Bauordnung Kreuzlingen

Das Baureglement gilt für das gesamte Gebiet der Stadt Kreuzlingen.

Der Stadtrat entscheidet erstinstanzlich über Baugesuche, gegen welche materiell zu beurteilende Einsprachen hängig sind.

Die Baukommission ist eine Kommission mit selbständiger Entscheidungsbefugnis (Art. 45 Abs. 1 GO). Sie behandelt sämtliche Baugesuche und entscheidet erstinstanzlich über die Baugesuche, gegen welche keine Einsprachen geführt oder diese infolge Rückzugs oder Vergleichs als erledigt am Protokoll abgeschrieben werden.

Der Stadtrat verfügt die Unterschutzstellung von erhaltenswerten Objekten des Natur- und Heimatschutzes im Sinne von § 2 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Natur und Heimat (TG NHG).

Änderung gemäss DBU-Entscheid Nr. 57 vom 14. Dezember 2024

Siehe Bauen an Hanglagen: Art. 31 BauR.

In Wohn- und Arbeitszonen (WA) gewährt die zuständige Gemeindebehörde einen Zuschlag von 10 % auf die Basisausnutzung, wenn gemischte bauliche Nutzungen mit mindestens 20 % Gewerbe-/ Dienstleistungs- oder Wohnanteil realisiert werden. Die Mindestanteile beziehen sich auf die realisierten Hauptnutzflächen unter Berücksichtigung der jeweils gültigen SIA-Norm 416 für Gewerbe/Dienstleistung oder Wohnen. Diese sind dauernd zu erhalten, und diese Pflicht wird als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt.

Der kumulativ maximal gewährte Zuschlag gemäss Abs. 1 beträgt 15 % auf die in der Masstabelle für die jeweilige Zone festgesetzte Basisausnutzung (GFZ oder BMZ). Bei Beanspruchung des Mischnutzungsbonus gemäss Abs. 2 beträgt der kumulativ maximal gewährte Zuschlag 20 %.

Nicht störende Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe sind zulässig, soweit sie mit dem Wohncharakter vereinbar sind.

Ist ein Grundstück lediglich gemäss den Vorschriften einer niedereren Zone sinnvoll bebaubar, so ist die Bebauung gemäss den Vorschriften dieser niedereren Wohnzone zu bewilligen.

Neu-, An- und Umbauten sind sorgfältig in das Ortsbild einzuordnen.

Zulässig sind Wohnbauten, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Mischbauten und landwirtschaftliche Betriebe.

Sofern keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt werden, kann die zuständige Gemeindebehörde zum Schutze des Ortsbilds und zur Siedlungserneuerung nach Abwägung der beteiligten privaten Interessen Ausnahmen von kommunalen Vorschriften und Plänen bewilligen.

Aussenantennen sind untersagt, soweit sie nach übergeordnetem Recht nicht zwingend zugelassen werden müssen.

Ist ein Grundstück lediglich gemäss den Vorschriften einer niedereren Zone sinnvoll bebaubar, so ist die Bebauung gemäss den Vorschriften dieser niedereren Wohn- und Arbeitszone zu bewilligen.

Zulässig sind mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, Wohnungen, sowie Bauten mit gemischter Nutzung.

Mindestens 10 % der realisierten Hauptnutzflächen sind unter Berücksichtigung der jeweils gültigen SIA-Norm 416 als Wohnnutzungen auszubilden (Mindestwohnanteil). Der Mindestwohnanteil ist dauernd zu erhalten.

In der Zentrumszone entlang der Bahnhof-, Haupt-, Konstanzer- sowie Löwenstrasse gilt in der ersten Bautiefe (mind. 15.00 m) die geschlossene Bauweise. Erdgeschosse haben eine lichte Raumhöhe von mindestens 3.50 m aufzuweisen. Zur Bahnhof-, Haupt-, Konstanzer-sowie Löwenstrasse zugewandte Wohnnutzungen sind in Erdgeschossen nicht zulässig.

Im übrigen Gebiet in der Zentrumszone gilt die offene Bauweise. Wenn sich die Nachbarn ein gegenseitiges Grenzbaurecht einräumen, ist der Zusammenbau gestattet; vorbehalten bleibt die Bewilligung der zuständigen Gemeindebehörde gemäss § 77 PBG. Reihenhausbauten sind zulässig.

Gegenüber geschützten Kulturobjekten gemäss dem Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Natur und der Heimat (TG NHG) ist in Abweichung zu Abs. 4 und Abs. 5 ein minimaler Gebäudeabstand von einem Drittel der Gesamthöhe des Schutzobjekts einzuhalten.

Wohnnutzungen sind nur für betrieblich standortgebundenes Personal gestattet. Pro Grundstück sind maximal zwei Wohnungen zulässig. Die zulässige Wohnnutzung muss mit dem zugehörigen Betrieb eine bauliche Einheit bilden.

Bei Neubauten muss in den Arbeitszonen Gewerbe und Industrie eine Mindestnutzung gemäss Masstabelle erreicht werden. Eine Unterschreitung der Mindestnutzung ist zu bewilligen, sofern der Nachweis erbracht wird, dass der Neubau eine spätere Erweiterung bis zur Mindestnutzung nicht verunmöglicht. Die in der Masstabelle festgehaltenen Mindestnutzungen gelten für Grundstücke ohne bestehende Gebäude mit Hauptnutzfläche sowie Grundstücke, auf denen die bestehenden Gebäude mit Hauptnutzflächen abgebrochen werden.

Gegenüber Grundstücken in anderen Zonen gilt der grosse Grenzabstand der Nachbarzone. Überschreiten Bauten die maximale Gebäudelänge der Nachbarzone, müssen sie bezüglich Fassadengliederung und Bepflanzung erhöhte Anforderungen erfüllen.

Dachaufbauten sind nur zulässig, soweit sie technisch bedingt sind.

In der Campingzone sind zudem mässig störende Bauten und Anlagen zulässig, die für den Betrieb notwendig sind.

Die ständige Wohnsitznahme ist untersagt.

Zulässig sind nur eingeschossige Gebäude und Anlagen, die dem Zonenzweck dienen.

Gebäude dürfen nicht unterkellert sein und höchstens eine Gebäudefläche von 20 m² aufweisen.

Die Anordnung der Bauten sowie die Erschliessung sind für zusammenhängende Gebiete gesamthaft in einem Sondernutzungsplan zu regeln.

Sie bezwecken insbesondere: a. die Gliederung der Bauzonen; b. die Schaffung von Grünflächen samt Anlagen zur Erholung.

Bauten und Anlagen sind zulässig, wenn sie dem Zonenzweck dienen oder standortgebunden sind. 2.3 Landwirtschaftszonen

Landwirtschaftliche Bauten und Anlagen sind erlaubt, sofern der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird.

Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung ist nicht eingeschränkt.

Bauten und Anlagen sind nur zulässig, wenn sie für Unterhalt und Pflege der Naturschutzzone nötig sind.

Eingriffe wie Düngungen, Ablagerungen sowie Deponierungen oder Entwässerungen mit dem Zweck der Trockenlegung eines Gebiets sind nicht gestattet.

Aushubarbeiten für Neu-, An- und Umbauten sowie Terrainveränderungen aller Art sind dem Amt für Archäologie frühzeitig anzuzeigen.

Abbrüche sind nur zulässig, wenn gleichzeitig die Baubewilligung für einen Neubau erteilt werden kann oder wenn das Areal aus öffentlichen Interessen nicht überbaut werden soll.

In der Strukturerhaltungszone ist eine Grünflächenziffer von mindestens 0.50 einzuhalten.

In der Strukturerhaltungszone gilt die offene Bauweise. Wenn sich die Nachbarn ein gegenseitiges Grenzbaurecht einräumen, ist der Zusammenbau gestattet; vorbehalten bleibt die Bewilligung der zuständigen Gemeindebehörde gemäss § 77 PBG. Reihenhausbauten sind bis zur maximalen Gebäudelänge zulässig.

Die folgenden, in lit. a – e aufgeführten wesentlichen Elemente der Strukturerhaltungszone dürfen nur verändert oder entfernt werden, wenn auch damit eine besonders sorgfältige Eingliederung der Bauten und Anlagen in das Orts-, Quartier- und Strassenbild gewährleistet bleibt: a. quartiertypische Strassenausbildung; b. hoher Anteil an Grünflächen entlang der öffentlichen Strassen zwischen Strassenrand und zugewandter Gebäudefassade. Auf unbebauten Grundstücken oder Grundstücksteilen ist der Erhalt der Grünflächen im Bereich von 5.00 m ab Strassenrand auf den jeweiligen Parzellen zu prüfen; c. Sockelmauern, Zäune, Gartentore und geschnittene Hecken entlang von öffentlichen Strassen oder Wegen; d. klar ausgebildete Böschungen entlang von öffentlichen Strassen oder Wegen; e. markante Einzelbäume oder Baumgruppen mit einer Wuchshöhe von mehr als 10.00 m.

Eingriffe in die wesentlichen Elemente der Strukturerhaltungszone gemäss Abs. 4 sind bewilligungspflichtig.

Die Breite der Grundstückzufahrten ist auf das für die Erschliessung notwendige Minimum zu beschränken. In Hanglagen sind diese Zufahrten derart zu gestalten, dass keine übermässigen Geländeeinschnitte auf den jeweiligen Grundstücken entstehen.

Bauten und Anlagen dürfen unter Vorbehalt von Abs. 3 nur erstellt, umgebaut oder erneuert werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt.

Einzelne Baubewilligungen für Umbauten oder Erneuerungen dürfen erteilt werden, wenn sie den Gestaltungsplan nicht präjudizieren.

Die Baubewilligungsbehörde stellt eine Ausfertigung der Baubewilligung der Gebäudeversicherung Thurgau zu und teilt dieser die Fertigstellung des Bauvorhabens mit.

Sofern die Objektschutzmassnahmen ein Anheben der Erdgeschosskote eines Gebäudes erfordern, darf in den Gefahrenzonen die maximale zulässige Fassadenhöhe um jeweils dieses Mass erhöht werden.

Die Aussenräume um höhere Häuser oder Hochhäuser müssen gegenüber der Regelbauweise einen stärkeren öffentlichen Charakter aufweisen. Aussenräume, die nicht als Erschliessungsflächen benötigt oder spezifischen Erdgeschossnutzungen zugeordnet werden, sind mehrheitlich als Plätze oder Grünräume zu gestalten. Die Nutzung dieser Bereiche ist im Rahmen des Gestaltungsplans festzulegen.

Bei höheren Häusern und Hochhäusern, die die Fassadenhöhe der Umgebung stark überschreiten sowie für geplante Hochhaus-Gruppen, kann ein strömungstechnisches Gutachten und/oder die Durchführung von Windkanalversuchen eingefordert werden.

Werden im Rahmen des erforderlichen Gestaltungsplans die entsprechenden Nachweise erbracht, können höhere Häuser und Hochhäuser bis zu folgenden maximalen Gesamthöhen bewilligt werden: a. In den mit der Zone für höhere Häuser überlagerten Gebieten Gebäude bis zu einer Gesamthöhe von maximal 30.00 m. b. In den mit der Hochhauszone überlagerten Gebieten Gebäude bis zu einer Gesamthöhe von maximal 40.00 m. 2.6 Weitere Zonen

Bauten und Anlagen sind zulässig, wenn sie für den Deponiebetrieb notwendig sind. Sie werden nur befristet bewilligt und sind nach beendeter Ablagerung durch den Gesuchsteller oder den Eigentümer zu entfernen.

Die Deponie ist nach Vorgaben eines Gestaltungsplans etappiert aufzufüllen und fachgerecht im gleichen Flächenumfang wie vor der Auffüllung der Deponie durch den Gesuchsteller oder den Eigentümer zu rekultivieren.

Zudem hat der Boden nach der Wiederherstellung mindestens die gleiche FFF-Qualität aufzuweisen, wie vor der Auffüllung der Deponie.

Die Deponiezone ist nach Abschluss der Endgestaltung einer sachgerechten Zone zuzuweisen.

Über dem massgebenden Terrain und bei Abgrabungen über dem tiefer gelegten Terrain liegende Teile von Unterniveaubauten haben einen Mindestgrenzabstand einzuhalten, welcher der Höhe des überragenden Teils (Mass f gemäss Figur 2.5 Anhang 2 IVHB) entspricht; er beträgt jedoch mindestens 0.50 m. Für unterirdische Teile von Unterniveaubauten gilt ein Mindestgrenzabstand von 0.50 m.

Als geneigtes Gelände gilt eine Neigung des massgebenden Terrains ab 12 % zwischen der Tal- und Bergfassade gemessen durch den Schwerpunkt des flächenkleinsten Rechtecks der projizierten Fassadenlinien.

Der Rückversatz gemäss § 29 PBV bei Attikageschossen ist bei Bauten in geneigtem Gelände im Sinne von Art. 31 Abs. 2 BauR immer an der Talseite des Gebäudes auszubilden.

Bei Bauten mit Pultdächern in geneigtem Gelände im Sinne von Art. 31 Abs. 2 BauR ist die Traufe entlang der gesamten talseitigen Fassadenlänge auszubilden.

Ebenerdige Anlagen wie Zufahrten, Abstellplätze, Hauszugänge und Spielplätze dürfen direkt an die Grenze erstellt werden.

Tote, nicht ebenerdige Anlagen, die den baulichen Vorschriften unterliegen (z. B. Mauern und Wände, freistehende Reklameanlagen etc.) haben einen Grenzabstand von der Hälfte der Höhe, im Minimum 0.50 m, einzuhalten. Weisen sie eine Höhe von mehr als 2.00 m auf, haben sie die Abstände für An- und Kleinbauten (Art. 30 Abs. 1 BauR) einzuhalten.

Aufschüttungen und Abgrabungen haben einen Grenzabstand von mindestens 0.50 m einzuhalten.

Stützbauwerke dürfen an der Grenze erstellt werden, sofern sie gegen die Nachbarparzelle nicht mehr als 30 cm aus dem massgebenden Terrain ragen. Soweit erforderlich, dürfen darauf licht- und luftdurchlässige Absturzsicherungen mit einer maximalen Höhe von 1.00 m errichtet werden. Für höhere Stützbauwerke gelten die Vorschriften gemäss Art. 32 Abs. 4 BauR.

Schwimmbäder, Teiche und Biotope sowie wärmetechnische Anlagen haben einen Grenzabstand von mindestens 3.00 m einzuhalten.

Erdsonden haben einen Grenzabstand von mindestens 3.50 m einzuhalten.

Bäume mit einer Höhe bis 6.00 m haben als Grenzabstand ab Stammmitte die Hälfte ihrer Höhe einzuhalten. Höhere Bäume haben einen Grenzabstand von mind. 3.00 m einzuhalten.

Für geschützte Naturobjekte gemäss dem Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Natur und der Heimat (TG NHG) gelten die minimalen Grenzabstände gemäss Art. 33 Abs. 1 und 2 BauR nicht. Diese können den ordentlichen Grenzabstand für Bepflanzungen unterschreiten.

In der Strukturerhaltungszone haben zu erhaltende markante Einzelbäume und Baumgruppen im Sinne von Art. 23 Abs. 4 lit. e BauR keinen Grenzabstand einzuhalten. Zu erhaltende Hecken im Sinne von Art. 23 Abs. 4 lit. c BauR dürfen eine maximale Höhe von 2.00 m aufweisen, auch wenn sie an die Grenze gepflanzt wurden. Höhere Hecken müssen zurückgeschnitten werden, sofern sie nicht den Mindestabstand ihrer halben Höhe einhalten.

Die Grenzabstände nach Art. 33 Abs. 1 bis 4 BauR gelten vorbehältlich der Bestimmungen des Gesetzes über Strassen und Wege (StrWG) betreffend die Einhaltung des Sichtzonenbereichs, sowie der kantonalen Abstandsvorschriften. 3.2 Ausstattung

Bei Wohnnutzungen kann in Abweichung zu Abs. 1 die Anzahl von Pflichtparkfeldern für Bewohner in Abhängigkeit der ÖV-Güteklassen (Berechnungsmethodik gemäss Bundesamt für Raumentwicklung ARE), wie folgt reduziert werden: a. ÖV-Güteklasse A: bis zu 50 % b. ÖV-Güteklasse B: bis zu 40 % c. ÖV-Güteklasse C: bis zu 20 % 3 Die Parkierung ist ab zehn Parkfeldern sowohl bei Neubauten als auch bei wesentlichen Erweiterungen von bestehenden Bauten in unterirdische Bauten, Unterniveaubauten oder vollständig in Gebäude integrierten Parkierungsanlagen zu erstellen. Davon ausgenommen sind Besucher- und Kundenparkfelder.

Bei Neubauten oder wesentlichen Erweiterungen von Einkaufszentren und Einzelhandelsgeschäften mit mehr als 500 m² publikumsaktiver Fläche ist die Parkierung in unterirdischen Bauten, in Unterniveaubauten oder vollständig in das Gebäude integriert zu erstellen.

Die Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen ist unter Berücksichtigung der jeweils gültigen VSS-Norm zu bestimmen.

Grundstückszufahrten sind auf einer Tiefe von mindestens 5.00 m, rechtwinklig gemessen ab der Grenze der Strassenparzelle, so zu befestigen, dass eine Verschmutzung des öffentlichen Raums vermieden wird.

Parkfelder für Besucher sind allgemein zugänglich anzuordnen. Sie sind als Besucher-Parkplätze zu bezeichnen. Sofern sie oberirdisch angeordnet werden, haben sie sich sorgfältig in die Umgebungsgestaltung einzugliedern.

In der Dorfzone, der Strukturerhaltungszone sowie der Ortsbild- und Umgebungsschutzzone kann aus Gründen des Ortsbildschutzes von der Pflicht zur Erstellung von Parkierungsanlagen ganz oder teilweise befreit werden.

Die Bemessung der Ersatzabgaben wird im Beitrags- und Gebührenreglement für das Bauwesen festgelegt.

Die Entrichtung der Ersatzabgaben verschafft keinen Anspruch auf dauernd verfügbare Parkfelder.

Der Bedarf und die Anordnung sind unter Berücksichtigung der jeweils gültigen VSS-Normen zu bestimmen.

Die Grösse der Spiel- oder Freizeitflächen hat mindestens 10 % der Hauptnutzflächen zu betragen. Die Berechnung erfolgt unter Berücksichtigung der jeweils gültigen SIA-Norm 416.

Spiel- oder Freizeitflächen sind allen Bewohnern der betreffenden Baute oder Anlage zugänglich zu machen. 3.3 Weitere Bauvorschriften

Reklameanlagen sind zulässig, soweit sie die entsprechenden Vorschriften des Bundes und des Kantons einhalten und zudem den nachfolgenden Bestimmungen entsprechen.

Reklameanlagen haben sich insbesondere in Anordnung, Grösse, Farbe und Lichtstärke am Objekt zu orientieren sowie gut in die Umgebung zu integrieren.

Freistehende Reklameanlagen sowie alle Fremdreklameanlagen dürfen in Höhe und Breite das Mass von jeweils 4.20 m nicht überschreiten. Für Fremdreklameanlagen sind zudem nur nicht beleuchtete Werbeträger zulässig. Ausnahmen sind möglich, sofern eine gute Eingliederung in die Umgebung gewährleistet bleibt.

Die nachstehenden Ausgestaltungen von Reklameanlagen sind nicht zulässig, sofern sie den öffentlichen Strassenraum und die Verkehrssicherheit übermässig beeinträchtigen können: a. bewegte Bilder und Schriften sowie sich bewegende Reklameanlagen; b. blinkende und reflektierende Reklameanlagen; c. Reklameanlagen in fluoreszierenden Farben; d. Reklameanlagen auf Steildächern.

Reklameinhalte, die gegen die guten Sitten und die öffentliche Ordnung verstossen, sind nicht zulässig.

Reklameanlagen, die sich nicht auf das am Standort ausgeübte Gewerbe beziehen (Fremdreklameanlagen), sind nur in den nachfolgenden Zonen und Gebieten zulässig: a. in der Zentrumszone, der Arbeitszone Gewerbe und der Arbeitszone Industrie; b. in der Erholungs- und Freizeitzone bei öffentlichen Sportanlagen; c. auf öffentlich zugänglichen Parkierungsanlagen, deren Parkfelder nicht direkt entlang einer Strasse angeordnet sind; d. in Bahnhöfen und Bahnhaltestellen, in Buswartehäuschen und in Unterführungen mit Trottoir- und/oder Radwegführung; e. entlang von Kantonsstrassen in der Bauzone bis zu einem Abstand von max. 20.00 m ab Fahrbahnrand.

Bei Schrägdächern gilt: a. Dachaufbauten bei Schrägdächern dürfen bis höchstens 0.60 m (senkrecht gemessen) unter die Firstlinie reichen. b. Die Gesamtlänge von Dachaufbauten und Dacheinschnitten darf höchstens die Hälfte der jeweiligen Gebäudelänge betragen. c. Einzelne Dachaufbauten dürfen max. ein Drittel der jeweiligen Gebäudelänge beanspruchen. d. Voll ausgebildete Kreuz- und Quergiebel sind unabhängig von ihrem Verhältnis zur Gebäudelänge zulässig. e. Dacheinschnitte sind oben und seitlich mindestens 0.60 m mit der Dachfläche einzufassen. f. Mansardendächer sind mindestens auf den beiden Längsseiten auszubilden.

Künstliche Böschungen mit einer Neigung steiler als 1:1 und Stützbauwerke sind ab 1.50 m Höhe mit Zwischenbermen von mindestens 1.00 m Rücksprung zu versehen.

Stützbauwerke und Hangsicherungen sind zu begrünen.

Zur Siedlungsgestaltung – insbesondere entlang von Strassen – können im Baubewilligungsverfahren Auflagen zur Bepflanzung verfügt werden.

Das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von über 1.00 m (1.50 m ab Boden gemessen) ist bewilligungspflichtig. Mit der Bewilligung können angemessene Ersatzpflanzungen verlangt werden, sofern auf dem jeweiligen Grundstück nicht pro 500 m² anrechenbarer Grundstücksfläche ein Hochstammbaum gepflanzt ist.

Mit Inkrafttreten dieses Reglements werden das Baureglement und der zugehörige Zonenplan, genehmigt am 4. Juli 2000 mit RRB Nr. 638, und alle nachfolgend erlassenen Änderungen aufgehoben.

Normen können bei der Bauverwaltung der Stadt Kreuzlingen eingesehen werden