Bauordnung Birmensdorf

Die Gemeinde Birmensdorf erlässt, gestützt auf die einschlägigen Bestimmungen des kantonalen Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz) vom 7. September 1975 respektive der Revision vom 1. September 1991 und unter Vorbehalt vorgehenden eidgenössischen und kantonalen Rechts, für ihr Gemeindegebiet nachstehende

Pläne 1 Gegenstand der Bau- und Zonenordnung sind diese Bauordnung sowie folgende Pläne: - Zonenplan Mst. 1:5'000 - Kernzonenpläne Dorf, Dörfli, Risi und Landikon, jeweils Mst. 1:1'000 - Gewässer- und Waldabstandslinienplan Mst. 1:2'500 Massgebende 2 Für die Abgrenzung der Zonen und für rechtlich erhebliche Unterscheidun-Zonengrenzen gen innerhalb der Zonen (z. B. Lärmempfindlichkeitsstufen, Gestaltungsplanperimeter) sind die im Datensatz der AV erfassten Grenzen massgebend.

Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen oder Wald zugewiesen ist: Zonenarten 1. Bauzonen

Wohnzonen

- zweigeschossige Wohnzone mit

- dreigeschossige Wohnzone mit

Industrie- und Gewerbezone

* Die zulässigen Nutzungen der Freihalte- und der Reservezone sind durch PBG abschliessend geregelt (§§ 62 und 40 bzw. 65). Diese Zonenordnung enthält damit keine weiteren Angaben.

- Waldabstandslinien - Gewässerabstandslinien - Aussichtsschutz - Gestaltungsplanpflicht - Lärmempfindlichkeitsstufen Lärmempfindlich- 2 Die zonenkonformen Lärmempfindlichkeitsstufen sind in der Legende des

1:5'000. Die Wirkung der Lärmempfindlichkeitsstufen richtet sich nach der eidgenössischen Lärmschutzverordnung.

men sind einzelne Vorsprünge gemäss § 260 Abs. 3 PBG bis zu einer maximalen Gesamtbreite von 6 m, sofern es sich nicht um eine 'massgebende Fassade' handelt. Die einzelnen Vorsprünge sind nur zulässig, wenn sie sich gut in das Ortsbild der Kernzone einfügen.

Ortsbildschutzes eine Überstellung aufdrängt.

Fassaden' profils (Gebäude- und Firsthöhe, Dachform) sowie des Erscheinungsbildes dieser Fassade umgebaut oder ersetzt werden. Für solche Ersatzbauten gelten die Grundmasse gemäss nachstehendem Art. 6 nicht.

Grundmasse Neu-1 Für Neubauten, bei denen in den Kernzonenplänen keine massgebende bauten Fassade definiert ist, gelten folgende Grundmasse, sofern die Baubereiche diese zulassen:

* Die Anrechenbarkeit ergibt sich nach § 276 PBG. Abstände 2 Für Neubauten gilt der Mindestgrenzabstand von 3.50 m gegenüber Nachbargrundstücken.

Besondere 1 Besondere Gebäude bis zu 50 m² Gebäudegrundfläche können ausserhalb Gebäude der Baubereiche für Hauptgebäude erstellt werden. Nicht gestattet sind besondere Gebäude vor massgebenden Fassaden und innerhalb der "wichtigen Freiräume" gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung. Unterirdische Ge-2 Unterirdische Gebäude können ausserhalb der Baubereiche für Hauptbäude gebäude erstellt werden, sofern die bestehende Terrain- und Oberflächengestaltung wiederhergestellt wird. Tiefgarageneinfahrten etc. sind sorgfältig in das Terrain einzupassen.

Massgebende Die in den Kernzonenplänen als «massgebend» bezeichnete Firstrichtung ist im Firstrichtung Falle eines Ersatz- oder Neubaus zu übernehmen. Wo keine massgebende Firstrichtung angegeben ist, müssen die Hauptfirstrichtungen parallel zu den Längsfassaden verlaufen.

scher Gestaltung, Fassaden, Material und Farbe gut in das schutzwürdige Ortsbild einzuordnen.

renovationen

Dachformen sind unzulässig.

Gebäude dadurch die Nachbarbauten sowie das Orts- und Strassenbild nicht beeinträchtigt werden.

Anordnung und Materialien gut in die jeweiligen Dachflächen einzuordnen.

genden Bestimmungen: - Die Gesamtbreite der Aufbauten darf höchstens ¹ /3 der betreffenden Fassadenlänge betragen. - Bei Giebellukarnen darf die Front eine maximale Höhe 3.0 m und die maximale Breite 2.2 m nicht übersteigen. Die Fronthöhe darf zudem maximal die Hälfte der Dachhöhe (Traufe - First) betragen. - Bei Schleppgauben darf die maximale Fronthöhe 1.5 m nicht übersteigen. - Die max. Breite pro Schleppgaube beträgt 3.0 m. - Dachaufbauten dürfen die Trauflinie des Hauptdaches nicht durchbrechen. Dachflächenfenster 8 Die Gesamtbreite der Dachflächenfenster darf höchstens ¹ /5 der betreffenden Fassadenlänge betragen. Ihre Breite ist auf max. 1.0 m und ihre Höhe auf max. 1.4 m (im Licht) beschränkt.

Dachvorsprünge 11 Dachvorsprünge haben in der Regel traufseits mind. 60 cm und giebelseits mind. 30 cm zu betragen. Trauf- und Ortsgesimse sind schlank zu gestalten.

nung der Bauten zulässig.

chen sind unauffällig auf der Dachfläche anzuordnen.

Nutzweise allge-1 In der Kernzone sind ausser Wohnungen auch Büros, Ateliers, Praxen, kleimein nere Läden, Wirtschaften usw. und nichtstörende Betriebe zugelassen. Mässig störende Betriebe einschliesslich landwirtschaftliche Betriebe sind zulässig, sofern ihre äussere Erscheinung das Ortsbild nicht beeinträchtigt.

Abbruch und Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen darf nur zugelassen werden, Ersatzbau wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist.

Gebäudemasse

* Die Anrechenbarkeit ergibt sich nach § 276 PBG. Bautiefe Die Bautiefe ist nicht beschränkt. Die geschlossene Bauweise sowie der Grenzbau sind bei gleichzeitiger Erstellung der Hauptgebäude oder beim Anbau an ein bestehendes Gebäude gestattet.

Auf die Dachgestaltung finden die entsprechenden Vorschriften der Wohnzonen (Art. 20) Anwendung.

Grundmasse Es gelten folgende Grundmasse: W1/ W2/ W2/ W3/ WG2/ WG3/ 20 % 30 % 45 % 60 % 45 % 60 %

* Die Anrechenbarkeit ergibt sich nach § 276 PBG. ** Bezug zum gew. Boden siehe Art. 33

Nutzweise der 1 In allen Wohnzonen sind ausser Wohnungen auch Betriebe und andere Wohnzonen, all-Nutzungen zulässig, sofern diese gemein - ihrem Wesen nach - von der Funktion her - in der Massstäblichkeit der baulichen Erscheinung von den Auswirkungen auf die Nutzungsordnung und die Umwelt in die entsprechende Zone passen und nur beschränkte Immissionen aufweisen. Speziell 2 Bordelle und dergleichen sind in den Wohnzonen nicht gestattet. Anforderungen in 3 In den Wohnzonen sind lediglich nichtstörende Betriebe und Nutzungen Wohnzonen gestattet. In Wohnzonen mit 4 In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung sind mässig störende Be-Gewerbeerleichtetriebe zulässig. rung

Geschlossene Die geschlossene Bauweise ist bis zur zonengemässen Gesamtlänge zulässig, Bauweise der Grenzbau jedoch nur unter den Voraussetzungen von § 287 PBG und überdies nur, wenn beide Gebäude gleichzeitig gebaut werden oder beim Anbau an ein bestehendes Gebäude.

Dachformen 1 Für Hauptgebäude sind grundsätzlich nur Schrägdächer, Pult- oder begrünte Flachdächer zulässig. Hauptfirste haben parallel zur Gebäudelängsseite zu verlaufen. Bei Schrägdächern sind Dachknicke nicht gestattet. Dachgestaltung 2 Dacheinschnitte, Dachaufbauten und liegende Dachfenster müssen für sich und in ihrer Gesamtheit gut gestaltet, zweckmässig angeordnet und auf ein für die Nutzung und Belichtung der Räume notwendiges Mass beschränkt werden. Dachaufbauten und Dacheinschnitte dürfen zudem insgesamt nicht breiter als

Grundmasse Es gelten folgende Grundmasse

* Die Anrechenbarkeit ergibt sich nach § 276 PBG. ** Bezug zum gew. Boden siehe Art. 33

Bauweise 1 Die geschlossene Bauweise ist zulässig. Grenzbau 2 Der rückwärtige und seitliche Grenzbau ist mit Zustimmung des Nachbarn und unter den weiteren Voraussetzungen von § 287 PBG gestattet. Nutzweise 3 In den Industrie- und Gewerbezonen gilt folgende Nutzweise: a) In der Industriezone sind auch stark störende Betriebe zulässig. b) In der Gewerbezone sind nur mässig störende Betriebe zugelassen. c) Handels- und Dienstleistungsbetriebe sind zugelassen. d) Betriebe der Gütergrossverteilung, sowie Einkaufszentren gemäss § 5 BBV II sind in den Industrie- und Gewerbezonen unzulässig. e) Verkehrsintensive Betriebe, die Güter und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs anbieten sowie weitere verkehrsintensive Betriebe sind nicht gestattet.

Geschossigkeit 1 In der Zone Oe gelten die kantonalrechtlichen Massvorschriften. Gegenüber Nachbargrundstücken sind die Grenz- und Gebäudeabstände der betreffenden Zone einzuhalten.

Allgemeines 1 Es sind nur Bauten zulässig, welche im Zusammenhang mit den Sportanlagen bestehen. Massvorschriften 2 Es gelten die kantonalrechtlichen Massvorschriften. Zulässig sind 2 Vollgeschosse.

Allgemeines 1 Zulässig sind lediglich besondere Gebäude, in Form von Gartenhäusern und für die gesamte Anlage ein Gemeinschaftsbau mit Sanitärräumen und einem kleinen Gemeinschaftsraum. Massvorschriften 2 Der Gebäudeabstand beträgt mind. 2 m. Die Gebäudegrundfläche beträgt für die Gartenhäuser max. 8 m² und für den Gemeinschaftsbau max. 25 m² .

Zulässigkeit, Areal-1 Arealüberbauungen sind mit Ausnahme der Kern- Industrie- und Gewerbefläche zonen in allen Bauzonen zulässig.

Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete gelten die folgenden Gestaltungsplanpflichten: Dorfzentrum 1 Im Dorfzentrum ist mit einem Gestaltungsplan zu erreichen, dass bei einer Überbauung des Gestaltungsplanareals die Gebäude gestalterisch hohe Qualität aufweisen, die Erdgeschosse publikumsorientiert genutzt werden und die Umgebung platzartig gestaltet und für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Ämet 2 Im Gebiet Ämet ist mit einem Gestaltungsplan zu erreichen, dass ein hochwertiges Wohnquartier mit siedlungsgerechten Strassenräumen und einem Quartierplatz geschaffen und eine qualitativ differenzierte Überbauungsstruktur realisiert wird, die dem Aussichtsschutz entlang der Geländekante sowie dem Siedlungsrand Rechnung trägt. Zwüschetbäch 3 Im Gebiet Zwüschetbäch ist mit einem Gestaltungsplan zu erreichen, dass die Einzonung des Gebietes als Wohnquartier auf das kantonale Siedlungsgebiet abgestimmt wird, die Überbauung und Freiräume differenziert strukturiert sowie die Strassenräume und Plätze siedlungsgerecht gestaltet werden, der Lunnerenbach an die Nordostseite des Grundstückes Kat.-Nr. 1762 umgelegt und renaturiert wird, Spazierwege entlang den Bächen geschaffen und dass neue Sporteinrichtungen südlich des Lunnerenbaches ermöglicht werden.

Geltungsbereich Für das im Zonenplan bezeichnete Gebiet gilt folgende Regelung: Einfriedungen 1 Mauern und Hecken dürfen entlang der Strassengrenze eine Höhe von 1,00 m nicht überschreiten. Sichtfelder 2 Bauten und Anlagen dürfen höchstens auf 60 % der gesamten Strassengrenzlänge die Aussicht verhindern.

Aussenantennen In der Kernzone ist die Errichtung von Aussenantennen nicht gestattet, sofern der Empfang von Programmen, wie er mit durchschnittlichem Antennenaufwand möglich wäre, unter zumutbaren Bedingungen z.B. per Kabel gewährleistet bleibt. Eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 53 des Bundesgesetzes über Radio und Fernsehen (RTVG) bleibt vorbehalten.

Mehrlängenzu-1 Ist in den Wohnzonen eine Fassade länger als 19 m, so ist der Grundabschlag stand um einen Viertel der Mehrlänge, höchstens aber auf 11 m zu vergrössern. Diese Regelung gilt nicht für dauernd gewerblich genutzte Erdgeschosse sowie die darunterliegenden Untergeschosse in den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung. Mehrlängenzu-2 Bei einer Unterschreitung des zonengemässen Gebäudeabstandes gemäss schlag bei Unter- § 270 Abs. 3 PBG werden in den Wohnzonen die massgeblichen Fassadenschreitung des Gelängen der benachbarten Gebäude nach dem Durchstossprinzip der §§ 21-26 bäudeabstandes ABV zusammengezählt, und der Mehrlängenzuschlag berechnet sich ab einer Gesamtlänge von mehr als 19 m wie folgt:

0.01 bis 2.00 m

2.01 bis 4.00 m

4.01 bis 6.00 m

über 6.00 m

Für besondere Gebäude mit einer Gebäudehöhe von 2.5 m längs der nachbarlichen Grenze und einer maximalen Länge von 4.01 - 6 m gilt ein Grenzabstand von 2 m. Für alle übrigen besonderen Gebäude gilt ein Grenzabstand von 3,5 m.

bau seitlich und rückwärtig zulässig, wenn - nicht mehr als ¹ /3 der nachbarlichen Grenze beansprucht wird, oder - gleichzeitig gebaut wird, oder - an ein bestehendes Gebäude angelehnt wird.

Pflichtparkplatzzahl Pflichtparkplätze; 1 Je ein Personenwagen-Abstellplatz ist zu schaffen bei

aber 1 für jede Wohneinheit - Büro- und - Geschäftshäuser für 30 m²

^* Bei grossen Wohneinheiten beschränkt sich die Anzahl der Pflichtparkplätze auf zwei pro Wohneinheit. Berechnungsweise 2 Bruchteile der Anzahl Abstellplätze sind abzurunden. Zur Geschossfläche zählen auch Wohn-, Schlaf oder Arbeitsräume im Dach- und Untergeschoss. Garagenzufahrten dürfen nicht in die Berechnung der Abstellplätze einbezogen werden. Öffentlicher Ver- 3 Je nach dem Angebot des öffentlichen Verkehrs ist die Pflichtparkplatzzahl

solche zu kennzeichnen.

Verhältnisse bei besonderen Verhältnissen bestimmt sich die Zahl der Abstellplätze und der Besucherparkplätze aufgrund der einschlägigen Richtlinien. Höchstparkplatzzahl Höchstparkplatz- 6 In den Industrie- und Gewerbezonen darf die Gesamtzahl der zulässigen

mehr als 15 % überschreiten.

Bemessung Beim Bau von Mehrfamilienhäusern müssen gut besonnte Kinderspielflächen und Ausstattungen für die Erwachsenen abseits vom Verkehr angelegt werden. Ihre Grösse soll in der Regel mindestens 10 % der zu Wohnzwecken genutzten Geschossfläche betragen.

Abgrabungen 1 Das Volumen des anrechenbaren Untergeschosses darf nicht mehr als 50% über dem gewachsenen Boden liegen.

Dachbegrünung Flachdächer sind zu begrünen.

Aufhebungen Mit dem Inkrafttreten der Bau- und Zonenordnung wird aufgehoben: - Bau- und Zonenordnung vom 26. Juni 1984, rev. 24. September 1993

Inkrafttreten Diese Bau- und Zonenordnung tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft.

Mehrlängenzuschlag:

Haus 1

Berechnung Grenzabstand Haus 2:

(Auf der Fassadenflucht des Hauses 2 steht im Bereich des Hauses 1 kein Gebäude und daher gilt als massgebliche Gebäudelänge allein die Gebäudelänge des Hauses 2) Mehrlängenzuschlag: (22 m - 19 m)* ¹ /4 = 0.75 m ^** Haus 2

** Keine Gebäudeabstandsunterschreitung, so dass Art. 30 Abs. 1 zur Anwendung kommt.