Bauordnung Wollerau

a) Örtlich b) Sachlich

a) Allgemein

Koordination der Standorte B. Konstruktion und Hygiene

a) Grundsatz

a) Begriff

Ba

a) Grenzabstand aa) Begriff und Messweise

a) Grundsatz

V ÖKOLOGISCHER AUSGLEICH UND SCHUTZVORSCHRIFTEN

a) Naturschutzzone

a) Baugesuch

BAUREGLEMENT DER GEMEINDE WOLLERAU Die Gemeindeversammlung von Wollerau erlässt, gestützt auf § 15 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 14.5.1987, mit Änderungen vom 8.5.1996 und vom 1.7.2009, folgendes Baureglement:

Das Baureglement und die übrigen Planungsmittel bezwecken: a) die Wahrung und Förderung des Orts- und Landschaftsbildes von Wollerau als einer dörflichen Gemeinde in einer schönen Landschaft; b) eine geordnete bauliche Entwicklung der Gemeinde in Bezug auf das Gesamtbild, die Qualität der Architektur sowie die Umgebung- und Freiraumgestaltung; c) eine haushälterische Nutzung des Bodens, insbesondere die Erhaltung des Kulturlandes und der schützenswerten Gebiete, und einen nachhaltigen Umgang mit den Ressourcen; d) die Sicherstellung von gesunden Umweltbedingungen.

1 Das Baureglement und die Planungsmittel gelten für das ganze Gebiet der Gemeinde Wollerau.

2 Bau- und Zonenvorschriften finden Anwendung auf die Errichtung und Änderung von Bauten und Anlagen. 3 Eine Änderung liegt namentlich dann vor, wenn Bauten und Anlagen äusserlich umgestaltet, erweitert, erheblich umgebaut oder einer neuen, baupolizeilich bedeutsamen Zweckbestimmung zugeführt werden.

Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des übrigen kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts.

Planungsmittel sind: Baureglement, Zonenplan, Teilzonenplan, Erschliessungsplan, Gestaltungspläne, Richtpläne, Planungszonen. Vorbehältlich der nachstehenden Bestimmungen richten sich Inhalt und Erlassverfahren nach kantonalem Recht

Der Inhalt des kommunalen Richtplans sowie dessen Wirkung und das Verfahren richten sich nach kantonalem Recht.

1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass sie hinsichtlich ihrer Stellung, Form, Gliederung der Baumassen, Dachform, Dachneigung, Material, Farbgebung und Umgebung eine gute Gesamtwirkung in Bezug auf das Landschafts-, Orts- und Strassenbild erzielen. Die Umgebung von Bauten und Anlagen, insbesondere in Wohnzonen, soll genügend Grünbereiche, Bäume, Sträucher und Hecken enthalten. Auf die vorhandenen Bäume, Hecken und Sträucher ist bei Überbauungen soweit möglich Rücksicht zu nehmen. Bei Neupflanzungen sind ortsübliche standortgerechte Pflanzenarten vorzuziehen. 2 Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung ist die Bewilligungsbehörde befugt, im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen zu verfügen oder Projektänderungen zu verlangen.

An die Gestaltung von Bauten und Anlagen sowie deren Umgebung werden erhöhte Anforderungen gestellt: a) in der Kern- und Zentrumszone; b) im Sichtbereich von künstlerisch und geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Anlagen sowie in besonders schönen Landschaften; c) bei Bauten, die das Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild wesentlich beeinflussen.

1 In den im Zonenplan bezeichneten empfindlichen Baugebieten an exponierten Hanglagen werden erhöhte gestalterische Anforderungen gestellt. 2 Für Bauten und Bauteile mit mehr als einem sichtbaren Geschoss sind nur Schrägdächer mit einer Neigung von mind. 15° a. T. zugelassen. Der First muss parallel zum Hang liegen. Bei Pultdächern ist das Dach auf die Bergseite zu neigen. Bei Terrassenhäusern gelten diese Vorschriften zum Schrägdach für die oberste Stufe. Die Fassaden- und Dachgestaltung hat der herkömmlichen Bauweise und Eigenart der Umgebung zu entsprechen. Die äussere Farbgebung muss zurückhaltend sein.

1 Einrichtungen, die als äussere Reklameanlage in Erscheinung treten, wie Schilder, Beleuchtungseffekte, Verkaufsautomaten u.a. sind nur gestattet, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Reklameanlagen dürfen die Dachfläche nicht oder höchstens im Umfang von Dachaufbauten gemäss Art. 35 überragen.

Plakate dürfen nur an den von der Bewilligungsbehörde bezeichneten Stellen angebracht werden.

Um an geeigneten Lagen die Aussicht zu gewährleisten, kann die Baubehörde im Rahmen der Mindestgrenzabstände den Standort eines Gebäudes festlegen und die Dachgestaltung vorschreiben. Sie ist ferner berechtigt, eine diesem Zweck dienende Umgebungsgestaltung und Bepflanzung zu verlangen.

1 Die Errichtung von neuen und die Erweiterung von bestehenden Aussenantennen für Radio- und Fernsehempfang sowie von Funkantennen ist nicht gestattet, sofern durch andere technische Einrichtungen gleichwertige Empfangsmöglichkeiten gewährleistet sind oder ein Anschluss an Gemeinschaftsanlagen zumutbar ist. 2 Das Anbringen von Parabolspiegeln für Privatgebrauch kann gestattet werden, wenn dadurch weder öffentliche noch wesentliche private Interessen beeinträchtigt werden. Die Parabolspiegel müssen dem Hintergrund angepasst sein und dürfen nicht reflektieren. 3 Bei Mehrfamilienhäusern, Terrassenhäusern oder Reihenhäusern kann die Bewilligungsbehörde zum Schutze des Ortsbildes die Anzahl Parabolspiegel beschränken.

1 Antennenanlagen für Mobilfunk und drahtlose Teilnehmeranschlüsse sind in das Landschafts- und Ortsbild einzupassen. Sie sind in der Kernzone und in den Schutzzonen nicht zulässig. Sie müssen von den nicht bewilligungsfähigen Zonen einen Mindestabstand von 50 m einhalten.

2 Die Antennenanlagen für Mobilfunk und drahtlose Teilnehmeranschlüsse sind unter den verschiedenen Anbietern zu koordinieren. Mit dem Baugesuch ist der Bewilligungsbehörde ein Zusammenarbeitskonzept zu unterbreiten, welches die Koordination nachweist. Die Bewilligungsbehörde ist berechtigt, die von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen zwecks Koordination an die weiteren Anbieter weiterzuleiten. Sie kann zudem ergänzende Angaben einfordern. 3 Antennenanlagen, welche für den Netzzusammenhang nicht mehr benötigt werden, sind innert nützlicher Frist durch den Betreiber zu entfernen.

Die für die Entsorgung notwendigen Bauten und Anlagen wie Lagerplatz für Kehrichtgebinde, Kompostieranlagen usw. sind auf privatem Grund zu realisieren und zu unterhalten. Im Rahmen des Baugesuches sind die erforderlichen Bauten und Anlagen auszuweisen.

1 Beim Neubau von Wohnhäusern mit mindestens 5 Familienwohnungen oder bei entsprechenden Zweckänderungen von Bauten sind gut besonnte Erholungsflächen abseits vom Verkehr anzulegen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten und grundbuchlich zu sichern. Erholungsflächen sind grundsätzlich als zusammenhängende

Grünflächen mit Spiel- und Sitzgelegenheiten und entsprechender Bepflanzung auszugestalten. Ihre Fläche hat wenigstens 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Familienwohnungen zu entsprechen.

1 Bei Mehrfamilienhäusern sind wohnungszugehörige Nebenräume wie Estrich-, Keller-, Abstellräume von mindestens 8 m2 pro Wohnung zu erstellen. Bei Wohnungen ab 100 m2 Bruttogeschossfläche haben diese eine Fläche von mindestens 10 m2 aufzuweisen. 2 Bei Mehrfamilienhäusern sind zudem in der Nähe des Haus- oder Nebeneinganges genügend grosse, wettergeschützte Abstellflächen oder Einstellräume für Kinderwagen, Fahrräder und Spielgeräte zu erstellen.

1 Die Situierung der Bauten hat auf Belichtung und Besonnung Rücksicht zu nehmen. Bewohnte Räume haben eine Fensterfläche von mindestens 10 % (bewohnter Dachraum von mindestens 6 %) der Bodenfläche aufzuweisen. 2 Unbewohnte Dachräume dürfen mit maximal zwei Dachfenstern von höchstens 0.50 m2 belichtet und belüftet werden. Treppenhäuser sind zu belichten und zu belüften. 3 Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume in Mehrfamilienhäusern müssen eine Bodenfläche von mindestens 10 m2 aufweisen. Auf wenigstens der Hälfte dieser 10 m2 muss die lichte Höhe mindestens 2.3 m messen.

1 Es werden unterschieden: Nicht störende, mässig störende und stark störende Betriebe. 2 Als nicht störend gelten Betriebe, die ihrer Funktion nach in Wohnquartiere passen und keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 3 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe mit weitergehenden Auswirkungen gelten als stark störend.

1 Gefährden Bauten und Anlagen die öffentliche Sicherheit und Ordnung sowie die Sicherheit von Personen oder Sachen, so sind sie durch den Eigentümer instand zu stellen, zu sichern oder zu beseitigen. 2 Jeder Grundeigentümer hat dafür zu sorgen, dass von Bauten auf seinem Grundstück weder Wasser, Schnee noch Eis auf öffentliche Strassen, Plätze und Gehwege gelangen können. 3 Bauten im Bereich von Strassen, Trottoirs und Wegen sind mit Dachrinnen und Ablaufrohren zu versehen. Auf Schrägdächern sind überdies Schneefänger anzubringen. Die Bewilligungsbehörde kann die Benützung baufälliger Anlagen und gesundheitsschädigender Räume untersagen. Die angeordneten Massnahmen sind auf Kosten des Grundeigentümers auszuführen.

Die Bewilligungsbehörde ist befugt, bei Bauarbeiten, die übermässigen Lärm und lästige Gerüche verursachen, die Bauzeiten unter Berücksichtigung der Interessen der betroffenen Wohngebiete einzuschränken und die Befolgung entsprechender Richtlinien über die Lärmbekämpfung vorzuschreiben. 2 Die Benützung des öffentlichen Grundes ist nur mit Bewilligung der zuständigen Aufsichtsbehörde gestattet.

1 Als Terrassenhäuser gelten Reihen- oder Zeilenbauten, die stufenartig an Hanglagen erstellt werden und mehr als zwei talwärts orientierte Stufen (jeweils versetzte Geschosse) aufweisen. 2 Terrassenhäuser sind in den Wohnzonen W1, W2 und W3 zugelassen. Es gelten folgende maximale Grundmasse:

1) inkl. allfälliges Garagengeschoss Zusätzlich zu der zulässigen Anzahl Stufen ist ein Garagengeschoss erlaubt. Der First von Schrägdächern über der obersten Stufe darf nicht mehr als 6m über dem Fussboden der obersten Stufe liegen (vgl. auch Art. 8). 3 Die Gesamtlänge gilt jeweils einschliesslich der sichtbaren unterirdischen Bauten, der angebauten Nebenbauten sowie der anschliessenden Stützmauern mit einer Höhe von mehr als 1.0 m über dem gestalteten Terrain. 4 Die Flächen im seitlichen und bergseitigen Grenzabstand sowie die Flächen im Gebäudeabstand sind als Grünfläche so zu gestalten, dass sie im Quartierbild wirksam sind. In diesen Flächen dürfen unterirdische Bauten und Nebenbauten nur unbedeutend in Erscheinung treten.

Ein- und Ausfahrten sind übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu unterhalten. Sie bedürfen einer Bewilligung der zuständigen Aufsichtsbehörde gemäss kantonaler Strassengesetzgebung. 2 Garagenausfahrten dürfen höchstens 15 % Längsgefälle aufweisen. Ausfahrten sind 3 m vor dem strassen- bzw. grundstückseitigen Trottoirrand auf höchstens 3 % Gefälle zu reduzieren. Gefällsbrüche sind auszurunden.

a) bei Wohnbauten je Wohneinheit bzw. 100 m2 Bruttogeschossfläche 1.5 Abstellplätze. Zusätzlich sind 10 % der erforderlichen Abstellplätze für Besucher vorzusehen und als frei zugängliche Besucherparkplätze dauernd zu erhalten. Bei extrem grossen Wohnungen kann die Parkplatzzahl reduziert werden. Es ist auf ganze Zahlen aufzurunden; b) bei gewerblichen Bauten sowie bei Geschäfts- und Hotelbauten: Für motorisiertes Personal und Besucher legt die Bewilligungsbehörde die erforderliche Anzahl Abstellplätze entsprechend den Bedürfnissen der einzelnen Bauvorhaben fest. Die VSS-Norm (SN 640 281) gilt als Richtlinie. 2 Lassen bestimmte Baugesuche einen starken Individualverkehr erwarten, kann die Zahl der Ein- bzw. Abstellplätze erhöht werden. Die Ein- und Abstellplätze sind so anzuordnen und auszubauen, dass sie ohne Gefährdung, insbesondere ohne Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit benützt werden können. Für verkehrsintensive Einrichtungen gelten die kantonalen Weisungen.

Die Ersatzabgabe je nicht erstellbaren Abstellplatz beträgt Fr. 7'500.- und wird mit der Rechtskraft der Baubewilligung fällig. Die Höhe der Ersatzabgabe basiert auf dem Zürcher Baukostenindex vom 1.4.2005 (110.2 Punkte) und wird jeweils auf den 1. Januar jeden Jahres angepasst.

Die Bewilligungsbehörde kann auf privatem Grund Verkehrszeichen, Schilder, Einrichtungen für die Strassenbeleuchtung, Hydranten usw. anbringen. Berechtigte Wünsche der Grundeigentümer sind nach Möglichkeit zu berücksichtigen.

chenbaren Grundstücksfläche. anrechenbare Geschossfläche AZ = anrechenbare Grundstücksfläche

lich der inneren Wandquerschnitte, exkl. der äusseren Wandquerschnitte.

der anrechenbaren Bruttogeschossflächen die Bestimmungen des Baureglements vom 13.4.1999 (letztmalige Genehmigung).

Grundstücksteile, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht beansprucht sind.

spruchte Nutzung eines Grundstückes auf die Bauparzelle übertragen. Die Ausnützungsübertragung darf höchstens zu einer AZ-Erhöhung von 10% der Regelbauweise führen.

mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde gelöscht werden.

anderen Strassenseite angrenzenden Grundstückes hinzugerechnet werden.

kann die verlorengehende Nutzung auf die Bauparzelle übertragen werden. Die Nutzungsübertragung ist im Grundbuch einzutragen.

Nebenbauten eingeschlossen) belegt werden darf. überbaute Fläche ÜZ = anrechenbare Landfläche

Treppen, Rampen usw.

fassung. Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet:

ren Landfläche.

Freifläche FZ = anrechenbare Landfläche

angerechnet (z.B. Rasengittersteine).

Anzeige des Grundbuchgeometers.

darf die höchstzulässige Ausnützung der ursprünglichen beziehungsweise neuen Parzellen nicht überschritten werden.

Ausnützungsziffer gesamthaft einzuhalten.

Oberkant Geschossdecke gemessen, über das gewachsene Terrain hinausragen. Liegt das gestaltete Terrain tiefer als das gewachsene, ist auf das gestaltete abzustellen. Als Referenzmass gilt die Fassade des 1. Vollgeschosses.

Dachgeschosse sind Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 1.2 m gelten als Dachgeschosse. Die Dachfläche darf nicht nach aussen geknickt sein. 2 Die Kniestockhöhe wird ab Oberkant Dachgeschossboden bis zur Schnittlinie der Fassadenhaut mit Oberkant Dachfläche gemessen. 3 Dachaufbauten (Lukarnen, Gauben usw.), Dacheinschnitte und Quergiebel dürfen gesamthaft in ihrer Länge nicht mehr als 1/3 der zugeordneten unter dem Dachgeschoss liegenden Fassadenlänge betragen (gemessen in 1.50 m Höhe ab Dachgeschossboden). Dachaufbauten sind nur im 1. Dachgeschoss zulässig. Dachaufbauten müssen gegenüber seitlichen Hauptfassaden einen Abstand einhalten. Bei Schrägdächern müssen Dachaufbauten um 1.5 m beziehungsweise beim Attikageschoss um die Höhe der Aufbaute über dem Dachgeschossboden zurückversetzt sein.

1 Der grosse Grenzabstand ist auf die am stärksten nach Süden gerichtete Längsfassade, der kleine Grenzabstand auf die übrigen Gebäudeseiten, einzuhalten. Weist eine Baute nach Osten und Westen orientierte Längsfassaden auf oder liegt die Baute an einer Hanglage, so ist der grosse Grenzabstand wahlweise gegenüber der Ost- oder der Westfassade, einzuhalten. Bei annähernd gleichwertigen Süd- und Westfassaden kann die Bewilligungsbehörde die Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide Fassaden gestatten. In Zweifelsfällen bestimmt die Bewilligungsbehörde die für den grossen Grenzabstand massgebliche Gebäudeseite. 2 Einseitig über die Fassade vorspringende, auch abgestützte Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Treppen, Erker, Balkone usw. werden nur soweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt oder ihre Länge, mit Ausnahme der Dachvorsprünge, mehr als einen Drittel der Fassadenlänge beträgt. 3 Vorbauten in den Strassen- und Trottoirraum sind bewilligungspflichtig. Die Bewilligung kann nur mit Zustimmung der zuständigen Strassenbehörde erteilt werden. Die lichte Durchgangshöhe im Baulinienbereich, oder wo Baulinien fehlen im Stassenabstandsbereich, muss mindestens 3 m ab Höhenkote der Strassenachse betragen.

1 Für Hochbauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe gelten die Grenzabstände gemäss den Zonenvorschriften. 2 Der Mindestabstand beträgt 50% der Gebäudehöhe, mindestens 3 m. Vorbehalten bleiben die besonderen Abstände in der Kernzone sowie innerhalb von Gestaltungsplänen.

Wasserbassins von ungedeckten Schwimmbadanlagen werden bezüglich dem Abstand von der Parzellengrenze gleich behandelt wie Nebenbauten. Der Abstand wird ab der Kante des Wasserbassins gemessen.

1 In den Wohnzonen und in den Wohn- und Gewerbezonen erhöhen sich die Grenzabstände für Gebäude, die über 20 m lang sind, auf den betreffenden Längsseiten um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 6 m. Die Zuschläge werden senkrecht zur Fassade gemessen.

In Hanglagen mit einer Terrainneigung von mehr als 30 % entfällt der Mehrlängenzuschlag, wenn die Bauten terrassiert werden und die längeren Gebäudeseiten im Bereich der Falllinie des Hanges liegen.

1 Bauten und Anlagen haben gegenüber dem Zürichsee einen Abstand von 20 m ab Grenze der Wasserzone gemäss § 34 VVzPBG einzuhalten. 2 Wo an offenen Gewässern keine Baulinie definiert ist, ist ein Abstand von mindestens 5 m von der oberen Böschungskante bis zum äussersten Gebäude- respektive Anlageteil einzuhalten. Gegenüber dem Mühlebach, Grenzbach, Würzbach, Sihleggbach, Krebsbach, Chüngentobelbach, Roosbach und Frohburgbach haben Gebäudefassaden einen Bachabstand, welcher mittels Baulinien definiert ist, einzuhalten. 3 Gegenüber eingedolten Gewässern ist ein Gewässerabstand von 3 m gegenüber der Mittelachse, mindestens jedoch 1 m ab Bauwerk der Eindolung einzuhalten.

Als Firsthöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion bzw. des Attikageschosses. Ausgenommen sind Heizungs- und Lüftungskamine.

Für Ausnahmen gilt § 73 PBG. Eine Ausnahme von den Bauvorschriften des kantonalen Rechts bedarf der Zustimmung des zuständigen Departementes.

Kernzonenplan im Massstab 1:500 dargestellt. Die Pläne können auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Sie sind für die genaue Lage der Zonengrenze verbindlich.

Ortsbildes. Umbauten, Ersatz- und Neubauten haben sich in Form und Erscheinung ins Ortsbild einzuordnen, insbesondere hinsichtlich der Geschlossenheit, Grösse und Proportionen des Gebäudes, der Dachlandschaft und der Lage der Bauten.

Als Begegnungs- und Einkaufsort ist die Kernzone für Wohnbauten, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie für Verwaltungsbauten und kulturelle Einrichtungen bestimmt.

1 Der Kernzonenplan Massstab. 1:500 mit den dazugehörigen Reglementsbestimmungen zeigt die zulässige bauliche Nutzung auf.

1 Die Bauten der Klassierung A dürfen nur unter Beibehaltung des Gebäudeprofils (Lage, äussere Grundrissabmessungen, kubische Gestaltung, Ausbildung der Fassaden und des Daches) umgebaut oder ersetzt werden. Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen (Verfahren gemäss § 6 Natur- und Heimatschutzverordnung). Bei Restaurierung von historischen Objekten geht deren stilistische Eigenart anderen Vorschriften in der Kernzone vor. 2 Geringfügige Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Hygiene und des Ortsbildschutzes liegt.

1 Die Bauten der Klassierung B dürfen unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils umgebaut, renoviert und ersetzt werden. 2 In Abweichung von Absatz 1 sind auch Neubauten mit Volumenvergrösserung zulässig, sofern sie in Form und Erscheinung die geforderte Qualität erreichen und die im Kernzonenplan bezeichneten Gebäudegrundflächen sowie die Grundmasse nach Art. 50 einhalten. Die Lage der für das Ortsbild massgebenden Fassaden oder Fassadenteile ist in der Regel unverändert zu belassen. Die Bewilligungsbehörde kann Ausnahmen bewilligen.

1 Die Bauten der Klassierung C umfassen die zur Ergänzung des erhaltenswerten Kerns erwünschten zusätzlichen Gebäude (Neubauten und Ersatz bestehender Gebäude). 2 Die ungefähre Lage für Neubauten ergibt sich durch die im Kernzonenplan dargestellte Kreissignatur. 3 Die maximale Gebäudegrundfläche ist durch die Masszahl innerhalb der im Kernzonenplan dargestellten Kreissignatur verbindlich festgelegt. 4 Die Bauten haben sich in Form und Erscheinung gut ins traditionelle Strassen- und Ortsbild einzufügen.

Für die im Kernzonenplan besonders bezeichneten Objekte „2VG“ gelten die Grundmasse für 2 Vollgeschosse; für die nicht besonders bezeichneten Objekte gelten die Grundmasse für 3 Vollgeschosse:

- der Ausbau des Dachgeschosses ist innerhalb des Volumens gestattet; - die geschlossene Bauweise ist gestattet; - die Bauten haben sich im Sinn von Art. 45 in das Ortsbild einzufügen.

Bei dem im Kernzonenplan besonders bezeichneten, massgebenden Strassenniveau werden die Gebäude- und Firsthöhen für die betreffende Parzelle vom Strassenniveau aus in Fassadenmitte gemessen.

zuhalten.

dentliche Verhältnisse vorliegen und wenn durch die Bewilligung keine öffentlichen oder privaten Interessen verletzt werden.

Erscheinung tritt;

Bei Gestaltungsbaulinien sind Hochbauten auf diese oder höchstens 1 m hinter diese zu stellen. Die entsprechende Fassade soll parallel zur Gestaltungsbaulinie verlaufen.

a.T. zulässig.

sen.

tiger Dachvorsprung, Materialien).

Bei Bauten über 12 m Gesamtlänge sind Dachlukarnen von je max. 2.40 m2 Frontfläche auf der Höhe des ersten Dachgeschosses zulässig. Die Summe der Frontfläche darf nicht mehr als 1/12 der Dachfläche (Ansicht) einnehmen. Bei Schleppgauben muss der Scheitelpunkt mindestens 1.50 m unterhalb des Firstes liegen. 5 Dachflächenfenster, die ein Lichtmass von max. 0.50 m2 nicht überschreiten, sind gestattet. Die Summe aller Dachflächenfenster darf höchstens 1/3 der zulässigen Frontfläche der Lukarnen betragen. Dacheinschnitte sind nicht zulässig.

Die Fassaden haben bezüglich Massstäblichkeit, Gestaltung, Materialwahl und Farbgebung den dörflichen und ortsüblichen Charakter zu wahren und sich in die bestehende Bebauung einzufügen.

Das zulässige Gebäudevolumen ist voll ausnützbar.

1 Im Kernzonenplan sind die bestehenden grösseren An- und Nebenbauten bezeichnet. Die bezeichneten Bauten dürfen innerhalb der bisherigen Grundrissabmessungen neu- und umgebaut werden. Bei Neubauten dürfen die Überbauungsmasse gemäss Abs. 2 nicht überschritten werden.

Strassenseitige Arealflächen sind als Vorplätze oder Vorgärten zu gestalten; letztere nach Möglichkeit umfriedet.

Im Rahmen eines Gestaltungsplans kann von den vorstehenden Artikeln 48 bis 59 abgewichen werden, wenn sich anhand eines verbindlichen detaillierten Richtprojekts eine für das Ortsbild bessere Lösung ergibt. Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Einfügung in das Ortsbild, Massstäblichkeit, kubische und architektonische Gestaltung, Anordnung und Gestaltung der Freiflächen, speziell der strassennahen Flächen, Freihalten von Durchgängen. Der Gemeinderat lässt sich bei der Beurteilung von solchen Gestaltungsplänen von Fachexperten beraten.

Der Gemeinderat kann zur Unterstützung und Förderung der Ortsbildpflege Beiträge an ortsbildgerechte bauliche Massnahmen leisten. Er erlässt für wichtige öffentliche Räume ein gestalterisches Konzept, das die Grundlage für Gestaltungsprojekte im öffentlichen Raum darstellt und im Rahmen von Baubewilligungsverfahren richtungsweisende Bedeutung hat.

Verwaltungsbauten sowie Wohnungen.

- Vollgeschosszahl höchstens 4, wovon das 4. Vollgeschoss im Dachraum liegt; - der Ausbau der Dachgeschosse ist innerhalb des Volumens gestattet; - Ausnützungsziffer max. 0.80, davon mind. ¼ und max. ½ für Wohnen.

a) Die Überbauung des Areals ist gesamthaft zu planen. Sie muss einheitlich gestaltet sein, sich vorteilhaft in die Landschaft einfügen und mit der umliegenden Bebauung in guter Beziehung stehen; b) Es sind zusammenhängende Grünflächen und Kinderspielplätze zu schaffen.

Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe zugelassen.

Dienstleistungsbetriebe zugelassen.

lienhäuser mit Klein- und Einliegerwohnungen sowie zusammengebaute Einfamilienhäuser gestattet. Mit einem Gestaltungsplan können auch Mehrfamilienhäuser realisiert werden, welche die Baumasse der Wohnzone W2 einhalten.

Gesamtkonzepts und unter Beachtung des hinreichenden Lärmschutzes.

störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe ohne grossen Publikumsverkehr zugelassen. Der Anteil der gewerblichen Nutzung darf nicht mehr als 20% der gesamten zulässigen Nutzung betragen.

folgende Belastungsgrenzwerte: Tag 55 dB(A), Nacht 45 dB(A).

Verfahren zu erarbeiten ist.

Erschliessung;

zulässigen Mietzinse und die Mieterauswahl.

erhalten bleiben. Das Zweckentfremdungsverbot wird vom Gemeinderat als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt.

7’800 m² zulässig. Die übrigen Grundmasse entsprechen den Vorgaben der Wohnzone W3.

Die Gewerbezone ist für nicht störende bis höchstens mässig störende gewerbliche und kleinere Industriebetriebe bestimmt. 2 Wohnungen sind gestattet, soweit sie standortgebunden sind. Reine Wohnbauten sind nicht gestattet. 3 Gegenüber angrenzenden Zonen gelten deren Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände. Innerhalb der Gewerbezone gelten die verkürzten Gebäudeabstände laut Tabelle der Grundmasse von Art. 71.

1 Im Baubewilligungsverfahren ist für Konsum- und Freizeitanlagen, welche Nutzflächen von mehr als 1`000 m2 oder mehr als 80 Motorfahrzeugabstellplätze vorsehen, mit dem Baugesuch ein Gutachten über die verkehrlichen Auswirkungen einzureichen. Die Bauherrschaft muss die genügende Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr, den öffentlichen Verkehr sowie den Langsamverkehr nachweisen. 2 Es ist insbesondere der Nachweis betr. dem „Durchschnittlichen Täglichen Verkehr“ (DTV) sowie dem „Spitzenstundenverkehr“ (SSV) zu erbringen. Die Bewilligungsbehörde kann in besonderen Fällen weitere Unterlagen und Auskünfte einverlangen, wenn dies für die Beurteilung des Baugesuches notwendig ist. 3 Konsum- und Freizeitanlagen, welche an 100 Tagen pro Jahr mehr als 1'500 Fahrten pro Tag erzeugen, sind nicht zulässig.

1 Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für bestehende und künftige öffentliche Bauten und Anlagen bestimmt. 2 Für die Überbauungsmasse sind diejenigen der angrenzenden Zone mit der höchsten Ausnützungsziffer zu beachten, wobei die Bewilligungsbehörde in Gebieten tieferer Ausnützung die Ausnützungsziffer für die Geschossflächen auf max. 1.0 erhöhen kann, die für öffentliche Zwecke genutzt werden. Wo die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen an die Kernzone grenzt, ist bei der Gestaltung der Bauvorhaben in Bezug auf Grösse, Form und Massstäblichkeit besondere Rücksicht auf das Ortsbild des Kerns zu nehmen.

1 In der Zone für gewerblichen Gartenbau sind Bauten und Anlagen zulässig, soweit die gartenbauliche Nutzung sie erfordert.

1 Die Intensiverholungszone Camping dient dem Betrieb eines Camping- und Zeltplatzes. Gestattet sind das Aufstellen von Zelten, Wohnwagen, Mobilheimen und dergleichen sowie die Errichtung der notwendigen infrastrukturellen Bauten und Anlagen. Die kantonalen Vorschriften über die Errichtung und den Betrieb öffentlicher Zeltplätze sowie die gestützt darauf erforderliche kantonale Betriebsbewilligung bleiben ausdrücklich vorbehalten.

tungskamine.

Rechts.

vorhaben auf die Einhaltung der baupolizeilichen Vorschriften.

Zuweisung zum Reservegebiet begründet keinen Rechtsanspruch auf eine spätere Einzonung.

sind bei ausgewiesenem Bedarf und anhaltender Eignung in erster Linie in diesen Gebieten vorzunehmen

ökologische Ausgleichsflächen. Er erfüllt diese Aufgaben durch den Abschluss von Vereinbarungen sowie auf den gemeindeeigenen Grundstücken.

tope.

mässer Vegetation wie beispielsweise Bachläufe, Kleingewässer, Uferbestockungen, Waldränder, extensiv und wenig intensiv genutzte Wiesen und Weiden sowie andere seltene oder bedrohte Lebensgemeinschaften.

schränkt wird und dadurch eine nachgewiesene Ertragseinbusse entsteht.

Aussichtspunkten an Hanglagen und an See- und Flussufern, zur Gliederung von Siedlungsgebieten und zur Erhaltung von Freiflächen innerhalb des Baugebietes dienen sowie die Gebiete bei Grund- und Quellenwasservorkommen, die grundsätzlich mit einem dauernden Bauverbot belegt sind.

gesetz (GSchG). Der Gewässerraum gewährleistet die natürliche Funktion der Gewässer, den Hochwasserschutz und die Gewässernutzung.

Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. In dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

sätzlich geschützt.

Für die weitergehende Gestaltung und Bewirtschaftung des Gewässerraums gelten die Vorgaben gemäss Art. 41c Abs. 3 ff. Gewässerschutzverordnung.

1 Die Gefahrenzonen bezeichnen Gebiete, welche durch Naturgefahren, insbesondere Hochwasser, Rutschungen, Murgänge, Steinschlag und Lawinen eine Gefährdung aufweisen. Es wird unterschieden zwischen der Gefahrenzone rot (erhebliche Gefährdung), der Gefahrenzone blau (mittlere Gefährdung) und der Gefahrenzone gelb (geringe Gefährdung). Die Gefahrenzonen sind den anderen Zonen überlagert. Genaue Angaben über die zu berücksichtigenden Prozesse geben die auf der Gemeinde einsehbaren Gefahrenkarten. 2 Ausserhalb der Gefahrenzonen besteht ein Restrisiko, das die Eigentümer und Bauherrschaften in Eigenverantwortung angemessen zu beachten haben. 3 Die Bestimmungen der Gefahrenzonen beziehen sich auf alle Neubauten, Ersatzbauten und Umbauten von Gebäuden und Anlagen sowie auf die Umgebungsgestaltung. Innerhalb aller Gefahrenzonen sind Veränderungen der Umgebungsgestaltung, welche die Gefährdung beeinflussen, insbesondere Geländeveränderungen und der Bau oder Abbruch von Mauern bewilligungspflichtig. Kleinere, nicht schadenpotenzialrelevante Umbauten bei Gebäuden können ohne Schutz des gesamten Gebäudes realisiert werden, sofern das Schadenausmass und der Kreis der gefährdeten Personen nicht erhöht wird. Die Umbauten sind so zu gestalten, dass sie später ohne Anpassungen in den Gesamtobjektschutz integriert werden können. 4 Die Dimensionierung, die Anordnung und die Umgebungsgestaltung von Bauten haben auf die Gefährdung Rücksicht zu nehmen. Insbesondere darf in allen Gefahrenzonen die Gefährdung von Nachbargrundstücken nicht wesentlich erhöht oder das Überbauen derselben verhindert werden. Der entsprechende Nachweis ist im Rahmen des Baugesuchs zu erbringen. 5 Der Gemeinderat hat den Nachweis zur Schadenabwehr im Bewilligungsverfahren zu prüfen und sofern notwendig ergänzende Auflagen zu machen. Er kann aufgrund der lokalen Gefahrensituation oder Risiken weitergehende Massnahmen verlangen. Er kann Ausnahmen von Bestimmungen bewilligen, wenn aufgrund von Massnahmen die Gefahrensituation beseitigt oder hinreichend reduziert werden konnte, oder wenn im Zusammenhang mit Bauvorhaben Massnahmen getroffen werden, welche eine Gefährdung des Gebietes aufheben. 6 Von den Bauten und Anlagen darf keine Gefährdung der Umwelt ausgehen. Umweltgefährdende Materialien dürfen nur in gesicherten Behältern und Räumen gelagert werden. Dabei sind Tankanlagen und dergleichen gegen Aufschwimmen und Verschieben sowie gegen das Bersten der Zu- und Ableitungen zu schützen. Insbesondere die Gebäudehülle, die Lüftung und Einfüllstutzen sind baulich ausreichend vor aussergewöhnlichen Ereignissen zu schützen. 7 Bei Überschwemmungsgefahr sind Geländeveränderungen so zu gestalten, dass das Wasser möglichst ungehindert abfliessen kann und dass kein unerwünschter Aufstau oder Ablenkung des Abflusses erfolgt.

1 Die Gefahrenzone rot bezeichnet die Gebiete mit erheblicher Gefährdung. Neubauten und der Wiederaufbau von Bauten sind grundsätzlich verboten. 2 Wesentliche Umbauten von bestehenden Gebäuden können nur bewilligt werden, wenn gleichzeitig mit baulichen Massnahmen das Schadenrisiko auf ein Minimum reduziert wird und die Anzahl der gefährdeten Personen nicht erhöht wird. 3 Standortgebundene Bauten können als Ausnahme bewilligt werden, wenn sie mit sichernden Massnahmen vor Zerstörung und Schaden geschützt werden. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der Gefahrenzone Blau.

1 Bauten und Anlagen sind so zu erstellen, dass die Wahrscheinlichkeit und das Ausmass eines Schadens verhindert oder wenigstens minimiert werden kann. Dies soll durch eine optimale Standortwahl, die konzeptionelle Gestaltung sowie geeignete bauliche Massnahmen unter Wahrung der Verhältnismässigkeit erreicht werden.

Der Nachweis, dass dem Schutz vor Naturgefahren hinreichend Rechnung getragen wird, ist jedem Gesuch beizulegen. Dabei ist auf alle Gefahrenkarten und dazugehörigen Unterlagen, welche das Bauvorhaben betreffen, Bezug zu nehmen. Der Nachweis ist von einem durch die Gemeinde anerkannten Fachexperten beizubringen. 3 Die Bauten sind so zu dimensionieren, dass sie den Belastungen aus den Naturgefahren schadlos standhalten (insbesondere statischer und dynamischer Druck, Auftrieb durch Einstau oder Grundwasseranstieg, Auflast durch flüssige und feste Stoffe, Anprall von Einzelkomponenten, Unterkolkung, rutschen des gesamten Geländes, partielle oder differentiale Rutschung). 4 Bei wasserhaltigen Prozessen sind die Aussenwände bis zur seltenen Überschwemmungshöhe in dichter Bauweise auszuführen. Die Gebäudehülle ist so zu realisieren, dass sie durch den Wassereinstau keinen Schaden nimmt. Sämtliche Gebäudedurchdringungen sind bis auf die Überschwemmungshöhe von seltenen Ereignissen dicht auszuführen.

Die Gefahrenzone gelb bezeichnet die Gebiete mit verschiedenen Gefährdungen als Hinweis. Der Schutz des eigenen Gebäudes liegt in der Eigenverantwortung. Da der Schutz meist mit einfachen Massnahmen realisiert werden kann, wird dem Bauherrn empfohlen, die Gefährdung mit den Auflagen analog der Gefahrenzone blau zu eliminieren. Ein Nachweis ist nur bei einer möglichen Gefährdung Dritter und bezüglich umweltgefährdenden Materialien zu erbringen. Bei Sonderrisiken, insbesondere wichtigen Versorgungseinrichtungen oder grossen Warenlagern, gelten die Bestimmungen der Gefahrenzone blau.

1 Die Naturschutzzone wird der Landwirtschaftszone, dem Wald, dem Gewässer oder dem übrigen Gemeindegebiet überlagert. 2 Die Naturschutzzone bezweckt die Erhaltung und Pflege von Gebieten, die als Lebensräume für eine seltene, bedrohte oder besonders vielfältige Pflanzen- und Tierwelt wertvoll sind. 3 Veränderungen wie Aufschüttungen, Abgrabungen, Drainagen, Ausgraben von Pflanzen, Düngen usw., die den Naturhaushalt und die schutzwürdige Flora und Fauna benachteiligen würden, sind nicht gestattet. 4 Für die einzelnen Gebiete können durch den Gemeinderat besondere Schutzbestimmungen erlassen oder Dienstbarkeitsverträge beziehungsweise verwaltungsrechtliche Verträge abgeschlossen werden. 5 Abgeltungen und Bewirtschaftungsbeiträge richten sich nach der kantonalen Biotopschutzverordnung.

1 Fliessgewässer dürfen nicht überdeckt oder eingeholt werden. Die Erteilung von Ausnahmen durch die nach kantonalem Recht zuständige Behörde richtet sich nach Art. 38 des Bundesgesetzes über den Gewässerschutz. Als Fliessgewässer gelten sämtliche natürlich gespiesene Wasserläufe. 2 Dachbestockungen sind in ihrem Bestand ungeschmälert zu erhalten. Gestattet ist das periodische Zurückschneiden.

1 Die Seeufer sind geschützt und, soweit erforderlich, vom Grundeigentümer zu pflegen und zu unterhalten. 2 Veränderungen der Seeufer sind untersagt. Ausnahmen können mit Auflagen erteilt werden, sofern der Schutzzweck dadurch nicht beeinträchtigt wird oder die Voraussetzungen des § 73 Abs. 1 PBG erfüllt sind.

1 Hecken, Feldgehölze und Baumgruppen dürfen zur Pflege des Bestandes im bisherigen Rahmen bewirtschaftet werden.

Die im kantonalen Inventar der geschützten Bauten und Objekte (KIGBO) aufgeführten Schutzobjekte stehen unter Schutz gemäss § 6 der kantonalen Verordnung betreffend den Natur- und Heimatschutz und die Erhaltung von Altertümern und Kunstdenkmälern.

Bauzonen Gestaltungspläne erlassen werden, wenn die Mindestfläche nach §24 PBG erreicht wird.

aufzuweisen. Dies trifft insbesondere zu, wenn

der nur teilweise überbauten Grundstücke zu gewährleisten. Die Wohnqualität ist durch gemeinschaftliche Bereiche und Begrünung zu fördern.

Sie gelten für die Gestaltungspläne als Richtlinie und dienen der Baubehörde als Planungsinstrument.

staltungsplan Mehrleistungen im Sinne der Vorteile gemäss §24 PBG beinhaltet. Die Durchmischung der Nutzung ist zulässig, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben.

Ausnahmen von den Zonenvorschriften teilweise oder umfassend bewilligen:

zudem Fachleute für die Begutachtung beiziehen.

Verfügung des Gemeinderates geändert werden.

und Anlagen dem geltenden Planungs- und Baurecht entsprechen und berechtigtes Vertrauen in den Plan nicht verletzt wird.

fünfzehn Jahren seit Inkrafttreten nicht in wesentlichen Teilen mit der Verwirklichung begonnen wurde.

plänen beschliessen, sofern dadurch der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt wird.

Ausbauten, sofern nicht eine der Ausnahmen von Abs. 1 lit. c zur Anwendung gelangt.

Meldeverfahren.

Melde- und bewilligungspflichtig sind unter anderem folgende Bauten und Anlagen: Kanalisationsanlagen, Werkleitungen, Tankstellen, landwirtschaftliche Silos, Lagertanks, Reklameanlagen, Antennen, Sonnen- und Erdkollektoren, alle Anlagen zur Energiegewinnung sowie das Anbringen von Firmenschildern an öffentlichen Strassen; ferner der Abbruch von Bauten, Terrainveränderungen über 1 m Höhe oder mehr als 50 m2 Fläche sowie die Errichtung von Einfriedungen von mehr als 1 m Höhe an öffentlichen Strassen, Wegen und Plätzen. Bewilligungen für solche Vorhaben werden unter der Voraussetzung erteilt, dass keine Verordnungen in Bezug auf Gesundheit, Strassen, Gewässer, Feuer usw. verletzt, weder die bauliche Umgebung und schützenswerte Orts- sowie Landschaftsbilder verunstaltet, noch öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden.

1 Das Meldeverfahren findet Anwendung auf geringfügige Bauvorhaben und unbedeutende Änderungen bereits bewilligter Projekte, sofern damit offensichtlich keine öffentlichen oder privaten Interessen berührt werden und keine Nebenbestimmungen oder Ausnahmebewilligungen notwendig sind. 2 Der Meldung an die Baubehörde sind alle zur Beurteilung des Bauvorhabens nötigen Unterlagen beizufügen; die Pflicht zur öffentlichen Auflage und zur Erstellung eines Baugespanns entfällt. Die Baubehörde prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und ordnet nötigenfalls deren Ergänzung an.

1 Das Baugesuch ist mit dem offiziellen Baugesuchsformular 3-fach (Kanalisation 4-fach) einzureichen und hat zu umfassen: a) Ein vom Geometer unterzeichneter und nachgeführter, aktueller Katasterplan mit eingetragenen Massen des Baukörpers samt Grenz- und Gebäudeabständen, Baulinien, Motorfahrzeug-Parkplätze, Anschlüsse an Werkleitungen und Kanalisation; Plan der Höhenkurven im Massstab 1:500. b) Grundrisspläne aller Geschosse im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Himmelsrichtung, der Feuerstätten und -anlagen, der Zweckbestimmung der einzelnen Räume, der Boden- und Fensterflächen, der Mauerstärke, der Trag- und Trennwände sowie aller übrigen zur Prüfung des Projektes notwendigen Masse und Angaben (3-fach). c) Schnitt- und Fassadenpläne mit Angaben des gewachsenen und des projektierten Terrains bis zu den Grenzen, den Höhenbezugspunkt, die Höhenlage des Erdgeschosses und der Erschliessungsstrasse (3-fach). d) Projektpläne der Umgebungsarbeiten mit Darstellung der Terrainveränderungen, Stützmauern, Einfriedungen usw. (3-fach). e) Gesuch um Bewilligung von Tankanlagen, Heizanlagen, Garagen- und Einstellräumen sowie Planeingabe über Beseitigung des Abwassers im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Leitungskaliber, -materialien und -gefälle sowie allfällige Durchleitungsrechte (4-fach). f) Detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer sowie der Ein- und Abstellplätze. Die Berechnung der Flächenmasse muss in separaten Plänen übersichtlich dargestellt sein.

vom Projektverfasser, Bauherrschaft und Grundeigentümer zu unterschreiben und müssen mit Datum und Massstab versehen sein.

duzieren.

schlusspartien benachbarter Fassaden zeichnerisch oder im Modell verlangen, wie sie auch berechtigt ist, weitere Unterlagen (wie statische Berechnung, Verkehrsgutachten, Modelle, Fotomontagen, Schattenwurfdarstellungen usw.) zu fordern, wenn sie zur Beurteilung eines Baugesuches nötig erscheinen.

zu kennzeichnen; es gelten für bestehende Bauteile die schwarze, für neue die rote und für abzubrechende die gelbe Farbe.

Das Verfahren, die Koordination, Vorentscheide, Einsprachen und Beschwerden, Bauausführung und Baukontrolle richten sich nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts.

Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung und allfällige Entscheide über öffentlich- und zivilrechtliche Einsprachen rechtskräftig sind. Das Bauamt erteilt die Baufreigabe, wenn die für den Baubeginn erforderlichen Nebenbestimmungen erfüllt sind.

verlangen. Sie lässt insbesondere kontrollieren:

anzuzeigen.

Einhaltung kantonaler Bewilligungen zu prüfen.

Einsicht zu nehmen.

den Entscheid über Einsprachen Gebühren.

Für Widerhandlungen gelten die Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes.

rat in Kraft.

len.

mit Genehmigung vom 13.2.1991, 6.8.1996, 13.4.1999.

Angenommen an der Urnenabstimmung vom 03. März 2024 NAMENS DES GEMEINDERATES Der Gemeindepräsident: Christian Marty Der Gemeindeschreiber: Thomas Bollmann Vom Regierungsrat mit Beschluss-Nr. 608/2024 genehmigt am 20. August 2024 REGIERUNGSRAT DES KANTONS SCHWYZ Der Landammann: Michael Stähli Der Staatsschreiber: Dr. Mathias E. Brun

Anhang 1 Erläuterungen zu den Gestaltungsplan-Pflichtgebieten (Art. 81 Abs. 4) Allgemeines Im Zonenplan der Gemeinde Wollerau sind verschiedene Gebiete mit einer „Gestaltungsplanpflicht“ bezeichnet. Absicht für die einzelnen Gebiete: Die Überlegungen und Absichten, die mit der Gestaltungsplanpflicht zusammenhängen, sind in den nachfolgenden Erläuterungen festgelegt. Dabei sind vor allem die Schwerpunkte aufgezeichnet, die durch den Gestaltungsplan zu lösen sind. Grundlagen: Unabhängig von diesen Richtlinien gelten die einschlägigen Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes und des Baureglementes der Gemeinde Wollerau, insbesondere die Artikel 81ff. Wirkung: Die vorliegenden Erläuterungen haben Richtplan-Charakter. Sie gelten als Richtlinien und dienen der Baubehörde als Planungsinstrumente (Art. 81 BauR). Gebiet Unter Erlen

zur Durchgrünung leistet. Gebiet Felsenstrasse Ost

Erschliessung abgestimmt ist.

len. Gleichzeitig ist der weitgehende Lärmschutz speziell gegenüber der Autobahn sicherzustellen.

zur Durchgrünung leistet.

der Gebäudekubaturen entlang der Felsenstrasse soll der Rhythmus dieser Bebauungsstruktur aufgenommen werden. Gebiet Untere Bächerstrasse

zur Durchgrünung leistet.

von der Strasse auf ein separates Niveau gelegt werden.

Gebiet Roos

und allfällige Ausgleichsmassnahmen sind sorgfältig zu berücksichtigten. Bezüglich Hochwasser ist nachzuweisen, dass im Endzustand der Überbauung bei seltenen bis sehr seltenen Ereignissen (massgebend HQ 100) die Hochwassergefährdung des Areals höchstens gering ist.

Beziehung des Balbweges, zu schaffen.

zur Durchgrünung leistet.

biete umgesetzt werden. Gebiet Fritschweg

Anhang 2 Abbildungen für Mess- und Berechnungsweisen Den nachstehenden Abbildungen kommt keine Rechtsverbindlichkeit zu. Die Darstellungen können vom Bauamt bei Bedarf ergänzt werden.

45°