Objekte ist nicht zulässig. Massnahmen, die das Risiko beeinflussen könnten, bedürfen der Bewilligung der zuständigen kantonalen Fachstelle. Diese kann Auflagen zur Gefahrenverminderung verfügen.

Gefahrenzone 3 Die Realisierung gefahrensensibler Objekte, wie öffentliche Bauten, Bauten in Leichtbauweise (mit Ausnahme der Kleinbauten gemäss Art. 11 der kantonalen Bauverordnung), Tiefgaragen, intensiv genutzte Untergeschosse, Lager von umweltgefährdenden Stoffen, usw. bedarf einer Bewilligung durch die zuständige kantonale Fachstelle. Diese kann Auflagen zur Gefahrenverminderung verfügen.

In Gebieten für die keine Gefahrenzone bezeichnet wird und bei Objekten in der Gefahrenzone 3, für die keine Bewilligung der zuständigen kantonalen Fachstelle erforderlich ist, sind die mögliche Gefährdung durch Naturgefahren bei der Erstellung und dem Betrieb von Bauten und Anlagen angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch für oberflächlich fliessendes Hangwasser. Die Behörde kann Empfehlungen abgeben.

Die Sicherheit des Verkehrs darf nicht durch Bauten und Anlagen oder deren Benützung, durch Einfriedungen, Mauern, Hecken, Lebhäge etc. beeinträchtigt werden. Insbesondere ist das Lichtraumprofil freizuhalten, und die Sichtverhältnisse dürfen nicht erschwert werden.

Mauern müssen einen Abstand von 0,5 m von der Strassenlinie aufweisen. Wenn die Verkehrssicherheit nicht gefährdet und der Schneebruch nicht wesentlich behindert wird, kann die Kommission Planung und Baubewilligung geringere Abstände bewilligen.

Hecken, Lebhäge und kleine Sträucher sind wenigstens 1 m hinter der Strassenlinie (vgl. Art. 12) zu pflanzen. Sie müssen so zurückgeschnitten werden, dass die Verkehrssicherheit nicht gefährdet wird.

Hochstämmige Bäume dürfen nicht näher als 3 m an die Strassenlinie gepflanzt werden.

Strassen sind bis auf eine Höhe von 5 m, Trottoirs bis auf einer Höhe von 3 m von überhängenden Ästen freizuhalten. Sträucher dürfen weder in das Strassen- und Trottoirprofil hineinragen, noch die Strassenübersicht beeinträchtigen.

Die Bestimmungen der kantonalen Strassengesetzgebung und des kommunalen Strassenreglements bleiben vorbehalten.

Ausfahrten und Vorplätze an Strassen sind so zu gestalten, dass durch ihre Benützung der Verkehr weder behindert noch gefährdet wird. Die notwendigen Sichtverhältnisse müssen gewährleistet bleiben. Die Entwässerung hat auf privatem Grund zu erfolgen und richtet sich nach den Richtlinien des Kantons Appenzell Ausserrhoden über die gewässerschutzpolizeiliche Bewilligung von Garagen und Abstellplätzen für Motorfahrzeuge.

Ausfahrten auf Strassen sind mit seitlichen Ausrundungen von mindestens 3.0 m Radius zur Strassenlinie (vgl. Art. 12) oder einer gleichwertigen Abschrägung zu erstellen.

Ausfahrten dürfen auf einer Länge von mindestens 2.5 m ab der Strassenlinie ein Längsgefälle von höchstens 5.0 % aufweisen. Im Übrigen darf ein Gefälle von 15.0 % nicht überschritten werden.

Die Garagenvorplätze sind so zu gestalten, dass das Fahrzeug vor oder bei der Garage abgestellt werden kann, ohne das Trottoir oder die Fahrbahn zu beanspruchen. Bei rechtwinkliger Anordnung der Garage zur Strasse hat der Vorplatz eine Tiefe von mindestens 5.0 m aufzuweisen. Die VSS-Normen sind wegleitend.

Bei Neubau, Erweiterung sowie Zweck- oder Nutzungsänderung von Bauten und Anlagen sind auf privatem Grund für deren Benützer, Besucher, Lieferanten, etc. die erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen.

Bei bestehenden Bauten und Anlagen kommen sinngemäss die Bestimmungen des übergeordneten Strassenrechts zur Anwendung.

Bestehende Abstellplätze müssen, soweit sie vorgeschrieben werden, ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben, sofern dafür nicht entsprechender Ersatz geschaffen wird.

Die Zahl der erforderlichen Abstellplätze für Personenwagen wird in der Regel wie folgt berechnet:  für Wohnungen: mindestens 1 Abstellplatz oder Garage pro angefangene 100 m² Bruttogeschossfläche, mindestens aber 1 Abstellplatz pro Wohnung;  sowie für 3 Wohnungen: mindestens 1 Besucherabstellplatz;  Einfamilienhäuser:

Abstellplätze oder Garagen, wovon mindestens 1 Abstellplatz frei zugänglich sein muss. Für besondere Nutzungen legt die Kommission Planung und Baubewilligung in Berücksichtigung von Richtwerten anerkannter Verbände die erforderliche Anzahl an Abstellplätzen fest.

Garagenvorplätze gelten bei Mehrfamilienhäusern nicht als anrechenbare Abstellplätze.

Die Erstellung von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge kann untersagt oder beschränkt werden, wenn ihre Erstellung wichtigen Zielen der Ortsplanung (z. B. Ortsbildschutz; Erhalt von Schutzobjekten, Vorgärten oder Grünanlagen; Zonenzweck; etc.) widersprechen oder ihre Benützung den Verkehr erheblich stören würde.

Ist das Erstellen von Abstellplätzen auf privatem Grund (auch unterirdisch) nicht möglich oder verboten, so hat der Pflichtige eine Ersatzabgabe zu leisten.

Die Ersatzabgabe ist zweckgebunden, für die Errichtung und den Betrieb öffentlich benutzbarer Abstellplätze oder Parkgaragen, zu verwenden. Die Ersatzabgabe ist im Grundbuch durch die Baubewilligungsbehörde anzumerken.

Pro fehlenden Abstellplatz ist eine Ersatzleistung von Fr. 5'000.00 zu erbringen. Dieser Betrag wird jährlich der Teuerung gemäss dem Schweizerischen Baupreisindex (Basis: 1998 = 100, Stand: Oktober 2007 = 119; Quelle: Bundesamt für Statistik) angepasst.

Die Ersatzabgabe begründet keinen Anspruch auf einen fest zugeteilten öffentlichen Abstellplatz.

Die allgemeinen Gestaltungsanforderungen richten sich nach Art. 112 BauG.

Erhöhte Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und Anlagen und deren Umgebung gelten:

1. a)
   im Sichtbereich von künstlerisch oder geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Bauteilen;
2. b)
   bei Bauten und Anlagen die das Orts-, Landschafts- oder Strassenbild besonders prägen.

Diese Bauten und Anlagen, inklusive der Umgebungs- und Strassenraumgestaltung, haben sich in Bezug auf ihre Gesamtwirkung, insbesondere der Bedachung, Form und Gliederung der Baumassen, der Wirkung von Materialien und Farbe, der Stellung und Grösse der Bauten, der Bepflanzung etc. so in die landschaftliche und bauliche Umgebung einzugliedern, dass eine gute Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild erreicht wird. Bauten und Anlagen haben sich der natürlichen Geländeneigung anzupassen.

In der Regel sind nur Schrägdächer mit einer Dachneigung von 20 - 50° a. T. zugelassen. Ausgenommen davon sind Bauten in der Gewerbezone GE3, der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen sowie der Kurzone.

Für An- und Nebenbauten sind Dächer mit geringerer Neigung zulässig, wenn sie nicht störend in Erscheinung treten.

Bei guter Gestaltung und Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild sowie für An- und Nebenbauten und technisch bedingte Bauteile können Flachdächer ausnahmsweise bewilligt werden.

Dachaufbauten wie Schleppgauben, Lukarnen, etc., sowie der Einbau von Dachflächenfenstern sind architektonisch gut zu gestalten. Sie dürfen das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Dacheinschnitte sind in der Regel nicht zulässig.

Dachaufbauten und Dachflächenfenster dürfen insgesamt höchstens ½ der entsprechenden Dachlänge einnehmen.

Giebelfassaden gelten nicht als Dachaufbauten.

Technisch bedingte Bauteile wie Kamine, Ventilationszüge, Liftaufbauten, etc. dürfen mit dem technisch notwendigen Mindestmass über die Dachfläche hinaus geführt werden. Solche Aufbauten sind möglichst zusammenzufassen, architektonisch in den Baukörper einzufügen und der Sicht nach Möglichkeit zu entziehen.

Sonnenkollektoren, Solarzellen und andere Anlagen, die der Gewinnung von erneuerbarer Energie dienen, haben sich in Dächer, Fassaden und Umgebung im Rahmen der technischen Möglichkeiten ästhetisch gut zu integrieren. Sie dürfen keine störenden Blendwirkungen verursachen.

Die Erstellung von Energiegewinnungsanlagen kann im Rahmen des übergeordneten Rechts untersagt oder beschränkt werden, wenn das Interesse an der Einhaltung übergeordneter Ziele der Ortsplanung (z.B. Ortsbildschutz, Erhalt von Schutzobjekten, Landschaftsschutz, etc.) überwiegt.

Bei der Gestaltung der Umgebung ist auf das gewachsene Terrain Rücksicht zu nehmen. Wo möglich sind Umgebungsflächen versickerungsfähig auszubilden.

Aufschüttungen und Abgrabungen haben sich dem natürlichen Terrainverlauf anzupassen. Stützmauern sind zu vermeiden, respektive unter einem Winkel von 2:3 zurückzustaffeln.

Aufschüttungen und Abgrabungen im Bereich der Grenze sind in der Regel nicht steiler als 2:3 anzuböschen. An der Grenze ist ein Bankett von 0.5 m Breite anzulegen. Mit Zustimmung des Nachbarn und der Behörde können andere Regelungen getroffen werden.

Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschosses dürfen nur so weit vorgenommen werden, als dies der zonengemässen Erscheinung der Baute entspricht und auf die bauliche Umgebung abgestimmt ist.

Die Umgebung von Bauten und Anlagen ist mit Grünflächen und Bepflanzungen ansprechend, namentlich bei Mehrfamilienhäusern zudem besonders kindergerecht, zu gestalten.

In landschaftlich empfindlichen Gebieten können Auflagen bezüglich der Art der Bepflanzungen sowie der Gestaltung von Stützmauern, Einfriedungen, etc. erlassen werden.

Beim Bau von Mehrfamilienhäusern resp. von Wohnüberbauungen mit sechs und mehr Wohnungseinheiten sind auf privatem Grund gut besonnte und gegen den Verkehr gesicherte gemeinsam nutzbare Spielplatz- und Aufenthaltsflächen zu erstellen. Die Vorgaben der Beratungsstelle für Unfallverhütung (BfU) sind richtungsweisend.

Die Fläche des gestalteten Spielplatzes bzw. der Aufenthaltsflächen muss mindestens 15% der für das Wohnen genutzten Bruttogeschossfläche betragen. Wenn direkt mit dem Bauvorhaben in Bezug stehende Erschliessungsstrassen und Zufahrten als Begegnungszonen (gemäss Art. 22b SSV, SR 741.21; resp. der Verordnung über die Tempo-30-Zonen und die Begegnungszonen, SR 741.213.3) ausgeführt werden, können sie bis zur Hälfte der notwendigen Spielplatz- bzw. Aufenthaltsfläche angerechnet werden.

Die Spielplatz- bzw. Aufenthaltsflächen müssen ihrer Zweckbestimmung erhalten werden, sofern nicht Ersatz geschaffen wird.

In begründeten Fällen kann auf die Erstellung eines Kinderspielplatzes bzw. einer Aufenthaltsflächen verzichtet werden. Ist das Erstellen der Flächen auf privatem Grund nicht möglich oder zweckmässig, so hat der Pflichtige eine Ersatzabgabe zu leisten Die Ersatzabgabe ist zweckgebunden für die Errichtung und den Betrieb öffentlicher Kinderspielplätze zu verwenden. Pro Quadratmeter fehlender Fläche sind Ersatzleistungen in der Höhe von Fr. 200.00 zu erbringen: Dieser Betrag wird jährlich der Teuerung gemäss dem Schweizerischen Baupreisindex (Basis: 1998 = 100, Stand: Oktober 2007 = 119; Quelle: Bundesamt für Statistik) angepasst

Die Ersatzabgabe ist im Grundbuch durch die Baubewilligungsbehörde anzumerken.

Bauten, Anlagen oder Bestandteile davon sowie Terrainveränderungen haben den Regeln der Baukunde zu entsprechen und dürfen selbst oder durch ihre Benützung keine Gefahr darstellen. Sie haben insbesondere den Anforderungen der Sicherheit, Festigkeit, Hygiene, Gesundheit, Unfallverhütung, des Brandschutzes und der Wärme- und Schalldämmung zu genügen.

Sofern keine gesetzlichen oder reglementarischen Vorschriften bestehen, kann zur Beurteilung der Anforderungen auf Normen, Richtlinien und Empfehlungen anerkannter Verbände und Vereine (VSS, SIA, etc.) abgestellt werden.

Bauten und Anlagen sind sachgemäss zu unterhalten.

Gefährden Bauten oder Anlagen insbesondere die Sicherheit oder Gesundheit, so sind sie durch den Eigentümer instand zu stellen oder zu beseitigen. Die Behörde kann dem Eigentümer für diese Arbeiten eine Frist ansetzen.

Kommt der Eigentümer der behördlichen Aufforderung nicht nach, so kann die Beseitigung der Mängel auf seine Kosten von Amtes wegen angeordnet werden (Ersatzvornahme). Namentlich kann die Räumung gefährlicher oder gesundheitsschädlicher Bauten, Wohnungen, etc. verlangt werden. Für die entstehenden Kosten besteht ein gesetzliches, allen eingetragenen Belastungen vorgehendes Grundpfandrecht ohne Eintrag im Grundbuch.

Alle Wohn- und Schlafräume müssen in genügender Weise direkt und natürlich belichtet werden. Die Summe der im Rahmenlicht gemessenen Fensterflächen eines Wohn- oder Schlafraumes hat mindestens 10% der Nettobodenfläche zu betragen.

Arbeitsräume, die nicht den Bestimmungen des Arbeitsgesetzes unterstehen, haben diesen Bedingungen ebenfalls zu entsprechen. Für besondere Fälle kann die Baubehörde in Auslegung von Abs.

Ausnahmen bewilligen.

Die Bodenfläche neuer Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume muss bei Mehrfamilienhäusern mindestens 10 m² messen.

Die lichte Raumhöhe hat bei Mehrfamilienhäusern für neue Wohn- und Schlafräume mindestens 2.30 m, für neue Einstell-, Keller- und Bastelräume 2.10 m zu betragen. Bei nicht waagrechter Decke ist die lichte Raumhöhe über mindestens 1/2 der Geschossfläche einzuhalten.

Kochnischen, Badezimmer, Aborte und in besonderen Fällen gewerbliche Räume dürfen innenliegend angeordnet werden, wenn sie einwandfreie künstliche Beleuchtungs- und Belüftungseinrichtungen aufweisen.

Die Baubehörde ist befugt, für spezielle Aufenthaltsräume (z. B. in Gaststätten, Hotels, etc.) sowie Arbeitsräume die erforderlichen Mindestmasse festzusetzen.

In Mehrfamilienhäusern muss pro Wohnung je ein abschliessbarer Abstellraum mit üblicher Raumhöhe zur Verfügung gestellt werden. Bei der Festsetzung der Grösse der Abstellräume ist der Wohnungsgrösse angemessen Rechnung zu tragen: bis 2 Zimmer 4 m² , bis 3 Zimmer 6 m² , bis 5 Zimmer 10 m² , bis 6 Zimmer 12 m² .

Mehrfamilienhäuser müssen ausreichend Trockenraum aufweisen.

In der Nähe des Hauseinganges von Mehrfamilienhäusern sind leicht zugängliche, gemeinsame Abstellräume von mindestens 1 m² Bodenfläche pro Zimmer für Kinderwagen, Fahrräder, usw. vorzusehen. Im Weiteren sind für die Entsorgung geeignete Abstellräume zu schaffen.

Die Behörde kann Abstellflächen für Kehrichtbehälter (Containerplätze) auf privatem Grund vorschreiben und deren Standort und Gestaltung nach Anhören der betroffenen Grundeigentümer festlegen, sofern öffentliche Interessen dies erfordern.

Vor Inangriffnahme der Bauarbeiten hat der Bauherr den Verlauf der unterirdischen Leitungen anhand des Grundbuchs, der Werkleitungspläne des Kantons, der Gemeinde, der Versorgungsbetriebe (Wasser, Kanalisation, Elektrizität, Telefon, Fernsehen, etc.) und Kabelleitungen des Militärs festzustellen und die Leitungseigentümer zu benachrichtigen.

Leitungen dürfen weder beschädigt noch eigenmächtig umgelegt werden.

Sämtliche Baugesuche sind bei der Kommission Planung und Baubewilligung der Gemeinde Heiden einzureichen.

Der erforderliche Inhalt des Baugesuches richtet sich nach der Bauverordnung (BauV Art. 47) sowie der Umweltschutzgesetzgebung.

Für die Behandlung von Baugesuchen und Bauermittlungen, für weitere Verrichtungen in Anwendung des Baureglements wie die öffentliche Anzeige, die Visierkontrolle, etc. sind Gebühren zu entrichten, resp. die Kosten zu tragen.

Die Kosten von Gutachten, zusätzlichen Unterlagen oder Sonderleistungen der Gemeinde hat grundsätzlich der Gesuchsteller zu tragen.

Die Kommission Planung und Baubewilligung ist befugt Kostenvorschüsse zu verlangen.

Die Bauherrschaft und deren Beauftragte sind für die Befolgung der Bauvorschriften verantwortlich.

Gegenüber der Gemeinde ist der Bauherr für allfällige Forderungen haftbar.

Die Erteilung der Baubewilligung und die Kontrolle durch die Gemeindeorgane befreien niemanden von seiner persönlichen Verantwortung.

Dieses Baureglement tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Alle Baugesuche, die in diesem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig bewilligt sind, unterstehen dem neuen Recht.

Die Bauordnung der Gemeinde Heiden vom 07. Februar 1984 und der Teilrevision 2004 werden mit Inkrafttreten dieses Baureglements aufgehoben.