Bauordnung Saanen

Das Baureglement mit den Anhängen 2 – 14 bildet zusammen mit den Zonenplänen Nrn. 1-5 und den Zonen- und Richtplänen Nrn. 11 – 14 und 21 – 23, soweit sie ausschliesslich Zonenvorschriften enthalten, die baurechtliche Grundordnung der Gemeinde.

Das Baureglement ist als ergänzendes Recht anwendbar, soweit besondere baurechtliche Ordnungen bestehen.

Im Verhältnis unter Nachbarn sind die Eigentumsbeschränkungen, insbesondere die Bau- und Pflanzabstände des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) und des bernischen Einführungsgesetzes zum 1,2 Zivilgesetzbuch (EG ZGB) zu beachten .

Zusätzlich ist der Wiederaufbau oder die bauliche Erneuerung eines Gebäudes in seinen bisherigen Ausmassen (bestehende Gebäudehülle inkl. Dachform) und an seinem bisherigen Standort (Grundmauern) ohne Ausnahmebewilligung gestattet, auch wenn die baupolizeilichen Vorschriften³ nicht eingehalten sind. Eine Überschreitung der bisherigen Ausmasse, (Verstärkung des Ausnahmezustandes) bedarf der entsprechenden Ausnahmebewilligungen und der Zustimmung der Nachbarn, sofern diese durch die Veränderung zusätzlich betroffen sind.

Insbesondere Art. 79 EG ZGB.

Anhang 2 L) Pflanzungen- und Einfriedungen an der Grundstücksgrenze 3 Dazu gehören insbesondere auch die Überbauungsziffer, die Gesamthöhe.

Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über den vorzeitigen Baubeginn ⁴ und die Befreiung vom Bewilligungserfordernis ⁵ .

Für Form und Inhalt des Baugesuches, des Situationsplans und der Projektpläne sind die Bestimmungen des Bewilligungsdekretes massgebend.

Für die Voraussetzungen von Ausnahmebewilligungen ist das kantonale Recht massgebend ⁶ .

Art. 39 BewD.

Art. 1b BauG, Art. 5 und 6 BewD.

Art. 26 ff BauG, Art. 81 ff BauG (Art. 24 RPG), Art. 80 und 81 SG.

In geneigtem Terrain gelten für Unterniveaubauten zusätzlich die folgenden Gestaltungsvorschriften:

1. a)
   Sie müssen sehr gut in das sie umgebende Terrain eingebettet werden.
2. b)
   Sie müssen optisch vom Hauptgebäude getrennt und untergeordnet erscheinen.
3. c)
   Es darf maximal eine Fassade vollständig freigelegt sein, diese darf eine sichtbare Gesamthöhe von 3 m nicht überschreiten und mindestens eine Fassade muss vollständig unterirdisch liegen.
4. d)
   Einem Hauptgebäude vorgelagerte und freigelegte Fassaden von Unterniveaubauten müssen mindestens 6 m von der Gebäudefassade vorspringen (= minimale Staffelung).
5. e)
   Die Breite, resp. die Länge einer dem Hauptgebäude vorgelagerten Fassade einer Unterniveaubaute darf höchstens 2/3 der Breite resp. der Länge der Fassade des Hauptgebäudes, im Maximum aber 12 m betragen (gilt nicht für Flachdachgaragen).
6. f)
   Die sichtbaren Fassaden von vorgelagerten Unterniveaubauten dürfen um maximal 50 % ihrer Breite, resp. Länge über die Gebäudeecke verschoben werden (gilt nicht für Flachdachgaragen).

Als geneigt nach Abs. 2 gilt ein Terrain mit einer Neigung von mehr als 15°. Die Messweise erfolgt in der Falllinie des massgebenden Terrains bezogen auf die Gebäudeachse.

Sie legen das Mass und die Bedingungen der zulässigen baulichen Nutzungen fest.

Erstwohnungsbonus in Wohn- und Kernzonen mit 70 %-Ortsansässigenanteil:

1. a)
   Grundsätzlich gelten die baupolizeilichen Masse nach Absatz 2.
2. b)
   Wird, ohne aufzuteilen, gänzlich auf den Zweitwohnungsanteil (30 %) zu Gunsten von 100 %-Ortsansässigenanteil verzichtet, gelangt Absatz 3 zur Anwendung.

Erstwohnungsbonus in Wohn- und Kernzonen ohne Ortsansässigenanteil:

Der Nutzungsvorteil (Erhöhung Nutzungsbestimmungen) und die Nutzungsbeschränkung (Ortsansässigenbestimmung) sind beide im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens im Grundbuch sicherzustellen (Anmerkung eines Zweckentfremdungsverbotes).

Auf dem Grundstück GBB Nr. 5369 (Wohnzone Rütti) müssen Neubauten mit lärmempfindlichen Räumen die Bestimmungen der Lärmschutzverordnung einhalten. Mittels Lärmgutachten muss eine Schallpegeldifferenz von grösser gleich 15dB(A) eingehalten werden.

In mit W / Kxy-z% bezeichneten Zonen ist ein Anteil der Geschossfläche Kernzone für festgelegt, der als Ortsansässigenwohnung im Sinne von Artikel 2 Absatz Ortsansässige W / 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (ZWG) Kxy-z% genutzt werden muss. Dieser Anteil muss grundsätzlich pro Gebäude eingehalten werden. Mittels Grunddienstbarkeitsvertrag kann jedoch der Anteil einmalig auf maximal zwei unmittelbar benachbarte Gebäude in derselben Zone aufgeteilt werden. Der minimal erforderliche Ortsansässigenanteil muss tatsächlich und rechtlich vor oder gleichzeitig mit dem Zweitwohnungsanteil realisiert werden.

Einer Ortsansässigenwohnung gleichgestellt sind Wohnungen nach Artikel 2 Absatz 3 ZWG.

Die Anteile für Ortsansässige sind im Zonenplan festgelegt (z%).

Der ausschliesslich ortsansässigen Nutzern dienende Anteil der Geschossfläche ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens

Die Baubewilligungsbehörde führt Kontrollen durch und stellt fest ob die Nutzung der Geschossflächen den reglementarischen Bestimmungen entspricht. Hierzu kann die Baubewilligungsbehörde von den Wohnungseigentümern jederzeit eine Erklärung über die tatsächliche Nutzung verlangen.

Die Baubewilligungsbehörde führt ein öffentliches Register der durch Ortsansässige zu nutzenden oder genutzten Geschossflächen.

Rechtswidrige Nutzungen werden geahndet und können zu einem Benützungsverbot der Räume führen. Die Gemeinde zeigt Fehlbare an und verlangt deren Bestrafung.

Der Gemeinderat erlässt Ausführungsbestimmungen.

In der Wohn- und Gewerbezone sind Wohnbauten, gemischt genutzte Gewerbezone Bauten sowie Bauten mässig störender Betriebe nach der Aufteilung der Nutzungen, wie sie in den Absätzen 3 bis 6 festgelegt ist, zulässig.

Es gelten folgende baupolizeilichen Masse:

Wird eine Baute erstellt und werden mindestens 70 % der Geschossfläche entweder durch das Gewerbe oder von Ortsansässigen im Sinne von Artikel 10 genutzt, stehen maximal 30 % der Geschossfläche für die Zweitwohnungsnutzung zur Verfügung. Zudem gelten zusätzlich zu Abs. 2 die folgenden baupolizeilichen Masse:

Wird eine Baute erstellt und ausschliesslich durch Ortsansässige im Sinne von Artikel 10 als Wohnraum genutzt, gelten zusätzlich zu Abs. 2 die folgenden baupolizeilichen Masse, wobei bei gemischt genutzten Bauten der Anteil zwischen Gewerbe- und Wohnnutzung für Ortsansässige frei wählbar ist:

Wird eine Baute erstellt und werden mindestens 70 % der Geschossfläche als reine Gewerbefläche genutzt, stehen die restlichen maximal 30 % der Geschossfläche ausschliesslich als Wohnraum für Ortsansässige oder in der Gemeinde Saanen beschäftigte Angestellte zur Verfügung. In diesem Fall gelten in Abweichung zu Abs. 2 die folgenden baupolizeilichen Masse:

Die Gewerbezone ist Gewerbebauten vorbehalten. Wohnräume für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal sind zugelassen, sofern durch geeignete Vorkehrungen für wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse gesorgt wird. Innerhalb der Gewerbezone G und gegenüber angrenzenden Gewerbe- und Lagerzonen GL ist die offene oder geschlossene Bauweise erlaubt. Gewerbe- und

In der Gewerbe- und Lagerzone sind Gewerbebauten und die Lagerung Lagerzone GL von Gütern und Geräten zugelassen. Wohnräume und reine Bürobauten sind nicht gestattet. Innerhalb der Gewerbe- und Lagerzone GL und gegenüber angrenzenden Gewerbezonen G ist die offene oder geschlossene Bauweise erlaubt.

Es gelten folgende baupolizeilichen Masse:

Die Gewerbe- und Lagerzone Grundstück GBB Nr. 1071, Grund, ist eine Zone mit eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten. Links und rechts je 13 m ab Achse der Hochspannungsleitung BKW gilt ein Bauverbot für Hochbauten. Links und rechts je 30 m ab Achse der Hochspannungsleitung BKW dürfen nur Bauten erstellt werden, welche keine Orte mit empfindlicher Nutzung (OMEN) gemäss Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) aufweisen.

Die Gewerbe- und Lagerzone auf Grundstück GBB Nr. 447 dient ausschliesslich dem Betrieb einer Kiesaufbereitungsanlage. Gebäude und Anlagen sind optimal in die unmittelbare Umgebung und ins Landschaftsbild einzupassen. Der Betreiber hat dafür zu sorgen, dass Immissionen mit geeigneten Massnahmen minimiert werden. Bei Betriebsaufgabe gelten für das Grundstück die Vorschriften gemäss Landwirtschaftszone. Das Gelände ist auf Kosten des Betreibers zu rekultivieren.

Die Aussenbereiche sind im Rahmen der Zweckbestimmung ordentlich zu gestalten. An Zonengrenzen kann die Baubewilligungsbehörde geeignete Abgrenzungsmassnahmen (z.B. Bepflanzung gegenüber anderen Nutzungen) verlangen.

Die Erweiterung des Grundstückes GBB Nr. 1244 Grund, als Gewerbe- und Lagerzone ist eine Zone mit eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten ⁷ .

1. a)
   Im Abstand von 39 m zur Achse der Hochspannungsleitung Chamoson – Mühleberg der swissgrid AG dürfen keine Bauten oder ständige Arbeitsplätze (sogenannte Orte mit empfindlicher Nutzung gemäss Artikel 3 Absatz 3 NISV) vorhanden sein.
2. b)
   Es gelten die baupolizeilichen Nutzungsbestimmungen der Wohn- und Gewerbezone WG (Artikel 11)
3. c)
   Lärmempfindlichkeitsstufe III.

Geringfügige Änderung nach Teilrechtskraft, Genehmigung AGR. 09.04.2014 (Ergänzung Absatz 7).

Sockelgeschosse (Erdgeschosse) sind ganzjährig ausschliesslich als Ladengeschäfte, Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe mit Publikumsverkehr zu nutzen und betreiben. Ihre dem öffentlichen Bereich (Fussgängerzone, Weg, Trottoir, Strasse) zugerichtete Fassade ist mit Schaufenstern zu versehen und ortsüblich zu gestalten. Vorbehalten bleiben die Nutzungsvorschriften zur Hotelzone und zu den Zonen für öffentliche Nutzungen.

Der Gemeinderat kann Ausführungsbestimmungen erlassen.

Die Dorfkernzonen umfassen das dichter überbaute Gebiet der Dörfer, 1. Allgemeine das dem Geschäftsleben und dem Wohnen dient. Bestimmungen

Die Abstände und Zwischenräume der Bauten richten sich nach dem Ortsgebrauch bzw. nach der bestehenden Bausubstanz. Der Gestaltung und der Einpassung der Baukörper ins Ortsbild ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken ⁸ , insbesondere ist die bestehende Differenzierung der Fassaden-, Dach- und Firstgestaltung sowie der Gesamthöhe zu erhalten und bei Neubauten weiterzuführen. Die Gestaltung und Ausrichtung benachbarter Gebäude ist aufeinander abzustimmen (Fassadenöffnungen, Balkone, Dachaufbauten). Dachaufbauten sind dem Hauptdach im bisherigen Rahmen unterzuordnen.

Bei der geschlossenen Bauweise sind die Brandmauern nach den Vorschriften der Gebäudeversicherung auszuführen. Sofern nicht gleichzeitig gebaut wird, müssen Brandmauern bzw. die betroffenen Fassaden- und Dachbereiche ansprechend gestaltet werden.

Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III.

Die Hotelzone dient zum Bau und Betrieb von Hotelgebäuden und Hotelanlagen, sowie den betriebszugehörigen Dienstleistungsbetrieben (z.B. Hotelpark, Sport, Fitness, Unterhaltung, Kiosk, usw.). Zweckfremde Bauten und Anlagen sind nicht gestattet.

Es dürfen zusätzlich hotelmässig bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden. Der Anteil der nach Absatz 2a bemessenen Geschossflächen (GF) der hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen darf nicht mehr als 40 % der gesamten nach Absatz 2a bemessenen GF der Hotelanlage betragen. Der Gemeinderat erlässt Ausführungsbestimmungen über die hotelmässige Bewirtschaftung. ⁹ 2a Als GF im Sinne von Absatz 2 gelten die Hauptnutzflächen, die Verkehrsflächen und die Konstruktionsflächen. Nicht angerechnet werden Verkehrsflächen für die Parkierung von Fahrzeugen sowie Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit Arbeitsplätzen belegt sind.

Die Hotelzone wird in Klassen H[Z1/Z2] eingeteilt. Z1 ist die minimale Anzahl der nachzuweisenden Hotelbetten, und Z2 die maximal zulässige Gesamthöhe (in Meter). Der Grenzabstand beträgt 5.0 + 0.5*(GH-12.3) (in Meter) aber mindestens 5 m. Die Klassen sind im Anhang ¹⁰ aufgeführt.

Es ist eine Mindestzahl an Betten für die Mitarbeitenden nachzuweisen. Diese wird aufgrund des Stellenplans festgelegt und beträgt ein Drittel der Zahl der Mitarbeitenden (in 100 %-Stellen umgerechnet). Der Standort der Unterkünfte für die Mitarbeitenden sollte sich wenn möglich in der näheren Umgebung des Hotelbetriebs befinden.

Für Hotelzonen, die von Kern- oder Dorfkernzonen umgeben sind, gelten in Bezug auf die Abstandsvorschriften die Vorschriften der umgebenden Zone.

Es gelten die Bestimmungen der Lärmempfindlichkeitsstufe II oder III gemäss Anhang 3.

Die Ferienheimzone dient zum Bau und Betrieb von Ferienheimen und Hotels mit einfachem Standard.

Gestattet sind zusätzlich die betriebsnotwendigen Infrastrukturen, insbesondere Wohnungen oder Zimmer für die Betriebsleitung und die Mitarbeitenden.

Entscheid Bundesgericht vom 15.07.2014: In Rechtskraft erwachsen.

Anhang 3: Hotelklassen (Art. 16).

Die Ferienheimzone wird in Klassen F[Z1/Z2] eingeteilt. Z1 ist die minimale Anzahl der nachzuweisenden Ferienheimbetten und Z2 die maximal zulässige Gesamthöhe (in Meter). Der Grenzabstand beträgt 5.0 + 0.5*(GH-12.3) (in Meter) aber mindestens 5 m. Die Klassen sind im Anhang ¹¹ aufgeführt.

Es gelten die Bestimmungen der Lärmempfindlichkeitsstufe II oder III gemäss Anhang 4. ¹²

Für Ersatz- und Umbauten von Hauptgebäuden für Wohnbauten gelten die baupolizeilichen Masse gemäss Artikel 9 Absatz 2 (W3a) und für Gewerbebauten gemäss Art. 12 Abs. 1 und 3 (G) sowie die folgenden Bestimmungen:

1. a)
   die Gesamthöhe darf generell nicht mehr als 9.50 m betragen,
2. b)
   die oberirdische Hauptnutzfläche darf, unter Vorbehalt von Bst. c, bei Wohngebäuden und gemischt genutzten Gebäuden einmalig höchstens um 100 m² und bei reinen Gewerbebauten einmalig höchstens um 200 m² erweitert werden,
3. c)
   beträgt die bisherige oberirdische Hauptnutzfläche weniger als 150 m² ist eine Erweiterung auf 250 m² oberirdische Hauptnutzfläche gestattet.
4. d)
   es gilt generell die offene Bauweise,
5. e)
   generell gilt ein Grenzabstand von 5 m.

Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III

Die nähere Zweckbestimmung dieser Zonen, die Grundsätze ihrer Ueberbauung und Gestaltung und die Lärmempfindlichkeitsstufe sind im Anhang ¹⁴ umschrieben.

Anhang 4: Ferienheimklassen (Art. 17).

Geringfügige Änderung: Genehmigung AGR 30.03.2016 (Ergänzung Absatz 4) 13 Art. 77 BauG.

Anhang 5: Zonen für öffentliche Nutzungen (Art. 19).

Die nähere Zweckbestimmung dieser Zonen, die Grundsätze ihrer Ueberbauung und Gestaltung und die Lärmempfindlichkeitsstufe sind im Anhang ¹⁶ umschrieben.

In den Zonen für Sport- und Freizeitanlagen gelten für Nutzung, Anlagen

Die nähere Zweckbestimmung dieser Zonen, die Grundsätze ihrer Ueberbauung und Gestaltung und die Lärmempfindlichkeitsstufe sind im Anhang ¹⁸ umschrieben.

Das Bauen in der Landwirtschaftszone richtet sich nach den Vorschriften des RPG und des BauG.

Landwirtschaftliche Oekonomiegebäude und Gebäude mit gemischter Wohn- und Landwirtschaftsnutzung sind architektonisch im Rahmen ihrer Zweckbestimmung einwandfrei zu gestalten und in das Landschaftsbild einzupassen.

Es gelten folgende baupolizeilichen Masse:

Art. 73 Abs. 2 und 92 ff. BauG.

Anhang 6: Zonen mit Planungspflicht.

Art. 78 BauG.

Anhang 7: Zonen für Sport- und Freizeitanlagen (Art. 21).

Es gelten die Bestimmungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III.

Es gelten die folgenden baupolizeilichen Masse:

1. a)
   Grundfläche: | max. 10 m²
2. b)
   Gesamthöhe: | 2.80 m

Die Richtlinien und Weisungen der kantonalen und eidgenössischen Fachstellen sind einzuhalten.

Die Baubewilligung richtet sich nach dem RPG.

z.B. im jeweilgen gültigen Kantonalen Richtplan oder regionalen Abbau- und Deponierichtplan.

a) Die Umgebung von Bauten und Anlagen ist so zu gestalten, dass sich

Anhang 2 A) Orts- und Landschaftsbild, Umgebungs- und Baugestaltung.

a ) Grundsätzlich gilt die Typologie der ortsüblichen Bauweise. Die Baubewilligungsbehörde kann bei den nachfolgenden Bauten Abweichungen gewähren, wenn die Bestimmungen von Abs. 1 eingehalten werden: - grössere öffentliche Bauten (Schulanlagen, Altersheime und dergleichen) - touristische Bauten (Bergbahnen und dergleichen sowie grössere Hotelbauten) - in Wohn- und Gewerbezonen: reine Wohnbauten, gemischt genutzte Bauten und reine Gewerbebauten. Dabei muss die Zone überwiegend gewerblich genutzt sein. - in Gewerbezonen sowie Gewerbe- und Lagerzonen: reine Gewerbebauten.

1. b)
   Die äussersten Punkte der Balkone (inkl. Geländer, Blumenkisten etc.) dürfen nicht über die Vordächer (Stirn- oder Ortladen) von Gebäuden hinausragen Entlang der Promenade in Gstaad (Hotel Christiania bis Louibachbrücke) sowie der Alten Lauenenstrasse gelten in Bezug auf die Gestaltung der Balkone die folgenden Vorschriften: - Balkone dürfen nicht mehr als 1.30 m über die Fassade hinausragen - Bei Ersatz- oder Umbauten von Gebäuden, die vor dem Jahr 1950 erstellt wurden, sind Balkone in gleicher Dimension und Anordnung wie die bestehenden zulässig - Balkone sind bezüglich Anzahl und Grösse dem bestehenden Ortsbild entsprechend zurückhaltend zu planen.
2. c)
   Angebaute Glasbauten (wie z.B. Wintergärten) sind gestattet, wenn sie nicht der Hauptfassade vorgelagert und dem Hauptgebäude bezüglich Grösse untergeordnet sind. Sie müssen sich in Form und Struktur ins Hauptgebäude integrieren. Freistehende Glasbauten sind nicht gestattet.
3. d)
   Der Gestaltung von Rauch- und Lüftungskaminen ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Aussenkamine sind bei Neubauten untersagt. Bei An- und Umbauten sind sie nur in besonders begründeten Fällen gestattet.
4. e)
   Faserzement-, Schindel-, Kunststoff- und Metallverrandungen sind nicht gestattet. Der Unterhalt bestehender Verrandungen ist zulässig.

Grundsätzlich ist die Satteldachform ortsüblich. Für Wohngebäude sind Pult- und Flachdächer sowie andere ortsfremde Dachformen nicht gestattet. Vorspringende Flachdachanbauten sind nur auf Gebäuden im Sinne von Art. 7a, Art. 31 Abs. 3, Art. 32 Abs. 2 und Art. 48 Abs. 1a gestattet. Für Dachneigungen und Dachvorsprünge ²¹ gelten folgende Vorschriften:

1. a)
   Dachneigung: | minimal 35 % maximal 50 %
2. b)
   Vordach giebelseitig minimal: | gemäss Anhang H, Bst. b
3. c)
   Vordach traufseitig minimal: | gemäss Anhang H, Bst. b
4. d)
   Bei bestehenden Gebäuden mit verkürzten trauf- und rückseitigen Vordächern sind diese zu erhalten.
5. e)
   Bei Neubauten sind verkürzte trauf- und rückseitige Vordächer mit einem entsprechenden Gesamtgestaltungskonzept, wie z.B. dem alten Saanerhaus, zugelassen.

Dachflächen von Gebäuden sind möglichst geschlossen zu gestalten. Alle das Dach überragenden Elemente sind möglichst zusammenzufassen und gestalterisch aufeinander abzustimmen.

Als «Dachaufbauten» sind folgende Elemente im Bereich von Dächern, unter Vorbehalt von Absatz 4, gestattet, wenn die Gesamtgestaltung des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird:

1. a)
   Giebel- und Pultdachaufbauten mit oder ohne durchlaufendem Vordach
2. b)
   Balkone in Giebeldachaufbauten mit oder ohne durchlaufendem Vordach
3. c)
   Liftüberbauten
4. d)
   Kamine und Abluftrohre
5. e)
   Dachflächenfenster

Im Ortsbildschutzgebiet des Saanendorfes sind nur kleine, untergeordnete Dachaufbauten gestattet, die hohen gestalterischen Anforderungen genügen.

1. 5.
   Für Pultdachaufbauten gelten folgende Messvorschriften 21 Anhang 2 H) Dachgestaltung.

Kreuzfirste sind nur an Kreuzungen zwischen wichtigen Verkehrsachsen und im Ortsbildgestaltungsbereich Gstaad gestattet, sofern das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird. Im Ortsbildgestaltungsbereich Gstaad sind traufständige Bauten, deren der Strasse zugewandten Fassade 18 m überschreitet, mit einem Kreuzfirst oder einem in der Höhe gestaffelten Dach zu versehen. Pro Gebäudeseite ist nur ein Kreuzfirst zulässig.

Sofern der Abstand des Dachrandes zum öffentlichen oder privaten Grund weniger als 3.0 m beträgt, sind hinreichende Schneefänge anzubringen. In diesem Falle müssen zudem Dachrinnen und bis zum Boden reichende Abfallrohre vorhanden sein.

Liftaufbauten dürfen die Hauptfirst von Gebäuden um maximal 40 cm überragen.

Dachaufbauten sind um wenigstens 10 % von den giebelseitigen Fassaden zurückzuversetzen. Hangseitig darf dieses Mass unterschritten werden.

Das Bedachungsmaterial ist auf das Ortsbild und den Gesamtcharakter des Gebäudes abzustimmen. Als Materialien sind Ton- und Betonziegel, Zink- und Kupferblech, galvanisiertes und gestrichenes Blech, Schiefer- und Wellplatten, Schindel- und Steindächer gestattet. Glänzende und auffällige Bedachungsmaterialien sind bei Neubauten und Neueindeckungen untersagt.

Wo es nicht anders bestimmt ist, gilt die offene Bauweise, indem die vorgeschriebenen Grenz-, Gebäude- und Strassenabstände einzuhalten sind.

Das Zusammenbauen von zwei Hauptgebäuden ist gestattet, wenn sie als Einheit in Erscheinung treten und eine ästhetisch gute Gesamtwirkung erzielt wird.

Die Bestimmungen der Art. 27 und 30 (Proportionen, Dachaufbauten, Dachgestaltung) sind für jedes einzelne Gebäude, die Abstands- und Massvorschriften (Grenz- und Gebäudeabstand, überbaute Fläche, Überbauungsziffer, Überbauungsziffer für Hauptgebäude, Wohnungseinheiten) für das Gesamtgebäude einzuhalten.

Die Nutzungsvorschriften (überbaute Fläche, Überbauungsziffer, Überbauungsziffer für Hauptgebäude, Wohnungseinheiten) sind für die Einzelgebäude einzuhalten, wenn der vorgeschriebene Gebäudeabstand zwischen ihnen gewahrt ist und der Verbindungsbau nur aus einer eingeschossigen, untergeordneten Baute besteht.

Die Überbauungsziffer (ÜZ) ²² ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (GbF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF).

Als Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie.

In den Zonen in welchen eine Überbauungsziffer für Hauptgebäude festgelegt ist, beträgt die Überbauungsziffer 90 Prozent, Art. 29a bleibt vorbehalten.

Die maximal zulässige ÜZ für Hauptgebäude ist in den jeweiligen (ÜZ) für Zonenvorschriften festgelegt. Hauptgebäude

Für die Ermittlung der Hauptgebäudefläche gilt Art. 29 Abs. 2 sinngemäss.

Der restliche Anteil der ÜZ kann für Unterniveaubauten und für An- und Kleinbauten verwendet werden, wobei pro Grundstück maximal eine Kleinbaute zulässig ist.

Zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) gehören die in der Grundstücksfläche entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. (aGSF) ²³ Grundstücksteile.

Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet.

Nicht angerechnet werden die Flächen der Basis- und Detailerschliessung.

Werden zur Erstellung einer kommunalen Infrastrukturbaute (Trottoir, Strasse etc.) Grundstücke Dritter beansprucht, die einer Zone mit einer Überbauungsziffer für Hauptgebäude zugewiesen sind, erhöht sich die Überbauungsziffer auf dem beanspruchten Grundstück, so dass keine Nutzungseinbusse entsteht ²⁴ . Die Gemeinde führt darüber einen Nutzungskataster und kann dort den Nutzungsbonus sinngemäss als Nutzungsübertragung nachführen.

Art. 30 BMBV. 23 vgl. Art. 27 BMBV. vgl. die Berechnungsbeispiele in Anhang 15: Beispiele nach Art. 29b Abs. 4.

Den Gebäudeproportionen, insbesondere dem Verhältnis der sichtbaren Proportionen, Höhe zu den übrigen Gebäudeabmessungen ist besondere Verschiebung der Aufmerksamkeit zu schenken. An der höchsten in Erscheinung tretenden First für Gebäude Giebelfassade (Hauptfassade) sind folgende Proportionen einzuhalten: mit Wohnnutzung Die sichtbare Giebelhöhe darf nicht weniger als 45 % und nicht mehr als oder gemischter 60 – 70 % der Breite der Giebelfassade (unter dem Hauptdach gemessen)

Die sichtbare Giebelhöhe ist der lotrechte Abstand zwischen Oberkant Firstpfette und dem fertig erstellten Terrain an der höchsten Giebelfassade. Garageeinfahrten und Hauseingänge werden nicht gemessen, wenn ihre Breite an der Decke gemessen nicht mehr als 1/3 der Breite der Fassade beträgt ²⁵ .

Traufseitige vorspringende offene oder geschlossene Gebäudeteile nach Art. 48 Abs. 1a werden bei der Ermittlung der Proportionen des Gebäudes nicht angerechnet, wenn sie von der Hauptfassade aus gemessen mindestens 1/3 der Gebäudetiefe, nicht aber weniger als 3.50 m von der Hauptfassade zurückgesetzt sind ²⁵ .

Die Verschiebung der First aus der giebelseitigen Fassadenmitte darf nicht mehr als 15 % der Breite der Fassade (unter dem Hauptdach gemessen) betragen. In begründeten Fällen kann von dieser Bestimmung abgewichen werden, wenn dadurch eine ästhetisch bessere Wirkung erzielt wird ²⁴ .

Als Vollgeschosse zählen alle Geschosse mit Ausnahme der Unter- und Dachgeschosse ²⁶ .

Das Untergeschoss gilt als Vollgeschoss, wenn die Oberkante des fertigen Bodens des darüberliegenden Vollgeschosses gemessen in der Fassadenflucht, im Mittel aller Fassaden um mehr als 1.20 m über die Fassadenlinie hinausragt. Hauseingänge und Garageeinfahrten im Untergeschoss werden nicht angerechnet, wenn ihre Breite an der Decke gemessen nicht mehr als 1/3 der betreffenden Breite der Fassade beträgt ²⁷ .

Anhang 2 E) Proportionen für Gebäude mit Wohnnutzung oder gemischter Nutzung, Verschiebung der First.

Art. 18 ff. BMBV.

Art. 18 bis 21 BMBV; Fig. 5.1 bis 5.4 BMBV und Anhang 2 I) Geschosse (Art. 31), Dachgestaltung (Art. 48), Kniestockhöhe.

Zusätzlich zu der in den einzelnen Zonenvorschriften zugelassenen Vollgeschosszahl ist ein um mindestens sechs Meter von der Fassade gestaffeltes Vollgeschoss zulässig, wenn es die Voraussetzungen von

Der Dachstock gilt als Vollgeschoss, wenn entweder

1. a)
   die Kniestockhöhe mehr als 1.45 m misst oder
2. b)
   bei Gebäuden mit einer Gesamthöhe von mehr als 8.50 m Aufbauten in der Dachfläche vorhanden sind. Dachflächenfenster gelten nicht als Dachaufbauten.

Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain. Hauseingänge und Garageeinfahrten im Kellergeschoss werden nicht angerechnet, wenn ihre Breite an der Decke gemessen nicht mehr als 1/3 der betreffenden Breite 28 . der Fassade beträgt .

Die Gesamthöhe wird bei talseitig von der Gebäudefassade gestaffelten Flachdachvorbauten, die Art. 7a entsprechen separat berechnet.

Bei grösseren Vorhaben oder bei geometrisch schwer zu erfassenden Terrainverhältnissen ist die Terrainaufnahme zur Bestimmung der Gesamthöhe oder weiterer baupolizeilicher Masse durch den Geometer vorzunehmen.

Ergänzend zu der in den einzelnen Zonen festgelegten maximalen resp. Hangabzug Gesamthöhe gilt ein Hangzuschlag, resp. Hangabzug.

Der Hangzuschlag, resp. der Hangabzug berechnet sich aus der Höhenlage des Gebäudes, bestimmt nach Art. 26 Abs. 2 Bst. c in Verbindung mit Anhang 2 A) Orts- und Landschaftsbild, Umgebungs- und Baugestaltung und beträgt die Höhendifferenz zwischen dem Punkt H7 und dem massgebenden Terrain unter der First in der Gebäudemitte der Talfassade. Negative Ergebnisse bestimmen den Abzug von der zulässigen Gesamthöhe, positive Ergebnisse bestimmen den Hangzuschlag. Dieser ist jedoch begrenzt auf maximal +/- 2.00 m.

Anhang 2 F) Gesamthöhe (Skizze nach BMBV).

Art. 75 BauG.

Grundsätzlich müssen Reklameanlagen dem Ortsbild und Gebäudecharakter angepasst und gegenseitig aufeinander abgestimmt werden.

Innerhalb der Ortsbildschutzgebiete „eingeschränkte Reklamen“ (Zonen- und Richtpläne Nrn. 11-14) und für erhaltens- und schützenswerte Objekte gelten überdies folgende Bestimmungen:

1. a)
   Firmenanschriften sind Strassenreklamen, bestehend aus dem Firmennamen, dem oder den Branchenhinweisen (z.B. „Baustoffe“, „Gartenbau“) oder gegebenenfalls einem Firmensignet, welche am Gebäude der Firma selbst oder in dessen unmittelbarer Nähe angebracht sind.
2. b)
   Eigenreklamen werben für Firmen, Betriebe, Produkte, Dienstleistungen, Veranstaltungen, Ideen und dergleichen, die mit dem Standort der Reklame in einem örtlichen Zusammenhang stehen.
3. c)
   Fremdreklamen werben für Firmen, Betriebe, Produkte, Dienstleistungen, Veranstaltungen, Ideen und dergleichen, die mit dem Standort der Reklame in keinem örtlichen Zusammenhang stehen.
4. d)
   Der örtliche Zusammenhang von Firmen, Betrieben, Produkten, Dienstleistungen, Veranstaltungen, Ideen und dergleichen mit dem Standort der Reklame ist gegeben, wenn die Reklame am Gebäude selbst oder in dessen unmittelbarer Nähe angebracht ist (z.B. Vorplatz, Betriebsareal, Garten).
5. e)
   Fremdreklamen sind grundsätzlich nicht gestattet. Plakatanschlagstellen sind nur gestattet, wenn sie sich nicht an geschützten oder erhaltenswerten Gebäuden befinden und sich in Form und Umfang gut ins Orts- und Landschaftsbild sowie ins Gebäude einfügen.
6. f)
   Firmenanschriften und Eigenreklamen sind im Niveau Erdgeschoss und 1. Obergeschoss (bis OK Fensterbrüstung oder Balkongeländer), bei Hotels in allen Geschossen, unter nachfolgenden Einschränkungen gestattet: - Die maximal zulässige Buchstabenhöhe von Reklamen beträgt:

Bezüglich Strassenabständen von Reklamen gelten die Bestimmungen der eidgenössischen Signalisationsverordnung und der kantonalen Strassenverordnung.

Für Anlässe erlässt der Gemeinderat Ausführungsbestimmungen.

In den im Zonenplan bezeichneten lärmvorbelasteten Immissionsgebieten ist die Empfindlichkeitsstufe gemäss Art. 43 Abs. 2 LSV um eine Stufe erhöht. Im Weiteren bleibt die

Helikopterflüge in Zusammenhang mit Bauarbeiten oder Umgebungsbepflanzungen benötigen eine Bewilligung der Baubewilligungsbehörde. Untersagt sind sie vom 20. Dezember bis 28. Februar sowie während wichtigen öffentlichen und touristischen Anlässen.

Vom 20. Dezember bis 28. Februar sind Strassenaufbrüche im öffentlichen Grund untersagt. In der übrigen Zeit benötigen sie vorgängig einer Bewilligung.

In der Sommersaison und während wichtigen öffentlichen und touristischen Anlässen kann der Gemeinderat Bauzeiten einschränken, Bauarbeiten (z.B. Aushubarbeiten) untersagen sowie weitere baupolizeiliche Massnahmen anordnen.

Bei der Ausführung von Bauarbeiten aller Art sind die zum Schutze von Personen, Sachen und Umwelt erforderlichen Massnahmen zu treffen.

Die Baubewilligungsbehörde kann bei Bauvorhaben vor deren Ausführung Angaben über den Bauvorgang und die Baustelleninstallation verlangen.

Werden durch Bauarbeiten und Transportfahrzeuge Gemeindestrassen verschmutzt ist der Verursacher verpflichtet, auf seine Kosten die Reinigung vorzunehmen. Wird die Reinigung unterlassen, reinigt die Gemeinde die Strassen auf Kosten der Säumigen. Für Staatsstrassen gelten die Bestimmungen von Art. 67 SG.

Im übrigen gelten die Bestimmungen der eidgenössischen Luftreinhalteverordnung und die eidgenössische Baulärm-Richtlinie.

Die Basiserschliessungsstrassen (inkl. zugehörige Nebenanlagen wie Bankette, Böschungen und dergleichen) sind in den Richtplänen Nrn. 11-14 festgesetzt.

Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Strassengesetzes (SG) ³¹ , ³²

Bei der Erstellung von Bauten sind gegenüber dem Eisenbahnareal (Grundstücke, die dem Eisenbahngesetz unterstehen) die in den Zonenvorschriften festgelegten Grenzabstände zu wahren, jedoch minimal 3.00 m. In begründeten Fällen kann auch ein grösserer Abstand verlangt werden.

Art. 80 ff. SG.

Anhang K) Bauabstand von Pflanzen und Einfriedungen zu öffentlichen Strassen (Art. 31), Fuss- und Radwegen (Art. 40).

Von selbständigen Fuss- und/ oder Radwegen ³³ ohne anderen Fahrzeugverkehr ist für Gebäude ein Abstand von 2.00 m einzuhalten ³⁴ .

Der freie Raum (Lichtraumprofil) über öffentlichen Fusswegen und Vorplätzen muss für Bauten und Anlagen mindestens 2.20 m betragen und der seitliche Abstand darf 0.20 m nicht unterschreiten.

Bepflanzungen sind so anzulegen und zu unterhalten, dass keine Aeste in das Lichtraumprofil hineinragen. Soweit nötig, ist das Hineinragen jederzeit durch frühzeitiges Zurückschneiden zu verhindern.

Entlang der Fliessgewässer gelten zur Sicherung des Raumbedarfs für Massnahmen des Hochwasserschutzes und der ökologischen Funktionsfähigkeit der Gewässer für sämtliche – bewilligungspflichtige und bewilligungsfreie – Bauten und Anlagen, sowie für Terrainveränderungen die Bauabstände ab Mittelwasserlinie am Böschungsfuss, die im Anhang ³⁵ verbindlich festgelegt sind.

Gegenüber der Ufervegetation ist mindestens ein Abstand von 3.00 m zu wahren.

Für Bauten, die standortgebunden sind und an denen ein öffentliches Interesse besteht, kann die zuständige Behörde abweichende Abstände festlegen.

Innerhalb des Bauabstandes ist die natürliche Ufervegetation zu erhalten und eine extensive landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Nutzung oder eine naturnahe Grünraumgestaltung anzustreben.

Der Waldabstand richtet sich nach dem kantonalen Waldgesetz. Wald

Sind in einer genehmigten Ueberbauungsordnung Waldabstandslinien auf einem abweichenden Abstand festgelegt, gehen diese dem allgemeinen Waldabstand nach Abs.1 vor.

Bestockungen ausserhalb verbindlich verfügter Waldgrenzen (verbindliche Waldfeststellung nach Art. 10 Abs. 2 WaG) sind nicht Wald 33 d.h. den im Richtplan Wander- und Veloweg bezeichneten Wegen oder Wegen für die ein öffentliches Fuss- und/oder Radwegrecht besteht.

Anhänge 2 B und 2 C.

Anhang 13: Bauabstände für bewilligungspflichtige und bewilligungsfreie Bauten und Anlagen, sowie für Terrainveränderungen ab Mittelwasserlinie am Böschungsfuss (Art. 41 in der Bauzone) und Anhang 14: Bauabstände für bewilligungspflichtige und bewilligungsfreie Bauten und Anlagen, sowie für Terrainveränderungen ab Mittelwasserlinie (Art. 41 übriges Gemeindegebiet).

Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Allgemeines Fassadenlinie und der Parzellengrenze ³⁷ .

Zwischen Wohngebäuden und Kleinbauten sowie Oekonomiegebäuden auf dem gleichen Grundstück beträgt der minimale Gebäudeabstand 3.00-m.

Gegenüber Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Bestimmungen den nach diesem Reglement vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass des fehlenden Grenzabstandes.

Der Gebäudeabstand kann weder durch die Einräumung von Näherbaurechten noch durch Vereinbarung über den Gebäudeabstand unterschritten werden.

Art. 22 und Fig. 6.1 bis 6.4 BMBV und Anhang 2 C) Bauabstand für An- und Kleinbauten (Art. 45), Bauabstände für unterirdische Bauten (Art. 46), Gebäudeabstand (Art. 44) sowie Buchstabe b von Anhang 2.

Anhang 2 C) Bauabstand für An- und Kleinbauten (Art. 45), Bauabstände für unterirdische Bauten (Art. 46), Gebäudeabstand (Art. 44)

Das Anbauen an ein freistehendes Kleingebäude, das an der Grenze des Grundstücks steht, ist ohne Zustimmung des Nachbarn gestattet. Beide Gebäude müssen zusammen architektonisch eine Einheit bilden und die Summe ihrer Grundflächen darf höchstens 60 m² und ihre Gesamthöhen nicht mehr als 4.80 m betragen ⁴⁰ .

Unterniveaubauten ⁴² und unterirdische Bauten dürfen bis 1.00 m an die Bauten Grundstücksgrenze heranreichen. Vorbehalten bleiben Art. 80 SG sowie Art. 38 bis 42 BauR.

Art. 22 und Fig. 6.1 bis 6.4 BMBV und Anhang 2 C) Bauabstand für An- und Kleinbauten (Art. 45), Bauabstände für unterirdische Bauten (Art. 46), Gebäudeabstand (Art. 44). 41 vgl. Art. 5 BMBV. 42 vgl. Art. 7a Baureglement und Art. 6 BMBV.

Anhang 2 D) Bauabstände für unterirdische Bauten (Art. 46), Anlagen und Bauteile im Grenzabstand, resp. im Strassenabstand (Art. 48).

Vordächer dürfen im Rahmen der reglementarischen Vorschriften (minimal erforderlicher Dachvorsprung gemäss Art. 27) ganz in den Grenzabstand oder, vorbehältlich des Lichtraumprofils, in den Strassenabstand hineinragen auch wenn sie grösser sind als 2.00 m.

Für Einfriedungen (Holzwände, Mauern und Zäune), Stützmauern und Böschungen gelten die Bestimmungen des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch ⁴⁴ . Kapitel D: Bau- und Nutzungsbeschränkungen

Ortsbildschutzgebiete ⁴⁵ sind Schutzgebiete gemäss Art. 86 Baugesetz. Gebäudeschutz

Ortsbildschutzgebiete umfassen schutzwürdige Baugruppen und deren zugehörige Umgebung. Innerhalb von Ortsbildschutzgebieten haben sich alle baulichen Massnahmen bezüglich Stellung, Volumen und Gestaltung ins jeweilige Ortsbild gut einzufügen.

Die Baubewilligungsbehörde kann Variantenstudien verlangen.

Der im Zonenplan Nr. 4 dargestellte Ortsbildgestaltungsbereich Gstaad bereich Gstaad bezweckt die Wahrung, die Gestaltung und die behutsame Erneuerung der für das Ortsbild prägenden Elemente, Merkmale und Strukturen. Insbesondere gilt dieser Wahrungs-, Gestaltungs- und Erneuerungsgrundsatz für die das Dorfbild besonders prägenden Objekte entlang der Promenade Gstaad (Hotel Christiania bis Louibachbrücke) sowie der Alten Lauenenstrasse.

Die im Zonen- und Richtplan Nr. 13 dargestellten, das Ortsbild von Gstaad besonders prägenden Objekte ⁴⁶ dürfen nur abgebrochen oder umgestaltet werden, wenn auch das Ersatzobjekt oder die umgestaltete Baute dem Wahrungs-, Gestaltungs- und Erneuerungsgrundsatz in 44 Art. 79 ff EGzZGB und Anhang 2 L) Pflanzungen- und Einfriedungen an der Grundstücksgrenze.

Anhang 8: Ortsbildschutzgebiete und Baudenkmäler (Art. 49 und 50).

Anhang 12: Liste der besonders prägenden Objekte (Art. 49a).

Die Baubewilligungsbehörde kann Abweichungen von den Vorschriften zum Strassen-, Orts- und Landschaftsbild sowie zur Umgebungs-, Bau- und Dachgestaltung gemäss den Art. 26 und 27 gestatten, wenn dadurch eine bessere Gesamtwirkung erzielt werden kann.

Für die im „Bearbeitungsperimeter Baudenkmäler“ des Zonen- bzw. Schutzzonenplans und im Anhang ⁴⁷ als schützens- oder erhaltenswert bezeichneten baulichen Objekte gelten die Vorschriften von Art. 10a ff. Baugesetz ⁴⁷ . Ausserhalb des Bearbeitungsperimeters können Baudenkmäler im Baubewilligungsverfahren bestimmt werden.

Betreffen Planungen und Bewilligungsverfahren die im Anhang 8 mit "K" gekennzeichneten Objekte ist in jedem Fall die zuständige kantonale Fachstelle in das Verfahren einzubeziehen. Zu den "K-Objekten" gehören alle schützenswerten Baudenkmäler sowie diejenigen erhaltenswerten Baudenkmäler, die in einem Ortsbildschutzgebiet liegen oder Bestandteil einer im Bauinventar aufgenommenen Baugruppe sind.

Betreffen Planungen und Bewilligungsverfahren erhaltenswerte Baudenkmäler, die nicht unter Abs. 2 fallen, wird der frühzeitige Kontakt mit der Bauverwaltung sowie eine Voranfrage empfohlen.

Der im Zonenplan Nr. 13 und im Anhang 8 als schützenswert bezeichnete Eisenbahnviadukt steht unter dem Schutz der Gemeinde. Er ist dem Schutzzweck entsprechend zu erhalten. Bahntechnisch und – betrieblich bedingte Veränderungen am historischen Viadukt dürfen den kulturhistorischen und architektonischen Wert des Baudenkmals nicht schmälern. Bauliche Ergänzungen (Totalerneuerung des Stahlfachwerkes, Streckenneubau) haben die Wesensmerkmale des Viadukts hinsichtlich Lage, Gestaltung und Qualität zu respektieren (Genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 9.7.2001).

Die Gemeinde kann für Bauvorhaben an inventarisierten Bauten Beiträge gewähren. Der Gemeinderat erlässt Ausführungsbestimmungen.

Die in Anhang 10 aufgezählten archäologischen Schutzgebiete bezwecken die Erhaltung oder die wissenschaftliche Untersuchung und Dokumentation der archäologischen Stätten, Fundstellen und Ruinen.

Bei der Planung von Bauvorhaben, spätestens jedoch im Baubewilligungsverfahren, ist der archäologische Dienst des Kantons Bern einzubeziehen.

Treten bei Bauarbeiten archäologische Bodenfunde zutage, sind die Arbeiten einzustellen und die Baubewilligungsbehörde und der archäologische Dienst des Kantons Bern zur Sicherstellung der wissenschaftlichen Dokumentation unverzüglich zu benachrichtigen.

Die im Zonenplan/Schutzzonenplan und im Anhang ⁴⁸ bezeichneten Landschafts-Gebiete und Objekte sind wegen ihrer besonderen Bedeutung für die schutzobjekte und Natur sowie für das Landschafts- oder das Ortsbild geschützt. -gebiete:

Es darf nichts unternommen werden, was dem Schutzzweck zu-Allgemeine Bewiderläuft. Untersagt sind insbesondere stimmungen

1. a)
   der Einsatz von Pestiziden sowie das Ausbringen von Dünger aller Art (Ausnahme: Dolinen),
2. b)
   das Deponieren von Stoffen und Flüssigkeiten aller Art, wie z.B. Chemikalien, Abfälle, Garten- und Holzereiabfälle, Aushub und Bauschutt,
3. c)
   das Beschädigen, Abbrennen und Ausreuten der Pflanzendecke sowie das Einschleppen von standortfremden Pflanzen,
4. d)
   die Beschädigung der geschützten Objekte.

Der Gemeinderat kann finanzielle Beiträge oder andere Leistungen an Ertragsausfälle und an besondere ökologische und landschaftspflegerische Leistungen bewilligen, wie z.B. Gewässerrenaturierungen, Lebensraumaufwertungen, ökologische Vernetzungen, Pflege von Schutzobjekten, inkl. Massnahmen und Einrichtungen, die gleichzeitig im wirtschaftlichen und ökologischen Interesse sind.

Der Gemeinderat kann nähere Ausführungsbestimmungen erlassen.

Die Heuberge im Turbach sind Zeugen einer alten Nutzungsform und Kulturlandschafte Landaufteilung und werden zudem ökologisch günstig extensiv genutzt. n Ihre extensive Nutzung ist beizubehalten: Keine Düngung, einmalige Mahd im Spätsommer.

Anhang 9: Natur- und Landschaftsschutzobjekte und -gebiete (Art. 52 ff.).

Das Gebiet Stalde-Meielsgrund-Meiel-Gumm ist Teil einer Landschaft von nationaler Bedeutung (BLN-Inventar). Die Natur und Kulturwerte sind grundsätzlich zu erhalten.

1. a)
   Es dürfen keine neuen Bauten und Anlagen erstellt werden. Vorbehalten bleiben Schutzbauten für die Sicherheit von Menschen und erheblichen Sachwerten sowie Bauten, Anlagen und Erschliessungen für die Land- und Forstwirtschaft, welche unter Berücksichtigung der besonderen landschaftlichen und ökologischen Werte gut ins Gelände einzubetten sind.
2. b)
   Die Entnahme von Koffermaterial unter dem Muttenhubel ist gestattet, soweit das Schutthalde-Wald-Biotop in genügender Grösse erhalten bleibt.
3. c)
   Veranstaltungen mit viel Publikum oder Verkehr bedürfen einer Bewilligung durch die Gemeinde. Im Winter sind sie nicht gestattet. Keiner Bewilligung bedürfen traditionelle Anlässe im Sommer, wie z.B. Alpfeste.
4. d)
   Heli-Skiing ab den Landeplätzen Stalden und Gumm ist gestattet.

Trockenstandorte und Feuchtgebiete von kommunaler Bedeutung sind

1. d)
   Trockenals Lebensräume für standorttypische Pflanzen und Tierarten zu erhalten. standorte und

Weitere Entwässerungen der Feuchtgebiete sind untersagt. Die landwirtschaftlich extensive Nutzung ist im bisherigen Rahmen weiterzuführen (keine Düngung, in Mähdern einmalige Mahd im Herbst, auf Weiden gelegentliches Schwenten).

Insoweit Bewirtschaftungsverträge zwischen den Bewirtschaftern und dem Naturschutzinspektorat abgeschlossen werden, richtet sich die Bewirtschaftung der Trockenstandorte und Feuchtgebiete nach den Auflagen dieser Verträge.

Wildschutzgebiete dienen der Erhaltung von störungsarmen Wild-

Es dürfen keine Bauten und Anlagen neu errichtet werden, die erhebliche Störungen von Wildtieren zur Folge haben können. Dazu gehören insbesondere touristische Transportanlagen, Pisten für den Wintersport sowie Strassen und Wege, ausser für die Land- und Forstwirtschaft. Vorbehalten bleibt das Schliessen der Wanderweglücke Unterbort – Solsana – Schönried.

Variantenskifahren, Tourenskifahren, Schneeschuhlaufen, Winterwandern, Geocaching, Sportklettern usw. sind nicht gestattet. Ausnahmen:

1. a)
   An der Wispile ist die Durchquerung des Wildschutzgebiets NI-9 für die Chlösterli-Variantenabfahrt auf der Linie Stand – Paradies – Längenboden gestattet.
2. b)
   An der Wispile ist die Durchquerung des Wildschutzgebiets NI-9 für das Schneeschuhlaufen und Winterwandern auf dem Weg Grabenweid – Längenboden – äussere Wispile gestattet.
3. c)
   Beim Rellerli ist die Durchquerung des Wildruhegebietes NI-6 für das Schneeschuhlaufen und Winterwandern Rellerli – Hundsrück – Jaunpass entweder auf dem Sommerweg oder dem Grat entlang gestattet. Auch ist das Winterwandern Rellerli – Mittelberg – Grubenberghütte dem Sommerweg entlang gestattet.
4. d)
   In Abländschen ist die Durchquerung des Wildschutzgebietes NI-13 für die Gastlosen Trophy gestattet.

In den Wildschutzgebieten dürfen keine organisierten Veranstaltungen durchgeführt werden.

Die Betreiber von touristischen Transportanlagen haben in Absprache mit dem zuständigen Wildhüter mit geeigneten Mitteln (z.B. Information bei den Stationen, Signaltafeln an wichtigen Stellen im Gelände und örtliche Absperrseile) und auf eigene Kosten dafür zu sorgen, dass die Wildschutzgebiete von ihren Kunden nicht für den Wintersport genutzt werden.

Geschützte Dolinen dürfen nicht aufgefüllt oder ausgeebnet werden. Elemente

Geschützte Felsblöcke dürfen nicht entfernt, beschädigt oder verunziert werden.

Die im Zonenplan und im Anhang festgesetzten Schutzobjekte sind als besonders mächtige Einzelbäume mit ihrem landschaftsästhetischen Wert geschützt.

Fällungen können bewilligt werden, wenn das öffentliche Interesse dagegen nicht überwiegt oder wenn die Hochstammbäume für Mensch, Tier und Eigentum eine Gefährdung darstellen.

Die Ufergehölze sind bundesrechtlich (Art. 21 NHG) und die Hecken und

Für Anlagen (Strassen, Wege, Abstell- und Lagerplätze, Gärten etc.) und Hochbauten ist zu Ufergehölzen, Hecken und Feldgehölzen ein Bauabstand von mindestens 3.00 m einzuhalten.

Sind historische Verkehrswege durch Bauvorhaben betroffen, ist die Zustimmung der zuständigen kant. Fachstelle erforderlich.

Es wird empfohlen, frühzeitig eine Voranfrage einzureichen.

Bei Baugesuchen in Gebieten mit erheblicher oder mittlerer Gefährdung oder mit nicht bestimmter Gefahrenstufe zieht die Baubewilligungsbehörde die kantonale Fachstelle bei.

Im Gefahrengebiet mit erheblicher Gefährdung («rotes Gefahrengebiet») dürfen keine Bauten und Anlagen, die dem Aufenthalt von Mensch oder Tier dienen, neu errichtet oder erweitert werden. Andere Bauten und Anlagen sind nur zugelassen, wenn sie auf eine Lage im Gefahrengebiet angewiesen sind, und zudem Menschen, Tiere sowie erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Umbauten und Zweckänderungen sind nur gestattet, wenn dadurch das Schadenrisiko vermindert wird.

Im Gefahrengebiet mit mittlerer Gefährdung («blaues Gefahrengebiet») sind Bauten nur zugelassen, wenn mit Massnahmen zur Gefahrenbehebung sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind.

Im Gefahrengebiet mit geringer Gefährdung («gelbes Gefahrengebiet») wird der Baugesuchsteller im Baubewilligungsverfahren auf die Gefahr aufmerksam gemacht. Für sensible Bauten gelten die Bestimmungen von Abs. 5 sinngemäss.

In Gefahrengebieten mit nicht bestimmter Gefahrenstufe ist diese spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu bestimmen. Kapitel E: Straf- und Schlussbestimmungen

Die baurechtliche Grundordnung (inkl. Anhänge gemäss Art. 1) tritt mit baurechtlichen ihrer Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumplanung Grundordnung (AGR) in Kraft.

Das Inkrafttreten ist vom Gemeinderat zusammen mit der Bekanntmachung der Genehmigung im Anzeiger von Saanen und im Amtsblatt des Kantons Bern zu publizieren.

Die am 14. September 2018 von der Gemeindeversammlung beschlossenen Änderungen des Baureglements treten am Tag nach der Publikation der Genehmigung im Anzeiger von Saanen in Kraft.

Art. 50 BauG, Art. 108 BauV, Art. 50 BewD, Art. 92 und 93 SG.

Mit dem Inkrafttreten der baurechtlichen Grundordnung werden aufgeho-

| Mit dem Inkrafttreten der baurechtlichen Grundordnung bleiben in Kraft: |

Sämtliche Überbauungsordnungen und Überbauungspläne mit Sonderbauvorschriften wurden im Rahmen der Ortsplanungsrevision 2005-2008/11 nicht überprüft und bleiben daher im Rahmen von Abs. 2 weiterhin gültig.

Nachtrag BRI, Stand 16.01.2018.

Nachtrag BRI, Stand 07.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 02.12.2016.

Nachtrag BRI, Stand 20.11.2023.

Nachtrag BRI, Stand 23.02.2012.

Nachtrag BRI, Stand 08.12.2017.

Nachtrag BRI, Stand 08.04.2022.

Nachtrag BRI, Stand 07.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 07.05.2013.

Nachtrag BRI, Stand 12.09.2013.

Nachtrag BRI, Stand 02.05.2018.

Nachtrag BRI, Stand 19.03.2014.

Nachtrag BRI, Stand 19.03.2014.

Nachtrag BRI, Stand 08.07.2013.

Nachtrag BRI, Stand 07.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 07.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 05.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 07.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 15.07.2014.

Nachtrag BRI, Stand 15.07.2014.

Nachtrag BRI, Stand 04.05.2015.

Siehe Genehmigung AGR 16.02.2012.

Nachtrag BRI, Stand 09.08.2012.

Nachtrag BRI, Stand 23.05.2016.

Nachtrag BRI, Stand 07.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 08.08.2013.

Nachtrag BRI, Stand 13.01.2021.

Nachtrag BRI, Stand 22.06.2015.

Nachtrag BRI, Stand 10.09.2020.

Nachtrag BRI, Stand 18.01.2019.

Nachtrag BRI, Stand 10.01.2025.

Nachtrag BRI, Stand 07.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 21.08.2017.

Nachtrag BRI, Stand 07.07.2012.

Nachtrag BRI, Stand 27.03.2018.

Nachtrag BRI, Stand 05.02.2024.

Nachtrag BRI, Stand 10.06.2022.

1. a)
   Firstverschiebung und Rücksprung Fassaden (Art. 30 Abs. 3 und 4 BauR)
2. b)
   Die maximale Gebäudeproportion GP (in %) berechnet sich in Abhängigkeit von der Gebäudebreite GB wie folgt: ≤ 70 % der Breite der Giebelfassade, wenn die Breite der Giebelfassade weniger als 10 m beträgt GP ≤ 70 % – [2.5 mal (Breite - 10.00)] % der Breite der Giebelfassade, wenn die Breite der Giebelfassade zwischen 10 m und 14 m beträgt ≤ 60 % der Breite der Giebelfassade, wenn die Breite der Giebelfassade mehr als 14 m beträgt

Geringf. Änderung: Genehmigung AGR 03.09.2020.

Geringf. Änderung: Genehmigung AGR 08.04.2019.

JGK 29.04.2014: In Rechtskraft erwachsen. Aufhebung D 12). Geringf. Änderung: Genehmigung AGR 30.03.2016 (

Geringf. Änderung: Genehmigung AGR 14.08.2020.

Verwaltungsgerichtsentscheid vom 2.11.2016: Nichtgnehmigung in Rechtskraft erwachsen.

Geringf. Änderung: Genehmigung AGR 30.03.2016 (Neu E 12).

Änderung nach Genehmigung AGR vom 10.10.2014.

Gering. Änderung: Genehmigung AGR vom 11.04.2025

Siehe Genehmigung AGR 14.05.2018.

Siehe Genehmigung AGR 14.05.2018.

A 55/I 2658 | Feuerwehrmagazin, Heizzentrale Fernwärmeversorg ung Schönried, Parkplatz | Feuerwehrmagazin, Heizzentrale Fernwärmeversorgung schönried, Wohn- und Lagerraum für Betriebe, Parkplatz | Feuerwehrmagazin und Heizzentrale: Gesamthöhe: maximal 10.30 m. Energieträger: Holzschnitzel, Spitzenlast Öl in geringem Umfang Kaminlagen max.: 1'266 m.ü.M. OK Kamin Für den Grenzabstand gelten die Bestimmungen der Kernzone K | III

Änderung nach Genehmigung AGR vom 29.09.2014.

Änderung nach Teilrechtskraft JGK 5.6.2012, Genehmigung AGG 28.08.2012.

Umsetzung in UeO Nr. 50 gemäss Genehmigung vom 09.05.2001.

Umsetzung in UeO Nr. 48 gemäss Genehmigung vom 10.7.1996.

Umsetzung in UeO Nr. 44 gemäss Genehmigung vom 15.10.20014 Geringfügige Änderung nach Teilrechtskraft, Genehmigung AGR 07.05.2013 (Beherbergungshäuser, Geringfügige Änderung nach Teilrechtskraft, Genehmigung AGR 12.09.2013, Gebäudehöhe.

JGK 5.6.2012: Nicht in Rechtskraft erwachsen // JGK 08.07.2013 in Rechtskraft erwachsen.

Siehe Genehmigung AGR 16.02.2012.

Siehe Genehmigung AGR 08.03.2017.

Siehe Genehmigung AGR 08.03.2017.

Änderung gemäss Genehmigung vom 04.07.2003.

Verwaltungsgerichtsentscheid vom 17.12.2014: In Rechtskraft erwachsen.