Bauordnung Dübendorf

Zonen gionalen Nutzungszonen oder Wald zugewiesen ist, in folgende Zonen eingeteilt: Bauzonen a) Kernzonen

Dübelstein, Geeren, Gockhausen und Stettbach b) Zentrumszonen

c) Wohnzonen

d) Industrie- und Gewerbezonen

Freihaltezonen, Reservezonen und Landwirtschaftszonen werden nur in dieser Aufzählung erwähnt. Die Bauordnung hat hier nichts Näheres zu regeln. Die zulässige Nutzung der Freihaltezonen ergibt sich aus der Richtplanung und aus den §§ 40 und 62 PBG, diejenige der Reservezone aus § 65 PBG, diejenige der Landwirtschaftszone aus Art. 16 RPG Zu Art. 2 Die Abgrenzung von Gebieten mit Zulassung von mässig störenden Gewerben, bzw. Gewerbeerleichterung deckt sich nicht mit der Zonen-abgrenzung (s. BO Art. 20 Abs. 3 und Art. 21). Gewässerabstandslinien regeln den Abstand von Gebäuden zu den Gewässern. Sie können ebenfalls örtliche Gegebenheiten berück-sichtigen. Dabei können sie bis auf 5m reduziert oder generell erhöht werden (vgl. PBG §§ 67, 263). Dort wo Aussichtspunkte im bebauten oder bebaubaren Gebiet liegen, muss mit Baubeschränkungen die Sicht sichergestellt werden (PBG §§ 75, 203).

innerhalb gende Anordnungen festgesetzt: der Bauzonen

- Aussichtsschutz Zu Art. 3 Diese Pläne sind notwendig, da die Anordnungen gemäss Art. 2 in Worten nicht genügend umschrieben werden können. Diese Detailpläne ergänzen den Zonenplan 1:5000. Sie gehen hinsichtlich der durch sie geregelten Belange dem Zonenplan vor. Die Kernzonenpläne verdeutlichen die Vorschriften für die Kernzonen. Sie regeln genauer, als dies in Worten möglich ist, die Klassierung und die Stellung der Gebäude (PBG §§ 46, 50,66, 262, 67, 263, 75, 203). Der Ergänzungsplan „Zentrumszone Hochbord“ verdeutlicht die Vorschriften für die Zentrumszone Z4 und legt sie örtlich fest. Die behördenverbindlichen Pläne und Texte dienen zur Koordination der Folgeplanungen.

und Texte - Teilrichtplan Zentrumszone Hochbord Kernzonen sind nach PBG Ortsbildschutzzonen, weshalb die für alle Kernzonen geltenden Vorschriften hier zusammengefasst werden (PBG § 50). Zu Art. 4 Neben den ohne weiteres mit Wohnen zu vereinbarenden, nicht störenden Gewerbebetrieben sind mässig störende Betriebe wie z.B. Handwerksbetriebe und kleinere industrielle Betriebe zulässig (Spenglereien, Garagen, Schreinereien etc.). Zu Art. 5 Die Baukuben der bezeichneten Gebäude prägen wesentlich das bisherige schutzwürdige Ortsbild und müssen deshalb in ihrem Gebäudeprofil (Grundmasse, Höhe, Stellung, Dachform) erhalten werden, wobei die Massvorschriften des PBG und der Bauordnung nicht gelten. Wird der kantonale Gewässerabstand von 5 m unterschritten, ist für ein Baugesuch eine Ausnahmebewilligung des kantonalen Gewässerschutzamtes erforderlich. Absatz 2 bringt eine gewisse Toleranz beim Ersatz dieser bestehenden Bauten.

Nutzweise rendes Gewerbe zulässig.

Bezeichprägen das Ortsbild und sind zu erhalten. Sie dürfen nur unter Wahrung der wesentnete Gebäude lichen gestalterischen Elemente des Altbaus innerhalb des bestehenden Gebäudeprofils umgebaut oder durch einen Neubau ersetzt werden.

Bestehende, die Massvorschriften der einzelnen Kernzonen und die Festlegungen der dazugehönicht bezeichnete Gebäude rigen Kernzonenpläne. In Gebieten, wo in den Kernzonenplänen Baubereiche ausgeschieden werden, dürfen Ersatzbauten nur innerhalb dieser Baubereiche erstellt werden.

Neubauten legungen der dazugehörigen Kernzonenpläne.

Allgemeine Fassaden, Dachgestaltung sowie Farb- und Materialwahl so auszubilden, dass sie Erscheinung der das Ortsbild prägenden Bebauung entsprechen.

Abstände det keine Anwendung.

Abbruch von Gebäuden gestattet, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht nachteilig beeinflusst oder wenn die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist. Zu Art. 11 Nach den allgemein gültigen Kernzonenvorschriften folgen hier Bestimmungen, die zusätzlich nur für die Kernzonen 1 an der Bahnhofstrasse gelten. Die Grundmasse gelten für Um- und Ersatzbauten, welche die Voraussetzungen von

49, 50, 250 ff.). Grenzabstände werden nicht festgelegt, es gilt somit der kantonalrechtliche Mindestabstand von 3.50 m (PBG § 270) Zu Art. 12 Die Grundmasse gelten für Um- und Ersatzbauten, welche die Voraussetzungen von

Da die Kernzone Wallisellenstrasse grössere unüberbaute Gebiete umfasst, die vorwiegend der Wohnnutzung dienen werden, sind Grenzabstände festzulegen. Die dichtere Bebauung entlang der Wallisellenstrasse kann bestehen bleiben oder ersetzt werden, da fast alle Gebäude bezeichnet sind (BO Art. 5). Zu Art. 13 Der Wohnflächenanteil wird differenziert: Entlang der Wallisellenstrasse ist er entsprechend der zentralen Lage und der heutigen Nutzung kleiner als im Gebiet gegen die Glatt, wo eine gute Wohnlage, aber kaum mehr Bedarf an Läden besteht (PBG § 49a, BO Art. 36). 2.1.2 Kernzone Bahnhofstrasse K1

Grundmasse

b) Dachgeschosse bei erreichter

2.1.3 Kernzone Wallisellenstrasse K2

Grundmasse

b) Dachgeschosse bei erreichter

) (BO Art. 19, 33 Art. 13 eträgt in einer Bau-Der Wohnflächenanteil der Gesamtnutzfläche eines Gebäudes b Nutzweise ahinter mindestens tiefe von 30m entlang der Wallisellenstrasse mindestens 30 %, d 80 %. Zu Art. 14 Grenzabstände werden nicht festgelegt, es gilt somit der kantonalrechtliche Mindestabstand von 3.50 m (PBG § 270). (PBG §§ 49, 50, 250 ff.) Zu Art. 15 Der Wohnflächenanteil ist in der Regel eher hoch angesetzt, da die Wohnnutzung vorherrscht. Einzig bei noch aktiven Landwirtschafts-betrieben richtet sich die Nutzungsverteilung nach den gewerblichen Erfordernissen (BO Art. 36). Besonderen Verhältnissen, insbesondere an immissionsreichen Lagen, kann im Einzelfall über die allgemeine Ausnahmeklausel von § 220 PBG Rechnung getragen werden. Zu Art. 15a Lagerplätze und offene Abstellplätze von nichtlandwirtschaftlichen Betrieben widersprechen dem Charakter der Aussenwachten. Sie sind daher nur unter abschliessend formulierten Voraussetzungen zulässig. Das Erstellen von Pflichtparkplätzen gemäss Verordnung über Fahrzeugabstellplätze ist gestattet. 2.1.4 Kernzonen Oberdorf, Wil, Gfenn, Hermikon, Dübelstein, Geeren, Gockhausen und Stettbach K3

Grundmasse

b) Dachgeschosse bei erreichter

Nutzweise wirtschaftlich genutzten Gebäuden mindestens 60 %.

Unüberbaute Fläche dem Charakter des Ortsbildes entsprechen und wenn sie a) von der Verordnung über Fahrzeugabstellplätze vorgeschrieben sind oder b) landwirtschaftlichen Zwecken dienen. Zentrumszonen sind für eine dichte Bebauung von Zentrumsbereichen bestimmt. Von den Kernzonen mit Schutzcharakter unterscheiden sie sich deshalb grundsätzlich (PBG § 51). Zu Art. 16 Die Grundmasse tragen der Zielsetzung der Zentrumszonen Rechnung, indem der Ausdehnung der Gebäude sehr weite Grenzen gesetzt werden. In den Zentrumszonen 1 und 2 wird neben dem minimalen Grenzabstand auch ein maximal erforderlicher festgesetzt, um die Wirkung des Mehrlängenzuschlags zu begrenzen (PBG §§ 49, 250 ff). 2.2 Zentrumszonen Grundmasse

2/ 30% 4/

1/ südlich der Bahnlinie 2/ nördlich der Bahnlinie 3/ bei Hochhäusern (anteilsmässig zur Baumasse Hochhaus, inkl. Sockelbereich im Umfang Hochhausgrundriss) 4/ Ergänzungsplan „Zentrumszone Hochbord“ (vgl. Art. 16b) 5/ Zwischen Überlandstrasse und Bahn gilt kein Mindestwohnanteil. 6/ Bei der Berechnung der maximalen Gebäudelänge werden Fassadenlängen von Gebäuden, deren Gebäudeabstand 7m unterschreitet, zusammengezählt. Z1 Zentrumszone Bahnhofgebiet Z2 Zentrumszone Obere Bahnhofstrasse/Adlerstrasse Z3a Zentrumszone Überlandstrasse-Süd und Giessen-Nord Z3b Zentrumszone Wangen- und Überlandstrasse Z4 Zentrumszone Hochbord Zu Art. 16a Übersteigt die AZ 140% respektive eine diesem Mass entsprechende Baumassenziffer, so wird die Integration der Wohnnutzung vor erhöhte Anforderungen gestellt. Deshalb wird der Nachweis verlangt, dass sich die Wohnnutzung städtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integrieren lässt. Die umweltrechtlichen Anforderungen, insbesondere die Lärmschutzverordnung, sind in jedem Fall einzuhalten. Zu Art. 16b In der baulich dichten Zentrumszone Z4 werden eine befriedigende bauliche Grundstruktur, eine angemessene Nutzungsdurchmischung, die überzeugende Umsetzung des Lärmschutzes und attraktive Strassenräume und angestrebt. Es werden die entsprechenden Anforderungen festgelegt, dessen Einhaltung durch ein Fachgremium im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens resp. Baubewilligungsverfahrens beurteilt werden.

Wird in der Zone Z3a und Z3b Wohnnutzung vorgesehen, so ist der Nachweis zu in der Zone Z3 erbringen, dass diese städtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden kann. Ergänzende

* Berechnung Lr gemäss Lärmschutz-Verordnung 6 In den im Ergänzungsplan bezeichneten Abschnitten sind Baumreihen zu pflanzen und die Vorzonen sind strassenraumorientiert zu gestalten. Die Zufahrten zu Tiefgaragen sind nicht ab der Hochbordstrasse anzuordnen. Ergänzende

Z3b 1 ln der Zentrumszone Z3b sind Wohnungen in Erdgeschossen nicht zulässig, welche sich zur Dietlikon-, Wangen- und Überlandstrasse ausrichten. ln diesen Bereichen sind publikumsorientierte / dienstleistungsorientierte Nutzungen zu realisieren.

sig störendes Gewerbe zulässig.

Bauten Entlang der Bahnhofstrasse sind die Bauten auf die bestehenden Baufluchten zu stellen. Zu Art. 19 Mit Ausnahme der Ausnützungsziffern wurden die Grundmasse der bisherigen Vorschriften übernommen. Der Charakter der einzelnen Zonen soll beibehalten werden. Die maximalen Grenzabstände können nur bei Arealüberbauungen erreicht werden, wo gemäss Art. 28 BO die Beschränkung der Gebäudelänge wegfällt. Die Zulassung von Gewerbe wird gebietsweise geregelt (PBG §§ 49, 52 ff., 250 ff). . Zu Art. 20 Die Wohnzone W2b soll den bisherigen Einfamilienhauscharakter dieser Zone beibehalten. Zur Wohnnutzung gehören auch Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen, solange sie in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen (PBG § 52 Abs. 1). Es ist sinnvoll, in den Wohnzonen nicht störende Gewerbe in beschränktem Umfang zuzulassen, da auch in Wohngebieten z.B. Läden, Ateliers oder Praxen angesiedelt sein sollen, deren Umfang über die in der reinen Wohnnutzung enthaltenen Arbeitsräume hinausgeht (PBG § 52 Abs. 3, BO Art. 36). Mässig störende Gewerbe werden in den zentrumsnahen Gebieten zugelassen, welche schon heute eine stark gemischte Nutzung mit entsprechenden Betrieben aufweisen und die auch von anderen Immissionen (Strassen, Bahn, etc.) vorbelastet sind (PBG § 52 Abs. 3). 2.3 Wohnzonen

Grundmasse

e) Grenzabstände Grundabstand

Grundabstand + Mehrlängenzuschlag Art. 33)

Nutzweise 2 In den Zonen W2a, W2c, W3 und W4 sind nicht störende Gewerbe sowie Betriebe für die Quartierversorgung zugelassen, wobei der Anteil der gewerblich genutzten Flächen an den Gesamtnutzflächen eines Gebäudes in den Zonen W2c, W3 sowie W4 höchstens 20 % und in der Zone W2a höchstens 30 % betragen darf. zugelassen.

leichterung a) aufgehoben b) Der Anteil der gewerblich genutzten Flächen an den Gesamtnutzflächen eines Gebäudes darf höchstens 40 % betragen. c) Dauernd gewerblich genutzte eingeschossige Gebäude oder aus der Gebäudeflucht herausragende Erd- und Untergeschosse, deren grösste Höhe für sich oder insgesamt höchstens 4.0 m beträgt, haben gegenüber Nachbargrundstücken einen Grenzabstand von 3.5 m zu beachten. d) Es ist eine Freiflächenziffer von mindestens 20 % zu beachten.

Gestaltung dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Abgrabungen untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden. Zu Art. 23 In der Industriezone ist die Begrenzung der Baukubatur durch Baumasse statt Ausnützungsziffern zweckmässig, da sehr unterschiedliche Geschosshöhen vorkommen und die Summe nutzbarer Geschossflächen deshalb einen eher zufälligen Wert ergäbe. (PGB §§ 49, 56 ff., 250 ff.) Mit der Festsetzung einer Freiflächenziffer wird erreicht, dass nicht alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden. Innerhalb der maximalen Gebäudehöhe ist die Anzahl der Vollgeschosse frei. Unter Vorbehalt der Einhaltung der Baumassenziffer kann ein nutzbares Dachgeschoss errichtet werden. Zu Art. 24 Die Lage und die heutige Nutzung bringen es mit sich, dass die Industrie- und Gewerbezone in Dübendorf für die Ansiedlung stark störender Betriebe nicht geeignet sind. 2.4 Industrie- und Gewerbezone IG 2.4.1 Gemeinsame Bestimmungen

Grundmasse

gelassen. Nutzweise 2 Handels- und Dienstleistungsbetriebe sind, unter Berücksichtigung der Einschränkungen von Art. 25a, in allen Industrie- und Gewerbezonen zugelassen.

Abstand am

bis zu 12,00 m Gebäudehöhe mindestens 20,0 m bis zu 17,00 m Gebäudehöhe mindestens 25,0 m bis zu 20,00 m Gebäudehöhe mindestens 30,0 m 2.4.2. Industrie- und Gewerbezone Flugplatzrand IG4

triebsarten zulässig: a) kleinere Handwerks-, Gewerbe- und Industriebetriebe, sofern deren Produkte und Entwicklungen der Zweckerreichung des lnnovationsparks dienen. b) Betriebe der Kreativwirtschaft, kleinere Kulturbetriebe, Bildungs- und Forschungsbetriebe, Sport- und Freizeitbetriebe, Restaurationsbetriebe sowie Detailhandelsgeschäfte mit max. 1'500m² Verkaufsfläche. Erlaubt sind darüber hinaus die Einrichtung und der Betrieb von Gemeinschaftsräumen für soziale und kulturelle Anlässe.

Mass-

schriften 2 Gegenüber privaten Nachbargrundstücken sind die Grenz- und Gebäudeabstände der betreffenden Zone einzuhalten. . Zu Art. 26a Die Erholungszone dient Erholungszwecken, sofern diese grossflächige bauliche Massnahmen benötigen. Die Erholungszone ist im Unterschied zur Freihaltezone eine Bauzone; Bauten und Anlagen sind aber nur im Rahmen der Vorgaben der Richtplanung zulässig (§§ 61f. PBG). Die BO umschreibt die möglichen Bauten und Anlagen für die vier Arten der Erholungszone: Schwimmbäder (EA), Sportplatz (EB), Familiengärten (EC) und Pfadiheim Schlupf (ED). Die Massvorschriften für Familiengärten werden in einem separaten Reglement festgelegt. Zu Art. 26b Mit der Sonderbauvorschrift "Aufwertung und Verdichtung der Zone W4" wird ein Anreizsystem zur baulichen Weiterentwicklung geschaffen. Soweit die Sonderbauvorschriften nichts Besonderes regeln, gilt die allgemeine Bau- und Zonenordnung. Das Dachgeschoss darf durch ein Vollgeschoss ersetzt werden, wenn Folgendes erfüllt wird: - besonders gute Einordnung und Gestaltung der Bauten (gemäss §71 PBG) - besonders gute Freiraumqualität - grösserer zusammenhängender Grünraum, welcher für alle Generationen seine Vorzüge hat - Eine Spielwiese kann z.B. sowohl und gleichzeitig dem Grünraum als auch den Kinderspielplätzen gemäss Art. 37 Abs. 1 zugerechnet werden. - zusätzliche Flächen sind für Wohnzwecke zu nutzen - Einhaltung und Nachweis der Anforderungen des jeweils gültigen MINERGIE-Standards oder einer gleichwertigen alternativen Lösung.

Nutzweise Bauten und Anlagen zulässig.

und Verdich-1 Mit diesen Sonderbauvorschriften sollen unter dem Aspekt der Siedlungserneuetung der Zone W4 Flugfeldrung und der Aufwertung sowie der Gestaltung grösserer und attraktiver Freiräume quartier die Voraussetzungen für Nachverdichtungen mit hoher Siedlungsqualität geschaffen werden.

nen zugelassen.

Massvorschriften 2 Es ist ein zusätzliches Vollgeschoss gestattet, ausser in den Zonen W2a, W2b und im Gebiet Flugfeldquartier Innenbereich (W4).

Ausnützungsverschiebung gen keine Mehrausnützung eines Zonenteils entstehen, welche die zonengemässe Ausnützung um mehr als ein Zehntel übersteigt. Zu Art. 30 Damit die Sicht vor den im kommunalen Richtplan Siedlung und Landschaft bezeichneten Aussichtspunkten frei bleibt, sind an einzelnen Orten besondere Beschränkungen notwendig. Sie werden in den Aussichtsschutzplänen festgelegt. (PBG §§ 75, 203) Zu Art. 31 Es werden in der Bau- und Zonenordnung grosse und kleine Grenzabstände festgelegt. Hier wird umschrieben, wo der grosse und wo der kleine Grenzabstand zur Anwendung kommt (PBG § 49). Die Hauptwohnseite ist in der Regel die längere, vorwiegend nach Süden oder Westen gerichtete Gebäudeseite; bei Wohnbauten die Seite, auf die der grösste Teil der Wohnräume ausgerichtet ist. 3.2 Aussichtsschutz

Geltungszu erhalten, dass der durch horizontale und vertikale Sektoren begrenzte Sichtbe- bereich und Regelung reich weder durch Gebäude noch durch andere Massnahmen, wie namentlich Mauern, Einfriedungen und Pflanzungen geschmälert wird.

Der grosse Grenzabstand gilt vor der am meisten besonnten, längeren Hauptwohn- abstand seite, der kleine Grenzabstand vor den übrigen Gebäudeseiten.

Zu Art. 33 Der Mehrlängenzuschlag bezweckt die Vergrösserung des Grenzabstandes bei langen Fassaden, ohne dass deswegen der für alle Bauten gültige Grenzabstand erhöht werden muss. Da die Abstände auf die jeweilige Geschosszahl der Zone ausgerichtet sind, ist es sinnvoll, die gewerblichen Erdgeschossbauten auszunehmen. Zudem würde die Erleichterung, welche diesen Bauten gewährt werden soll, bei Anrechnung im Mehrlängenzuschlag rückgängig gemacht (PBG §§ 49, 260). Das Näherbaurecht gemäss § 270 Abs. 3 PBG erlaubt Gebäudesequenzen von sehr nahe zusammengebauten Gebäuden, die im Ortsbild wie eine lange Reihe zusammengebauter Gebäude wirken. Gebäude, die den Mindestgrenzabstand unterschreiten, werden deshalb wie zusammengebaute Gebäude behandelt (§ 27 Abs. 2 Allgemeine Bauverordnung). Zu Art. 34 Diese Vorschrift regelt das Zusammenbauen einzelner Gebäude innerhalb der Parzelle oder an der Nachbargrenze. Ohne diese Regelung würden Bestimmungen des PBG gelten (PBG §§ 286, 287, ABV §31). Eine andere Regelung wäre nicht zweckmässig, da durch solche eingeschossige Bauten die optische Wirkung einer Zäsur entsteht (PBG § 49).

Mehrlängenzuschlag Wohnzonen sind bei Fassaden von mehr als 20 m Länge die betreffenden Grundabstände um einen Fünftel der Mehrlänge heraufzusetzen.

Geschlossene gemässen höchstzulässigen Gebäudelänge und Gebäudetiefe gestattet, sofern die Bauweise Gebäude gleichzeitig erstellt werden oder die notwendigen Sicherheiten für die baldige Erstellung des Nachbargebäudes bestehen. Das Zusammenbauen an der Grenze erfordert jedoch die schriftliche Zustimmung des Nachbarn.

Besondere Gebäude bestimmt sind und deren grösste Höhe 4m, bei Schrägdächern 5m, nicht übersteigt, werden als besondere Gebäude bezeichnet.

Nutzungsverzwischen Grundstücken gestattet, die in einem räumlichen Zusammenhang stehen lagerung und von einer einheitlichen Baueingabe erfasst werden. Zu Art. 37 Über diese Spiel- und Ruheflächen bestimmt das PBG weitgehend. Hier wird die Bemessung geregelt, wobei die Abhängigkeit von der Gesamtnutzfläche sinnvoller erscheint als diejenige von der Grundstückfläche. 15 % bedeuten dabei einen üblichen Wert. (PBG § 248). Zu Art. 38 Im Interesse der Bewohner sind solche Räume erwünscht. Sie sollen gut zugänglich, also möglichst ohne Treppen erreichbar sein. Sie dienen zur Einstellung von Kinderwagen, Kindervelos etc. Die eigentlichen Einstellräume für Fahrräder werden zusammen mit den Autoeinstellplätzen in einer separaten Verordnung geregelt (Verordnung über Fahrzeugabstellplätze). Zu Art. 38a Die Begrünung der Grundstücke, insbesondere in Industriezonen leistet einen wesentlichen Beitrag zur Qualität eines Quartieres. Die Gestaltung der nicht der Überbauung oder Erschliessung dienenden Grundstücksteile soll bevorzugt durch Grünflächen aber auch Versickerungsflächen sowie anderen Gestaltungselementen erfolgen. Flachdächer sollten soweit wie möglich begrünt werden, bzw. sind so zu gestalten, dass eine natürliche Begrünung möglich ist. Die Begrünung der Flachdächer entlastet die Kanalisation, erhöht den Isolationswert des Daches und bietet Ersatz für verlorene Naturräume. Zur optimalen Gestaltung von Siedlungsrändern und von Übergangs-bereichen zwischen öffentlichen Freihalte- und Erholungszonen, Gewässern und angrenzenden Privatgrundstücken ist eine enge Zusammenarbeit zwischen Privaten und Behörden erforderlich. Die Bestimmung legitimiert die Behörden zur Wahrnehmung dieser öffentlichen Interessen. Das Baugesuch hat einen Umgebungsplan zu beinhalten (ein Bepflanzungsplan ist nicht zwingend notwendig). § 49 Abs. 2 lit. e PBG gestattet Anordnungen zur Erleichterung Nutzung von Sonnenenergie. Vorbehalten bleiben die Anforderungen an die Gestaltung gemäss § 238 PBG. Die Anlagen sind in allen Zonen zulässig. In Kernzonen muss eine gute, in allen übrigen Zonen eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht werden. 4.3 Nebenanlagen

Spiel- und Ruheflächen weisen, sind Kinderspielplätze herzurichten, deren Flächen mindestens 15 % der für die Wohnnutzung zur Verfügung stehenden Gesamtnutzflächen umfasst.

Kinderwagen gen, sind in der Nähe des Hauseingangs genügend grosse, von aussen gut zugängliche Abstellflächen für Kinderwagen und dergleichen bereitzustellen. 4.4 Gestaltung

Begrünung gende Gesamtwirkung erzielt wird.

Anlagen Zu Art. 38b Dachaufbauten werden in § 292 PBG geregelt. Die Regelung für Dacheinschnitte soll auch für den Fall vermehrter Dachausbauten eine ansprechende Dachlandschaft sichern. Die Regelung erfolgt analog zu den Bestimmungen für Dachaufbauten. Insgesamt dürfen Dachaufbauten und Dacheinschnitte zusammen nicht breiter als zwei Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, wobei Dachaufbauten und Dacheinschnitte je nicht mehr als ein Drittel ausmachen dürfen. Zu Art. 39 In diesen Gebieten wird die Errichtung von Hochhäusern gemäss §282-285 PBG aus städtebaulichen Überlegungen zugelassen.

Gesamtnutzfläche dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen, Untergeschossen und Dachgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden gerechnet.

Erhebung

wertabgabe 2 Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 1'600 m2.

Erträge gleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements verwendet.

Grundsatz chen Genehmigung auf den vom Stadtrat zu bestimmenden Zeitpunkt in Kraft. Der Stadtrat ist berechtigt, den Regierungsrat um eine sachlich oder örtlich partielle Genehmigung zu ersuchen und die Bauordnung sachlich oder örtlich beschränkt in Kraft zu setzen.

A

B

D Dachgeschosse

E

F

G

- (Siehe auch Vollgeschosse)

H

I

K

- Oberdorf, Wil, Gfenn, Hermikon, Dübelstein, Geeren, Gockhausen und

L

M

N

Nutzweise

P Provisorische Gemeinschaftsunterkünfte für vorübergehend

R

S

V Vollgeschosse

W

Wohnflächenanteil

Z