Bauordnung Lindau

Bautyp A Die Bauten vom Typ A umfassen bestehende Gebäude, welche nach Inventar der schützenswerten Bauten mutmasslich schutzwürdig sind. Unterschutzstellungen bleiben vorbehalten. Für nicht schützenswerte Bauten vom Gebäudetyp A gelten die Bestimmungen des Bautyps B.

Bautyp B Die Bauten vom Typ B umfassen bestehende Gebäude, deren Standorte für das Ortsbild von Bedeutung sind. Die bestehenden Gebäude dürfen unter Beibehaltung der bisherigen Lage, Stellung, Gebäudeprofils, Geschossigkeit und der Grundzüge der Gebäude- und Fassadengliederung umgebaut oder ersetzt werden. Untergeordnete Abweichungen sind zulässig, sofern sie die ortsbauliche Situation gewährleisten oder verbessern. Von der bisherigen Lage, Stellung und dem Gebäudeprofil darf abgewichen werden, wenn ein Gewässer dringend mehr Raum benötigt, insbesondere für den Hochwasserschutz.

Bautyp C Die Bauten von Typ C umfassen die übrigen bestehenden Hauptbauten. Bestehende Gebäude dürfen umgebaut oder nach Massgabe von Art. 5 Abs. 5 BZO durch Neubauten ersetzt werden.

Grundmasse für Neubauten:

Geschlossene Bauweise Die geschlossene Bauweise ist gestattet.

Fassaden Die Fassaden sind architektonisch sorgfältig zu gestalten. In der Regel sind die Fassaden zu verputzen, Riegelfassaden zu erhalten oder zu erneuern. Die Verwendung anderer Materialien und Konstruktionen ist zulässig, wenn sie dem Gebäudecharakter entsprechen und sich besonders gut einfügen.

Fenster Aus Gründen des Ortsbildschutzes können Fensterläden und -sprossen verlangt und die Fensterform näher bestimmt werden.

Balkone / Fassadenöffnungen In der Kernzone 1 sind Balkone grundsätzlich unter dem trauf- und giebelseitigen Dachvorsprung erlaubt und auf den jeweiligen Charakter der Baute abzustimmen. Fassadenöffnungen sind in einem angemessenen Verhältnis zur Gesamtfassade einzuordnen und mittels vertikalen Elementen zu gliedern. In der Kernzone 2 gelten für Balkone und Fassadenöffnungen die erhöhten Anforderungen an die Gestaltung. Sie haben als dem Hauptgebäude angegliederte Sekundärelemente zu erscheinen.

Dachneigung / Dachform Für Hauptgebäude sind, sofern nicht andere bestehende Dachformen übernommen werden, nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von mindestens 40° in der Kernzone 1 und von 25° bis 50° in der Kernzone 2 zulässig. Aufschieblinge sind gestattet.

Dachaufbauten Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss bis max. ein Drittel der Fassadenlänge zulässig. Dachaufbauten sind als Schleppgauben oder Giebelgauben auszubilden. Pro Dachfläche ist nebst Dachflächenfenstern nur eine Art von Dachaufbauten zulässig. Sie müssen sich bezüglich Materialwahl und Farbe harmonisch in die Dachlandschaft einordnen. Die Trauflinie darf nicht unterbrochen werden.

Dacheinschnitte Gedeckte Dacheinschnitte sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig und sind analog Gauben auszubilden.

Materialisierung Als Bedachungsmaterial sind für die Hauptgebäude in der Regel Ziegel in Rot- oder Brauntönen zu verwenden. Trauf- und Ortsgesimse sowie giebel- und traufseitige Dachvorsprünge sind zu erhalten oder zu erneuern und bei Neubauten in der ortsüblichen Art auszubilden. In besonderen Fällen sind Glasziegel in untergeordnetem Mass zugelassen.

Sonnenkollektoren ¹⁾ Solaranlagen sind als kompakte Fläche im Sinne eines zusammenhängenden Rechtecks auszuführen. Bei Neubauten sind Solaranlagen ziegelbündig in die Dachfläche zu integrieren. Bei bestehenden Dächern kann je nach Lage und Einsehbarkeit eine ziegelbündige lntegration der Anlage gefordert werden. Es ist darauf zu achten, dass die Dachränder schmal beibehalten werden. Die Einfassung der Anlage hat in Abstimmung mit der Farbe des Daches bzw. mit bereits bestehenden Anlageteilen zu erfolgen. ¹⁾

Abstellplätze, Garagenzufahrten Abstellplätze sind sorgfältig einzugliedern. Garagenzufahrten sind im Grundsatz gedeckt und geschlossen möglichst ins Hauptgebäude zu integrieren oder als Klein- und Anbauten zu erstellen. Zufahrten dürfen keine übermässigen Terraineinschnitte aufweisen.

Werbeformen Werbeformen dürfen den Charakter der Bauten und Aussenräume nicht beeinträchtigen. Fremdreklamen sind nicht zulässig.

Zweck Die Quartiererhaltungszone Q1 (Fischeracherstrasse / Brunnacher) bezweckt die Erhaltung der Siedlungsstruktur und der Dachlandschaft sowie die zeitgemässe Erneuerung der bestehenden Bebauung. Die Quartiererhaltungszone Q2 (Koloniestrasse) bezweckt die Erhaltung der Reiheneinfamilienhäuser mit deren Umgebungsgestaltung sowie deren Erneuerung unter Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Anforderungen.

Nutzweise Zulässig sind Wohnnutzungen und nichtstörende Betriebe.

Bauweise Die geschlossene Bauweise ist zu erhalten.

Quartiererhaltungszone Q2 (Koloniestrasse) Die Quartiererhaltungszone Q2 zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: Die Reihen- und Doppeleinfamilienhäuser weisen eine einheitliche Fassadengestaltung und Firstrichtung sowie flachgeneigte, ruhige und geschlossene Dachflächen auf. Die interne Erschliessung erfolgt über ein einfaches und direktes Fusswegnetz. Die Freiräume sind grosszügig sowie offen und durchlässig gestaltet. Es sind vereinzelte Kleinbauten und das Quartierbild prägende Einzelbäume vorhanden. Die Reiheneinfamilienhäuser, die als ein geschlossener, L-förmiger Baukörper erstellt wurden, weisen private Freiräume auf der Vor- und Rückseite im Nahbereich des Gebäudes auf. Hofseitig hat es zusätzlich einen Kiesplatz mit Kastanienbäumen. Die Parkierung für das Areal erfolgt in den Randbereichen, direkt an den Strassen.

Dachaufbauten Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. In den Zonen W2, W3 sowie WG3 dürfen Dachaufbauten bergseitig 100% der zugehörigen Fassadenlänge betragen, soweit das Gefälle des massgebenden Terrains innerhalb einer Fassadenlänge eine Höhendifferenz von wenigstens 3 m ergibt. Talseitig ist dabei auf Dachaufbauten zu verzichten.

Mehrlängenzuschlag Beträgt die Fassadenlänge mehr als 16 m, so erhöht sich der Grenzabstand der betreffenden Fassade um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch um höchstens 5 m. Beträgt der Abstand zwischen Hauptgebäuden weniger als 6 m, werden die jeweiligen Fassadenlängen zusammengerechnet. Klein- und Anbauten werden für den Mehrlängenzuschlag nicht berücksichtigt. In den Wohnzonen mit Gewerbenutzung entfällt der Mehrlängenzuschlag.

Terrainveränderungen Die Höhenlage von Gebäuden und die Umgebungsgestaltung dürfen keine wesentlichen Änderungen gegenüber dem massgebenden Terrain bewirken.

Freilegen von Untergeschossen Die Freilegung von Untergeschossen ist nur bis zu 1.5 m unterhalb des massgebenden Terrains zulässig. Die Abgrabungen dürfen höchstens auf der Hälfte des Gebäudeumfanges vorgenommen werden.

Nutzung von Dach- und Untergeschossen Im zweiten Dachgeschoss sind Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume nur zulässig, soweit ihre Belichtung über die Giebelseiten möglich ist. Unabhängig der Hangneigung sind wärmeisolierte und beheizte Bastel- oder Hobbyräume in Untergeschossen zulässig, sofern sie nicht dem dauernden Aufenthalt dienen. Soweit das Gefälle des massgebenden Terrains innerhalb einer Fassadenlänge eine Höhendifferenz von wenigstens 3 m ergibt, sind in anrechenbaren Untergeschossen Räume für das Wohnen, Arbeiten oder den sonstigen dauernden Aufenthalt zulässig.

Grundmasse Gegenüber Grundstücken ausserhalb der Erholungszone gelten die Grenzabstände und Mehrlängenzuschläge der betreffenden Zone. Die Gebäudeabmessungen legt die Baubehörde im Einzelfall fest.

Zulässigkeit Die Arealüberbauungen sind in den Zonen W2 und W3 zugelassen. Davon ausgenommen sind die im Zonenplan bezeichneten Gebiete mit eingeschränktem Nutzungsmass.

Mindestflächen Die minimale Arealfläche beträgt in den:

Grundmasse Sofern die Anforderungen an Arealüberbauungen gemäss § 71 PBG eingehalten werden, kann die Baumassenziffer in den W2-Zonen um 20% und in den W3-Zonen um höchstens 10% gemäss Art. 15 BZO erhöht werden. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten; in der Arealüberbauung gelten nur die kantonalrechtlichen Vorschriften.

Energie In einem Energiekonzept ist die Versorgung des betroffenen Areals aufzuzeigen. Abwärme und erneuerbare Energien sind mit Priorität zu nutzen. Die Gebäude sind mindestens nach Minergie-Standard zu erstellen oder haben einem energetisch gleichwertigen Standard zu entsprechen. Auf der Basis eines umfassenden Energiekonzepts dürfen auch Massnahmen umgesetzt werden, welche eine mindestens gleichwertige energetische Wirkung erreichen.

Fuss- und Radwegverbindungen Mit Fuss-/Radwegverbindungen innerhalb des Gebietes ist eine gute Vernetzung mit den Quartieren des Ortsteils Winterberg zu schaffen.

Energiekonzept In einem Energiekonzept ist die gesamte Versorgung des Gestaltungsplangebietes aufzuzeigen. Abwärme und erneuerbare Energien sind mit Priorität zu nutzen. Die Gebäude sind mindestens nach Minergie-Standard zu erstellen oder haben einem energetisch gleichwertigen Standard zu entsprechen. Auf der Basis eines umfassenden Energiekonzepts dürfen auch Massnahmen umgesetzt werden, welche eine mindestens gleichwertige energetische Wirkung erreichen.

Teil-Gestaltungspläne Teil-Gestaltungspläne sind zulässig, wenn sie eine zusammenhängende Fläche von mindestens 20'000 m² umfassen. Teil-Gestaltungspläne müssen dem Erschliessungs- und Überbauungskonzept gemäss Abs. 1 entsprechen und die gestellten Anforderungen erfüllen.

Bedarf a. Der Normbedarf an erforderlichen Abstellplätzen wird wie folgt berechnet:

Besondere Verhältnisse Bei besonderen örtlichen oder betrieblichen Verhältnissen sowie bei gesicherter Mehrfachnutzung kann die vorgeschriebene Abstellplatzzahl reduziert oder erhöht werden, eine etappenweise Realisierung bewilligt oder eine Maximalzahl festgelegt werden. Gründe für eine Reduktion sind insbesondere: Ortsbildschutz, ungenügende Strassenkapazität, verkehrstechnische Probleme. Autoarme Nutzungen können von der Verpflichtung den Normbedarf an Fahrzeugabstellplätzen für Bewohner und Beschäftigte zu erstellen, ganz oder teilweise befreit werden, sofern ein reduzierter Bedarf über ein Mobilitätskonzept nachgewiesen und durch ein Controlling dauerhaft sichergestellt wird. Die Grundeigentümerschaft ist verpflichtet, die gemäss Art. 34 Abs. 1 BZO minimal erforderliche Anzahl Abstellplätze planerisch nachzuweisen und diese bei wiederholten Abweichungen von den Vorgaben des Mobilitätskonzepts zu realisieren.

Gestaltung Abstellplätze sind gut in die Umgebung einzuordnen und nach Möglichkeit so zu gestalten, dass das Meteorwasser versickert. Offene Abstellplätze mit mehr als 6 Abstellplätzen sind nach Möglichkeit angemessen zu bepflanzen und durch Bäume zu beschatten.

Bei der Festlegung der Anzahl der Abstellplätze für Fahrräder sind die örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Es gelten die normgemässen Richtwerte. Erforderliche Abstellplätze für Velos sind in der Regel auf dem Grundstück selbst zu erstellen. Die Abstellplätze für Velos müssen gut zugänglich und an zweckmässiger Lage angeordnet werden.

Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird eine Mehrwertabgabe im Sinne vom § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) erhoben.

Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 2’000 m² .

Die Mehrwertabgabe beträgt 25 % des um Fr. 100'000 gekürzten Mehrwerts.

Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements verwendet.

Der Ausgleich kann mittels städtebaulicher Verträge geregelt werden und dabei von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten Abgabe abweichen.