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Kanton Schwyz · SRE 610.100

Bauordnung Einsiedeln

Der vollständige Wortlaut, durchsuchbar und nach Zone gefiltert.

  • Baureglement des Bezirks Einsiedeln
  • In Kraft seit 14.10.2025

Neue Bauordnung beschlossen, noch nicht in Kraft. Teilrevision Nutzungsplanung Bahnhofareal (neue Wohn- und Gewerbezone Bahnhof mit Gestaltungsplanpflicht); anschliessend Gesamtrevision Nutzungsplanung nach kommunalem Richtplan. Bis dahin gilt der Wortlaut unten.

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Inhalt · 135 von 135 Artikeln
  1. Art. 11. Zweck
  2. Art. 22. Geltungsbereich
  3. II. Planungsmittel Seite 5
  4. Art. 31. Nutzungspläne
  5. Art. 42. Schutzverordnung
  6. Art. 53. Fuss-, Wander- und Radwege
  7. Art. 64. Gestaltungsplan
  8. Art. 7b) Inhalt
  9. Art. 8c) Ausnahmen von Gestaltungsplänen gegenüber der Normalbauweise
  10. Art. 9d) Kosten
  11. Art. 105. Gebiete mit besonderen Anforderungen an Planung, Erschliessung, Nutzung und
  12. Art. 11a) Leitbilder für die Dorfkernzonen mit speziellen Auflagen
  13. Art. 12b) Richtlinien für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht
  14. Art. 13c) Sonderbauvorschriften Schwyzerbrugg
  15. Art. 14d) Verfahren vor Erlass
  16. Art. 156. Mehrwertangabe
  17. Art. 15a7. Ergänzende Reglemente, Richtlinien, Vollzugshilfen
  18. III. Allgemeine Bauvorschriften Seite 8
  19. Art. 161. Grundsatz
  20. Art. 172. Erhöhte Anforderungen
  21. Art. 183. Bau- und Aussenraumgestaltung
  22. Art. 19b) Aussenraumgestaltung
  23. Art. 20c) Terraingestaltung
  24. Art. 214. Antennen und Reklamen,
  25. Art. 22b) Reklamen
  26. Art. 23c) Mobilfunkantennen
  27. Art. 241. Besonnung, Belichtung
  28. Art. 252. Energieeffizientes Bauen
  29. Art. 263. Erholungsflächen / Kinderspielplätze
  30. Art. 271. Ausfahrten, Garagenvorplätze, Grundstückszufahrten, Strassennahbereich
  31. Art. 282. Benennung der Strassen und Nummerierung
  32. Art. 291. Abstellräume und flächen
  33. Art. 30Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder
  34. Art. 312. Sicherstellung von Autoabstellplätzen
  35. Art. 323. Ersatzabgabe für Motorfahrzeugabstellplätze
  36. Art. 334. Abstellflächen für Kinderwagen und Fahrräder
  37. Art. 341. Überbauungsziffer
  38. Art. 35b) Gebäudegrundfläche
  39. Art. 36c) Anrechenbare Grundstücksfläche
  40. Art. 37d) Nutzungsübertragung
  41. Art. 382. Freiflächenziffer
  42. Art. 393. Unterteilung und Vereinigung von Grundstücken
  43. Art. 404. Offene und geschlossene Bauweise
  44. Art. 415. Gewässerabstand
  45. Art. 426. Gebäude- und Firsthöhe
  46. Art. 437. Gebäudelänge
  47. IV. Zonenvorschriften Seite 16
  48. Art. 44Zonenarten und Empfindlichkeitsstufen
  49. Art. 451. Bauzonen
  50. Art. 46b) Dorfkernzone mit speziellen Auflagen
  51. Art. 47c) Wohnzonen
  52. Art. 48d) Wohn- und Gewerbezone
  53. Art. 49e) Masse Wohn- und Wohngewerbezonen
  54. Art. 50f) Gewerbe- und Industriezone
  55. Art. 51g) Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
  56. Art. 52h) Zone für touristische Bauten und Anlagen
  57. Art. 53i) Zone für Sport- und Freizeitanlagen
  58. Art. 54k) Pferdehaltungszone PF
  59. Art. 55l) Campingzone
  60. Art. 56m) Intensiverholungszone
  61. Art. 572. Nicht-Bauzonen
  62. Art. 583. Schutz- und Gefahrenzonen
  63. Art. 59b) Gefahrenzonen
  64. Art. 59ac) Gewässerraumzone
  65. V. Baubewilligungsverfahren Seite 23
  66. Art. 601. Zuständigkeit
  67. Art. 612. Baugesuch
  68. Art. 623. Baukontrolle
  69. Art. 634. Gebühren
  70. VI. Schluss- und Übergangsbestimmungen Seite 24
  71. Art. 641. Inkrafttreten
  72. Art. 652. Übergangsbestimmungen
  73. Art. 663. Aufhebung früheren Rechts
  74. I. Zweck und Geltungsbereich
  75. Art. 11. Zweck
  76. Art. 22.Geltungs-
  77. II. Planungsmittel
  78. Art. 31. Nutzungsplä-
  79. Art. 42. Schutz-
  80. Art. 53. Fuss-, Wan-
  81. Art. 64. Gestaltungs-
  82. Art. 7
  83. Art. 8
  84. Art. 9
  85. Art. 10
  86. Art. 11
  87. Art. 12
  88. Art. 13
  89. Art. 14
  90. Art. 15^1 6. Mehrwertab-
  91. Art. 15a
  92. III. Allgemeine Bauvorschriften
  93. Art. 161. Grundsatz
  94. Art. 172. Erhöhte
  95. Art. 183. Bau- und
  96. Art. 19
  97. Art. 20
  98. Art. 214. Antennen
  99. Art. 22
  100. Art. 23
  101. B. Wohnhygiene, Energiesparen und Erholungsflächen
  102. Art. 241. Besonnung,
  103. Art. 252. Energieeffizi-
  104. Art. 263. Erholungsflä-
  105. C. Strassen und Strassennahbereich
  106. Art. 271. Ausfahrten,
  107. Art. 282. Benennung
  108. Art. 291. Abstellräume
  109. Art. 302. Abstellplätze
  110. Art. 313. Sicherstel-
  111. Art. 324. Ersatzabgabe
  112. Art. 335. Abstellflä-
  113. Art. 34
  114. Art. 35
  115. Art. 36
  116. Art. 37
  117. Art. 382. Freiflächen-
  118. Art. 393. Unterteilung
  119. Art. 404. Offene und
  120. Art. 415. Gewässerab-
  121. Art. 426. Gebäude-
  122. Art. 437. Gebäudelän-
  123. A. Zoneneinteilung mit Zuordnung der Lärmempfindlichkeitsstufen
  124. Art. 44Zonenarten
  125. B. Zonenvorschriften
  126. Art. 451. Bauzonen
  127. Art. 46
  128. Art. 47
  129. Art. 48
  130. Art. 50
  131. Art. 51
  132. Art. 52
  133. Art. 53
  134. Art. 54
  135. Art. 55
  136. Art. 56
  137. Art. 572. Nicht-
  138. Art. 583. Schutz- und
  139. Art. 59^4
  140. Art. 59a^5
  141. V. Baubewilligungsverfahren
  142. Art. 601. Zuständigkeit
  143. Art. 612. Baugesuch
  144. Art. 623. Baukontrolle
  145. Art. 63
  146. VI. Schluss- und Übergangsbestimmungen
  147. Art. 641. Inkrafttreten
  148. Art. 651. Übergangs-
  149. Art. 662. Aufhebung

Baureglement Ausgabe 2025

INHALTSVERZEICHNISSeite 2
I. Zweck und GeltungsbereichSeite 5
Art. 1

1. Zweck

Art. 2

2. Geltungsbereich

II. Planungsmittel Seite 5

Art. 3

1. Nutzungspläne

Zonenplan, Kernzonenplan, Landwirtschafts- und Schutzzonenplan

Art. 4

2. Schutzverordnung

Art. 5

3. Fuss-, Wander- und Radwege

Art. 6

4. Gestaltungsplan

a) Voraussetzungen, Vorteile

Art. 7

b) Inhalt

Art. 8

c) Ausnahmen von Gestaltungsplänen gegenüber der Normalbauweise

Art. 9

d) Kosten

Art. 10

5. Gebiete mit besonderen Anforderungen an Planung, Erschliessung, Nutzung und

Gestaltung

Art. 11

a) Leitbilder für die Dorfkernzonen mit speziellen Auflagen

Art. 12

b) Richtlinien für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht

Art. 13

c) Sonderbauvorschriften Schwyzerbrugg

Art. 14

d) Verfahren vor Erlass

Art. 15

6. Mehrwertangabe

Art. 15a

7. Ergänzende Reglemente, Richtlinien, Vollzugshilfen

III. Allgemeine Bauvorschriften Seite 8

Art. 16

1. Grundsatz

Art. 17

2. Erhöhte Anforderungen

Art. 18

3. Bau- und Aussenraumgestaltung

a) Dachgestaltung

Art. 19

b) Aussenraumgestaltung

Art. 20

c) Terraingestaltung

Art. 21

4. Antennen und Reklamen,

a) Aussenantennen

Art. 22

b) Reklamen

Art. 23

c) Mobilfunkantennen

B. Wohnhygiene, Energiesparen und ErholungsflächenSeite 10
Art. 24

1. Besonnung, Belichtung

Art. 25

2. Energieeffizientes Bauen

Art. 26

3. Erholungsflächen / Kinderspielplätze

C. Strassen und StrassennahbereichSeite 11
Art. 27

1. Ausfahrten, Garagenvorplätze, Grundstückszufahrten, Strassennahbereich

Art. 28

2. Benennung der Strassen und Nummerierung

D. AbstellflächenSeite 11
Art. 29

1. Abstellräume und flächen

Art. 30

Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrräder

Art. 31

2. Sicherstellung von Autoabstellplätzen

Art. 32

3. Ersatzabgabe für Motorfahrzeugabstellplätze

Art. 33

4. Abstellflächen für Kinderwagen und Fahrräder

E. Bauliche GrundstücknutzungSeite 13
Art. 34

1. Überbauungsziffer

a) Definition

Art. 35

b) Gebäudegrundfläche

Art. 36

c) Anrechenbare Grundstücksfläche

Art. 37

d) Nutzungsübertragung

Art. 38

2. Freiflächenziffer

Art. 39

3. Unterteilung und Vereinigung von Grundstücken

Art. 40

4. Offene und geschlossene Bauweise

Art. 41

5. Gewässerabstand

Art. 42

6. Gebäude- und Firsthöhe

Art. 43

7. Gebäudelänge

IV. Zonenvorschriften Seite 16

Art. 44

Zonenarten und Empfindlichkeitsstufen

B. ZonenvorschriftenSeite 17
Art. 45

1. Bauzonen

a) Dorfkernzone

Art. 46

b) Dorfkernzone mit speziellen Auflagen

Art. 47

c) Wohnzonen

Art. 48

d) Wohn- und Gewerbezone

Art. 49

e) Masse Wohn- und Wohngewerbezonen

Art. 50

f) Gewerbe- und Industriezone

Art. 51

g) Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

Art. 52

h) Zone für touristische Bauten und Anlagen

Art. 53

i) Zone für Sport- und Freizeitanlagen

Art. 54

k) Pferdehaltungszone PF

Art. 55

l) Campingzone

Art. 56

m) Intensiverholungszone

Art. 57

2. Nicht-Bauzonen

a) Materialabbau- und Ablagerungszone

Art. 58

3. Schutz- und Gefahrenzonen

a) Schutzzonen

Art. 59

b) Gefahrenzonen

Art. 59a

c) Gewässerraumzone

V. Baubewilligungsverfahren Seite 23

Art. 60

1. Zuständigkeit

Art. 61

2. Baugesuch

Art. 62

3. Baukontrolle

Art. 63

4. Gebühren

VI. Schluss- und Übergangsbestimmungen Seite 24

Art. 64

1. Inkrafttreten

Art. 65

2. Übergangsbestimmungen

Art. 66

3. Aufhebung früheren Rechts

Anhänge I Bauvorschriften für die Sonderbauzone Schwyzerbrugg (Art. 13) II Schutzverordnung für den Bezirk Einsiedeln (Art. 4, 58) III Kernzonenplan (3, 11, 46) IV Richtlinien für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht (Art. 12) V Mindestgewerbeanteile in der Wohn- und Gewerbezone (Art. 48) VI Skizzen, Technische Erläuterungen BAUREGLEMENT vom 4. Februar 1993 mit Änderungen vom 9. Juni 1994, 5. Februar 1998, 16. November 2000, 23. April 2014, 10. Februar 2015,12. März 2024 und vom ……. Die Bezirksgemeinde Einsiedeln beschliesst, gestützt auf das übergeordnete Bau-, Planungs- und Umweltrecht:

I. Zweck und Geltungsbereich

Art. 1

1. Zweck

1

Das Baureglement und die übrigen Planungsmittel bezwecken die haushälterische Nutzung und die geordnete bauliche Entwicklung des Bodens.

2

Sie unterstützen die Massnahmen zum Schutze der natürlichen Lebensgrundlagen, streben eine ausgewogene Entwicklung des Bezirks an und wahren dabei die Eigenart des Orts- und Landschaftsbildes des Bezirks.

Art. 2

2.Geltungs-

Das Baureglement umfasst kommunales Bau-, Planungs- und Umweltrecht und gilt für das bereich ganze Gebiet des Bezirkes Einsiedeln.

II. Planungsmittel

Art. 3

1. Nutzungsplä-

Die Bezirksgemeinde erlässt einen Zonenplan, einen Kernzonenplan sowie einen Landwirtne: Zonenplan, schafts- und Schutzzonenplan und regelt darin die Abgrenzung der Zonen, die Anordnun-Kernzonenplan, gen innerhalb dieser Zonen und die Festlegung von Schutzobjekten. Landwirtschafts- und Schutzzonenplan

Art. 4

2. Schutz-

Die Bezirksgemeinde erlässt zur Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes, zur Erhaltung, verordnung Förderung und zum Schutz der Natur- und Landschaftsschutzzonen, des Sihlseeufers, der Naturschutzobjekte sowie der offenen Bäche, in Ergänzung zum Baureglement und dem Landwirtschafts- und Schutzzonenplan, eine Schutzverordnung.

Art. 5

3. Fuss-, Wan-

Die Bezirksgemeinde ergänzt den Fuss- und Wanderwegplan mit dem Radwegnetz und der- und Radnach Bedarf mit weiteren Wegen. wege

Art. 6

4. Gestaltungs-

1

Der Bezirksrat erlässt nach den Bestimmungen des PBG Gestaltungspläne. Diese plan bedürfen einer zusammenhängenden Baulandfläche von mindestens 3’000 m², in der Dorf-

  1. a)
    Voraussetkernzone von mindestens 1’500 m². zungen, Vorteile 2 Der Erlass eines Gestaltungsplanes setzt eine bessere Nutzung und Gestaltung gegenüber der Normalbauweise voraus. Der Bezirksrat kann im Rahmen von Gestaltungsplänen Ausnahmen gewähren, wenn die Sonderbestimmungen mindestens die Einhaltung des Minergiestandards für Wohnbauten vorschreiben und der Gestaltungsplan mehrere wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise beinhaltet, namentlich wenn
  2. a)
    er zu einer ortsbaulich hochwertigen Gestaltung von Bauten, Anlagen und Aussenräumen führt, die zusammen mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung beurteilt eine besonders gute Gesamtwirkung ergeben;
  3. b)
    er bei Wohnüberbauungen eine hohe Wohnqualität mit zweckmässiger Ausstattung und Ausrüstung gewährleistet;
  4. c)
    die gemäss Baubewilligung zu erstellenden Abstellflächen und Garagen für Motorfahrzeuge zweckmässig zusammengefasst und zu mindestens 80 % als Unterflurgaragen angelegt werden;
  5. d)
    nur eine minimale Bodenversiegelung vorgenommen und Versickerungsmöglichkeiten geschaffen werden;
  6. e)
    öffentlichen Fuss- oder Fahrwegrechten gewährt werden;
  7. f)
    sie dem preisgünstigen Wohnungsbau durch gemeinnützige Wohnbauträger dienen.
3

Rechtskräftige Gestaltungspläne werden im Grundbuch angemerkt.

Art. 7

Art. 7

b) Inhalt 1 Der Gestaltungsplan legt die Nutzung und Gestaltung von Bauten und Aussenräumen und deren Erschliessung in einem rechtsverbindlichen Plan, Sonderbauvorschriften sowie einem erläuternden Bericht fest.

2

Der Bericht erläutert die besonderen Vorteile gegenüber der Normalbauweise und führt die Abweichungen von der Normalbauweise detailliert aus.

3

Der Bezirksrat regelt die übrigen Anforderungen an den Inhalt des Gestaltungsplanes in einer Wegleitung.

4

Der Bezirksrat erlässt dazu eine Wegleitung.

Art. 8

Art. 8

c) AusnahmenZurzeit nicht besetzt

von Gestaltungsplänen gegenüber der Normalbauweise

Art. 9

Art. 9

d) KostenDie Kosten eines Gestaltungsplanes tragen die Grundeigentümer.
Art. 10

Art. 10

5. Gebiete mitFür Gebiete, die aufgrund ihrer Lage, Grösse oder ihrer Bedeutung für die Bezirksent-

besonderen wicklung oder das Orts- und Landschaftsbild von besonderem öffentliches Interesse sind, Anforderungen bezeichnet der Zonenplan Gebiete mit besonderen Anforderungen an Planung, Erschliesan Planung, Erschliessung, sung, Nutzung und Gestaltung. Dazu gehören

Nutzung unda) Dorfkernzonen mit speziellen Auflagen;

Gestaltung b) Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht; c) baulichen Sonderbestimmungen.

Art. 11

Art. 11

a) Leitbilder für 1 Für die im Zonenplan als Dorfkernzonen mit speziellen Auflagen bezeichneten Gebiete die Dorfkernzoerlässt der Bezirksrat Leitbilder. nen mit speziellen Auflagen 2 Leitbilder beinhalten in der Regel folgende Angaben: a) Bestandesaufnahme und Beurteilung der bestehenden Gebäude, der Freiräume sowie der städtebaulichen Struktur; b) Festhalten von schützenswerten Objekten und Anlagen; c) Festhalten der anzustrebenden baulichen Entwicklung bezüglich - Baulinien - Überbauungsstruktur - Strassenzüge, Fusswege, Plätze und Gärten - Parkierung - Gestaltung der Baukuben sowie der Freiräume - Verwendung von Materialien und Farben - Nutzung 3 Die im Kernzonenplan und Art. 46 festgelegten Inhalte sind grundeigentümerverbindlich. Die übrigen Bestandteile der Leitbilder haben hinweisenden Charakter und geben Projektverfassern sowie Behörden eine grundsätzliche und gestalterische Orientierungshilfe. Sie dienen als Grundlage für die Gestaltung von Bauten und Anlagen und die Beurteilung der Gesamtwirkung gemäss Art. 16 und 17 des vorliegenden Reglements.

4

Der Bezirksrat erlässt und überarbeitet die einzelnen Leitbilder gestützt auf den Kernzonenplan, das Ortsbildinventar Einsiedeln, das kantonale Inventar geschützter Bauten und Objekte (KIGBO) sowie das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS). Die Grundeigentümer sind berechtigt, dem Bezirksrat im Rahmen der Leitbilderstellung bzw. deren Überarbeitung Vorschläge zu unterbreiten. Das Verfahren richtet sich sinngemäss nach § 11 VPBG.

Art. 12

Art. 12

b) Richtlinien fürÜber die im Zonenplan bezeichneten Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht enthält der

Gebiete mit Anhang grundeigentümerverbindliche Richtlinien. Gestaltungsplanpflicht

Art. 13

Art. 13

c) Sonderbau-Für die im Zonenplan Bennau speziell bezeichneten Bauzonen in der Schwyzerbrugg

vorschriften gelten die im Anhang I aufgeführten baulichen Sonderbestimmungen. Schwyzerbrugg

Art. 14

Art. 14

c) Verfahren vorVor dem Erlass des Gestaltungsplanes sind bauliche Ergänzungen oder Änderungen

Erlass an bestehenden Bauten und Anlagen sowie das Schliessen einzelner Baulücken in einem Gestaltungsplanpflichtgebiet gestattet, wenn sie den Richtlinien entsprechen und dadurch ein zukünftiger Gestaltungsplan nicht nachteilig präjudiziert wird.

Art. 15

1 6. Mehrwertab-

1

Planungsvorteile, welche aufgrund von Auf- und Umzonungen mit Gestaltungsplangabe pflicht entstehen, unterliegen einem Abgabesatz von 20 % 2 Betreffend Entstehung, Abgabepflicht, Höhe und Bemessung, das Festlegungsverfahren, die Sicherung, Fälligkeit und Verjährung sowie die Verwendung der Mittel und die Rückerstattung bei der Mehrwertabgabe gelten die Bestimmungen im kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG).

Art. 15a

Art. 15a

7. ErgänzendeZur Präzisierung der Baureglements-Bestimmungen erlässt der Bezirksrat nach Anhö-

Reglemente, rung interessierter Kreise ergänzende Reglemente, Richtlinien und Vollzugshilfen. Nament-Richtlinien, lich: Vollzugshilfen a) Richtlinien über die Gestaltung des öffentlich zugänglich und erlebbaren Raums b) Richtlinien über Ort, Lage, Grösse, Gestaltung und Bewilligungsverfahren von Reklameanlagen gemäss Art. 22 c) Gebührenordnung für die Behandlung von Bau- und Vorentscheidsgesuchen, die Baukontrolle und Einspracheentscheide gemäss Art. 63.

III. Allgemeine Bauvorschriften

Art. 16

1. Grundsatz

1

Bauten, Anlagen und Terrainveränderungen müssen sich so in die Umgebung eingliedern, dass sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören.

2

Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung kann die Bewilligungsbehörde im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügen oder Projektänderungen verlangen. Das Ortsbildinventar dient bei der Beurteilung als verbindliche Richtlinie.

Art. 17

2. Erhöhte

1

In folgenden Fällen sind die Bauwerke und deren Umgebung besonders sorgfältig zu Anforderungen gestalten und ist alles vorzukehren, um eine in ästhetischer Hinsicht befriedigende Wirkung zu erzielen:

  1. a)
    in der Dorfkernzone;
  2. b)
    im Sichtbereich von künstlerisch oder geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Bauteilen;
  3. c)
    bei Bauten, die das Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild wesentlich beeinflussen;
  4. d)
    an exponierten Hanglagen.
1

Ergänzung vom 15. Mai 2025; in Kraft seit 14. Oktober 2025.

2

Der Bezirk empfiehlt zur Qualitätssicherung die Durchführung von Ideen- und Projektwettbewerbe, Studienaufträge usw. Er kann organisatorische und personelle Hilfe anbieten.

Art. 18

3. Bau- und

1

Dachterrassen über dem Dach- oder Attikageschoss, inkl. Abschlussgeländer, mass-Aussenraumgegebliche Brüstungen und dergleichen sind nur innerhalb der zulässigen Begrenzungslinien staltung Gebäudehöhe-Firsthöhe zugelassen.

  1. a)
    Dachgestaltung 2 Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind auf der untersten Nutzungsebene über dem Dachboden zulässig. Die zulässige Gesamtbreite beträgt maximal ein Drittel der Fassadenlänge des obersten Geschosses. Dachflächenfenster sind sorgfältig in die Dachfläche zu integrieren.
Art. 19

Art. 19

b) Aussen-1 Die Gestaltung der privaten Aussenräume – insbesondere der öffentlich erlebbaren raumgestaltung Einfriedungen, Vorgärten, Vorplätze und Hauszugänge – hat besonders sorgfältig zu erfolgen, so dass sie sich gut in das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild integrieren.

Art. 20

Art. 20

c) Terrain-Gebäude sind so in das Gelände einzupassen, dass das an das Gebäude angrenzende, gestaltung gewachsene Terrain nicht wesentlich verändert werden muss. Auffüllungen und Abgrabungen haben sich dem natürlichen Geländeverlauf harmonisch anzupassen. Der Bewilligungsbehörde ist berechtigt, bei Aufschüttungen oder Stützmauern eine Bepflanzung zu verlangen.

Art. 21

4. Antennen

1

Antennen und Richtstrahlanlagen. Sie sind nur soweit gestattet, als sie durch Grösse, und Reklamen Farbe und Anordnung das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Für Gesamtüberbauungen sind Gemeinschaftsanlagen zu erstellen.

  1. a)
    Aussenantennen 2 Antennen und Richtstrahlanlagen aller Art und Parabolspiegel mit einem Durchmesser über 60 cm sind bewilligungspflichtig.
Art. 22

Art. 22

b) Reklamen 1 Reklamen aller Art, Plakate, Firmenanschriften, Leuchtreklamen, Leuchtschriften, beleuchtete Reklamen, Warenautomaten usw. sind so anzuordnen, dass sie das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild, die Wohn- und Aufenthaltsqualität sowie die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen.

2

Reklamen sind ab insgesamt 1,5 m² Grösse bewilligungspflichtig. Fremdreklamen, Lichtreklamen und Warenautomaten sind alle bewilligungspflichtig.

3

Der Bezirksrat erlässt behördenverbindliche Richtlinien über Ort, Lage, Grösse und Gestaltung von bewilligungspflichtigen Reklamen.

Art. 23

Art. 23

c) Mobilfunkan-1 Mobilfunkantennen haben sich gut in das Ortsbild einzufügen und sich an den in Zotennen nenplan und Baureglement definierten planerischen Absichten zu orientieren. Auch innerhalb des Baugebiets bedarf die Bewilligung von Mobilfunkantennen daher einer Interessenabwägung.

2

Die Anforderungen der Umweltschutz- und Fernmeldegesetzgebung des Bundes sind dabei zu berücksichtigen. In der Dorfkernzone mit speziellen Auflagen und an im kantonalen Inventar der geschützten oder schützenswerten Bauten und Objekten verzeichneten Objekten sind Antennenanlagen aus ästhetischen Gründen verboten. In den Dorfkernzonen und in Gebieten mit Wohnnutzungen gelten erhöhte Anforderungen für die Interessenabwägung bezüglich der Auswirkungen auf das Ortsbild und die Wohnqualität.

3

Um eine Interessenabwägung der Baubewiligungsbehörde zu ermöglichen, haben die Gesuchsteller neben dem geplanten Standort Alternativstandorte zur Abdeckung des fraglichen Perimeters zu bezeichnen.

4

Mobilfunkantennen müssen in erster Linie in Industrie- und Gewerbezonen oder auf bestehenden Antennenanlagen ausserhalb des Baugebiets angesiedelt werden. Ist dies nachgewiesenermassen nicht möglich oder aufgrund des Versorgungsauftrags nicht ausreichend, so kommen weitere Zonenarten in folgender Reihenfolge in Frage:

  1. a)
    gemischte Wohn- und Gewerbezonen
  2. b)
    Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
  3. c)
    reine Wohnzonen, Dorfkernzonen.
5

Die Gesuchsteller haben in ihrem Baugesuch glaubhaft darzulegen, weshalb ein Standort in der vorangehenden Zone nicht möglich sein soll.

B. Wohnhygiene, Energiesparen und Erholungsflächen

Art. 24

1. Besonnung,

Alle Wohn- und Arbeitsräume müssen durch Fenster belichtet sein. Die Fensterfläche eines Belichtung jeden solchen Raumes muss mindestens einen Zehntel der Bodenfläche betragen, wenigstens aber 1 m² . Eine Ausnahme der natürlichen Belichtung ist bei ausreichender künstlicher Einrichtung für Küchen, Bad, WC und gewerbliche Räume gestattet.

Art. 25

2. Energieeffizi-

1

Der Bezirk unterstützt energieeffizientes Bauen. entes Bauen 2 Beispielsweise werden bei Einhaltung des Minergie P-Standards oder einem vergleichbaren Standard Mauern nur bis zu einer Stärke von 35 cm an die anrechenbare Gebäudegrundfläche angerechnet.

Art. 26

3. Erholungsflä-

1

Beim Neubau von Mehrfamilienhäusern mit mindestens sechs Wohnungen oder entchen / Kindersprechenden Zweckänderungen von Bauten sind zusammenhängende und allgemein zuspielplätze gängliche möglichst besonnte Erholungsflächen/Kinderspielplätze abseits vom Verkehr anzulegen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten.

2

Der Bauherr kann sich von der Erstellungspflicht insoweit befreien, als er sich an einer in der Nähe liegenden, in der Regel bis ca. 300 Meter in qualitativ guter Fusswegverbindung entfernten, gemeinschaftlichen Anlage beteiligt.

3

Die Fläche hat mit Ausnahme der Dorfkernzone in der Regel wenigstens 15% sämtlicher oberirdischer Geschossflächen zu entsprechen.

4

Diese müssen bei Bauabnahme fertig erstellt sein.

C. Strassen und Strassennahbereich

Art. 27

1. Ausfahrten,

1

Die Ausfahrten auf öffentliche und private Strassen und Wege sind nach den Weisun-Garagenvorgen der Aufsichtsbehörde übersichtlich zu erstellen. Die den Verkehrsverhältnissen angeplätze, messene, ausreichende Sicht darf durch Bauten, Mauern, Einfriedungen und andere Anla-Grundstückszufahrten, Strasgen oder Pflanzen nicht behindert werden. Für die Ausgestaltung der Grundstückszufahrten sennahbereich ist die entsprechende SN Norm anwendbar.

2

Nicht überdachte und ungeschützte Garagenausfahrten dürfen höchstens 10% Gefälle aufweisen. In jedem Fall ist 3 m vor dem Strassenrand das Gefälle auf 3% zu reduzieren.

3

Bei jeder Garage ist ein Vorplatz von wenigstens 15 m² Fläche so anzulegen, dass ein übliches Motorfahrzeug abgestellt werden kann, ohne Trottoir- oder Fahrbahnfläche zu beanspruchen. Für grössere Fahrzeuge ist die Vorplatzfläche entsprechend zu vergrössern. Ausgenommen von der Verpflichtung zur Anlage von Vorplätzen sind vollständig unter Terrain liegende Motorfahrzeug-Einstellgaragen.

4

Das von Privatgrund anfallende Wasser darf nicht auf die Strasse fliessen.

Art. 28

2. Benennung

Die Benennung der Strassen und Plätze sowie die Nummerierung der Gebäude ist Sache der Strassen des Bezirksrates. Vor der definitiven Benennung der Strassen und Plätze werden die be- und Nummerietroffenen Anstösser angehört. rung D. Abstellflächen

Art. 29

1. Abstellräume

Bei Mehrfamilienhäusern ist pro Wohnung genügend Abstellraum Abstellräume und - und -flächen flächen für Kinderwagen, Fahrräder und Spielgeräte sowie Kehrrichtbehälter (Estrich, Keller) vorzusehen.

Art. 30

2. Abstellplätze

1

Bei neuen Bauten und Anlagen sind in angemessener Nähe genügend Abstellflächen für Motorfahrfür Motorfahrzeuge auf privatem Grund zu schaffen und dauernd zu diesem Zweck zu erzeuge halten.

2

Bei der Erstellung öffentlich zugänglicher Parkierungsanlagen sind die SN Normen über Anordnung und Geometrie von Parkierungsanlagen anzuwenden.

3

Der Normalbedarf an Abstellplätzen bemisst sich wie folgt:

Pro 100 m²oberirdische Geschoss-Normalbedarf Abstellplätze für |
fläche sowie auch pro Wohnung fürBewohner/Besucher/ |
|BeschäftigteKunden
Wohnflächen10.2
Dienstleistungsbetriebe 1) mit Publikumsverkehr1.51.0
Übrige 1) Dienstleistungsbetriebe1.50.5
Kundenintensive Verkaufsgeschäfte 1) (Lebensmittel, Apotheke, …)0.74
Übrige Verkaufsgeschäfte 1) (Papeterie, Buchhandlung, …)0.51.5
Gewerbe/Industrie 1)10.2
Lagerräume/-plätze0.1 |
Für Gastbetriebe 1)1PP/ 40 Sitzplätze1PP/ 6 Sitz-plätze

1) In der Dorfkernzone gilt für Gewerbe, Dienstleistungen, Verkauf und Gastgewerbe ein um 50% reduzierter Normalbedarf.

4

Bei speziellen Nutzungen legt die Bewilligungsbehörde die Anzahl der Abstellplätze aufgrund der SN Normen fest.

5

Neue Parkplätze in der Dorfkernzone sind nur zu gestatten, wenn sie dringend notwendig sind, um eine angemessene Weiterentwicklung der Wohnnutzung, die Anlieferung für das Gewerbe sowie in beschränktem Ausmass das Angebot an öffentlich zugänglichen Kurzparkiergelegenheiten zu gewährleisten.

6

Bei der Ermittlung der Anzahl an Abstellplätzen ist ab x.5 auf ganze Zahlen aufzurunden.

7

Mindestens 50 % der Autoabstellplätze sind in Garagen, Einstellhallen oder Unterständen anzulegen (ausgenommen bei der GI). Die Besucherparkplätze sind zu markieren und dauernd dem Zweck zu erhalten.

8

Bei Parkierungsanlagen mit 20 oder mehr Plätzen ist pro 50 Parkplätze an geeigneter Lage ein breites Parkfeld für behinderte Personen zu kennzeichnen. Erfordert es die Nutzungsart, namentlich bei Anlagen mit Publikumsverkehr, kann die Bewilligungsbehörde auch bei geringerer Platzzahl ein Parkfeld für behinderte Personen verlangen.

Art. 31

3. Sicherstel-

1

Der Bestand von Abstellplätzen auf fremden Boden ist grundbuchlich auf Dauer sicherlung von Autozustellen. abstellplätzen 2 Bei Stockwerkeigentum sind die dazugehörigen Abstellplätze im Grundbuch sicherzustellen.

Art. 32

4. Ersatzabgabe

1

Ist die Erstellung der erforderlichen Anzahl Abstellplätze auf privatem Grund nicht mögfür Motorfahrlich oder nicht zumutbar, so hat der Bauherr eine Ersatzabgabe an den Bezirk zu leisten, zeugabstellplätdie zweckgebunden für den Bau und Betrieb öffentlicher Parkierungsanlagen zu verwenden ze ist.

2

Die Ersatzabgabe je Abstellplatz beträgt Fr. 6400.- und ist vor Inangriffnahme der Bauarbeiten fällig. Die Höhe der Ersatzabgabe basiert auf dem Zürcher Baukostenindex vom 1. Oktober 2009 und wird jährlich auf den 1. Januar angepasst.

3

Die geleistete Ersatzabgabe wird dem Bauherrn zurückerstattet, sofern dieser innerhalb von fünf Jahren seit dem Inkrafttreten der Baubewilligung nachweist, dass dem Baugrundstück in der Nähe eine entsprechende Anzahl grundbuchlich sichergestellter Motorfahrzeugabstellplätze zur Verfügung steht.

4

Die Rückerstattung der Ersatzabgabe erfolgt auf Antrag anteilsmässig im Umfang der neu erstellten Parkplätze ohne Aufrechnung einer Teuerung oder Verzinsung, sobald die Rücklagen dafür vorhanden sind.

Art. 33

5. Abstellflä-

1

Bei Mehrfamilienhäusern ab 3 Wohneinheiten sowie bei Gewerbe/Industrie sind in der chen für Kin-Nähe des Haus- oder Nebeneinganges wettergeschützte Abstellflächen oder Einstellräume derwagen und für Kinderwagen, Fahrräder und Spielgeräte zu erstellen. Fahrräder 2 Der Bedarf an Fahrradabstellplätzen bemisst sich wie folgt:

Pro 100 m² oberirdische GeschossflächeDavon für Besucher/Kunden zugänglich
Wohnen 2.510%
Gewerbe/Industrie 0.250%

E. Bauliche Grundstücknutzung

Art. 34

Art. 34

1. Überbau-Die Überbauungsziffer bestimmt das Verhältnis der jeweiligen Gebäudegrundfläche

ungsziffer (Haupt- resp. Nebenbauten) und der anrechenbaren Grundstückfläche. a) Definition Üz =Gebäudegrundfläche anrechenbare Grundstückfläche

Art. 35

Art. 35

b) Gebäu-1 Als Gebäudegrundfläche gilt die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gedegrundfläche bäudeumfassung auf das Grundstück. Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: a) Dachvorsprünge bis zu 1.50 m Ausladung (Nebenbauten 1.00 m) b) Offene oder verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ausserhalb des Dämmperimeters (Kalträume) bis zu 2.50 m Ausladung, sofern sie nicht als Laubengänge dienen c) Aussenliegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte und dgl.

2

Bei Ausladungen, welche die vorgenannten Masse überschreiten, kommt nur das Mehrmass für die Gebäudegrundfläche zur Anrechnung.

Art. 36

Art. 36

c) Anrechenba-1 Die anrechenbare Grundstückfläche ist die Fläche der von der Baueingabe erfassten, re Grundstücksbaulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile innerhalb der Bauzone. fläche 2 Nicht angerechnet werden: a) die für die Erschliessung notwendigen Fahrbahnflächen, soweit es sich nicht um Hauszufahrten handelt; b) projektierte Verkehrsanlagen, für deren Festlegung das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt ist; c) übrige nicht den Bauzonen zugewiesene Grundstückteile;

3

Landfläche, die für den Ausbau einer öffentlichen Strasse im Sinne der kant. Strassenverordnung abgetreten werden muss, ist weiterhin anrechenbar.

Art. 37

Art. 37

d) Nutzungs-1 Die noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstückes kann mittels Dienstbarkeit übertragung auf ein angrenzendes Grundstück derselben Zone übertragen werden.

2

Die Dienstbarkeit ist vor Baubeginn im Grundbuch eintragen zu lassen, verbunden mit der Anmerkung, dass sie nur mit Zustimmung des Bezirksrates gelöscht werden darf.

3

Die gleiche Grundfläche darf nicht zweimal zur Berechnung der Überbauungsziffer herangezogen werden.

Art. 38

2. Freiflächen-

1

Die Freiflächenziffer (FFZ) bestimmt das Verhältnis der jeweiligen anrechenbaren Freiziffer fläche zu der anrechenbaren Grundstücksfläche. FFZ = anrechenbare Freifläche anrechenbare Grundstücksfläche 2 Als anrechenbare Freifläche gilt diejenige Fläche eines Grundstückes, auf der keine Bauten erstellt sind.

Art. 39

3. Unterteilung

1

Durch Unterteilung oder Grenzänderung eines Grundstücks dürfen keine den Bauvor- und Vereinigung schriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden. von Grundstücken 2 Ergeben sich durch die Unterteilung von Grundstücken Beschränkungen der Überbaubarkeit, kann der Bezirk diese im Grundbuch anmerken lassen.

3

Die Grundeigentümer haben dem Bezirk Abparzellierungen oder Grenzänderung vor deren Vornahme zu melden.

Art. 40

4. Offene und

1

Die offene Bauweise ist die Regel. geschlossene Bauweise 2 Die geschlossene Bauweise ist erlaubt,

  1. a)
    in der Dorfkernzone, wo zusammenhängende Häuserreihen bestehen;
  2. b)
    im Rahmen von Gestaltungsplänen, wo die Richtlinien für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht im Anhang die geschlossene Bauweise zulassen;
  3. c)
    wo dies zur Einhaltung der Lärmbelastungsgrenzwerte erforderlich ist. Bei der geschlossenen Bauweise muss an die Seitenmauer des Nachbargebäudes angebaut werden. Auf der Grenze stehende Mauern sind, solange nicht angebaut wird, in ästhetisch gutem Zustand zu erhalten.
3

Der Zusammenbau von ein- und mehrgeschossigen Bauten ist bis zur zulässigen Gebäudelänge gestattet. Über die Grundstücksgrenzen hinweg ist er zulässig, wenn das Grenz- oder Überbaurecht durch Grundbucheintrag sichergestellt ist.

Art. 41

5. Gewässerab-

Der Gewässerabstand sichert den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässerstand raum), welcher für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser und die Gewässernutzung erforderlich ist.

Art. 42

6. Gebäude-

1

Gebäude- und Firsthöhen werden vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der und Firsthöhe Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut bzw. bis zur Oberkante des Dachabschlusses gemessen. Gestaltetes Terrain gilt nach 10 Jahren als gewachsener Boden.

2

Bei in der Höhe gestaffelten Bauten werden Gebäude- und Firsthöhe jedes Baukörpers gesondert bestimmt.

3

Zwischen 20° und 45° Dachneigung kann die Firsthöhe pro zusätzlichem Grad Dachneigung um jeweils 5 cm erhöht werden.

Art. 43

7. Gebäudelän-

1

Die Gebäudelänge bezeichnet die längste Fassadenabmessung. Bei abgesetzten und ge gegliederten Fassaden bemisst sie sich nach der senkrechten Projektion der äussersten Gebäudekanten auf eine gerade Linie.

2

Nebenbauten und unterirdische Bauten gemäss PBG werden bei der Ermittlung der Gebäudelänge nicht berücksichtigt. Bei zwischengeschalteten Nebenbauten ist jedoch die maximale Gebäudelänge bezogen auf die äussersten Fassaden der Hauptgebäude einzuhalten.

A. Zoneneinteilung mit Zuordnung der Lärmempfindlichkeitsstufen

Art. 44

Zonenarten

1Das Bezirksgebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen Nut-

und Empfindzungszonen zugewiesen ist und es sich nicht um Wald handelt. lichkeitsstufen Den Zonen werden dabei die Lärmempfindlichkeitsstufen (ES) zugeordnet.

A BauzonenAbkürzungES |
DorfkernzoneDIII |
Wohnzone 4W4II |
Wohnzone 3W3II |
Wohnzone 2W2II |
Wohnzone 1W1II |
Wohn- und GewerbezoneWGIII|
Gewerbe- undIndustriezoneGIIII|
Zonefür öffentlicheBautenundAnlagenÖBAII |
Zonefür touristische Bauten und AnlagenTBAII|
Zonefür Sport- undFreizeitanlagenSFIII|
PferdehaltungszonePFIII|
CampingzoneCZIII |
IntensiverholungszoneIE|
B Nicht-Bauzonen|
LandwirtschaftszoneLWZIII|
Materialabbau- undAblagerungszoneMZIV|

C Schutz- und Gefahrenzonen Naturschutzzone Landschaftsschutzzone Alpschutzzone Wasserschutzzone Gefahrenzonen

GewässerraumzoneGW²
2

Teile von Bauzonen der Empfindlichkeitsstufe II werden der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet (Aufstufung), sofern sie mit Lärm vorbelastet sind. Massgebend sind die tatsächlichen Festlegungen im Zonenplan.

2

Ergänzung vom 28. November 2021; in Kraft seit 1. Juni 2024.

B. Zonenvorschriften

Art. 45

1. Bauzonen

1

Die Dorfkernzone umfasst das engere Dorfgebiet. Sie ist für die Erhaltung und Gestal-

  1. a)
    Dorfkernzone tung der typischen Eigenart des Dorfbildes bestimmt. In der Dorfkernzone sollen Wohnen und Arbeiten (Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe) gewährleistet sein. Entlang der Hauptstrasse ist das Erdgeschoss publikumsorientiert zu nutzen und zu gestalten.
2

Der Abbruch von Gebäuden ist nur zulässig, wenn die Bewilligung für eine Neuüberbauung vorliegt oder wenn bei der Beurteilung des Abbruchgesuches festgestellt werden kann, dass die dauernde Freihaltung der betreffenden Parzelle das Ortsbild nicht beeinträchtigt.

3

Die maximale Gebäudehöhe beträgt 16 m. Bei einem Schrägdach erhöht sich dieses Mass um 1.3 m. Die maximale Firsthöhe beträgt 19 Meter.

4

Der Grenzabstand beträgt einen Drittel der Gebäudehöhe, grundsätzlich aber mindestens 3 m. Wenn mit einer weitergehenden Reduktion eine gleiche oder bessere Gesamtwirkung erzielt wird und die Wohnhygiene des Nachbargebäudes nicht unzumutbar beeinträchtigt wird, kann der Grenzabstand in folgenden Fällen auf 1.50 m reduziert werden:

  1. a)
    Bei Ersatz- und Umbauten ausserhalb der Dorfkernzone mit speziellen Auflagen, wenn eine Freiflächenziffer von 35% eingehalten wird.
  2. b)
    Bei Neu-, Ersatz- und Umbauten in der Dorfkernzone mit speziellen Auflagen unter Einhaltung folgender Freiflächenziffern:
- im Leitbild-Perimeter „Häuserfront Klosterplatz“0%

(Dorfkernzone mit speziellen Auflagen I)

- in den Leitbild-Perimetern "Hauptstrasse-Ost, Sternenplatz,25%

Hauptstrasse-West, Unterdorf" (Dorfkernzone mit speziellen Auflagen II)

- im Leitbild-Perimeter "Oberdorf-Süd"45%

(Dorfkernzone mit speziellen Auflagen III)

- im Leitbild-Perimeter "Langrüti-Nord/Süd"55%

(Dorfkernzone mit speziellen Auflagen IV).

- im Leitbild-Perimeter "Alpcity"40%

(Dorfkernzone mit speziellen Auflagen V).

Art. 46

Art. 46

b) Dorfkernzone 1 Die Dorfkernzone mit speziellen Auflagen umfasst besonders wertvolle Bereiche der mit speziellen Dorfkernzone. Sie dient der Erhaltung und Weiterentwicklung der ortsbaulichen Qualitäten Auflagen und Eigenheiten, wie sie in den Leitbildern gemäss Art. 11 erfasst sind. Soweit nötig sind die nachfolgenden grundeigentümerverbindlichen Festlegungen im Kernzonenplan dargestellt.

2

Die Stellung und kubische Ausformung der Bauten, Fassaden- und Dachgestaltung wie auch die Aussenraumgestaltung haben sich an den prägenden Merkmalen zu orientieren.

3

Bauliche Veränderungen und Erweiterungen sind wie folgt zulässig:

  1. a)
    KIGBO-Objekte sind kantonal geschützt und dürfen nur mit Bewilligung des Regierungsrates verändert werden.
  2. b)
    Im Kernzonenplan als erhaltenswert bezeichnete Bauten sind grundsätzlich zu erhalten. Umbau und Umnutzung sind möglich, sofern vorhandenen Qualitäten nicht beeinträchtigt werden. Abbrüche können bewilligt werden, wenn keine denkmalpflegerischen Gründe dagegen sprechen. Bei Um- und Ersatzbauten sind Lage, Stellung, Gebäudeprofil, Erscheinungsbild, Gebäude- und Firsthöhen der bestehenden Bauten grundsätzlich zu übernehmen. Die Bewilligungsbehörde kann Abweichungen anordnen oder bewilligen, wenn die Gesamtwirkung des Ortsbilds damit verbessert wird oder sie aus Gründen der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit erforderlich sind.
  3. c)
    Bei den übrigen Bauten kann die Bewilligungsbehörde statt der Einhaltung der baupolizeilichen Massvorschriften die Beibehaltung von Standort, Bauvolumen oder Gestaltungsqualität verfügen oder auf Antrag bewilligen, sofern dies zu einer besseren Gesamtwirkung führt und mit den Abweichungen eine für die Wohnqualität gute Lösung erzielt werden kann. Gebäude- und Firsthöhen der bestehenden Bauten sind dabei grundsätzlich zu übernehmen. Die Bewilligungsbehörde kann aber Abweichungen von Gebäude- und Firsthöhen anordnen oder bewilligen, wenn die Gesamtwirkung des Ortsbilds, z.B. die Ausrichtung auf Nachbargebäude oder die Rücksichtnahme auf geschützte oder erhaltenswerte Gebäude, dies erfordert oder die Wohnhygiene damit verbessert wird. Insbesondere darf die Geschosshöhe bei Einhaltung der zonengemässen Gebäude- und Firsthöhe gemäss Art. 42 bis auf 2.30 m im Licht erhöht werden.
  4. d)
    Im Leitbild-Perimeter „Langrüti-Nord/Süd“ (Dorfkernzone mit speziellen Auflagen IV) dürfen zur Erhaltung der Quartierstruktur östlich an die Langrütistrasse angrenzende Fassaden nur mit einer maximalen Breite von 10 Metern in Erscheinung treten.
  5. e)
    Neu- und Ersatzbauten haben, die im Kernzonenplan bezeichneten, Firstrichtungen zu übernehmen und müssen auf die Gestaltungsbaulinien gestellt werden. In der Regel sind sie auch auf die im Kernzonenplan bezeichneten Baulinen zu stellen. Die Bewilligungsbehörde kann im Bezug auf die Baulinien auch Ausnahmen bewilligen.
4

Be i den im Kernzonenplan als Durchblicke bezeichneten Sichtachsen zwischen Klosterplatz und zweiter Häuserreihe sind die Sichtbeziehungen zu erhalten.

5

Auf den im Kernzonenplan bezeichneten Flächen für Platzgestaltung sind bauliche Veränderungen nur soweit zulässig, als sie eine künftige Platzgestaltung nicht verhindern.

6

Die im Kernzonenplan bezeichneten Grünflächen sind mit ihrem durchgrünten Erscheinungsb ild zu erhalten. Zulässig sind der Gartennutzung dienende Bauten und Anlagen wie Gartenhäuschen und Schöpfe bis zu einer maximalen Grundfläche von 10m² und einzelne wasserdurchlässige und begrünte Autoabstellplätze.

Art. 47

Art. 47

c) Wohnzonen 1 In den Wohnzonen sollen ruhige Wohnverhältnisse gewährleistet sein. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist, namentlich kleinere emissionsarme Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe mit geringem Zubringerverkehr.

Art. 48

Art. 48

d) Wohn- und 1 Die Wohn- und Gewerbezonen dienen dem Wohnen sowie höchstens mässig stören-Gewerbezonen den Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben.

2

Innerhalb der im Zonenplan als „Wohn- und Gewerbezonen mit Mindestanteil an Gewerbe- bzw. Dienstleistungsnutzung“ bezeichneten Gebieten sind mindestens folgende Anteile der realisierbaren Geschossfläche für Gewerbe oder Dienstleistungen zu nutzen.

- Im Gebiet „Alpcity“:50%
- Im Gebiet „Kobiboden“:30%

- Im Gebiet „Kornhausstrasse/Allmeindstrasse“: 70% - Im Gebiet „ehemaliges Schulhaus Trachslau“: 15% 3

.Art. 49

e) Masse 1 In den Wohnzonen- und den Wohn- und Gewerbezonen gelten folgende Masse: Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen

ZonenartenW 4W 3W 2W 1WG
Überbauungsziffer20 %24 %28 %20 %24 % 2)
Max. Überbauungsziffer bei Gestaltungsplan (nach Massgabe der Vorteile gemäss Art. 6)25 %28 %31 %25 %31 % 2)
1) Überbauungsziffer für Nebenbauten8 %8 %8 %8 %8 %
Grenzabstand (m)65445 2)
Grosser Grenzabstand (m) 3)128882) 8
Gebäudehöhe (m) Schrägdach (m)12 + 1.39 + 1.16 + 0.96 + 0.710 + 1.1
Firsthöhe (m)161410914
Maximale Gebäudelänge (m)-403030-

1) Jedenfalls zulässig: 50 m² 2) Für ausschliesslich gewerblich genutzte, eingeschossige Gebäudeteile bis 5.00 m Gebäudehöhe gelten folgende Erleichterungen: - der Grenzabstand reduziert sich auf 3 Meter - Die Überbauungsziffer erhöht sich um 4% von 24% auf 28% und bei Gestaltungsplänen von 31% auf 35%. 3) Ab 25 m Gebäudelänge gilt der grosse Grenzabstand auf einer Längsseite, bei Gebäudelängen unter 25 m auf einer beliebigen Seite.

2

Bei preisgünstigem Wohnraum durch gemeinnützige Wohnbauträger können durch die Bewilligungsbehörde Ausnahmen gewährt werden.

Art. 50

Art. 50

f) Gewerbe- und 1 Die Gewerbe- und Industriezone ist bestimmt für Gewerbe-, Industrie und Dienstleis-Industriezone tungsbetriebe.

2

Es sind nur betriebsnotwendige Wohnungen zugelassen. Wohnungen dürfen insgesamt max. 250 m² anrechenbare Geschossfläche aufweisen.

3

Ergänzung vom 15. Mai 2025; in Kraft seit ……..

3

In der Gewerbe- und Industriezone beträgt der Grenzabstand bis zu 12 m Gebäudehöhe mindestens 2 m. Ab 12 m Gebäudehöhe ist ein zusätzlicher Grenzabstand von 50 % der Mehrhöhe einzuhalten.

4

Vorbehalten bleiben der Sicherheit dienende grössere Abstände (Brandschutz, Flucht- und Rettungswege etc.). Gegenüber den Nachbarzonen sind deren Grenzabstände einzuhalten.

Art. 51

Art. 51

g) Zone für 1 Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist bestimmt für Bauten und Anlagen, die öffentliche öffentlichen Zwecken dienen, wie kirchliche Bauten, Schul- und Verwaltungsbauten, Alters-Bauten und heime, Spiel- und Sportanlagen, Frei- und Hallenbäder, Abwasserreinigungsanlagen, Anlagen Schiessanlagen. Die untergeordnete Nebennutzung mit Gartenrestaurants, -terrassen etc. ist zulässig.

2

In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen bemisst sich der Grenzabstand nach den kantonalen Bauvorschriften im PBG. Gegenüber den Nachbarzonen sind mindestens deren Grenzabstände einzuhalten.

3

Die Gebäudehöhe ist von Fall zu Fall festzulegen, wobei auf eine gute Einfügung in die Nachbarschaft sowie das Orts- und Landschaftsbild zu achten ist.

4

Im Bereich der Tiefgarage Bruel dürfen im Sichtbereich des Klosters – unter Vorbehalt der Verlegung heutiger Erschliessungsanlagen – nur unterirdische Bauten und Anlagen oder begrünte Parkplätze erstellt werden.

Art. 52

Art. 52

h) Zone für 1 Die Zone für touristische Bauten und Anlagen ist bestimmt für Bauten und Anlagen, die touristische dem Tourismus dienen. Bauten und Anlagen a) Das Gebiet Willerzell dient der Errichtung eines Hotels (mit einem zulässigen Wohnanteil von max. 35 %) mit Restauration und zugehörigen Anlagen für Wellness und Sport. Für Bauten und Anlagen gelten die Masse der Wohnzone W3 gemäss Art. 49. b) Das Gebiet Hünermattdamm dient der Errichtung einer Hafenanlage mit Restauration und zugehörigen Anlagen. Zu diesem Zweck können eingeschossige Bauten erstellt werden. c) Das Gebiet Roblosen dient der Errichtung einer Badeanstalt mit Restauration und zugehörigen Anlagen. Zu diesem Zweck können zweigeschossige Bauten erstellt werden.

Art. 53

Art. 53

i) Zone für 1 Die Zone für Sport- und Freizeitanlagen ist bestimmt für Anlagen, die Sport- und Erho-Sport- und lungszwecken dienen. Hochbauten sind nur in untergeordnetem Masse und soweit sie für Freizeitanlagen die Nutzung der Anlage erforderlich sind, gestattet.

2

Die Erschliessung obliegt dem Grundeigentümer.

3

Der nördliche Teil des Gebietes Platten in Einsiedeln dient dem Betrieb der Modelleisenbahnanlage. Zusätzliche Bauten und Anlagen sind im gesamten Gebiet Platten nur in Zonen gestattet, in denen die Gefährdung durch Hochwasser höchstens gering ist. In Zonen mit mittlerer oder erheblicher Gefährdung sind Gleisanlagen auf eigenes Risiko zulässig. Bei akuten Hochwasserlagen ist die Nutzung der Anlage untersagt. Die Betreiberin hat für den Schutz von Personen zu sorgen. Der Bezirk haftet nicht für Schäden. Das Gebiet in Trachslau dient dem Betrieb eines Badesees. Zu diesem Zweck können eingeschossige Bauten erstellt werden.

4

Im Norden der Zone für Sport- und Freizeitanlagen Grüner Aff dürfen auf einer Breite von 30 Metern keine Bauten und Anlagen errichtet werden. Davon ausgenommen sind Fuss- und Wanderwege sowie Bauten und Anlagen im Zusammenhang mit Verbesserungen zu Gunsten des Naturschutzes.

Art. 54

Art. 54

k) Pferdehal-1 Die Pferdehaltungszone bezweckt das Erstellen von Anlagen und Bauten, die dem tungszone PF Bewegen, Pflegen, Halten und Unterbringen von Zucht- und Pensionspferden dienen. Eine über die Pferdehaltung hinausgehende landwirtschaftsfremde Nutzung ist untersagt.

2

Bezüglich Grenz- und Gebäudeabstände und Gebäudehöhe gelten die Bestimmungen der Zone für Wohn- und Gewerbe.

Art. 55

Art. 55

l) Campingzone 1 Die Campingzone ist bestimmt für den Betrieb von Campingplätzen. Gestattet sind das Aufstellen von Wohnwagen und Zelten sowie die Errichtung der für den Campingbetrieb notwendigen Bauten und Anlagen für Empfang, sanitäre Einrichtungen und Verpflegungsmöglichkeiten für die Campingbenutzer.

2

Massgebliche Erweiterungen der bestehenden Anlagen sind nur aufgrund eines Nutzungs- und Gestaltungskonzepts zulässig, das im mindesten folgendes aufzeigt:

  1. a)
    Bauten und Anlagen (Lage, Höhe und Nutzung)
  2. b)
    Anordnung und Anzahl Festplätze und der temporären Plätze für Wohnwagen und Zelte
  3. c)
    Einordnung in das Landschaftsbild, insbesondere den Übergang in die offene Landschaft
  4. d)
    Erschliessung (inkl. Parkierung)
  5. e)
    Ver- und Entsorgung mit Wasser und Abwasser
Art. 56

Art. 56

m) Intensiverho-1 Die Intensiverholungszone dient vorwiegend dem Bau und Betrieb von Skisprunglungszone schanzen. Es sind auch andere ruhige, geeignete Sportanlagen wie zum Beispiel Rodelbahn erlaubt. Öffentliche Nutzungen sind in Verbindung mit der zonengemässen Nutzung zulässig.

2

Zugelassen sind Bauten und Anlagen im Rahmen des betrieblichen Bedarf, insbesondere: - Bauten für Start, Anlauf, Absprungtisch, Auslauf für Skispringer; - Offene Zuschauertribüne; - Kampfrichtertürme; - Rodelbahn; - Rückbringerlift; - Restauration 3 Die Gestaltung und die Stellung der Hochbauten wie Schanzen und Kampfrichtertürme sind im Rahmen der sportlichen Richtlinien so zu wählen, dass ihre landschaftliche Exposition möglichst klein gehalten wird.

4

Die Umgebung der Schanzenanlagen und der Zonenrand sind durch Bepflanzung mit Hecken und Feldgehölzen zu durchgrünen. Mit der Baueingabe ist ein verbindlicher Umgebungsplan einzureichen.

Art. 57

2. Nicht-

1

Die Materialabbau- und Ablagerungszone dient grundsätzlich der Ablagerung unver-Bauzonen schmutztem Aushub- und Ausbruchmaterial, wie es bei Hoch- und Tiefbauarbeiten, Tunnel-,

  1. a)
    Materialab-Kavernen- und Stollenbauten anfällt. Bei der Inertstoffdeponie Nüberg ist zudem die Ablabau- und Ablagerungszone gerung von Inertstoffen gemäss der Technischen Verordnung über Abfälle (TVA) gestattet.
2

Für die Dauer der Ablagerung sind zudem folgende Aktivitäten gestattet:

  1. a)
    Abbau von Steinen, Kies, Erde und anderen Rohstoffen;
  2. b)
    Zwischenlagerung und Umschlag von unverschmutztem Aushubmaterial im Sinne der BUWAL Aushubrichtlinien 1999 sowie von Steinen, Kies und Erde;
  3. c)
    Zwischenlagerung und Umschlag von Inertstoffen gemäss TVA in der Inertstoffdeponie Nüberg;
  4. d)
    Erstellen und Betrieb der betriebsnotwendigen Bauten und Anlagen.
3

Die Materialablagerung ist landschaftsschonend vorzunehmen. Die endgültige Gestaltung des Geländes nach Abschluss der Materialablagerung ist in der Baubewilligung festzulegen. Bei der Rekultivierung sind die Interessen des Natur-, Landschafts- und Bodenschutzes zu berücksichtigen.

4

Nach Vollendung der Ablagerung ist das Areal wieder der landwirtschaftlichen Nutzung zuzuführen.

Art. 58

3. Schutz- und

In den Naturschutz-, Alpschutz-, Landschaftsschutz- und Wasserschutzzonen gelten die Gefahrenzonen Schutz- und Nutzungsbestimmungen der Schutzverordnung (Anhang II). a) Schutzzonen

Art. 59

4

b) Gefahren-1 Wer in einer Gefahrenzone baut, hat im Baugesuch darzulegen, dass er die erforderlizonen chen Massnahmen zur Gefahrenbehebung und Schadenminimierung getroffen hat.

2

Bei Baugesuchen in Zonen mit erheblicher (Gefahrenzone rot) oder mittlerer Gefährdung (Gefahrenzone blau) sowie im Gefahrenhinweisbereich zieht die Baubewilligungsbehörde die kantonale Fachstelle bei.

3

In Gefahrenzonen mit erheblicher Gefährdung dürfen keine Bauten und Anlagen, die dem Aufenthalt von Mensch oder Tier dienen, neu errichtet oder erweitert werden. Zugelassen sind einzig standortgebundene Bauten und Anlagen mit entsprechenden Auflagen zur Risikoreduktion. Umbauten und Zweckänderungen sind nur mit Auflagen zur Risikoverminderung gestattet.

4

In Gefahrenzonen mit mittlerer Gefährdung sind Bauten nur zugelassen, wenn mit Massnahmen zur Gefahrenbehebung sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind.

5

In Hinweiszonen mit geringer Gefährdung (Gefahrenzone gelb) wird der Baugesuchsteller im Baubewilligungsverfahren auf die Gefahr aufmerksam gemacht.

4

Fassung vom 28. November 2021; in Kraft seit 1. Juni 2024.

6

Ausserhalb der Gefahrenzonen besteht ein Restrisiko, das die Eigentümer und Bauherrschaften in Eigenverantwortung angemessen zu beachten haben.

Art. 59a

5

c) Gewässer-1 Die Gewässerraumzone ist eine überlagernde Zone. Sie sichert den Gewässerraum

raumzone nach Art. 36a Gewässerschutzgesetz (GSchG). Dieser ist erforderlich für die Gewährleistung der natürlichen Funktion der Gewässer, des Hochwasserschutzes und der Gewässernutzung.

2

In der Gewässerraumzone dürfen nur Anlagen gemäss Art. 41c Abs. 1 und 2 Gewässerschutzverordnung (GSchV) erstellt werden.

3

Für die weitergehende Gestaltung und Bewirtschaftung des Gewässerraums gelten die Vorgaben gemäss Art. 41c Abs. 3 ff. Gewässerschutzverordnung.

V. Baubewilligungsverfahren

Art. 60

1. Zuständigkeit

1

Für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone ist der Bezirksrat Bewilligungsbehörde, wenn: - kommunale oder kantonale Ausnahmebewilligungen erforderlich sind, oder - ein Einsprache- oder Beschwerdeverfahren anhängig ist. In allen übrigen Fällen ist die Baubehörde Bewilligungsbehörde.

2

Baueinstellungen gemäss § 87 Abs. 1 PBG sowie die Anordnung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens sind durch die Baubehörde zu verfügen.

Art. 61

2. Baugesuch

1

Mit dem Baugesuch sind alle Unterlagen einzureichen, die eine vollständige Beurteilung des Projektes erlauben. Der Bezirksrat erlässt über Form und Inhalte des Baugesuches eine Wegleitung.

2

Die Bewilligungsbehörde behandelt nur vollständig vorliegende Projekte, die der Wegleitung entsprechen. Unvollständige und mangelhafte Projekte weist sie innert 7 Tagen ohne materielle Behandlung zur Komplettierung an den Gesuchsteller zurück.

Art. 62

3. Baukontrolle

1

Die erwähnten Baustadien sind durch den Bauherrn oder durch die Bauleitung der Baubewilligungsbehörde rechtzeitig anzuzeigen.

2

Die Kontrollpersonen der Baubehörde haben jederzeit freien Zutritt zur Baustelle und sind berechtigt, in die Ausführungspläne Einsicht zu nehmen.

3

Die steueramtlichen Schätzungen über Grundstücke dürfen für die Führung von Wohnungs- und Einwohner-Registern und für baupolizeiliche Aufgaben verwendet werden.

5

Eingefügt am 2 8. November 2021; in Kraft seit 1. Juni 2024.

Art. 63

Art. 63

4. GebührenDer Bezirksrat erlässt eine Gebührenordnung für die Behandlung von Bau- und Vorent-

scheidsgesuchen, die Baukontrolle und Einspracheentscheide.

VI. Schluss- und Übergangsbestimmungen

Art. 64

1. Inkrafttreten

Dieses Reglement wird der Urnenabstimmung unterbreitet und tritt nach Annahme durch die Bezirksgemeinde und nach der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens wird vom Bezirksrat festgelegt und vorgängig im Amtsblatt publiziert.

Art. 65

1. Übergangs-

1

Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens hängigen Baubewilligungsgesuche sind nach den bestimmungen Vorschriften des alten Reglements zu beurteilen.

2

Die rechtskräftigen Gestaltungspläne bleiben unverändert in Kraft.

3

Die Überbauungspläne Nr. 22 Ruestel (erlassen 1975), Nr. 31 Armbüel (erlassen 1975) Nr. 32 Blüemenen (erlassen 1976) und Nr. 34 Untere Schweig (erlassen 1986) werden aufgehoben. Im Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Baureglements bereits erstellte Bauten und Anlagen, welche den Bestimmungen dieser Überbauungspläne entsprechen, werden in ihrem Bestand garantiert.

4

Art. 15 Abs. 2 gilt für alle Planungsvorteile, die aufgrund von Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht nach dem 1. Januar 2025 rechtskräftig entstehen. 6

Art. 66

2. Aufhebung

Mit dem Inkrafttreten dieses Reglementes werden der Zonenplan vom 10. Juni 2001 bzw. 3. früheren Rechts März 2002 mit den seitherigen Änderungen und das Baureglement vom 26. September 1993, mit den Teilrevisionen vom 7. Juni 1998 und vom 10. Juni 2001 aufgehoben.

6

Ergänzung vom 15. Mai 2025; in Kraft seit 14. Oktober 2025. Angenommen an den Volksabstimmungen vom 9. Februar 2014, 30. November 2014, 28. November 2021 und vom 18. Mai 2025 Für den Bezirk Einsiedeln:

Der BezirksammannDer Landschreiber
sig. Hanspeter Eglisig. Dr. Patrick Schönbächler

Die Genehmigung durch den Regierungsrat erfolgte mit den folgenden Beschlüssen: - RRB Nr. 458 vom 23. April 2014 - RRB Nr. 139 vom 10. Februar 2015 - RRB Nr. 190 vom 12. März 2024 - RRB Nr. 780 vom 14. Oktober 2025 - RRB Nr. 781 vom 14. Oktober 2025

Der LandammannDer Staatsschreiber
sig. Michael Stählisig. Dr. Mathias Brun

Quelle

  • Baureglement des Bezirks Einsiedeln, SRE 610.100
  • Amtliches PDF
  • Ausgabe 2025: Gesamtrevision Urnenabstimmung 09.02.2014, genehmigt RRB 458/2014 vom 23.04.2014; Änderung Urnenabstimmung 30.11.2014 (RRB 139/2015 vom 10.02.2015); Änderung Urnenabstimmung 28.11.2021 (ES/Gewässerraum, Art. 44, 59, 59a; RRB 190/2024 vom 12.03.2024, in Kraft 01.06.2024); Ergänzung Urnenabstimmung 18.05.2025 (Mehrwertabgabe Art. 15/65, Gewerbeanteile Art. 48; RRB 780/2025 und 781/2025 vom 14.10.2025).
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