Bauordnung Freienbach

achtung der Grundsätze der Wohn- und Arbeitshygiene, der Bau-, Siedlungs- und Verkehrstechnik, der Erschliessungsökonomie, der Landwirtschaft und des Natur- und Heimatschutzes.

meinde Freienbach.

widersprechen, sind in ihrem Bestande garantiert. Für die Änderungen und den Wiederaufbau solcher Bauten und Anlagen sind die Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes (PBG, SRSZ 400.100) massgebend.

sungsplänen samt den zugehörigen Vorschriften (Baureglement).

stimmen. Die genehmigten Richtpläne sind für die Behörden verbindlich.

werden. Der Gemeinderat beschliesst über den Richtplan und lässt ihn durch den Regierungsrat genehmigen.

jedermann verbindlich.

nen, Schutzzonen und Bauzonen aufgeteilt.

und das übergeordnete Verkehrsnetz abgestimmt wird.

den. Deren Wirkung richtet sich vorbehältlich einer anderen Regelung nach den Bestimmungen das Planungs- und Baugesetzes.

eigentümer für ein zusammenhängendes Gebiet von mindestens 3'000 m² , in der Kern- und Zentrumszone von mindestens 1'500 m² , einen Gestaltungsplan erlassen.

derat für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festlegen. Innerhalb der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Der Gemeinderat kann genauere Nutzungsvorschriften erlassen.

Einspracheentscheid sind die Rechtsmittel gemäss Verordnung über die Verwaltungsrechtspflege (VRP, SRSZ 234.110) zulässig.

Bauten dürfen nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden. Die Baureife ist gegeben, wenn das Grundstück in nachstehender Weise genügend erschlossen ist: a) eine hinreichende Zufahrt vorhanden und in der Regel bei Baubeginn die Strasse mit der Tragschicht erstellt ist; b) die nötigen Anlagen für eine ausreichende Versorgung und Entsorgung bestehen oder mit der Baute ausgeführt werden (Trink- und Brauchwasser, Energie, genügender Löschschutz, einwandfreie Abwasser- und Kehrichtbeseitigung). 2 Soweit die Benützung privater Erschliessungsanlagen erforderlich ist, muss sich der Bauherr mit dem Baugesuch über die erforderlichen Benützungsrechte ausweisen.

Die Gemeinde sorgt für eine zweckmässige Erschliessung ihres Gebietes mit Verkehrsflächen. Entlang von Strassen und Wegen muss sowohl die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer als auch der Wohnlichkeit die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt werden. Die Gemeinde unterstützt und fördert Massnahmen zur Verkehrsberuhigung und Strassenraumgestaltung.

Die Anlage neuer oder die Korrektion bestehender Privatstrassen bedürfen der Zustimmung des Gemeinderates.

Bauten und Anlagen werden nur bewilligt, wenn sie durch die Bau-, Fassaden-, Um-Einordnung gebungs-, Terrain- und Dachgestaltung, Farbgebung usw. so in die bauliche Umgebung, das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild einfügen, dass eine gute

Gesamtwirkung erzielt wird. Der Gemeinderat kann für die Beurteilung in speziellen Fällen Fachleute beziehen. Betreffen Beanstandungen einzelne störende Teile, ist der Gemeinderat gehalten, angemessene Verbesserungen zu verlangen.

gestalten. Dachaufbauten sind bei Schrägdächern höchstens im Ausmass von einem Drittel der Fassadenlänge gestattet.

weit gestattet, als sie durch Grösse und Anordnung das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Für Gesamtüberbauungen sind Gemeinschaftsantennen zu erstellen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung und des Bundesrechtes.

fügen.

und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen und keine polizeilichen Vorschriften verletzen.

ten, können generell oder im Einzelfall Bedingungen über die genaue Platzierung und die Stellung eines Gebäudes, die Dachgestaltung sowie die Gebäude- und

Firsthöhenbeschränkung wie auch eine zu diesem Zwecke entsprechende Umgebungsgestaltung und Bepflanzung erlassen werden.

Für einzelne Objekte und Gebiete, die als Lebensräume für eine seltene und vielfältige Pflanzen- und Tierwelt wertvoll sind, werden durch den Gemeinderat Schutzbestimmungen erlassen oder Dienstbarkeitsverträge abgeschlossen. Darin wird die konkret zu beachtende Nutzung mit den betroffenen Grundeigentümern und Bewirtschaftern geregelt. Sofern keine Einigung zustande kommt, erlässt der Gemeinderat die erforderlichen Schutzmassnahmen auf dem Verordnungsweg.

Bauten mit mehr als 20 m Gebäudehöhe sind Hochhäuser, ausser in der Zone I1 sind diese nur im Rahmen von Gestaltungsplänen gestattet. Sie haben eine ihrer dominierenden Stellung entsprechend gute architektonische Gestaltung aufzuweisen. Die kantonale Gesetzgebung bleibt vorbehalten.

Bauten und Anlagen sind so zu erstellen und zu unterhalten, dass sie weder Personen und Baugrund noch Sachen gefährden.

Bauten und Anlagen mit erheblichem Publikumsverkehr sind so zu gestalten, dass sie Behinderte auch für Behinderte zugänglich sind und von ihnen möglichst gut benützt werden können.

Die Wärmedämmung der gesamten Gebäudehülle muss bei neuen, beheizten Gebäuden dem Stand der Technik entsprechen. Umbauten, Erweiterungen und Renovationen der Gebäudehülle müssen den Anforderungen an die Wärmedämmung für Neubauten entsprechen, sofern dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist. Vorbehalten bleiben die kantonalen Bestimmungen über das Energiesparen.

Wohn- und Schlafräume müssen eine Mindestbodenfläche von 8 m² aufweisen. Die lichte Raumhöhe muss mindestens 2.20 m betragen. Im Dachgeschoss muss dieses Mass über mindestens 6 m² Raumbodenfläche vorhanden sein.

Alle Wohnungen müssen ausreichend besonnt werden. Alle Wohn-, Arbeits- und ge-Belichtung werblichen Räume müssen durch Fenster belichtet und belüftet sein. Die Fensterfläche eines jeden solchen Raumes muss mindestens einen Zehntel der Bodenfläche betragen, wenigstens aber 1 m² .

Eine Ausnahme der natürlichen Belichtung und Belüftung ist bei ausreichender künstlicher Einrichtung für Küchen, Bad, WC, Arbeits- und gewerbliche Räume gestattet.

Bauten und Anlagen sind nur zulässig, wenn aus der bestimmungsgemässen Benüt-Auswirkungen, zung des Bauwerkes keine übermässigen Emissionen auf die nähere oder weitere Emissionen Umgebung zu erwarten sind. Solche Auswirkungen sind: Rauch, Russ, Staub, lästige Dünste, Lärm, Erschütterungen, grelles Licht u. a. m. 2 Treten nachträglich solche Übelstände auf, so sind sie durch geeignete, dem Stand der Technik angemessene Schutzvorkehrungen zu beheben oder auf ein Mindestmass herabzusetzen. Ist eine ausreichende Milderung der Übelstände nicht möglich, so hat der Gemeinderat die entschädigungslose Entfernung oder Einstellung des störenden Betriebes oder der Anlage zu verfügen.

Bei neuen Bauten und Anlagen sind in angemessener Nähe genügend Abstellfläplätze und interne chen für Motorfahrzeuge auf privatem Grund zu schaffen und dauernd zu diesem Verkehrsflächen Zweck zu erhalten. Bei Umbauten, Erweiterungen oder Zweckänderungen bestehender Bauten und Anlagen besteht die Pflicht zur Schaffung von Abstellflächen im Umfang des durch die baulichen Vorkehren geschaffenen Mehrbedarfs.

b) bei Geschäftsbauten 1 Abstell- oder Garagenplatz pro 50 m² Bruttogeschossfläche, mindestens aber 1 Abstellplatz pro 4 Sitzplätze in Cafés und Restaurants. c) bei speziellen Nutzungen und besonderen Standorten legt der Gemeinderat die Anforderungen aufgrund anerkannter Richtlinien fest. Er kann die Unterschreitung der geforderten Anzahl Abstellplätze im Rahmen der Luftreinhalteverordnung (LRV, SR 814.318.142.1) bewilligen. 3 Garagenvorplätze und Zufahrten dürfen nur in die Berechnung der Abstellplätze einbezogen werden, wenn deren Belegung mit parkierten Fahrzeugen die Zufahrt zu den übrigen Parkplätzen bzw. Garagen nicht behindert. 4 Ist die Errichtung von Abstellplätzen auf privatem Grund nicht möglich oder nicht zumutbar, so kann der Gemeinderat Ausnahmebewilligungen erteilen unter der Bedingung, dass diese von der Leistung einer angemessenen, zweckgebundenen Ablösungssumme zugunsten öffentlicher Abstellplätze abhängig werden. Die Ablösungssumme wird wie folgt berechnet: + 4 Als Flächenbedarf für einen Parkplatz inkl. Erschliessung werden 25 m² angenommen. 5 Bei Industrie- und Gewerbebauten ist eine dem Betrieb angepasste interne Verkehrsabwicklung auszuweisen.

Die Ausfahrten auf öffentliche und private Strassen und Wege sind nach Weisung der Aufsichtsbehörde übersichtlich zu erstellen; die den Verkehrsverhältnissen angemessene, ausreichende Sicht darf weder durch Bauten, Mauern, Einfriedungen noch andere Anlage sowie Pflanzen behindert werden. Garagenausfahrten dürfen höchstens 15 % Gefälle aufweisen; 3 m von der Strassenlinie muss dasselbe auf 3 % reduziert werden.

Bei jeder Garage ist ein Vorplatz von wenigstens 15 m² Fläche so anzulegen, dass ein übliches Motorfahrzeug abgestellt werden kann, ohne Trottoir- oder Fahrbahnfläche zu beanspruchen. Für grössere Fahrzeuge ist die Vorplatzfläche entsprechend zu vergrössern. Ausgenommen von der Verpflichtung zur Anlage von Vorplätzen sind vollständig unter Terrain liegende Motorfahrzeug-Einstellgaragen.

Im Raume zwischen Bauflucht und Strassen- bzw. Trottoirgrenze sind bei Neuanlagen Bauflucht und Strasse nur niedrige Bauteile, wie Treppen, Rampen, Lichtschächte usw., gestattet. Räume, die eine Zufahrt oder einen Zugang bedingen, sind in der Höhenlage so anzuordnen, dass sie auch bei einem Strassenausbau benützbar bleiben.

Wo durch Baulinien keine anderen Masse vorgesehen sind, gelten bei Neubauten ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand folgende Abstandsbestimmungen: a) In der Landhauszone L2 und in der Wohnzone W2, mindestens 3 m. b) In der Kern- und Zentrumszone wird der Strassenabstand in Berücksichtigung der bestehenden Fassadenflucht festgelegt. Für die Fussgängerführung sind zwischen Strassenrand und Erdgeschoss mindestens 2 m freizuhalten. c) In allen übrigen Zonen, mindestens 5 m. d) Gegenüber Kantonsstrassen gelten die kantonalen Vorschriften.

Der Gemeinderat ist berechtigt, entlang der Grundstücksgrenze über die Gestaltung von Strassenabschlüssen Auflagen in die Baubewilligung aufzunehmen.

An unausgebauten Strassen und Wegen sind Einfriedungen nur in einem Abstand Strassen und Wegen von mind. 1 m zulässig. An der Innenseite von Kurven, bei Einfahrten und Kreuzungen dürfen die Einfriedungen die Übersicht über den Verkehr nicht stören. An allen Strassen und Wegen dürfen Einfriedungen und Mauern eine Höhe von 1 m ab Strassenrand nicht übersteigen. Wo die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird, kann der Gemeinderat höhere Einfriedungen gestatten.

Bei Neubauten von Mehrfamilienhäusern mit mindestens vier Wohneinheiten sind gut Erholungsflächen besonnte Erholungsflächen abseits vom Verkehr anzulegen. Die Grösse soll mindestens 20 % der zu Wohnzwecken genutzten Bruttogeschossfläche betragen. Erholungsflächen sind als zusammenhängende Grünflächen mit Spiel- und Sitzgelegenheiten sowie entsprechender Bepflanzung auszugestalten.

Ist die Erstellung der erforderlichen Spiel- oder Erholungsfläche auf privatem Grund nicht möglich oder nicht funktionstauglich, ist eine einmalige Ersatzabgabe von Fr. 250.- pro Quadratmeter an die Gemeinde zu leisten, die für den Bau oder Betrieb öffentlicher Spiel- und Erholungsflächen zu verwenden ist. Die Ersatzabgabe ist periodisch dem Kostenindex anzupassen.

Gegenüber öffentlichem Verkehrsraum sind Ziegel- und Schieferdächer ab 25°, Metung tall- und Kunststoffdächer ab 15° Neigung, durch geeignete Schneefänge zu sichern.

Die bauliche Ausnützung eines Grundstückes wird durch die Ausnützungsziffer bestimmt. Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der Summe aller anrechenbaren Bruttogeschossflächen zur anrechenbaren Landfläche.

e) Offene, gewerblich nicht genutzte Erdgeschosshallen; f) Überdeckte offene Dachterrassen; g) Balkone, einfachverglaste Balkone und Veranden, sofern sie nicht als Laubengänge dienen; h) Korridore und Treppen, die ausschliesslich zu nicht anrechenbaren Räumen führen, ferner bei Hauseingängen im Untergeschoss die Hauseingangszone mit Treppen und Lift zum darüber liegenden Geschoss, sofern das Untergeschoss keine anrechenbaren Räume enthält; i) Die Liftschachtflächen aller Geschosse, mit Ausnahme der Liftschachtfläche im Erdgeschoss; j) Räume im Dachgeschoss mit einer Stehhöhe von weniger als 2.20 m; k) Aussenisolationen an bestehenden Bauten; l) Wintergärten gemäss Art. 28.

Als Basisnutzung gilt die massgebende Ausnützungsziffer (AZ) der jeweiligen Bauzone ohne jegliche AZ-Erhöhungen. Die AZ-Bonus-Berechnung (Gestaltungsplan, preisgünstiger Wohnraum, etc.) bezieht sich immer auf die Basisnutzung.

Um Haushalten mit geringem Einkommen den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern, Wohnraum kann im Baureglement ein Ausnützungs-Bonus für die Realisierung von preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden.

Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze. Er wird senkrecht zu den Fassaden und über die Gebäudeecken im Ausmass des kleinen Grenzabstandes radial gemessen. 2 Wo die Zonenvorschriften einen solchen enthalten, ist auf die Hauptfassade gegenüber der am stärksten nach der südlichen Himmelshälfte gerichteten längeren Gebäudeseite ein grosser Grenzabstand einzuhalten. Der kleine Grenzabstand ist auf die übrigen Gebäudeseiten anzuwenden. In Zweifelsfällen bestimmt der Gemeinderat die für den grossen Grenzabstand massgebliche Gebäudeseite. Kommt eine Fassade an eine Baulinie zu liegen, so bildet diese den Grenzabstand.

Bei bestehenden Bauten (Baujahr vor 1987) darf bei nachträglichem Anbringen eibestehender Bauten ner Aussenisolation der Grenz- und Gebäudeabstand um das Mass der Konstruktionsstärke unterschritten werden.

Der Gebäudeabstand ist die Summe zweier benachbarter Grenzabstände. Er kann ungleiche Verteilung unter Errichtung eines Dienstbarkeitsvertrages und der Genehmigung durch den Gedes Grenzabstandes meinderat ungleich über die Grenze verteilt werden. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch einzutragen.

Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück ist der Gebäudeabstand einzuhalten, wie wenn eine Grenze dazwischen läge.

Für die Bemessung der Abstände bei Hochhäusern ist neben dem Grenzabstand der Hochhäusern Schattenwurf nach kantonalen Vorschriften zu beachten.

Die Gebäudelänge bezeichnet die längste Fassadenabmessung. Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sie sich nach der senkrechten Projektion der äussersten Gebäudekanten auf eine gerade Linie. Nebenbauten und unterirdische Bauten gemäss Art. 27 BR werden bei der Ermittlung der Gebäudelänge nicht berücksichtigt.

Beträgt die Gebäudelänge mehr als 20 m, so vergrössert sich der Grenzabstand um ¼ der Mehrlänge, jedoch höchstens um 5 m. Nebenbauten und unterirdische Bauten im Sinne von Art. 27 BR werden für den Mehrlängenzuschlag nicht gerechnet.

In der Kern-, Zentrums-, Industrie- und Gewerbezone findet der Mehrlängenzuschlag keine Anwendung.

Bei in der Länge gestaffelten Fassaden wird die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt. Zurückliegende Fassadenteile werden durch die Vorsprünge hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante gemessen. Vorsprünge gelten nur dann als separate Fassadenteile, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier Grundgrenzabstände gemäss Art. 25 Ziff. 3 BR entspricht. Bei abgewinkelten oder abgerundeten Fassaden wird die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge gleich wie bei den gestaffelten Fassaden bestimmt.

In den Hanglagen mit einer Terrainneigung von mindestens 30 % entfällt der Mehrlängenzuschlag (MLZ), wenn die Bauten terrassiert werden und die längere Gebäudeseite im Bereich der Falllinie des Hanges liegt.

Nebenbauten sind eingeschossige, unbewohnte Bauten, wie Garagen, Kleinbauten unterirdische Bauten, usw., die nicht mehr als 3.50 m Gebäudehöhe, 4.50 m Firsthöhe und 60 m² Grundflä-Vorbauten che aufweisen. Sie haben einen Grenzabstand von mindestens 2.50 m einzuhalten.

durch Säulen abgestützte Balkone den Mindestabstand um 1.50 m überragen. Kantonale Vorschriften bleiben vorbehalten.

Wintergärten werden ausnützungsmässig nicht angerechnet, sofern sie höchstens 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche pro Geschoss ausmachen. Ein prozentual höheres Flächenmass ist um die Mehrfläche anzurechnen.

Das Zusammenbauen von ein- und mehrgeschossigen Bauten über die Grenze bis Bauten zur baureglementsgemässen Höchstlänge ist zulässig, wenn das Grenz- oder Überbaurecht durch die Nachbarn durch Grundbucheintrag sichergestellt ist und sofern die auf die Grenze gestellte Fassade entsprechend gestaltet ist.

Bauten und Anlagen haben gegenüber Wäldern einen Mindestabstand von 15 m ab Waldgrenze einzuhalten. Erschliessungsstrassen sowie landwirtschaftliche Güter- und Forststrassen sind im Abstandsbereich zulässig.

Bauten und Anlagen haben gegenüber Seen ab Grenze Hauptufer/Wasserzone, ohne private interne Buchten, einen Abstand von 20 m einzuhalten. Bei allen Bächen beträgt der Abstand 5 m, gemessen ab oberer Böschungskante.

Die erlaubte Gebäude- und Firsthöhe wird durch die Zonenordnung festgelegt. Firsthöhe 2 Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses.

Die zulässige Geschosszahl wird durch die Zonenvorschriften bestimmt. Für ihre Be-Geschosszahl rechnung ist die Anzahl der Vollgeschosse massgebend. Dachgeschosse und Untergeschosse werden bei der Ermittlung der Geschosszahl nicht angerechnet. Geschosse, die weniger als zur Hälfte zu Wohn- und gewerblichen Zwecken ausgebaut sind und nicht vollständig über Terrain liegen, sind Untergeschosse. Geschosse die in einem Dachraum liegen und eine Dachneigung von max. 45° a. T. und eine Kniestockhöhe von weniger als 1 m aufweisen, sowie Attikageschosse, die allseitig um den Winkel von 45° a. T. zurückversetzt sind, gelten als Dachgeschosse. Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern bis zu einem Drittel der Fassadenlänge sind zulässig.

Auffüllungen und Abgrabungen sind entsprechend zu gestalten und haben sich dem natürlichen Geländeverlauf harmonisch anzupassen. In Hanglagen von mindestens 30 % darf talseits höchstens ein zusätzliches Geschoss in der Höhe voll in Erscheinung treten. Der Gemeinderat ist berechtigt, bei Aufschüttungen oder Stützmauern entsprechende Bepflanzung zu verlangen.

Das Gebiet der Gemeinde Freienbach wird in folgende Zonen eingeteilt:

B. SCHUTZZONEN

C. NICHT-BAUZONEN

2 Die Zonen sind im Zonenplan M 1:2’500 dargestellt. Er ist Bestandteil des Baureglementes und kann auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Für die genaue Lage der Zonengrenze ist allein dieser Plan verbindlich.

A) BAUZONEN

Die Kernzone bezweckt die Erhaltung des historischen Dorfkernes, die Erhaltung wichtiger Bauten und die gute gestalterische Einordnung von Neubauten und baulichen Veränderungen ins Orts- und Strassenbild.

Die Zentrumszone bezweckt die Schaffung von neuen Ortszentren. Erwünscht sind Bauten mit zentrumsbildender Funktion, insbesondere Geschäfts- und Gewerbebetriebe, Gaststätten, Verwaltungsbauten usw., sowie Wohnungen. Es sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig.

- die geschlossene Bauweise ist gestattet; - der Wohnanteil pro Neubauprojekt muss mindestens 30 %, maximal 70 % betragen; - Die Ladenfläche für ein einzelnes Verkaufsgeschäft darf 600 m² nicht übersteigen.

WG4 und WG3 2 Es gelten folgende Überbauungsmasse: Wohn- & Gewerbezone

Die Ausnützungsziffer kann um 15 % erhöht werden, wenn a) ein Anteil von mindestens 25 % der Basisnutzung gewerblich genutzt wird oder b) ein Anteil von mindestens 15 % der Basisnutzung für preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung steht.

ser und Doppeleinfamilienhäuser. Sie wird unterteilt in einen Ufersaum mit einer Tiefe von 50 m ab Zürichsee und die übrige Landhauszone für das dahinterliegende Gebiet.

und Schiessanlagen usw. Private Bauten sind in dieser Zone untersagt.

Bewegen, Pflegen, Halten und Unterbringen von Zucht- und Pensionspferden dienen. Eine über die Pferdehaltung hinausgehende landwirtschaftsfremde Nutzung ist untersagt.

Kleinindustrie sowie der Handels- und Dienstleistungsbranchen bestimmt. Reine Wohnbauten sind nicht gestattet. Der Mindestanteil gewerblicher Nutzung muss 20 % der Bruttogeschossfläche betragen. Wohnungen im Erdgeschoss sind nur erlaubt, wenn die für die Wohnzone vorgeschriebenen Grenzabstände um 3 m vergrössert werden.

- Ausnützungsziffer für die zu Wohn- AZ 0.3; wo dies nicht ausreicht, ist eine zwecken genutzten Flächen bei Wohnung bis 150 m² anrechenbare Brutkombinierten Gewerbe-/Wohnbau- togeschossfläche gestattet ten

- Ausnützungsziffer für gewerblich und frei im Rahmen der Grenzabstände und industriell genutzte Geschossflächen Gebäudehöhen 3 Der Gemeinderat kann von den Vorschriften abweichende technisch bedingte Bauten und Gebäudeteile, wie Hochregallager, Kamine, Silos, Liftaufbauten usw., gestatten, sofern das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird.

Die Industriezone ist für gewerbliche und industrielle Bauten bestimmt, insbesondere I1 und I2 für solche, die in den anderen Bauzonen unzulässig sind. Dienstleistungsbetriebe sind zulässig, sofern die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III gemäss LSV nicht überschritten werden.

In der Zone für gewerblichen Gartenbau sind Bauten und Anlagen zulässig, soweit Gartenbau GB die gartenbauliche Nutzung sie erfordert.

Die Überbauung und Nutzung der Hafenzone richtet sich nach dem Nutzungskonzept «Areal Steinfabrik» im Anhang B.

(VVzPBG, SRSZ 400.111) ist für eine gemischte Nutzung bestimmt. Die Nutzungsanteile werden in einem späteren Zeitpunkt durch Gestaltungspläne bestimmt.

kultureller Stätten SHK 2 Jede Änderung an bestehenden Bauten und Anlagen sowie jeder Neubau haben erhöhten gestalterischen Anforderungen zu genügen. Unterirdische Bauten sind gestattet.

nen GS 2 Die Baubestimmungen der Nutzungszonen sind eingeschränkt und gelten nur soweit, wie die rechtsgültigen Grundwasserschutzzonen-Reglemente dies zulassen. C) NICHT-BAUZONEN

sentlichen nicht überbauten Gebiete, (wie Aussichtspunkte, Geländerippen, Waldränder, Grünanlagen, unverbaute Seeufer usw.) sowie die Grundwasserschutzzone I. In dieser Zone gilt ein dauerndes Bauverbot.

ein «Stöckli» oder eine zusätzliche Wohnung zur Erleichterung des Generationenwechsels als zonenkonform.

Reservegebiete haben Richtplancharakter und unterstehen den Bestimmungen des Übrigen Gemeindegebietes. Die Zuweisung zum Reservegebiet begründet keinen Rechtsanspruch auf eine spätere Einzonung. 2 Die Reservegebiete sind für eine zukünftige Entwicklung des Siedlungsgebietes bestimmt. Eine Ausdehnung der Bauzonen hat bei ausgewiesenem Bedarf und anhaltender Eignung in erster Linie in diesen Gebieten zu erfolgen.

Jene Gebiete, die keiner Zone zugewiesen werden, bilden das Übrige Gemeinde-

Zur guten quartier- oder ortsbaulichen Gestaltung und Erschliessung können nach den Grundsätzen von Art. 6 BR in allen Bauzonen Gestaltungspläne erlassen werden.

Der Gemeinderat kann zusätzliche Unterlagen, wie Fotomontagen, Modelle, Lärmnachweise usw., verlangen.

Ausser eigentlichen Bauten sind insbesondere folgende Anlagen bewilligungspflich-Vorhaben tig: Kanalisationsanlagen, Silos, Lagertanks, Schiffsstege, Bojen, Lagerplätze, Sonnenkollektoren, Lärmschutzwände, Antennen, Richtstrahlanlagen, das Anbringen von Reklameanlagen und Firmenschildern sowie die Errichtung von Einfriedungen von mehr als 1 m Höhe an Strassen, Wegen und Plätzen usw. Nicht als Gebäude oder ihnen gleichgestellte Bauwerke gelten solche, deren grösste Höhe nicht mehr als 2 m beträgt und die eine Bodenfläche von nicht mehr als 4 m² überlagern.

Die Baukommission ist Bewilligungsbehörde für: - kleinere Bauvorhaben innerhalb und ausserhalb der Bauzonen ohne rechtliche Problematik, wie An-, Auf- und Umbauten, Nebenbauten, Terrainveränderungen, sowie Reklamen und dgl. Es bleibt dem Gemeinderat vorbehalten, in begründeten Fällen auf die Bewilligungskompetenz zurückzukommen. Der Gemeinderat ist Bewilligungsbehörde für: - Projekte, bei denen kommunale oder kantonale Ausnahmebewilligungen erforderlich sind; - Projekte von allgemeiner Bedeutung, Vorentscheide und Gestaltungspläne; - Projekte mit Einsprachen bzw. Beschwerden. Für geringfügige Bauvorhaben genügt die Meldepflicht. Bleibt ein der zuständigen Bewilligungsbehörde gemeldetes Vorhaben innert 20 Tagen seit bestätigtem Eingang ohne Widerspruch, so gilt es als bewilligt. Die Befreiung von der Auflage und Publikation entbindet nicht von der Einhaltung der materiellen Vorschriften.

Das Baugesuch hat zu enthalten: Baugesuches a) Beschreibung der Baute, soweit die beabsichtigte Ausführung nicht aus den Plänen und dem Baugesuchsformular ersichtlich ist; b) Berechnung der Ausnützungsziffer, wo eine solche vorgeschrieben ist;

c) ein vom Geometer unterzeichneter und nachgeführter Katasterplan mit eingetragenen Massen des Baukörpers samt Grenz- und Gebäudeabständen, Baulinien, Motorfahrzeugparkplätze, Anschlüsse an Werkleitungen und Kanalisation; d) Grundrisspläne aller Geschosse im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Himmelsrichtung, der Feuerstätten und -anlagen, der Zweckbestimmung der einzelnen Räume, der Boden und Fensterflächen, der Mauer, der Trag- und Trennwände sowie aller übrigen zur Prüfung des Projektes notwendigen Masse und Angaben; e) Schnitt- und Fassadenpläne mit Angaben des gewachsenen und des projektierten Terrains bis zu den Grenzen, den Höhenbezugspunkt, die Höhenlage des Erdgeschosses und der Erschliessungsstrasse; f) Detailpläne über die Gestaltung der Garagenvorplätze und Ausfahrten mit Angaben der Gefällsverhältnisse (Längsschnitt) sowie der für die Verkehrsübersicht erforderlichen Massnahmen; g) Planeingabe über die Beseitigung des Abwassers im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Leitungskaliber, -materialien und -gefälle; h) Grundbuchauszug der Bauparzelle; i) Die notwendigen Angaben gemäss der Lärmschutz- und Luftreinhalteverordnung; k) Energienachweis, wo ein solcher vorgeschrieben ist; l) kubische Berechnung gemäss SIA-Norm; m) besondere Gesuchsunterlagen für kantonale und eidgenössische Amtsstellen. Die Planunterlagen sind gefalzt auf das Format 21 x 29.7 cm mindestens in doppelter Ausfertigung erforderlich. Die Pläne sind vom Projektverfasser, Bauherrn und Grundeigentümer zu unterschreiben und müssen mit dem Datum und Massstab versehen sein.

Die Gemeinde legt das Baugesuch während 20 Tagen öffentlich auf. Sie gibt die willigungsverfahren Auflage im Amtsblatt und in ortsüblicher Weise bekannt. 2 Auf den Zeitpunkt der Publikation des Baugesuches hin ist ein Baugespann zu erstellen, das die künftige Gestalt und die räumliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie die Terrainveränderungen aufzeigt. Das Baugespann muss bis zur rechtskräftigen Erledigung des Baugesuches stehen gelassen werden. Die

Baubewilligungsbehörde kann die vorzeitige Entfernung gestatten, wenn es der Stand des Verfahrens erlaubt.

Die Bewilligungsbehörde darf bei Vorliegen besonderer Verhältnisse im Rahmen des gen Planungs- und Baugesetzes von Vorschriften des Baureglementes abweichen, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen und keine wesentlichen Nachbarinteressen verletzt werden. Von der zonengemässen Ausnützungsziffer darf nur bei Bauten, die vor der Zonenplanung des Jahres 1972 erstellt wurden und nur für die Verbesserung der hygienischen Verhältnisse (Bad, WC) abgewichen werden. Ausnahmebewilligungen sind insbesondere im Rahmen der nachstehenden Fälle zu erteilen: a) wenn die Anwendung der Vorschriften zu einer unzumutbaren Härte führt, insbesondere wenn ein selbstständiges Grundstück wegen Verhältnissen, die schon vor Inkrafttreten dieses Baureglementes bestanden haben, nicht überbaut und die Möglichkeit der Überbauung durch eine Grenzregulierung oder Baulandumlegung nicht geschaffen werden kann; b) für provisorische, befristete Bauten; c) für Einzelbauten, die nach ortsbaulichen Anforderungen zu einer wesentlich besseren Lösung als eine zonengemässe Überbauung führen; d) für den Umbau bestehender oder den Wiederaufbau durch höhere Gewalt zerstörter Bauten.

Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn eine rechtskräftige Bewilligung vorliegt und gegenüber einer zivilrechtlichen Einsprache eine rechtskräftiges Erkenntnis den Beginn gestattet.

weiteres Jahr verlängert werden. Die zweijährige Frist für den Baubeginn steht während der Dauer eines Zivilprozesses still. 3 Der Gemeinderat verfügt die Einstellung von Bauarbeiten, die der erteilten Baubewilligung widersprechen oder ohne Bewilligung in Angriff genommen worden sind. Er kann auf Kosten der Bauherrschaft die Abänderung oder Entfernung widerrechtlich erstellter Bauten und Bauteile verfügen.

Gegen Entscheide und Verfügungen, welche die Bewilligungsbehörde im Vollzug der Bauvorschriften erlässt, kann innert 20 Tagen seit Zustellung des Beschlusses Beschwerde beim Regierungsrat geführt werden. Die Beschwerde ist im Doppel schriftlich einzureichen und hat eine Begründung und einen Antrag zu enthalten.

Der Gemeinderat sorgt für die Einhaltung der Bauvorschriften. Er und die von ihm bezeichneten Organe sind berechtigt, die Baukontrolle durchzuführen. Hierfür sind ihm rechtzeitig anzuzeigen: - der Beginn der Bauarbeiten bzw. die Erstellung des Schnurgerüstes; - die Abwasseranlagen vor dem Eindecken gemäss Kanalisationsbewilligung; - die Aufrichtung des Rohbaus; - die Erstellung der Feuerungsanlagen; - die Fertigstellung der Baute.

Bauten dürfen erst bezogen werden, wenn der innere Ausbau vollendet, die Bauten Bauten genügend trocken und ein gefahrloser und sauberer Zugang vorhanden ist. Widerrechtlich bezogene Bauten können auf Anordnung des Gemeinderates auf Kosten des Eigentümers geräumt werden.

Für die Behandlung der Baugesuche, der Vorentscheide und der Durchführung der Bauaufsicht sind Gebühren zu entrichten. Deren Höhe wird durch eine Gebührenordnung festgelegt, die der Gemeinderat erlässt.

Übertretungen der Bauvorschriften werden gemäss Planungs- und Baugesetz mit Busse geahndet. Die Busse enthebt nicht von der Verpflichtung zur Herstellung eines rechtmässigen Zustandes. Die strafrechtliche Verfolgung bleibt vorbehalten.

Das Baureglement tritt mit der Genehmigung des Regierungsrates in Kraft. Alle vorher eingegangenen Baugesuche sind noch nach den bisherigen Vorschriften zu beurteilen.

ANHANG A Tabelle der Grundmasse B Nutzungskonzept «Areal Steinfabrik» C Erläuterungsskizzen zum Baureglement D Richtlinien für Strassenbreiten E Erläuterungen zu den Gestaltungsplan-Pflichtgebieten

ANHANG A Tabelle der Grundmasse Anhang B max. 70% max. 70% Wohnanteil - min. 30% min. 30% Gebäudehöhe max. 10.50 m 13 m 13 m 10 m 13 m 10 m 7 m 7 m 7 m 13 m 20 m 13 m 10.50 m/

▲ ▲ Firsthöhe max. 15 m 17 m 17 m 14 m 17 m 14 m 10 m 10 m 10 m 17 m 20 m 17 m 15 m/ Ausnützungsziffer (max. AZ) - - 0.65 0.60 0.65 0.60 0.45 0.30 0.30 - - - 0.70 13 m 17 m K Z WG4 WG3 W4 W3 W2 L2* L2** G I1 I2 HZ Anzahl Vollgeschosse - - 4 3 4 3 2 2 2 - - - - Grenzabstand min. 50% der Gebäude- 10 m 5 m 50% der Gebäudehöhe, resp. mind. 3 m Gebäudelänge max. - - 40 m 40 m 40 m 40 m 40 m 20 m 30 m 60 m - - Wohnung v on für Wohnen AZ kleiner Grenzabstand - 60% gegenüber W 2 max. 150 m 0.30, resp. grosser Grenzabstand - 100% und WG mind. 1 Gebäudeabstand 20 m 10 m Geschlossene Bauweise - gestattet - - - - - - - preisgünstiger Wohnraum +10% +10% +10% der Gebäudehöhe mind. 4 m +15% +15% gemäss Nutzungskonzept "Areal Steinfabrik" im Anhang B höhe, resp. mind. 3 m 25% ist oder wenn der Anteil wenn Gewerbeanteil mind. preisgünstiger Wohnraum mind. 15% beträgt mind. 15% beträgt wenn der Anteil ▲

ANHANG B Nutzungskonzept «Areal Steinfabrik» ZONENBESTIMMUNGEN HAFENZONE 1 Die Hafenzone bezweckt die geordnete Überbauung des Gebietes zwischen dem Unterdorf Pfäffikon und dem Freihaltegebiet «Frauenwinkel». Erwünscht ist eine ausgewogene Durchmischung von Bauten mit Wohnungen, Gewerbebetrieben und, sofern der Bedarf vorhanden ist, Gaststätten, Läden und öffentlichen Bauten. Es sind höchstens mässig störende Betriebe zugelassen. Bei den gewerblich genutzten Flächen ist auch die Ansiedlung handwerklicher Betriebe erwünscht.

- Im Kerngebiet, d. h.  70 m Abstand ab See  60 m Abstand ab Westgrenze  50 m Abstand ab Ostgrenze  40 m Abstand ab Südgrenze beträgt für 20 % der Gebäudegrundfläche (des gesamten Areals) die Gebäudehöhe 13 m und die Firsthöhe 17 m. Der Gemeinderat kann bei ansprechender Gestaltung die Fläche, welche höher überbaut werden darf, von 20 % auf 30 % erhöhen. - Gestalterisch sinnvolle Verschiebungen des Kerngebietes innerhalb des Areals, welche  hinreichend begründet sind (z. B. durch den Architekturwettbewerb)  das Gesamtmass der vorgegebenen Rahmennutzung für die höheren Bauten nicht überschreiten werden toleriert; - Ausnützungsziffer 0.70; - Grenzabstand gemäss den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes (PBG); - Nordseitig (exklusive Haab) gilt eine Baulinie von 30 m ab See; - Der Wohnanteil über die ganze Zone muss mindestens 30 %, max. 70 % betragen. Zum Prozentsatz des Gewerbes gehören auch die Dienstleistungsbetriebe. 3 Die Bauten sind so zu gestalten, dass sie sich harmonisch in die Umgebung, insbesondere bezüglich Massstäblichkeit, Fassadengestaltung, Materialwahl und Farbgebung, einordnen. Der Umgebungsgestaltung (Fussgängerbereiche, Plätze, Bepflanzung) ist besondere Beachtung zu schenken.

A. RICHTLINIEN ZU DEN GESTALTUNGSPLÄNEN GEBIET STEINFABRIK 1 Das Gebiet Steinfabrik liegt in der Nähe des BLN-Gebietes «Frauenwinkel». Diese besonderen Verhältnisse sind mit den Gestaltungsplänen zu berücksichtigen. Insbesondere ist der Schutz des angrenzenden Naturschutzgebietes zu gewährleisten.

d) Für die Vorbereitung des Wettbewerbes sind ausser dern Grundeigentümern und der Gemeinde auch Berater aus den Bereichen Ökologie/Umweltschutz und Vertreter des Kantons beizuziehen. e) Bei der Jurierung der Wettbewerbsarbeiten ist der Gemeinde eine angemessene Vertretung zu gewähren. 5 In den Gestaltungsplänen ist ein Fussgänger-Rundgang (Bahnhof – Industriegeleise – Seeufer Steinfabrik – Unterdorfstrasse – Bahnhof) vorzusehen und im Rahmen der Überbauung zu realisieren. 6 In den Gestaltungsplänen sind die detaillierten Nutzungen aufzuzeigen. Dabei soll die gemischte Nutzung mit Läden, Gewerbe, Praxen, Restaurant in den westlichen Bereich zu liegen kommen; die ruhigere Wohnnutzung ist im östlichen Bereich vorzusehen. - Es ist ein Kindergarten mit Spielplatz erforderlich. - Für den täglichen Bedarf ist genügend Ladenfläche bereitzustellen. Die Ladenfläche für ein einzelnes Verkaufsgeschäft darf 600 m² nicht überschreiten. - Im Bereich des Hafens sind im Gestaltungsplanverfahren die notwendigen Flächen so auszuscheiden, dass je nach Bedarf ein Restaurant mit Saal realisiert werden kann. - Grosshotels, überregionale Kongresszentren, Vergnügungsstätten und Einkaufszentren sind nicht gestattet.

B. VOR DER RECHTSKRÄFTIGEN UMZONUNG SIND ÜBER DIE FOLGENDEN ABMACHUNGEN DIENSTBARKEITSVERTRÄGE ABZUSCHLIESSEN 1. Land für die Gemeinde - Die Steinfabrik Zürichsee AG tritt der Gemeinde entschädigungslos einen 20 m breiten Landstreifen entlang dem Seeufer im Ausmass von ca. 10’000 m² zu Eigentum ab. - Im Weiteren verpflichtet sich die Steinfabrik Zürichsee AG, für allfällige Bedürfnisse der Gemeinde im Bereich der Haab und im Bereich der östlichen Einbuchtung zusätzliche Flächen im Baurecht abzugeben. Beim Land im Baurecht handelt es sich um zwei mögliche Kategorien, nämlich «Land zur Freihaltung» oder «Land zur Bebauung». a) Als «Land zur Freihaltung» gilt zum Beispiel die Landfläche der östlichen Einbuchtung (Baumgruppe), die südlich des Landstreifens von 20 m liegt, den die Gemeinde erhält; b) Als «Land zur Bebauung» werden der Gemeinde von der Steinfabrik max. 6’000 m² im Baurecht zur Verfügung gestellt. - Die Gemeinde verpflichtet sich nach Abschluss der Wettbewerbsarbeiten, den Baurechtsvertrag über die dannzumal gewünschten Flächen (zur baulichen Nutzung max. 6’000 m² ) abzuschliessen.

ANHANG C Erläuterungsskizzen zum Baureglement

gemäss Art. 26 Ziff. 5

ANHANG D Richtlinien für Strassenbreiten RICHTLINIEN FÜR STRASSENBREITEN NACH ART. 9 BR

Die Anzahl Personenwagen (PW) entspricht der Anzahl Motorfahrzeugabstellplätze gemäss Art. 19 BR.

Rad-/Fussweg kombiniert

ANHANG E Erläuterungen zu den Gestaltungsplan-Pflichtgebieten ALLGEMEINES

bach verschiedene Gebiete mit «Gestaltungsplanpflicht» bezeichnet.

Dabei sind vor allem die Schwerpunkte aufgezeichnet, die durch die Gestaltungspläne zu lösen sind.

nungs- und Baugesetzes und des Baureglementes der Gemeinde Freienbach, insbesondere die Artikel 6 und 53.

und dienen der Baubehörde als Planungsinstrumente.

GEBIET HURDEN Die Fläche liegt in der Nähe des BLN-Gebietes Frauenwinkel. Diese besonderen Verhältnisse sind mit dem Gestaltungsplan zu berücksichtigen. Das Ortsbild Hurden darf durch neue Überbauungen nicht dominiert werden. 2 Für das Gebiet ist ein Gesamtkonzept betreffend der baulichen Gestaltung auszuarbeiten, welches in verschiedenen Etappen realisiert werden kann. Dachform, Stellung und kubische Gestaltung der Bauten sowie Erschliessung, Parkierung und Freiflächen sind darin festzulegen. 3 Das Gebiet liegt im Bereich der Kantonsstrasse und der SOB. Die Lärmermittlung ist frühzeitig durchzuführen. Sofern aufgrund der Lärmschutzverordnung erforderlich, sind die Massnahmen ins Projekt zu integrieren und haben auf die Empfindlichkeit der Landschaft Rücksicht zu nehmen.

GEBIET HUOB, PFÄFFIKON 1 Als Voraussetzung für eine Überbauung der Zentrumszone Huob ist die neue Etzelstrasse durchgehend mit einem Anschluss an die Kantonsstrasse zu realisieren. 1a Vom Dorf ist ein durchgehender Fuss- und Radweg zum Gebiet Huob, Richtung Berufs- und Kantonsschule und Seedammcenter, vorzusehen (vgl. Verkehrsrichtplan Pfäffikon). 2 Der östliche Teil des Areals soll unter Berücksichtigung der baulichen Umgebung projektiert werden. Der Wohnnutzung entsprechend soll in diesem Bereich genügend Grün- und Freiraum ausgewiesen werden. 3 Der westliche Teil des Areals soll als Dorfkernerweiterung konzipiert werden. Dieser Arealteil soll entsprechend attraktiv als Zentrumsbereich mit Plätzen und Fusswegverbindungen über die neue Etzelstrasse Richtung Dorfkern gestaltet werden. Im Parterre sind kleinere und mittlere Dienstleistungs- und Ladenbetriebe, in den Obergeschossen Büros, Wohnungen, Praxen etc., vorzusehen. Der Anteil der Läden, Büros und Dienstleistungsbetriebe soll mindestens 40 % betragen. Vorzusehen sind 3-5 Geschosse.

OBERLINWIESE, PFÄFFIKON 1 Als Voraussetzung für eine Überbauung der Oberlinwiese ist die neue Etzelstrasse durchgehend mit einem Anschluss an die Kantonsstrasse zu realisieren. 2 Vom Dorf ist ein durchgehender Fuss- und Radweg zur Oberlinwiese, Richtung Berufs- und Kantonsschule und Seedamm-Center, vorzusehen (vgl. Verkehrsrichtplan Pfäffikon).

RIETBRUNNEN, PFÄFFIKON Die Erschliessung auf die Churerstrasse hat über die Eichholzstrasse und/oder über die Rainstrasse zu erfolgen. Der Radweg Pfäffikon - Freienbach ist zu berücksichtigen (vgl. Verkehrsrichtplan Pfäffikon).

WALDISBERG, FREIENBACH

verbindung zur Leutschenstrasse beinhalten.

währleistet werden (vgl. Plan Aussichtsschutz Waldisberg M. 1:500 vom August 1988).

KONRADSKAPELLE, WILEN

trächtigt wird.

disch nicht gestattet.

Bauvolumen ist möglichst nach Süden zu verlagern. Höhe und Gestaltung der Bauten haben auf das Erscheinungsbild der Kapelle Rücksicht zu nehmen.

FÄLLMIS, WILEN Die Erschliessung des Gebietes erfordert detaillierte Abklärungen betreffend Zugang, Linienführung, Durchgangsverkehr, Dimensionen und Art derselben. Sie muss im Rahmen eines Gesamtkonzeptes aufgezeigt werden.

HORATRAIN/ROGGENACKER, PFÄFFIKON 1 Eine Überbauung auf dem Grundstück KTN 546 (Ost) im Bereich der W2- und W3-Zone hat den Zielen der Freihaltezone «Horatrain» Rechnung zu tragen.

BREITEN/WILEN KTN 257 Der nördliche Teil dieser W3-Zone liegt in einer Breite von 35 m in einer empfindlichen Hanglage. Im Bereich dieses Landstreifens sind die Gebäude- und Firsthöhen-Vorschriften der W2-Zone einzuhalten.

BAHNHOFAREAL BÄCH Im Rahmen des Gestaltungsplanes sind die öffentlichen Bedürfnisse der Bevölkerung von Bäch und die Bedürfnisse für den öffentlichen Verkehr gebührend zu berücksichtigen.

BERGWEG, WILEN Im Rahmen des Gestaltungsplanes ist durch geeignete Anordnung und Gestaltung der künftigen Überbauung die Einhaltung der erforderlichen Planungswerte zu erreichen.

GEBIET BAHNHOFAREAL, PFÄFFIKON

Die Etappierung muss so erfolgen, dass Etappierung  die erste Etappe von der Spange Ost erschlossen wird und den Bereich zwischen Spange Ost und Bahnhofstrasse umfasst;  die zweite Etappe den westlichen Bereich umfasst mit Erschliessung ab Spange West;  die dritte Etappe die Gebäude umfasst, welche über der Umfahrung liegen. Bei der Realisierung jeder Etappe muss ein Bushof gewährleistet sein. Die Fuss- und Radwegverbindungen zwischen Dorf und Bahnhof sind vielfältig zu gewährleisten. Abstimmung mit Um- 2 Die Überbauung des Bahnhofareals Pfäffikon muss mit der Umfahrungsstrasse Pfäffahrungsstrassenfikon abgestimmt werden, sodass Projekt  das Bauvorhaben Umfahrungsstrasse möglich ist;  Gebäude im Baulinienbereich erst nach dem Tunnelbau realisiert werden oder die erforderlichen Vorleistungen durch die Grundeigentümer erbracht werden, damit die Umfahrungsstrasse nachträglich gebaut werden kann.

Die Parkierung hat mehrheitlich unter Terrain zu erfolgen. Für den Grenzbedarf massgebend sind die Normen der Schweizerischen Vereinigung für Strassenfachleute (SN 641 400). Aufgrund der ausgezeichneten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (Bahn und Bus) ist folgender reduzierter Bedarf in den Gestaltungsplänen nachzuweisen: - Für Bewohner:  minimal 60 % des Grenzbedarfs  maximal 100 % des Grenzbedarfs - Für Beschäftigte:  minimal 35 % des Grenzbedarfs  maximal 50 % des Grenzbedarfs - Für Besucher:  minimal 40 % des Grenzbedarfs  maximal 60 % des Grenzbedarfs Parkplätze in Parkhäusern oder Tiefgaragen, welche in der Nähe des Bahnhofareals auf privatem Grund erstellt werden, können beim Parkplatz-Nachweis angemessen angerechnet werden, soweit diese von der Öffentlichkeit benutzt werden können. Der zusätzliche Bedarf an P+R-Abstellplätzen ist mit der Gemeinde abzustimmen. Lärmschutzmassnah- 4 Im Rahmen der Gestaltungspläne ist nachzuweisen, dass die massgeblichen Belasmen tungsgrenzwerte gemäss LSV für sämtliche lärmempfindlichen Räume eingehalten werden können. Die Lärmschutzmassnahmen sind als Bestandteil der Gestaltungspläne festzusetzen.

Das zulässige Mass der Nutzung für Hochbauten ist nicht beschränkt, hat sich jedoch an der Ausnützung der benachbarten Gebiete zu orientieren.

Die Gebäudelängen sind nicht beschränkt. Die Bauten haben jedoch die besondere Standortsituation mit BLN-Gebiet im Norden des Bahnareals und die bestehende Bebauung im Süden des Bahnareals mitzuberücksichtigen. Zu grosse Gebäudelängen resp. zu knappe Zwischenräume zwischen den Gebäuden dürfen nicht zu einer Riegelwirkung führen (Ortsbild, Grünräume, Aussicht).

Die maximalen Gebäude- und Firsthöhen der angrenzenden Zonen (max. Gebäu-Firsthöhen dehöhe 13 m, max. Firsthöhe 17 m) dürfen nicht überschritten werden.

GEBIET SEEDAMM, PFÄFFIKON

Verhältnisse sind mit dem Gestaltungsplan zu berücksichtigen.

schaft Frauenwinkel sicherzustellen.

GEBIET SUMMELEN, PFÄFFIKON

Lärmschutz und landschaftlicher Exposition sind im Gestaltungsplan zu berücksichtigen.

optimaler Lärmschutz anzustreben.

GEBIET VERWO-AREAL, PFÄFFIKON

hofstrasse sind im Gestaltungsplan rechtlich zu sichern und autofrei auszugestalten.

zu sichern.

über die Westspange zu erfolgen.

sieren. Die dafür notwendige Fläche von ca. 2'500 m² ist im Gestaltungsplan auszuweisen.

meinde Freienbach und 50 durch die Eigentümer des Verwo-Areals. Diese P+R Parkplätze sind zusätzlich zu den erforderlichen Parkplätzen im Zusammenhang mit den Gebäudenutzungen vorzusehen. Die P+R Parkplätze sind öffentlich und werden bewirtschaftet. Im Gestaltungsplan ist eine Option auszuweisen von weiteren 100 P+R-Parkplätzen die durch die SBB realisiert werden könnten.

Die Parkierung hat mehrheitlich unter Terrain zu erfolgen. Für den Grenzbedarf massgebend ist Art. 19 der Bauordnung. Aufgrund der ausgezeichneten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (Bahn und Bus) ist folgender reduzierter Bedarf im Gestaltungsplan nachzuweisen: - Für Bewohner:  minimal 60 % des Grenzbedarfs;  maximal 100 % des Grenzbedarfs. - Für Beschäftigte:  minimal 50 % des Grenzbedarfs;  maximal 75 % des Grenzbedarfs.

Im Sinne einer baulichen Differenzierung dürfen einzelne Gebäude im Rahmen des Gestaltungsplans Mehrhöhen um 3 m gegenüber der Regelbauweise aufweisen. Zudem kann als Solitär ein alleinstehendes Gebäude mit max. neun Geschossen realisiert werden. Der Anteil der unüberbauten Fläche mit Hochbauten darf 67 % der Gesamtfläche nicht unterschreiten. Die maximale Ausnützungsziffer beträgt 1.50.

WALDISBERGWEG, FREIENBACH

preisgünstigem Wohnraum bestimmt.

schäftigten pro Hektare zu erreichen.

Entschädigung

G Garagenvorplätze

Gemeindeversammlung, Kompetenzen

I Immissionen

Baureglement Gemeinde Freienbach, Publika

65

78

R

S 64

34

Schutzzonen

65

– Nebenbauten und unterirdische Bauten im Abstandsbereich 27

Stundung von Beiträgen

T ang A

U Überbauungsmasse

V Verfahren

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Z