Bauordnung Embrach

Für die Abgrenzung der Zonen und für Anordnungen innerhalb der Bauzonen ist der Zonenplan im Massstab 1:5000 massgebend.

Die Wald- und Gewässerabstandslinien sind in den Ergänzungsplänen Massstab 1:1000 dargestellt.

Für die besonderen Anordnungen in der Kernzone gelten folgende Kernzonenpläne im Massstab 1:1000: - Dorf - Gstein

Die Kernzonenpläne gehen dem allgemeinen Zonenplan vor.

Der Zonenplan, die Kernzonenpläne und die Ergänzungspläne sind Bestandteile der Bau- und Zonenordnung.

Die in Abs. 1 bis 3 genannten, rechtsverbindlichen Pläne liegen in der Gemeindekanzlei auf.

Die Kernzone K2 bezweckt den Schutz des Ortsbildes. Dabei ist die ortsbauliche Eigenart und Einheit sowie die kubische Gliederung der Bauten zu bewahren.

Bei allen baulichen und die Nutzung betreffenden Vorkehrungen an bestehenden Gebäuden, bei Neubauten und an Freiflächen ist auf eine gute Gesamtwirkung und Einordnung zu achten. Ebenso ist die Wirkung auf den Strassenraum zu berücksichtigen. Die Anforderungen gelten ebenfalls für Materialien, Farben, Reklamen sowie nach aussen in Erscheinung tretende technische Einrichtungen (Aussenantennen, Klimageräte, etc.).

Bei Bauprojekten, welche von einem Fachgutachten als besonders gut beurteilt worden sind und die das Ortsbild qualitätsvoll weiterentwickeln, können Abweichungen von den Vorschriften über die Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung zugelassen werden. Durch solche Abweichungen darf die zonengemässe Ausnützung nicht erhöht werden. Die Kosten für die Fachgutachten gehen zulasten der Gemeinde. Bei geschützten oder inventarisierten Gebäuden geht die Umsetzung der Schutzanliegen vor.

Die in den Kernzonenplänen schwarz gekennzeichneten Gebäude oder Gebäudeteile müssen in ihrer kubischen Erscheinung erhalten bleiben. Umbauten oder Ersatzbauten dürfen nur an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Gebäudes erstellt werden. Sie müssen zudem die wesentlichen gestalterischen Elemente des bestehenden Gebäudes übernehmen. Das Ausmass wird durch die vorhandenen Gebäudegrundflächen sowie durch die bestehenden Fassadenhöhen (giebel- und traufseitig) bestimmt.

Gebäude, deren Giebel- und Trauffassaden in den Kernzonenplänen als wichtige Begrenzungen von Strassen-, Platz- und Freiräumen mit einer Fassadenflucht gekennzeichnet sind, müssen diese Fassadenfluchten und die bisherigen Fassadenhöhen (giebel- oder traufseitig) sowie die wesentlichen gestalterischen Elemente des bestehenden Gebäudes übernehmen. Sie dürfen die kommunalen und kantonalen Massvorschriften nur im Umfang und im Ausmass des bestehenden Gebäudes unterschreiten. Vorspringende Gebäudeteile dürfen die Fassadenflucht nicht überschreiten, ausser diese fügen sich besonders gut in das Ortsbild ein.

Alle übrigen Gebäude dürfen ungeachtet von kantonalen und kommunalen Massvorschriften an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Gebäudes um- und wiederaufgebaut werden, sofern sie das wesentliche Erscheinungsbild beibehalten und sich gut in das Ortsbild einfügen.

Abweichungen sind im Sinne von Art. 5 zulässig oder können angeordnet werden, sofern dies im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit, des Ortsbildschutzes, des Gewässerraumes liegt oder für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich ist.

Bauten haben sich in ihrer Gestaltung und Stellung gut in die vorhandene Siedlungsstruktur einzuordnen.

Das Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze ist gestattet oder kann verlangt bzw. festgelegt werden, wenn damit eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt wird, die Vorschriften der Lärmschutzverordnung eingehalten und die Wohnhygiene sowie die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt werden.

Die geschlossene Überbauung ist gestattet, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut oder gleichzeitig gebaut wird.

Die Gebäudeunterteilung muss sichtbar bleiben.

Auf der Hauptwohnseite (sinngemäss Art. 47 Abs. 1 BZO) gilt ein Gebäudeabstand von mind. 7.00 m.

Hauptgebäude haben Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung aufzuweisen. Die Dachneigung hat minimal 36° und maximal 50° alter Teilung zu betragen. Klein- und Anbauten im Sinne der ABV sind mit Schrägdächern zu versehen.

Soweit der Kernzonenplan Hauptfirstrichtungen bezeichnet, sind diese einzuhalten.

Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss in Form von Schleppgauben oder Giebellukarnen gestattet und haben sich gut in die Dachlandschaft einzufügen. Die Gesamtbreite der Dachaufbauten darf pro zusammenhängende Dachfläche höchstens einen Viertel der betreffenden Fassadenlänge betragen. Verläuft die Trauffassade entlang einer ortsbildprägenden Strasse, ist grundsätzlich strassenseitig auf Dachaufbauten zu verzichten. Im Gegenzug dürfen Dachaufbauten auf der strassenabgewandten Dachfläche die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge beanspruchen.

Dacheinschnitte sind nicht gestattet.

Das Dach ist allseitig im ortskernüblichen Masse vorspringend auszugestalten. Die Dachabschlüsse sind in traditioneller Weise auszubilden.

Es sind einzelne Dachflächenfenster mit einer Glasfläche von maximal 0.60 m² zulässig.

Verputze mit ortsfremden Strukturen sind unzulässig.

Balkone und Lauben dürfen nicht über den Dachvorsprung hinausragen.

Die herkömmliche Umgebungsgestaltung ist zu erhalten und bei Sanierungen oder Neubauten weitgehend zu übernehmen.

Am heute massgebenden Terrain sind möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen.

Für Fahrzeuge sind nach Möglichkeit Garagen oder Unterstände zu erstellen. Offene Abstellplätze sollen in erster Linie als Besucherparkplätze dienen. Garagen, Unterstände und Abstellplätze sind möglichst unauffällig einzupassen.

Es sind nur betriebseigene Reklamen in unaufdringlich wirkender Form gestattet.

Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung ist bewilligungspflichtig.

Eine Abbruchbewilligung wird erteilt, wenn die Erstellung des Ersatzbaues gesichert ist, oder wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt.

Die Quartiererhaltungszone Q2 bezweckt den Erhalt der Eigenart der wertvollen Siedlungsstruktur «Wyler am Teich» sowie deren sachgerechte und zeitgemässe Erneuerung.

Die Quartiererhaltungszone Q4 bezweckt den Erhalt der charakteristischen Siedlungsstrukturen sowie die sachgerechte Erneuerung und Erweiterung der Überbauungen im Gebiet «Im Feld / Kellersacker / Eichenweg».

Es sind nur Ersatzbauten, Umbauten und Ausbauten an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden Gebäudes gestattet. Das Ausmass wird durch die vorhandenen Gebäudegrundflächen sowie durch die bestehenden Fassadenhöhen und/oder Gesamthöhen bestimmt. Vorbehalten bleiben Erweiterungen gem. Art. 22.

Die Bestimmungen über Ersatzbauten, Umbauten und Ausbauten sind auch für bestehende Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG anwendbar.

Die Quartiererhaltungszone Q4 kann alternativ zu den Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung nach den Sonderbauvorschriften gemäss Art. 26 Abs. 1 bis 6 überbaut werden. Soweit die Sonderbauvorschriften keine anders lautenden Bestimmungen enthalten, gelten die Vorschriften der Quartiererhaltungszone Q4 sowie alle weiteren in Zusammenhang mit dieser Zone stehenden materiellen Bauvorschriften.

Die Sonderbauvorschriften ermöglichen eine Verdichtung nach innen, verbunden mit dem Erhalt der vorhandenen Wohn- sowie der städtebaulichen Qualität im Zusammenhang mit der gesamten Quartiererhaltungszone Q4.

Die Sonderbauvorschriften können beansprucht werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

1. a)
   Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung sind besonders gut zu gestalten sowie zweckmässig auszustatten und auszurüsten.
2. b)
   Das Bebauungskonzept ist in einem Gestaltungsplan gemäss §§ 83 ff. PBG festzuhalten.
3. c)
   Der Gestaltungsplan im Sinne von lit. b darf den Rahmen der Bau- und Zonenordnung, insbesondere Sonderbauvorschriften und Arealüberbauungsvorschriften, nicht überschreiten.

Wo eine zweckmässige und ortsbaulich gute Unterteilung des Gebietes möglich ist, können mehrere Gestaltungspläne aufgestellt werden. Diese können zeitlich getrennt festgelegt werden.

Grundmasse für die Sonderbauvorschriften und der dazugehörenden Gestaltungspläne in der Quartiererhaltungszone Q4:

Die Aufteilung der Nutzung auf Attika-, Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens frei wählbar.

Zone | Z4

Die Aufteilung der Nutzung auf Attika-, Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens frei wählbar.

Die geschlossene Überbauung ist in der Zentrumszone Z4 zulässig.

Vorbehalten bleibt die Zugänglichkeit für die öffentlichen Dienste zu den rückwärtigen Gebäuden und Gebäudeteilen. Die hierfür erforderlichen Durchgänge sind sicherzustellen.

Zulässig sind insbesondere Wohnungen, Hotels, Kongress- und Versammlungszentren, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Schulen und Ausbildungsstätten, Gewerbebetriebe mit höchstens mässig störenden Auswirkungen sowie öffentliche Einrichtungen.

Der Wohnanteil darf maximal²/3 der zu Wohn- und Arbeitszwecken anrechenbaren Gesamtnutzfläche des Gebäudes betragen.

Nicht gestattet sind Einkaufszentren im Sinne von § 5 Abs. 1 und 2 BBV II sowie andere verkehrsintensive Einrichtungen.

Zone | W2A1 W2A2 W2B WG2 | W3 WG3 | W4

Die Aufteilung der Nutzung auf Attika-, Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens frei wählbar.

In den Wohnzonen W2A1, W2A2, W2B, W3 und W4 sind neben dem Wohnen nur Betriebe mit nicht störenden Auswirkungen gestattet.

In den im Zonenplan mit einer schwarzen, vertikalen Schraffur gekennzeichneten Bereichen der Wohnzonen und in den Zonen WG2 und WG3 sind zudem Betriebe mit höchstens mässig störenden Auswirkungen gestattet.

Zone | | | G | | | | IA | IB

Die Aufteilung der Nutzung auf Attika-, Dach-, Unter- und Vollgeschosse ist innerhalb des zulässigen Gebäudevolumens frei wählbar.

Die geschlossene Überbauung ist in der Gewerbe- und Industriezone zulässig.

Vorbehalten bleibt die Zugänglichkeit für die öffentlichen Dienste zu den rückwärtigen Gebäuden und Gebäudeteilen. Die hierfür erforderlichen Durchgänge sind sicherzustellen.

In den Gewerbe- und Industriezonen sind auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen.

In der Gewerbezone G sind Logistikbetriebe nicht gestattet.

In der Zone G sind höchstens mässig störende Betriebe zulässig. In den Zonen IA und IB sind auch stark störende Betriebe zugelassen, ausgenommen davon sind die der Empfindlichkeitsstufe III zugeordneten Parzellen oder Parzellenteile.

In der Gewerbezone G gelten Betriebe, welche unverhältnismässigen Verkehr auslösen, als stark störend.

Es gelten die kantonalrechtlichen Bauvorschriften.

Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zone liegen, ist der kleine Grundbzw. Grenzabstand gemäss den dort geltenden Vorschriften einzuhalten. Ein Mehrlängenzuschlag ist nicht zu berücksichtigen.

Es gilt eine Gestaltungsplanpflicht.

Es sind Bauten und Anlagen, die dem Sport sowie dem Betrieb einer Hundeschule dienen zulässig.

Es gilt das vom Gemeinderat erlassene Baureglement für die Gartenanlagen «In der Halde» / «Im Riet».

Es sind Gebäude zulässig, die dem Betrieb der Familiengärten dienen.

Es sind Bauten und Anlagen, die dem Spiel- und Freizeitbetrieb dienen zulässig.

Es sind einzelne Bauten und Anlagen gestattet mit maximal den gemäss § 18 BBV II festgelegten Abmessungen.

Arealüberbauungen sind in den Zonen W2B, WG2, W3, WG3, W4 und Z4 zulässig.

Die Mindestarealfläche beträgt 4'000 m².

Der Baumassenzifferzuschlag beträgt 15 % gegenüber der zonengemässen Ziffer.

Für die Abstände innerhalb der Arealüberbauung gelten die Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes. Die zonengemässe Gebäudelängenbeschränkung gilt nicht. Die Fassadenhöhe bzw. Gesamthöhe darf um 3.00 m erhöht werden, mit Ausnahme der im Zonenplan speziell gekennzeichneten Bereiche der Wohnzone W2B. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten.

Im Übrigen gelten die Bauvorschriften für die Regelüberbauung.

Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete müssen Gestaltungspläne gemäss den §§ 83 ff. PBG aufgestellt werden. Wo eine zweckmässige Unterteilung des Gebiets möglich ist, können mehrere Gestaltungspläne aufgestellt werden. Diese können zeitlich getrennt festgesetzt werden.

Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung sind besonders gut zu gestalten sowie zweckmässig auszustatten und auszurüsten. Die einzelnen Gestaltungspläne sind auf die nachstehenden gebietsspezifischen Ziele auszurichten.

Gebiet Zentrum Schaffen der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines qualitätsvollen Zentrums im Gebiet des Bahnhofs mit den folgenden Zielen: - städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete Überbauungen - dichte Bauweise - eine dem Nachhaltigkeitsprinzip folgende Gebietsentwicklung - ausgewogene Nutzungsdurchmischung mit einem angemessenen Wohnanteil - publikumsbezogene Nutzungen an Passantenlagen - öffentliche Freiräume wie Plätze und Pärke mit besonders guter Gestaltung und zweckmässiger Ausstattung - Förderung des nicht motorisierten Verkehrs durch ein attraktives Fuss- und Radwegnetz sowie durch die Nutzung des Angebotes durch den öffentlichen Verkehr - zweckmässige Erschliessung der Baubereiche unter Beachtung einer haushälterischen Bodennutzung - Erstellen eines Mobilitätskonzepts mit Angaben über das Modalsplitziel - Sicherstellen von geeigneten Lärmschutzmassnahmen - Aufzeigen der Massnahmen, welche sich aus der Störfallvorsorge ergeben

Gebiet Sportanlage Bilg

Kernzone Betzental

Für Kleinbauten und Anbauten im Sinne der ABV gilt allseitig ein Grenzabstand von 3.50 m. ² Der Grenzabstand von Kleinbauten und Anbauten kann auf 2.00 m reduziert werden, sofern die Fassadenlängen nicht mehr als 6.00 m betragen. Bei Kleinbauten und Anbauten wird die massgebliche Fassadenlänge zusammengerechnet, wenn diese den gegenseitigen Abstand von 4.00 m unterschreiten. ³ Kleinbauten und Anbauten gemäss ABV sind nicht an die Baumassenziffer anrechenbar. ⁴ Nicht bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen gemäss § 1 lit. a BVV unterliegen keinen Abstandsvorschriften.

Der grosse Grundabstand gilt grundsätzlich für die am meisten besonnte, in der Regel längere Hauptwohnseite. Im Zweifelsfall bestimmt die Baubehörde die massgebende Gebäudeseite. Der kleine Grundabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten.

Der kleine Grundabstand ist bei einer Fassadenlänge von mehr als 12.00 m Länge um ein Fünftel der Mehrlänge zu erhöhen, jedoch höchstens um 5.00 m. Für die Gebäudeseite, welche gegenüber dem grossen Grundabstand (Abs. 1) liegt, ist kein Mehrlängenzuschlag zu beachten.

Der grosse Grundabstand ist bei Fassaden von mehr als 20.00 m Länge um ein Fünftel der Mehrlänge zu erhöhen, jedoch höchstens um 7.00 m.

Bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlänge werden die Fassadenlängen von Hauptgebäuden, deren Gebäudeabstand 7.00 m unterschreitet, zusammengerechnet

Die Spiel- und Ruheflächen müssen für Gebäude bzw. Überbauungen ab fünf Wohnungen mindestens 15 % der Grundstücksfläche betragen. Sie sind an besonnter Lage und möglichst abseits vom Verkehr anzulegen.

Die Spiel- und Ruheflächen sind dauernd ihrem Zweck zu erhalten.

Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird eine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) erhoben.

Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 2'000 m².

Die Mehrwertabgabe beträgt 25 % des um Fr. 100'000.00 gekürzten Mehrwerts