Kanton Zürich · –
Bauordnung Dielsdorf
Der vollständige Wortlaut, durchsuchbar und nach Zone gefiltert.
- Bauordnung (inkl. Zonenplan) der Politischen Gemeinde Dielsdorf (Bau- und Zonenordnung)
- In Kraft seit 13.07.2018
- Stand geprüft 21.10.2026
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Inhalt · 57 von 57 Artikeln
- Art. 1Zonen
- Art. 2Zonenplan
- II. Bauzonen
- Art. 3Ziel und Zweck
- Art. 4Nutzweise
- Art. 5Grundmasse
- Art. 6Einordnung und Gestaltung
- Art. 7Ersatz- und Umbauten
- Art. 8Umgebungsgestaltung
- Art. 9Dachform und -neigung
- Art. 10Bedachungsmaterial
- Art. 11Dachaufbauten, Dachfenster und Dacheinschnitte
- Art. 12Fassaden
- Art. 13Fenster
- Art. 14Kamine
- Art. 15Reklameanlagen
- Art. 16Zusätzliche Bewilligungspflicht
- Art. 17Ziel und Zweck
- Art. 18Nutzweise
- Art. 19Grundmasse
- Art. 20Ersatz- und Umbauten
- Art. 21Dachform
- Art. 22Bauweise
- Art. 23Nutzweise
- Art. 24Grundmasse
- Art. 25Abweichungen von Grundmassen
- Art. 26Mehrlängenzuschlag
- Art. 27Dachform und -neigung
- Art. 28Bauweise
- Art. 29Abgrabungen
- Art. 30Nutzweise
- Art. 31Grundmasse
- Art. 32Bauvorschriften
- Art. 33Zone OE im Burghof
- Art. 34Nutzweise
- Art. 35Arealüberbauung
- Art. 36Messvorschriften
- Art. 37Pflicht zum Gestaltungsplan
- Art. 38Anforderungen für Gestaltungspläne
- Art. 39 A- Wehntalerstrasse
- Art. 40 B- Zentrumspark
- Art. 41 C- Geerenstrasse
- Art. 42 D- Zentrum Bahnhofstrasse
- Art. 43 E- Schulstrasse
- Art. 44Grosser und kleiner Grundabstand
- Art. 45Unterirdische Bauten an Strassen ohne Baulinien
- Art. 46Strassenabstand bei fehlenden Baulinien
- Art. 47Besondere Gebäude
- Art. 48Abgrabungen und Aufschüttungen
- Art. 49Flachdächer
- Art. 50Zweirädrige Fahrzeuge, Kinderwagen
- Art. 51Spiel- und Ruheflächen
- Art. 52Energieerzeugungsanlagen
- Art. 53Normbedarf
- Art. 54Reduktion
- Art. 55Obergrenze
- Art. 56Besondere Verhältnisse
- Art. 57Inkrafttreten
| 2.1 Kernzone. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 | Art. 3 | Ziel und Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 | Art. 4 | Nutzweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 | Art. 5 | Grundmasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 | Art. 6 | Einordnung und Gestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 | Art. 7 | Ersatz- und Umbauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 | Art. 8 | Umgebungsgestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 | Art. 9 | Dachform und -neigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 |
Art. 10 Bedachungsmaterial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Art. 11 Dachaufbauten, Dachfenster und Dacheinschnitte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Art. 12 Fassaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Art. 13 Fenster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Art. 14 Kamine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Art. 15 Reklameanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Art. 16 Zusätzliche Bewilligungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.
- 2.Zentrumszonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Art. 17 Ziel und Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Art. 18 Nutzweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Art. 19 Grundmasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Art. 20 Ersatz- und Umbauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Art. 21 Dachform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Art. 22 Bauweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2.
- 3.Wohnzonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Art. 23 Nutzweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Art. 24 Grundmasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Art. 25 Abweichungen von Grundmassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Art. 26 Mehrlängenzuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Art. 27 Dachform und -neigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Art. 28 Bauweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Art. 29 Abgrabungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 2.4. Industriezone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Art. 30 Nutzweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Art. 31 Grundmasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.
- 5.Zone für öffentliche Bauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Art. 32 Bauvorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Art. 33 Zone OE im Burghof . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.
- 6.Erholungszonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Art. 34 Nutzweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
| III. Arealüberbauung | 13 |
Art. 35 Arealüberbauung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Art. 36 Messvorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
| IV. Gestaltungspläne | 14 |
Art. 37 Pflicht zum Gestaltungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Art. 38 Anforderungen für Gestaltungspläne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Art. 39 A - Wehntalerstrasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Art. 40 B - Zentrumspark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Art. 41 C - Geerenstrasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Art. 42 D - Zentrum Bahnhofstrasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Art. 43 E - Schulstrasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
| V. Ergänzende Bauvorschriften | 16 |
Art. 44 Grosser und kleiner Grundabstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Art. 45 Unterirdische Bauten an Strassen ohne Baulinien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Art. 46 Strassenabstand bei fehlenden Baulinien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Art. 47 Besondere Gebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Art. 48 Abgrabungen und Aufschüttungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Art. 49 Flachdächer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Art. 50 Zweirädrige Fahrzeuge, Kinderwagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Art. 51 Spiel- und Ruheflächen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Art. 52 Energieerzeugungsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 5.1 Autoabstellplätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Art. 53 Normbedarf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Art. 54 Reduktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Art. 55 Obergrenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Art. 56 Besondere Verhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
| VI. Schlussbestimmungen | 18 |
Art. 57 Inkrafttreten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 I. Zonenordnung
Zonen
Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen oder Wald zugewiesen ist : a) Bauzonen
| Zonen | Bezeichnung | ES |
|---|---|---|
| Kernzone | K | III |
| Zentrumszone 3-geschossig, AZ 60% | Z3 | III |
| Zentrumszone 4-geschossig, AZ 80% | Z4 | III |
| Wohnzone 2-geschossig, AZ 40% | W2 | II |
| Wohnzone 2/3-geschossig, AZ 40% | W2/3 | II |
| Wohnzone 3/4-geschossig, AZ 60% | W3/4 | II |
| Wohn- und Gewerbezone 2/3-geschossig, AZ 40% | WG2/3 | III |
| Wohn- und Gewerbezone 3/4-geschossig, AZ 60% | WG3/4 | III |
| Industriezone 1, BZ 8 | I1 | IV |
| Industriezone 2, BZ 5 | I2 | IV |
| Zone für öffentliche Bauten | OE | II |
b) Freihalte- und Erholungszonen
| Erholungszone 1 | E1 |
| Erholungszone 2 | E2 |
| Erholungszone 3 | E3 |
Zonenplan
Für die Abgrenzung der Zonen und für Anordnungen innerhalb der Zonen ist der Zonenplan Mst. 1:5’000 massgebend. Der mit der Bauordnung abgegebene verkleinerte Zonenplan ist nicht rechtsverbindlich.
II. Bauzonen
Ziel und Zweck
Die Kernzonenvorschriften bezwecken den Erhalt von Einheit und Eigenart des gewachsenen Ortskernes und dessen Umgebung. Sie ermöglichen die Weiterentwicklung des Dorfkerns und regeln die Einordnung von Um- und Neubauten.
Nutzweise
In der Kernzone sind Wohnnutzungen sowie nicht und mässig störende Betriebe zulässig.
Grundmasse
Es gelten folgende Bauvorschriften:
| Vollgeschosse | max. 2 |
| anrechenbare Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl | max. 2 |
| anrechenbares Untergeschoss | max. 1 |
| Gebäudelänge | max. 30 m |
| Gebäudehöhe | max. 7.5 m |
| kleiner Grundabstand | min. 3.5 m |
| grosser Grundabstand | min. 7 m |
Einordnung und Gestaltung
Umbauten und Renovationen sowie Neu- und Anbauten aller Art haben sich durch ihre Ausmasse, Form und Massstäblichkeit gut in die herkömmliche charakteristische Bausubstanz einzuordnen und damit die Erscheinung des Ortsbildes zu wahren. Die Hauptfirstrichtung auf Neubauten ist auf den Altbestand auszurichten.
Bei Projekten, welche von einem Fachgutachten als besonders gut beurteilt werden und die das Ortsbild qualitätsvoll weiterentwickeln, können Abweichungen von den Kernzonenbestimmungen zugelassen werden.
Ersatz- und Umbauten
Gebäude dürfen zur Erhaltung charakteristischer Baugruppen und Bauten in der Kernzone unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und ihrer bisherigen Erscheinung (Lage, Gebäudekubus, Dachform und Firstrichtung, Gestaltung der Fassade usw.) ohne Berücksichtigung der Vorschriften für Neubauten ersetzt oder umgebaut werden.
Geringfügige Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit, des Schutzes vor Naturgefahren oder des Ortsbildschutzes liegt.
Umgebungsgestaltung
In den Kernzonen ist bei der Umgebungsgestaltung eine gute Gesamtwirkung sicherzustellen. Gärten, Vorplätze und Einfriedungen sind ortsüblich und optisch offen zu gestalten.
Es sind möglichst geringe Eingriffe in die Umgebung und den gewachsenen Boden vorzunehmen. Traditionelle Elemente wie Vorgärten, ortsübliche Bepflanzung, Bäume, Brunnen und dergleichen sind möglichst zu erhalten.
Aus- und Einfahrten zu Tiefgaragen haben möglichst unauffällig in Erscheinung zu treten. Sie sind nach Möglichkeit in ein Gebäude zu integrieren.
Dachform und -neigung
Bei Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von 40° bis 50° alter Teilung (a.T.) zulässig, wobei im unteren Teil des Daches konstruktiv bedingte Reduktionen der Dachneigung (Aufschieblinge) gestattet sind. Die Dachform und -neigung soll mit derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisch in Einklang stehen.
Das Dach ist allseitig vorspringend auszugestalten. Trauf- und Ortgesimse sind ortsüblich auszuführen.
Für besondere Gebäude im Sinne des § 273 PBG sind auch andere Dachformen und Neigungen gestattet.
Bedachungsmaterial
Für Dächer sind Tonziegel in herkömmlicher Form und Farbe zu verwenden.
Dachaufbauten, Dachfenster und Dacheinschnitte
Dachaufbauten sind nur als Giebellukarnen, Schleppgauben oder Ochsenaugen und nur im ersten Dachgeschoss zulässig.
Die Front und die seitlichen Wände der Dachaufbauten müssen in Farbe und Material auf Dach und Gebäude abgestimmt werden.
Für Giebellukarnen und Schleppgauben ist dasselbe Bedachungsmaterial zu verwenden wie für das Hauptdach.
Die Fronthöhe der Schleppgauben ist auf 80 cm und die Frontfläche der Giebellukarnen ohne Giebelfeld auf 2.1 m² beschränkt. Die Summe aller Frontflächen darf 1/8 der Dachflächenansicht über dem jeweiligen Gebäudeteil nicht überschreiten.
Die Trauflinie des Hauptdaches darf nicht unterbrochen werden.
Die Zahl der Dachflächenfenster ist möglichst gering zu halten. Sie haben sich in Material und Farbe in die Dachfläche einzupassen und sollen hochrechteckig sein. Die Glasfläche darf pro Fenster 0,50 m² nicht übersteigen.
Dacheinschnitte sind nicht gestattet.
Fassaden
Für die Fassaden sind Materialien und Farben zu verwenden, die sich den herkömmlichen anpassen. Türen, Tore und Fensterläden sind in Holz zu fertigen.
Fenster
Fenster haben die Form eines stehenden Rechteckes aufzuweisen. Die Fenster sind in der Regel mit Sprossen zu unterteilen. Rollladen sind nicht gestattet.
Kamine
Kamine sind in der herkömmlichen Form zu gestalten.
Reklameanlagen
Freistehende Reklamen, Fremd- und Leuchtreklamen sind unzulässig.
Zusätzliche Bewilligungspflicht
Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen sowie die Umgestaltung von Gärten und das Entfernen von Bäumen sind zusätzlich bewilligungspflichtig. Der Abbruch darf nur bewilligt werden, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung der Ersatzbaute gesichert ist. 2.2. Zentrumszonen
Ziel und Zweck
Die Zentrumszonen Z3 und Z4 sind bestimmt für eine dichte Überbauung und Weiterentwicklung des Ortszentrums. Sie dienen neben dem Wohnen auch der Ansiedlung von nicht oder mässig störenden Handels- und Dienstleistungsbetrieben.
In der Zentrumszone Z3 sind vorhandene, ortsprägende Bauten angemessen zu berücksichtigen.
Als Grundlage für die Erarbeitung und Beurteilung von Gestaltungsplänen und Baugesuchen gilt der behördenverbindliche „Kommunale Teilrichtplan Siedlung / Zentrum“. Dieser enthält Aussagen zu der Bebauung, der Nutzung, des Freiraumes und dem Verkehr.
Nutzweise
In den zur Bahnhofs- und Wehntalerstrasse ausgerichteten Erdgeschossen sind in der Regel Nutzungen mit zentrumsbildender, publikumsorientierter Funktion vorzusehen, insbesondere Detailhandel, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie Gastgewerbe. Es sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig.
Entlang der Bahnhofs- und Wehntalerstrasse im Bereich Z4 sind strassenseitige Wohnnutzungen im Erdgeschoss nicht zulässig.
Grundmasse
Es gelten folgende Grundmasse:
| | Z3 | Z4 | |
| Ausnützungsziffer max. | 60% | 80% |
| Vollgeschosse max. | 3 | 4 |
| anrechenbare Dachgeschosse max. | 1 | 1 |
| anrechenbares Untergeschoss 1 max. | 1 | 1 |
| Gebäudelänge max. | 30m | 50m |
| kleiner Grundabstand min. | 5 m | 5 m |
| grosser Grundabstand min. | 7 m | 7 m |
| Gebäudehöhe | 11.4 m | 14.7 m |
| Firsthöhe | 6.0 m | 6.0 m |
1 Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen im 1. Untergeschoss zulässig, soweit eine Belichtung der Räume vom natürlichen Geländegefälle her möglich ist. Abgrabungen sind nur in kleinem Umfang zulässig.
Ersatz- und Umbauten
1 Gebäude dürfen zur Erhaltung charakteristischer Baugruppen und Bauten in der Zentrumszone Z3 unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und ihrer bisherigen Erscheinung (Lage, Gebäudekubus, Dachform und Firstrichtung, Gestaltung der Fassade usw.) ohne Berücksichtigung der Vorschriften für Neubauten ersetzt oder umgebaut werden. 2 Geringfügige Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit, des Schutzes vor Naturgefahren oder des Ortsbildschutzes liegt.
Dachform
1 In der Zone Z3 sind Satteldächer mit der in der Umgebung üblichen Neigung zu erstellen. Andere Dachformen sind nur zugelassen, wenn dadurch die Nachbarbauten sowie das Orts- und Strassenbild nicht beeinträchtigt werden. 2 In den Zentrumszonen Z4 sind Satteldächer und Flachdächer zugelassen. 3 Für besondere Bauten gemäss § 273 PBG sind andere Dachformen gestattet.
Bauweise
Die geschlossene Bauweise ist zulässig.
Die strassenseitige Fassade ist mit einem ausgeprägten Sockelgeschoss auszugestalten, welches auf Strassenniveau liegt. Es ist eine ortsübliche Gliederung der Fassade zu realisieren.
Das Erdgeschoss ist strassenseitig so zu dimensionieren (lichte Raumhöhe), dass gewerbliche/publikumsorientierte Nutzungen möglich sind. Dabei kann die Gebäudehöhe nach Art. 19 auf max. 12,10 m (Z3) bzw. max. 15,40 m (Z4) angehoben werden. 2.3. Wohnzonen
Nutzweise
Die Zonen W2, W2/3 und W3/4 dienen der Wohnnutzung, nicht störende Betriebe sind zulässig.
Die WG2/3 und WG3/4 Zonen dienen der Wohn- und Gewerbenutzung und es sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig.
Grundmasse
Es gelten folgende Grundmasse:
| | W2 | W2/3 | W3/4 | WG2/3 | WG3/4 | |
| Ausnützung max. | 40 % | 40 % | 60 % | 40 % | 60 % |
| Vollgeschosse | 2 | 2 | 3 | 2 | 3 |
| anrechenbare max. Dachgeschosse | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| anrechenbare max. Untergeschosse | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| kleiner Grundabstand min. | 5 m | 5 m | 6 m | 4 m | 6 m |
| grosser Grundabstand min. | 10 m | 10 m | 12 m | 8 m | 12 m |
| Gebäudelänge max. | 25 m | 30 m | 40 m | 30 m | 40 m |
| Gebäudehöhe | 7.5 m | 8.1 m | 11.4 m | 8.1 m | 11.4 m |
| Firsthöhe | 5.0 m | 6.0 m | 5.0 m | 6.0 m |
Abweichungen von Grundmassen
In der Zone W2 kann auf ein anrechenbares Dachgeschoss verzichtet und anstelle dessen ein anrechenbares Untergeschoss erstellt werden.
Die zulässige Ausnützungsziffer erhöht sich in der Zone W2/3 und WG2/3 auf 60%, sofern ein drittes Vollgeschoss errichtet und auf das anrechenbare Dach- und Untergeschoss verzichtet wird. Dabei erhöht sich die Gebäudehöhe auf 11.4 m und es sind nur noch Flachdächer zulässig.
Die zulässige Ausnützungsziffer erhöht sich in der Zone W3/4 und WG3/4 auf 80%, sofern ein viertes Vollgeschoss errichtet und auf das anrechenbare Dach- und Untergeschoss verzichtet wird. Dabei erhöht sich die Gebäudehöhe auf 14.7 m und es sind nur noch Flachdächer zulässig.
Sind in einem Gebäude der Zone WG2/3 und WG3/4 wenigstens 30% der Bruttogeschossfläche dauernd anders als zu Wohnzwecken genutzt, so erhöht sich die Ausnützungsziffer um 5%.
Mehrlängenzuschlag
Bei Fassaden von mehr als 16 m Länge sind die betreffenden Grundabstände um ¼ der Mehrlänge, jedoch höchstens um 8 m heraufzusetzen.
Beträgt der Gebäudeabstand bei benachbarten Hauptgebäuden weniger als 7m, werden die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen zusammengerechnet.
Dachform und -neigung
In allen Wohnzonen sind auf Hauptbauten Satteldächer und Flachdächer zugelassen.
In der Zone W2 darf die Dachneigung 35° (a.T.) nicht überschreiten.
Bauweise
In allen Zonen ist die geschlossene Bauweise zulässig.
Abgrabungen
Im anrechenbaren UG ist der Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen möglich, soweit sich eine genügende Belichtung der Räume vom natürlichen Geländegefälle her ergibt. Abgrabungen sind nur in kleinem Umfang zulässig. 2.4. Industriezone
Nutzweise
1 Die Industriezone dient der Industrie und dem Gewerbe. Es sind Bauten und Anlagen für industrielle und gewerbliche Betriebe der Produktion sowie Dienstleistungsbetriebe für die Industrie und das Gewerbe gestattet. 2 Verkehrserzeugende Nutzungen wie Verkaufsflächen des Detailhandels und des Fachhandels, dem Publikum geöffnete Flächen von Kultur-, Freizeit- und Unterhaltungsbetrieben sowie andere Flächen mit vergleichbarer Verkehrserzeugung mit einer Grösse von mehr als 500 m² sind nur in den dafür ausgewiesenen Flächen zugelassen. Entsprechende Flächen im Freien werden gleich behandelt wie Flächen im Gebäudeinnern.
Grundmasse
Es gelten folgende Grundmasse:
| | I1 | I2 | |
| Baumassenziffer max. | 8 m³/m² | 5 m³/m² |
| Freiflächenziffer | 15 % | 15 % |
| Grenzabstand min. | 5 m | 5 m |
| Gebäudeabstand min. | 7 m | 7 m |
| Grösste Höhe (Gebäude- bzw. Firsthöhe) | | | |
| – gegenüber Wohnzone max. (in Zonenplan besonders bezeichnet) | 15 m | | |
| – im restlichen Zonengebiet max. | 20 m | 12 m |
2.5. Zone für öffentliche Bauten
Bauvorschriften
In der Zone OE gelten die kantonalrechtlichen Messvorschriften. Gegenüber Grundstücken an der Zonengrenze sind die Grenz- und Gebäudeabstände der angrenzenden Zone einzuhalten.
Zone OE im Burghof
Für die Zone öffentlicher Bauten im Burghof gelten die Vorschriften der Zone W2 bezüglich Ausnützung, Geschosszahl und Gebäudeabmessungen. 2.6. Erholungszonen
Nutzweise
In der Zone E1 sind Bauten und Anlagen gestattet, die unmittelbar mit dem Sportbetrieb zu tun haben. Es gelten die kantonalrechtlichen Mindestvorschriften.
In der Zone E2 (Familiengartenareal) sind besondere Gebäude im Sinne von PBG § 273 bis zu einer max. Grundfläche von 8 m² gestattet bei mindestens 80 m² Grundstückfläche.
Die Zone E3 in der Schwändi ist eine Erholungszone für Pferdesport mit Gestaltungsplanpflicht. III Arealüberbauung
Arealüberbauung
Arealüberbauungen nach § 71 PBG sind in den Zonen W2/3, W3/4, WG2/3, WG3/4, Z3 und Z4 zulässig.
Die Arealfläche muss die folgende Bauzonenfläche umfassen:
| In der Zone W2/3, WG2/3, Z3 | mind. 3’000 m² |
| In den Zonen W3/4, WG3/4, Z4 | mind. 5’000 m² |
Messvorschriften
Die Ausnützungsziffer darf gegenüber der Regelbauweise um max. 1 ⁄ erhöht 10 werden.
Die Gebäudelänge nach Bau- und Zonenordnung darf überschritten werden.
Die zulässige Anzahl der Vollgeschosse darf um ein Geschoss erhöht werden, sofern die ortsbauliche Situation dies zulässt. Damit erhöht sich die zulässige Gebäudehöhe um 3.30 m, jedoch erhöhen sich die Grenzabstände gemäss § 260 PBG. IV Gestaltungspläne
Pflicht zum Gestaltungsplan
Für die im Zonenplan bezeichneten Bereiche ist ein Gestaltungsplan aufzustellen. Wo in der BZO und dem „Kommunaler Teilrichtplan Siedlung / Zentrum“ Zielsetzungen und Richtlinien formuliert sind, ist diesen nachweislich Rechnung zu tragen.
Die Pflicht kann durch private Gestaltungspläne erfüllt werden.
Ist aufgrund einer Bebauungs- und Erschliessungsstudie eine zweckmässige Unterteilung möglich und wird das übrige Gebiet in seiner Entwicklung nicht beeinträchtigt, können Teil-Gestaltungspläne aufgestellt werden.
Eine Gestaltungsplan-Pflicht nach § 83 ff PBG besteht für folgende Gebiete: – A - Wehntalerstrasse – B - Zentrumspark – C - Geerenstrasse − D - Zentrum Bahnhofstrasse − E - Schulstrasse
Anforderungen für Gestaltungspläne
Die Gestaltungspläne müssen nebst den Anforderungen nach § 71 PBG mindestens den Umgang mit folgenden Sachinhalten aufzeigen: – Die Anordnung der zweckmässigen Nutzungsverteilung (publikumsorientierte Nutzung, Gewerbe, Wohnen etc.) – Erschliessung mit Strassen und Anschluss an das übergeordnete Fuss- und Radwegnetz – Umgebungsgestaltung sowie Übergänge vom öffentlichen zum privaten Raum – ortsbaulich verträgliche Lärmschutzmassnahmen – eine ökologische Bauweise und umweltschonende Produktion von Wärme und Warmwasser – Unterirdische Anordnung der Pflichtparkplätze für Bewohner und Mitarbeiter – Schutzwürdigkeit und -fähigkeit der inventarisierten Kultur-Objekte
- Wehntalerstrasse
Weiterentwicklung und Stärkung der publikumsorientierten Nutzungen entlang der Wehntalerstrasse.
Neu-, Um- und Ersatzbauten und deren Umgebungsgestaltung in der ersten Bautiefe müssen klaren Bezug zur Wehntalerstrasse aufweisen und zu einem gut gestalteten Strassenraum mit attraktiven öffentlichen Freiräumen beitragen.
Die Nutzung und Bebauung in der zweiten Bautiefe ist auf die angrenzende Zone für öffentliche Bauten abzustimmen.
- Zentrumspark
Mit publikumsorientierten Nutzungen entlang der Bahnhofstrasse ist der Zentrumscharakter zu stärken.
Das unterste Vollgeschoss bzw. die Gebäudehauptzugänge sind höhenmässig auf das Strassenniveau auszurichten.
Im Bereich des Bahnhofwegs wird ein öffentlich zugänglicher Park angestrebt, der sorgfältig auf den parkähnlichen Baumbestand abgestimmt ist.
- Geerenstrasse
Im Anschluss an die Bahnhofstrasse ist mit publikumsorientierten Nutzungen die Platzsituation im Kreuzungsbereich von Bahnhofstrasse und Geerenstrasse zu stärken.
Die Nutzung und Bebauung in der zweiten Bautiefe ist auf die angrenzende Zone für öffentliche Bauten abzustimmen.
- Zentrum Bahnhofstrasse
Mit publikumsorientierten Nutzungen entlang der Bahnhofstrasse ist der Zentrumscharakter zu stärken.
Das unterste Vollgeschoss bzw. die Gebäudehauptzugänge sind höhenmässig auf das Strassenniveau auszurichten.
- Schulstrasse
Für den Bereich zwischen Bahnhof- und Schulstrasse ist ein gemeinsames Erschliessungskonzept festzulegen, das die innere Entwicklung mit zentrumsgerechten Nutzungen ermöglicht.
Die Stellung der Bauten soll auf die Strassenräume und auf die Platzsituation im Kreuzungsbereich von Bahnhofstrasse und Geerenstrasse abgestimmt werden.
Bauten sind auf den typischen Charakter im oberen Teil der Bahnhofstrasse, mit Vor- und Rücksprüngen zum Strassenraum abzustimmen.
Ortsbaulich muss zwischen den zentrumsbildenden Bauten mit hoher baulicher Dichte und dem Übergang zum nordöstlich gelegenen, historischen Ortskern vermittelt werden. V Ergänzende Bauvorschriften
Grosser und kleiner Grundabstand
Der grosse Grundabstand gilt vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren, am meisten nach Süden gerichteten Gebäudeseite. Der kleine Grundabstand ist vor den übrigen Gebäudeseiten einzuhalten.
Unterirdische Bauten an Strassen ohne Baulinien
In Ergänzung von PBG § 265 gilt für unterirdische Bauten und Gebäudeteile ein Mindestabstand von 3.50 m.
Strassenabstand bei fehlenden Baulinien
Wo Verkehrsbaulinien fehlen und nicht nötig sind, haben unterirdische und besondere Gebäude gegenüber öffentlichen und privaten Strassen und Plätzen sowie gegenüber öffentlichen Wegen einen Abstand von 3.5 m einzuhalten.
In den Zentrumszonen und der Kernzone dürfen Gebäude unter Vorbehalt der guten Einordnung und der Verkehrssicherheit den kantonalen Mindestabstand für Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege unterschreiten.
Besondere Gebäude
Besondere Gebäude bis zu 50 m² Grundfläche, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt, dürfen ohne nachbarliche Zustimmung bis 1.75 m an die Grenze gestellt werden.
Abgrabungen und Aufschüttungen
Schüttungen und Stützmauern haben sich gut ins Gelände einzupassen. Bei Abgrabungen und Aufschüttungen hat die Anböschung möglichst im Verhältnis 2:3 (Höhe: Breite) zu erfolgen.
In der Regel müssen höhere Stützbauwerke mit Abstufungen terrassiert erstellt werden.
Flachdächer
Bei Neubauten oder erheblichen Umbauten sind nichtbegehbare Flachdächer oder Flachdachteile ab einer Grösse von 50 m² ökologisch wertvoll zu begrünen. Die Pflicht besteht, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.
Zweirädrige Fahrzeuge, Kinderwagen
Bei Mehrfamilienhäusern sind genügend grosse, gut zugängliche Abstellflächen in der Nähe des Hauseinganges für zweirädrige Fahrzeuge und Kinderwagen bereitzustellen.
Die notwendige Anzahl der Abstellplätze und -flächen richtet sich nach der aktuellen VSS-Norm. In Sonderfällen entscheidet der Gemeinderat.
Spiel- und Ruheflächen
Bei Mehrfamilienhäusern mit 6 und mehr Wohnungen sind in geeigneter Lage zweckmässig ausgestaltete Spielflächen in der Grösse von mindestens 20 % der Bruttogeschossfläche anzulegen und dauernd zu unterhalten oder, wo nach der Zweckbestimmung der Gebäude ein Bedürfnis besteht, als Ruheflächen auszugestalten.
Energieerzeugungsanlagen
Es sind thermische Kollektoren und Photovoltaikanlagen gestattet. Es muss jedoch im Sinne von PBG § 238 eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht werden. 5.1. Autoabstellplätze
Normbedarf
Für Motorfahrzeuge sind pro 80 m² Bruttogeschossfläche (BGF), mindestens aber pro Wohnung eine Einheit Ein- oder Abstellplätze zu erstellen. Zusätzlich sind 10% der Anzahl Abstellplätze als Besucherplätze zu erstellen. Bruchteile unter der Hälfte werden abgerundet.
Für andere Nutzungen bestimmt sich die Anzahl der Ein- und Abstellplätze nach der aktuellen VSS-Norm.
Kommerziell betriebene Parkierungsanlagen, die nicht durch die bauliche Nutzung des Grundstücks oder der näheren Umgebung begründet sind, sind nicht zulässig.
Reduktion
Im Reduktionsgebiet mit guter Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel kann der Baupflichtige die Anzahl Parkplätze für Bewohner, Beschäftigte, Besucher und Kunden auf bis zu 70% gegenüber dem Normbedarf herabsetzen.
Das Reduktionsgebiet erstreckt sich über die Zentrumzonen, die Kernzone sowie die übrigen Bauzonen mit einer ÖV-Güteklasse A-C.
Obergrenze
Die Zahl der zulässigen Autoabstellplätze für Bewohner, Beschäftigte, Kunden und Besucher darf im Reduktionsgebiet gemäss Art. 54 maximal 100 % des Normbedarfs gemäss Art. 53 betragen.
Davon ausgenommen sind zusätzliche Parkplätze, die aufgrund einer Parkraumplanung der Gemeinde erstellt werden sollen.
In der Kernzone kann die Erstellung von oberirdischen Garagen oder die Herrichtung von Abstellplätzen auf dem Baugrundstück verweigert werden, wenn Interessen des Ortsbildschutzes oder des Verkehrs dies erfordern.
Besondere Verhältnisse
Sind aufgrund von besonderen Gegebenheiten im konkreten Einzelfall mehr Motorfahrzeuge zu erwarten oder kann schlüssig nachgewiesen werden, dass weniger Abstellplätze erforderlich sind, so können Abweichungen gegenüber der Berechnungsweise von Art. 53 bis 55 bewilligt werden.
Kann oder darf ein Grundeigentümer die Pflicht zur Erstellung der Autoabstellplätze nicht erfüllen, kann er verpflichtet werden, sich im Umfang der fehlenden Plätze gemäss § 245 PBG an einer Gemeinschaftsanlage zu beteiligen oder gemäss § 246 ff PBG eine Ersatzabgabe zu entrichten. VI Schlussbestimmungen
Inkrafttreten
Die Bau- und Zonenordnung tritt am Tag der öffentlichen Bekanntmachung der Rechtskraft der Genehmigung durch die Baudirektion in Kraft. Die vorstehende Bauordnung der Politischen Gemeinde Dielsdorf wurde durch die Gemeindeversammlung am 6. Dezember 2017 erlassen. Namens der Politischen Gemeinde Dielsdorf: Der Gemeindepräsident: Andreas Denz Der Gemeindeschreiber: Marco Renggli Von der Baudirektion des Kantons Zürich am 2. Mai 2018 mit Beschluss Nr. 0006/18 genehmigt. In Kraft getreten per 13. Juli 2018. 2017/A/2.0
| Gemeinde Dielsdorf | Mühlestrasse 4 | 8157 Dielsdorf | |
| Tel. 044 854 71 71 | Fax 044 854 71 75 | gemeinde@dielsdorf.ch | www.dielsdorf.ch |
Quelle
- Bauordnung (inkl. Zonenplan) der Politischen Gemeinde Dielsdorf (Bau- und Zonenordnung), –
- Amtliches PDF
- Bauordnung vom 6. Dezember 2017 (Gesamtrevision): von der Gemeindeversammlung am 06.12.2017 erlassen, von der Baudirektion am 02.05.2018 mit Beschluss Nr. 0006/18 genehmigt, in Kraft getreten am 13.07.2018. ÖREB-Kataster ZH: «Bauordnung Gemeinde Dielsdorf (Stand 02.05.2018)», in Kraft.
- Übertragen aus der PDF-Datei mit SHA-256 e796d8b95dd30743…
Wichtig
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