Bauordnung Glattfelden

ES: Empfindlichkeitsstufe nach Lärmschutzverordnung des Bundes (LSV) vom 15. Dezember 1986.

ES-Zuteilung gemäss Zonenplan

Die nicht bezeichneten Gebäude können entweder unter Beibehaltung von Stellung und Gebäudeprofil oder nach Art. 7 umgebaut oder ersetzt werden.

Abweichungen gegenüber dem heutigen Baubestand können bewilligt oder angeordnet werden, wenn diese im öffentlichen Interesse, im Interesse der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildes liegen.

Im Perimeter des Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung verlangt die baurechtliche Bewilligung durch die örtliche Baubehörde zusätzlich eine Beurteilung durch die zuständige kantonale Fachstelle. Bei bewilligungspflichten Projekten wird empfohlen, die örtliche Behörde bereits während der Projektierung beizuziehen.

Es gelten folgende Grundmasse:

In dem im Kernzonenplan speziell bezeichneten Gebiet Stocki in der Kernzone gilt eine maximale Firsthöhe von 6.00 m.

In den Kernzonen sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden, Restaurants, Landwirtschaftsbetriebe und höchstens mässig störende Gewerbebetriebe gestattet.

In dem im Kernzonenplan besonders bezeichneten Gebiet sind mindestens zwei Fünftel der zu Wohn- und Gewerbezwecken genutzten Geschossflächen gewerblich zu nutzen. ⁴ Hier sind eine Gebäudehöhe von 8.50 m und eine Gebäudelänge von 40 m zulässig.

Alle Bauvorhaben haben durch ihre Ausmasse, Form und Massstäblichkeit sowie durch die Material- und Farbwahl die herkömmliche charakteristische Bausubstanz und damit die ländliche Erscheinung des Ortsbildes in seinen Grundzügen zu respektieren und zu wahren oder sinnvoll zu ergänzen.

Alle Bauvorhaben haben sich hinsichtlich Gestaltung und Stellung gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen.

Abweichungen von Abs. 1 sind nur zulässig, wenn durch die architektonische Gestaltung eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt wird. Die Bewilligungsbehörde kann zur Beurteilung einen Fachberater gemäss Art. 55 beiziehen.

Vorbehaltlich Art. 8 Abs. 2.

Mit Beschluss des Regierungsrats Nr. 1648 vom 5. Juni 1996 einstweilen von der Genehmigung ausgenommen, mit Beschluss des Regierungsrats Nr. 1388 vom 2. Juli 1997 nachträglich genehmigt.

Die Dachform und -neigung hat mit derjenigen der gebauten Umgebung harmonisch in Einklang zu stehen.

Auf Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von 40° bis 50° zulässig. Bei Neubauten kann der Gemeinderat bei besonders guter Gestaltung Abweichungen zulassen.

Aufschieblinge mit geringerer Neigung sind zulässig.

Auf Besonderen Gebäuden und eingeschossig angebauten Gebäudeteilen sind Dächer mit geringerer Neigung gestattet. Bei besonders guter Gestaltung sind auch Flachdächer zulässig.

Schrägdächer sind allseitig vorspringend auszugestalten. Dachvorsprünge haben traufseits mind. 70 cm und giebelseits mind. 40 cm zu betragen. Bei Neu- und Ersatzbauten können bei besonders guter Gestaltung die Dachvorsprünge reduziert oder ganz weggelassen werden.

Trauf- und Ortgesimse sind schlank zu gestalten.

Die Dächer sind mit naturbelassenen Tonziegeln in ortsüblicher Farbe zu decken. Glasierte und engobierte Ziegel sind nicht zulässig. Solaranlagen in Dachziegeloptik können bei guter Gestaltung zugelassen werden.

Bei ortsbaulich prägenden und strukturbildenden Gebäuden sind die Dächer in der Regel mit Biberschwanzziegeln zu decken.

Die Belichtung von Dachgeschossen durch Fenster hat in erster Linie über die Giebelfassade zu erfolgen. Ergänzend, oder wenn keine giebelseitige Belichtung möglich ist, sind zur Belichtung und Belüftung ausgebauter Dachgeschosse einzelne Dachflächenfenster einheitlicher Grösse bis maximal 0.30 m² Glaslicht gestattet. Sie sind sorgfältig anzuordnen und haben sich in Konstruktion, Material und Farbe unauffällig in die Dachfläche einzupassen.

Sorgfältig gestaltete Speziallösungen zur Belichtung ausgebauter Dachgeschosse wie auch andere Fensterformate können zugelassen werden, wenn eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt wird.

Offene Dacheinschnitte sind untersagt. Überdachte Einschnitte gelten als Dachaufbauten und müssen an deren maximal zulässige Länge angerechnet werden.

Kehrfirste sind besonders gut zu gestalten und haben sich gut einzuordnen (vgl. Art. 45).

Neue Kehrfirste sind an ortsbaulich prägenden und strukturbildenden Gebäuden nicht zulässig.

Dachaufbauten sind nur im 1. Dachgeschoss gestattet. Sie dürfen insgesamt nicht breiter sein als ein Viertel der betreffenden Fassadenlänge. Die Trauflinie des Daches darf nicht unterbrochen werden.

Zulässig sind Giebellukarnen mit einer Frontfläche von max. 3.00 m² (Aussenmasse), Schleppgauben mit einer Fronthöhe von max. 0.80 m und einer Frontfläche von max. 1.20 m² . Auf der gleichen Dachfläche ist nur eine Art Dachaufbauten gestattet. Bei Neu- und Ersatzbauten können andere Dachaufbauten bewilligt werden, wenn sie sich besonders gut einordnen.

Dachaufbauten und Dachflächenfenster müssen in Farbe und Material auf das Dach und das Gebäude abgestimmt werden.

Bei Umbauten sollte in der Regel die traditionelle Unterteilung der Gebäude in Wohn- und Ökonomieteil ablesbar bleiben.

Türen und Tore sind in der Regel aus Holz zu fertigen.

In der Regel sind die Fenster aus Holz oder Holzmetall in der Form eines stehenden Rechtecks zu fertigen. Schaufenster sind davon ausgenommen.

Gewände aus Holz, Stein oder Kunststein, Fensterläden sowie die Unterteilung mit aussen liegenden Sprossen können verlangt werden.

Bestehende Fenster mit Sprosseneinteilung dürfen nicht ohne Bewilligung der Baubehörde durch Fenster ohne Sprossen ersetzt werden.

Grossflächige Verglasungen sind zulässig, wenn damit eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt wird.

Umschwung, Ausstattung, Ausrüstung und Bepflanzung sind in herkömmlicher Art und Weise zu gestalten. Terrainveränderungen sind auf ein Minimum zu beschränken.

Bäume und Vorgärten sind möglichst zu erhalten oder bei Abgang zu ersetzen.

Belagsänderungen bei Vorplätzen und Hofräumen sind bewilligungspflichtig.

Vorgärten dürfen nicht von Autoabstellplätzen verdrängt werden. Ausnahmsweise können diese in bestehende Vor- und Hofplätze integriert werden.

Es gelten die Nutzungsvorschriften für Wohnzonen gemäss § 52 PBG, wonach Wohnen und nicht störende Betriebe zugelassen sind.

In dem im Zonenplan speziell bezeichneten Gebiet ist mässig störendes Gewerbe gestattet.

Die nach einheitlichen Grundsätzen entstandene Überbauung ist in ihrer Erscheinung und ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten und kann diesem entsprechend ergänzt werden.

Bauliche Massnahmen haben sich gut in die bestehenden Überbauungen einzufügen.

Rückbauten sind nur gestattet, sofern durch die entstehende Baulücke das Quartierbild nicht gestört wird oder ein Ersatzbau vorgesehen und seine Realisierung gesichert ist.

Solche Ersatzbauten dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Erscheinungsbildes, der Geschossigkeit und der Gebäudehöhe wieder erstellt werden.

Die Gesamtlänge kommt beim Anbau von Besonderen Gebäuden an Hauptgebäude zur Anwendung.

In den Zonen W/A, W/B und W/C sind Wohnungen und nicht störende Betriebe gestattet.

In den im Zonenplan speziell bezeichneten Teilen von Wohnzonen ist mässig störendes Gewerbe gestattet.

Es sind nur mässig störende Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig.

Betriebe mit unverhältnismässigem Verkehrsaufkommen sind stark störenden Betrieben gleichgestellt.

Es gelten darüber hinaus Sonderbauvorschriften gemäss Art. 54.

Es gelten folgende Grundmasse:

Zwischen Grundstücken und Gebäuden innerhalb der Zone öB gelten die Abstandsvorschriften gemäss §§ 260 - 274 PBG.

Die Erholungszone A dient der Erstellung und Erweiterung von Sport- und Freizeitanlagen und den für den Sport- und Freizeitbetrieb notwendigen Anlagen und Bauten.

Zulässig sind Bauten bis maximal 7 m Gesamthöhe (Gebäude- und Firsthöhe).

Bauten haben gegenüber den privaten Nachbargrundstücken die Grenz- und Gebäudeabstände der betreffenden angrenzenden Bauzonen einzuhalten. Gegenüber Nichtbauzonen gilt ein Abstand von mindestens 6.00 m.

In der Erholungszone B sind Gartenhäuser und Familiengärten sowie die für deren Betrieb und Bewirtschaftung nötigen Anlagen und Einrichtungen zulässig.

Auf Grundstücken bis zu 150 m² Fläche sind nur Gerätekisten mit einer Grundfläche von maximal 2.00 m² und einer Höhe von maximal 1.50 m sowie Pergolen ohne feste Überdachung zulässig. Auf grösseren Grundstücken ist zusätzlich ein Gartenhaus mit WC-Anbau gestattet. Die Gebäudegrundfläche darf höchstens 8 % der Grundstücksfläche betragen, maximal aber 12.00 m² plus 1.00 m² für den WC-Anbau, die Gesamthöhe bis zum First maximal 3.00 m. Vordächer und Dachvorsprünge dürfen höchstens 50 cm über den maximal zulässigen Grundriss auskragen.

Zusätzlich sind an die Gartenhäuser angebaute zweiseitig offene, gedeckte Sitzplätze bis maximal 6.00 m² Grundfläche zulässig.

Die Umfassungswände von Gartenhäusern sind in Holz zu fertigen; die Dacheindeckung hat aus Ziegeln, Holz, Metall oder Faserzement zu bestehen.

Gebäude und Gerätekisten dürfen keine grellen Farben aufweisen.

Treibhäuser sind nicht gestattet.

Unterirdische Bauten sind nicht gestattet, ausgenommen eine Lagergrube unter dem Gartenhaus bis zu einer Tiefe von maximal 0.75 m.

Heizungsanlagen sind nicht gestattet.

Die Bauten dürfen weder zum Wohnen und Schlafen noch zu Gewerbezwecken benützt werden.

Die Erholungszone C dient der Anlage von Begegnungs-, Spiel- und Ruheflächen.

Zulässig sind Bauten und Anlagen mit einer Gesamthöhe von maximal 4.00 m.

Reduziert sich der Gebäudeabstand zwischen Hauptgebäuden auf weniger als 3.50 m, so wird die Gebäudelänge unter Einbezug sämtlicher Gebäude einschliesslich dieser Gebäudeabstände gemäss § 28 ABV bestimmt.

Vorbehalten bleiben die Bedingungen gemäss § 270 Abs. 3 PBG.

Reduziert sich der Gebäudeabstand zwischen zwei Besonderen Gebäuden bzw. zwischen einem Besonderen und einem Hauptgebäude auf weniger als 2.00 m, so werden die benachbarten Gebäude zur Ermittlung der Gesamtlänge zusammengerechnet. Sind die Besonderen Gebäude offen ausgebildet, wobei die Durchsicht gewährleistet ist, oder beträgt deren grösste Höhe nicht mehr als 2.00 m, so kommt diese Regelung nicht zur Anwendung (vgl. Skizzen im Anhang).

In den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone WG sind bei Fassaden von mehr als 16.00 m Länge die betreffenden Grundabstände um 1/5 der Mehrlänge, jedoch höchstens um 6.00 m heraufzusetzen.

Reduziert sich der Gebäudeabstand zwischen Hauptgebäuden auf weniger als 3.50 m, so werden die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen der beiden benachbarten Gebäude mit dem Gebäudeabstand im Sinne von § 27 Absatz 2 ABV zusammengerechnet.

Dauernd gewerblich genutzte Erdgeschosse mit einer maximalen Höhe von 4.50 m haben in der Wohn- und Gewerbezone WG keinen Mehrlängenzuschlag einzuhalten.

Für Besondere Gebäude mit einer Gebäudegrundfläche von max. 50.00 m² beträgt der Grundabstand mindestens 1.75 m.

Dieser verminderte Grundabstand ist ohne schriftliche Zustimmung des Nachbarn nur bis zu einem Drittel der Länge der gemeinsamen Grenze gestattet.

Als Terrassenbauten gelten Stufenbauten an Hanglagen mit mehr als zwei talwärts orientierten Geschossen. Terrassenhäuser und ähnliche Überbauungsarten sind ausser in den Kernzonen unter folgenden Bedingungen zulässig (vgl. Skizzen im Anhang).

Es sind höchstens vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss inkl. eines reinen Garagengeschosses zugelassen.

Vorbehaltlich Ziffer 4 darf die Profillinie an keinem Punkt des Gebäudes überschritten werden. Sie verläuft im Abstand von 6.50 m, gemessen ab dem gewachsenen Terrain parallel zum Hang.

Vordächer und feingliedrige, teilweise eingewandete und nicht fassadenbildende Terrassenüberdachungen dürfen die Profillinie überragen.

Geschlossene Brüstungen dürfen die Profillinie nicht überragen.

Beim Dachgeschoss darf die Firsthöhe maximal 4.50 m betragen.

Die Seitenfronten dürfen nicht fensterlos sein und keine Mauerwirkung erzeugen.

Es gelten die zonengemässen maximalen Gebäudelängen.

Wie Praxen, Coiffeur, Banken

Wer die minimal erforderliche Anzahl Parkfelder auf seinem Grundstück oder in nützlicher Entfernung nicht selber erstellen kann oder darf, muss sich im Umfang der fehlenden Parkfelder an einer Gemeinschaftsanlage beteiligen, sofern eine solche Möglichkeit innert nützlicher Entfernung besteht.

Wer sich an einer Gemeinschaftsanlage zu beteiligen hat, ist verpflichtet, einen Beitrag an die Bau-, Betriebs- und Unterhaltskosten gemäss den Vorschriften für Gemeinschaftswerke nach §§ 223 ff PBG zu leisten.

Bei Mehrfamilienhäusern oder verdichteten Einfamilienhaussiedlungen sind verkehrssichere, gut besonnte Freiflächen als Spiel- und Ruheflächen auszugestalten.

Sie haben, ausser in der Kernzone, eine Fläche von 1.00 m² pro 15.00 m³ anrechenbare Baumasse aufzuweisen.

Die Spiel- und Ruheflächen sind dauernd ihrem Zweck zu erhalten.

Die Kinderspiel- und Ruheflächen sind durch eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung vor Baubeginn zu sichern.

Die Bereitstellung von Spiel- und Ruheflächen kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern bzw. mit der Gemeinde erfolgen, wenn die Bewilligungsbehörde dies als zweckmässig erachtet. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz (Sichtkontakt) zu den Wohnhäusern liegen, von den Kindern gefahrlos erreicht werden können und im Grundbuch gesichert werden.

Für Mehrfamilienhäuser sind möglichst in der Nähe des Hauseingangs genügend grosse, gut zugängliche Abstellräume oder -flächen für Kinderwagen und Zweiräder bereitzustellen.

Bei gewerblich genutzten Bauten mit Publikumsverkehr ist pro 100 m³ Baumasse eine Abstellfläche für Zweiräder zu erstellen.

Bei Terrainveränderungen bleibt das ursprünglich gewachsene Terrain massgebend. Vorbehalten bleibt die Regelung gemäss § 5a) ABV.

In den Bauzonen, ausser in der Kernzone und in den Gewerbezonen, darf das gewachsene Terrain um höchstens 1.00 m abgegraben bzw. aufgefüllt werden.

Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen.

In Hanglagen und Mulden sind Abweichungen zulässig, sofern eine verträgliche Umgebungsgestaltung gewährleistet ist.

Abgrabungen und Auffüllungen haben sich gestalterisch in die Umgebung einzufügen und dem natürlichen Terrainverlauf anzupassen. Hangsicherungen sind möglichst mit natürlichen Materialien vorzunehmen, Stützmauern über 1.50 m Höhe sind in der Regel aufzugliedern sowie von unten und oben naturnah zu bepflanzen.

Stützmauern und Böschungen sind naturnah zu gestalten.

Die Siedlungsränder in den Übergangsbereichen von der Bauzone zur Landwirtschaftszone sind möglichst durchlässig, beispielsweise mit lockerer Baumbepflanzung und extensiven Wiesen, zu gestalten. In der Regel sind keine durchgehenden Mauern oder dichten Einfriedungen gestattet.

Die Umgebung ist möglichst unversiegelt zu belassen und naturnah zu gestalten. Für die Bepflanzung sind möglichst einheimische und standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Bei neuen grösseren Überbauungen sind 10 % der Grünfläche ökologisch aufzuwerten.

In den Naturgefahrenzonen haben Bauten und Anlagen besonderen Anforderungen an den Schutz von Personen und Sachwerten zu genügen. Massgebend sind die von der Baudirektion erlassene Naturgefahrenkarte ⁷ und die geltende „Richtlinie Objektschutz“ ⁸ . Neuere Erkenntnisse zu Gefahrenereignissen und bauliche Schutzmassnahmen sind zu berücksichtigen.

Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens können in folgenden Gebieten Schutzmassnahmen zur Minimierung der Risiken angeordnet werden: a. in Gebieten mit erheblicher (Gefahrenzone rot) oder mittlerer Gefährdung (Gefahrenzone blau), b. in Gebieten mit geringer Gefährdung (Gefahrenzone gelb) oder Restgefährdung (gelb-weisser Bereich) nur bei besonders sensiblen Objekten (Sonderobjekten), bei denen viele Personen gefährdet sind oder hohe Sach- oder Folgeschäden auftreten können.

In allen anderen Gebieten mit geringer Gefährdung oder Restgefährdung wird empfohlen, angemessene Schutzmassnahmen zu treffen.

Bei Terrainveränderungen ist darauf zu achten, dass die Gefahrensituation nicht verschärft wird.

Mit dem Baugesuch ist der Nachweis zu erbringen, dass mit der vorgesehenen Bauweise auf der Bauparzelle selbst die Baute ausreichend geschützt wird und dass sich nicht auf anderen Grundstücken eine Erhöhung der Gefahr ergibt.

Verfügung der Baudirektion vom 11.12.2012

vgl. „Richtlinie Objektschutz gegen Naturgefahren“, Baudirektion Kt. Zürich, AWEL, Gebäudeversicherung Kt. ZH 1999/2003 (oder nachfolgende Publikation)

Mobilfunkanlagen haben grundsätzlich der Quartierversorgung zu dienen. Darüber hinaus sind in den Gewerbezonen auch Anlagen für die überkommunale Gesamtversorgung zulässig.

Visuell als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen sind nur in folgenden Zonen und gemäss folgenden Prioritäten zulässig:  1. Priorität: Gewerbezonen  2. Priorität: Wohnzonen mit Gewerbeanteil  3. Priorität: Wohnzonen, in denen mässig störende Betriebe zulässig sind  4. Priorität: Zonen für öffentliche Bauten, in denen mässig störende Betriebe zulässig sind

Erbringt der Betreiber den Nachweis, dass aufgrund von funktechnischen Bedingungen ein Standort ausserhalb der zulässigen Zonen erforderlich ist, ist eine visuell als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlage auch in den Kernzonen und den reinen Wohnzonen zulässig.

Die Betreiber erbringen für visuell als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen den Nachweis, dass in den Zonen mit der jeweils höheren Priorität keine Standorte zur Verfügung stehen.

Die Grundstücke in den Gewerbezonen G/A und G/B können alternativ zu den Bestimmungen gemäss Art. 28 und Art. 29 nach folgenden Sonderbauvorschriften im Sinne von §§ 79 ff PBG überbaut werden.

Zulässig sind höchstens mässig störende Betriebe. Darin eingeschlossen sind insbesondere Hotellerie- und Gastronomiebetriebe sowie gewerbliche Sport- und Freizeitanlagen.

Es gelten die zonengemässen Grundmasse.

Die Sonderbauvorschriften können beansprucht werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:  Es werden Neubauten oder grössere Umbauten realisiert.  es werden die qualitativen Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss § 71 PBG erfüllt.