Bauordnung Oberrieden

Das Gemeindegebiet wird, soweit es nicht kantonalen und regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in folgende Zonen eingeteilt:

Abweichungen von der Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) sind im Zonenplan festgelegt.

In den Teilgebieten der Zone für öffentliche Bauten Schützenhaus, Hackholzplatz im Aebnet und Sportplatz Cholenmoos sind keine neuen Bauten mit lärmempfindlicher Nutzung zulässig.

Für die Abgrenzung der Zonen und für die Anordnung innerhalb der Zonen ist der Zonenplan im Massstab 1:5000 massgebend. Die genauen Zonengrenzen, die Wald- und Gewässerabstandslinien sowie die Aussichtsschutzpläne sind, soweit erforderlich, in Ergänzungsplänen im Massstab 1:500/1:1000 dargestellt.

Die rechtsverbindlichen Pläne liegen bei der Abteilung Hochbau auf. *

Die Inventare des Natur- und Heimatschutzes, der archäologische Zonenplan des Kantons und der Altlastenkataster (Verdachtsflächen) können bei der Abteilung Hochbau eingesehen werden. *

Nach Vorliegen des Zonenplanes nach den Bestimmungen der Kantonalen Mehranforderungen (KMAF) sind der digitalisierte Zonenplan und die im Datensatz der AV erfassten Grenzen massgebend. *

Die Kernzone KA ist für den Schutz der vorhandenen wertvollen Bausubstanz, die Erhaltung des Ortsbildes und einzelner Gebäudegruppen sowie für die damit zusammenhängenden Umgebungselemente bestimmt.

Die Kernzone KB ist dazu bestimmt, dass in Ergänzung zur Kernzone KA neue angepasste Bauten mit sorgfältiger Umgebungsgestaltung entstehen, die einen guten Übergang von den schützenswerten Objekten und Gruppen zu den anschliessenden Zonen bilden.

Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete besteht Gestaltungsplanpflicht.

Wo eine zweckmässige Unterteilung der Gebiete möglich ist, können mehrere Gestaltungspläne aufgestellt werden. Diese müssen nicht für alle Teilgebiete gleichzeitig festgesetzt werden.

Die bestehenden traditionellen Gebäude dürfen unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und des herkömmlichen Erscheinungsbildes umgebaut oder wiederaufgebaut werden. Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen.

Abweichungen aus Gründen des Verkehrs, des Immissionsschutzes, der Feuerpolizei, der Hygiene, der Gestaltung, des Ortsbildschutzes oder aus Gründen anderer öffentlicher Interessen können erlaubt oder vorgeschrieben werden. Dasselbe gilt für untergeordnete Abweichungen zufolge der konkreten baulichen Verhältnisse. Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen.

Für Neubauten gelten folgende Grundmasse:

Für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden sind § 14 Besondere Bauverordnung II sowie § 7 Verordnung über den baulichen Brandschutz nicht anwendbar. *

Das Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze ist gestattet, wenn dadurch das Ortsbild verbessert und die Wohnhygiene sowie die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt werden.

Ein Mehrlängenzuschlag gilt für mehr als 18 m lange Fassaden von Neubauten; er beträgt ein Drittel der Mehrlänge. Der Grenzabstand beträgt aber höchstens 9 m. Kleinbauten und Anbauten im Sinne von §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG sind in die Mehrlängenberechnung nicht einzubeziehen. *

In der Kernzone KB werden die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden zusammengerechnet, wenn der Gebäudeabstand 7 m unterschreitet.

Der Näherbau ist in Abweichung von Art. 6, 7 und 8 bei Einhaltung eines Gebäudeabstandes von mind. 7 m mit einem Grenzabstand von mind. 2.5 m zulässig, sofern:

Unter der Voraussetzung von Abs. 1 kann der Gebäudeabstand bis auf 4 m reduziert werden, sofern die betreffenden Fassaden bzw. Fassadenteile keine der zur Belichtung der Räume notwendigen Fenster aufweisen.

Ohne nachbarliche Zustimmung ist der Grenzbau nur zulässig, wenn die bisherige Nutzung und künftige Bebaubarkeit des Nachbargrundstückes nicht beeinträchtigt werden.

Zur Verhinderung der Beeinträchtigung des Ortsbildes können Auflagen für die Gestaltung von Brandmauern erteilt werden.

Neubauten, Umbauten und Aussenrenovationen haben sich in ihrer Gebäudestellung, Grösse, kubischen Gestaltung, Fassade, Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild prägenden Bebauung einzuordnen.

Es sind nur Dächer mit der in der jeweiligen Kernzonenart üblichen Neigung und Dachform zulässig. Die Hauptfirstrichtungen müssen parallel zu den Längsfassaden verlaufen. Andere Dachformen und Materialien sind zulässig, wenn sie bestehende Bauten oder Baugruppen sinnvoll ergänzen.

Dachaufbauten sind nur in Form von Giebellukarnen, Ochsenaugen und Schleppgauben zulässig. Sie dürfen insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein. Vorbehalten bleibt Art. 32 Abs. 4 BZO. Bei zwei Dachgeschossen sind Dachaufbauten nur im ersten Dachgeschoss zulässig. *

Dachflächenfenster müssen sich in Bezug auf Grösse, Anzahl, Materialwahl und Gestaltung gut ins Dach einfügen. Ihre Grösse darf in der Regel max. 0.5 m² (Glasfläche) im 1. Dachgeschoss und max. 0.3 m² im 2. Dachgeschoss betragen.

In der Kernzone KA sind Dacheinschnitte nicht zulässig.

In der Kernzone KB sind Dacheinschnitte höchstens auf ein Viertel jeder Dachseite zulässig. Sie dürfen zusammen mit den Dachaufbauten nicht länger als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein. Vorbehalten bleibt Art. 32 Abs. 4 BZO. *

Fassaden, Dachvorsprünge, Balkone, Fenster, Schaufenster und Türen sind besonders sorgfältig zu gestalten und zu proportionieren. Reklamen dürfen das Orts- und Strassenbild nicht beeinträchtigen und müssen zurückhaltend im Ausmass sein.

Die herkömmliche Umgebungsgestaltung wie Mauern und Einfriedungen ist im Rahmen des Kernzonenzweckes zu erhalten oder wieder herzustellen. Garagen und Abstellplätze sind unauffällig einzupassen. *

Markante Bäume oder Baumgruppen sind gemäss § 76 PBG zu erhalten und bei Abgang durch standortgerechte Baumarten zu ersetzen.

Der Abbruch ist vorbehältlich einer Unterschutzstellung gestattet, wenn das Ortsbild dadurch nicht beeinträchtigt wird oder wenn die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist.

Bei Neubauten oder eingreifenden äusseren Veränderungen ist zusammen mit der Baueingabe ein in der Machart geeignetes Modell abzuliefern. Das Modell geht nach Erteilung der Baubewilligung unentgeltlich in das Eigentum der Gemeinde über.

Die Baubehörde kann die Baueingabe fachlich begutachten lassen.

In den Kernzonen KA und KB sind mässig störende Betriebe zulässig. 2.2 Wohnzonen und Wohnzonen mit Gewerbeanteil

Es gelten folgende Grundmasse:

Bei Flachdächern mit offener oder transparenter Brüstung erhöht sich die Fassadenhöhe um 1 m. *

Bei Verzicht auf ein zulässiges Vollgeschoss gemäss Art. 15 Abs. 1 BZO reduziert sich für jedes weggelassene Vollgeschoss der Grundabstand um je 1.0 m, höchstens jedoch bis auf 3.5 m. *

Ein Mehrlängenzuschlag gilt für mehr als 18 m lange Fassaden; er beträgt ein Drittel der Mehrlänge. Der Grenzabstand beträgt in den Zonen W2 und WG2 aber höchstens 9 m und in den Zonen W3 und WG3 höchstens 12 m. Kleinbauten und Anbauten im Sinne von §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG sind in die Mehrlängenberechnung nicht einzubeziehen. *

Die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden werden zusammengerechnet, wenn der Gebäudeabstand 7 m unterschreitet.

In den Wohnzonen sind nicht störende Betriebe zulässig.

In den Wohnzonen mit Gewerbeanteil sind mässig störende Betriebe zulässig, die ihrem Wesen nach in die Wohnzone passen.

Form und Material des Dachs haben sich gut in die Umgebung einzufügen. *

Für Attikageschosse gilt zudem Art. 32 BZO. *

Dachaufbauten, wie beispielsweise Lukarnen, Schleppgauben und Ochsenaugen, sowie Dacheinschnitte dürfen zusammen nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein. Vorbehalten bleibt Art. 32 Abs.

BZO. Bei zwei Dachgeschossen sind Dachaufbauten nur im ersten Dachgeschoss zulässig. *

Im zweiten Dachgeschoss sind in der Dachfläche liegende Fenster nur vereinzelt und je in der Grösse von max. 0.3 m² Glasfläche zulässig.

In den Wohnzonen mit Gewerbeanteil kann für gewerbliche Nutzungen die zonengemässe Grundziffer um höchstens ein Fünftel der Grundziffer erhöht werden.

In den Wohnzonen mit Gewerbeanteil beträgt der Grenzabstand auf allen Gebäudeseiten für dauernd gewerblich genutzte Erdgeschosse sowie für oberirdisch in Erscheinung tretende Untergeschosse 3.5 m. 2.3 Gewerbezonen

Es gelten folgende Grundmasse:

Die geschlossene Bauweise ist erlaubt, sofern gleichzeitig gebaut oder an ein bestehendes Gebäude angebaut wird.

… *

Oberirdische Parkplätze sind mit Schattenbäumen zu versehen.

Zulässig sind mässig störende Betriebe und Anlagen sowie Handels- und Dienstleistungsbetriebe.

Zulässig sind provisorische Gemeinschaftsunterkünfte für vorübergehend angestellte Personen. 2.4 Zone für öffentliche Bauten

Es gelten folgende Grundmasse:

… *

Ein Mehrlängenzuschlag gilt für mehr als 18 m lange Fassaden von Neubauten; er beträgt ein Drittel der Mehrlänge. Der Grenzabstand beträgt aber höchstens 10 m. Kleinbauten und Anbauten im Sinne von §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG sind in die Mehrlängenberechnung nicht einzubeziehen.

Besondere Institute 3.1 Arealüberbauungen

Arealüberbauungen sind in den folgenden Zonen zulässig: W2 (25%), W2 (35%), WG2 (30%), W3 (55%), WG3 (50%).

In der Kernzone KB (35%) ist im Gebiet «Spilhof» mit Gestaltungsplanpflicht der Gemeinderat für Abweichungen im Rahmen der Bestimmungen über die Arealüberbauungen zuständig.

Die Mindestarealfläche beträgt 8'000 m².

In den Wohnzonen und Wohnzonen mit Gewerbeanteil kann ein zusätzliches Vollgeschoss erstellt werden. Die Fassaden- bzw. Gesamthöhen (bei Flachdächern) dürfen dazu um 1.0 m erhöht werden. *

Es kann ein zweites Dachgeschoss erstellt werden. Die zulässige giebelseitige Fassadenhöhe erhöht sich dann um 5.5 m. *

Wenn kein zweites Dachgeschoss erstellt wird oder wenn nicht gemäss Art. 30 und 31 BZO abgestufte Bauten erstellt werden, kann die zonengemässe Ausnützungsziffer um höchstens 1/20 erhöht werden. *

Vor der Inangriffnahme der Projektierung von Arealüberbauungen ist mit der Gemeinde Kontakt aufzunehmen.

Die Baubehörde ist berechtigt, bereits vor der Eingabe eines Baugesuches einen Fachberater beizuziehen. Für die Behandlung eines Bauvorhabens ist ein Gutachten einzuholen, welches die gesetzlichen Anforderungen an Arealüberbauungen überprüft. Diese Kosten trägt die Bauherrschaft.

Bei abgestuften Bauten gelten die Bestimmungen gemäss Art. 31 BZO. *

Bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit sind Ausnützungsverschiebungen im Ausmass von fünf Ausnützungsprozenten zulässig. 3.2 Abgestufte Bauten

Abgestufte Bauten sind in folgenden Zonen zulässig: W2 (25%), W2 (35%), WG2 (30%).

In den Zonen W3 (55%) und WG3 (50%) sind sie nur im Rahmen von Arealüberbauungen zulässig.

Es gilt die zonengemässe Ausnützungsziffer.

Es sind maximal vier Vollgeschosse und ein Dach-/Attikageschoss zulässig. *

Ein Dachgeschoss bzw. die giebelseitige Fassadenhöhe darf maximal 4.5 m über die Profilline gemäss Ziffer 4 hinausragen. Ein Attikageschoss bzw. die Gesamthöhe bei Flachdach darf maximal 3.3 m über die Profilline gemäss Ziffer 4 hinausragen. *

Die Profillinie darf an keinem Punkt des Gebäudes, vorbehältlich Ziffern 3, 5 und 7, überschritten werden. Sie verläuft bei Giebeldächern im Abstand von 7.5 m und bei Flachdächern im Abstand von 8.0 m, gemessen ab dem massgebenden Terrain, parallel zum Hang. *

Vordächer dürfen die Profillinie überragen.

Geschlossene Brüstungen dürfen die Profillinie nicht überschreiten.

Verglaste Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische Installationen (Wintergärten) dürfen die Profillinie überragen, wenn sie insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sind.

Der seitliche Mehrlängenzuschlag entfällt.

Die maximale Gebäudelänge beträgt bei der Zone W2 (25%) 30 m und bei den Zonen W2 (35%) und WG2 (30%) 35 m.

Die Breite der einzelnen Geschossstufen darf maximal 16 m betragen.

Flachdächer und geneigte Dächer bis zu einer Neigung von 8% und einer Gesamtfläche von über 10 m² sind ökologisch wertvoll zu begrünen, auch dort, wo Solaranlagen installiert sind. Die Dachbegrünung bzw. der Dachaufbau haben eine Wasserrückhaltekapazität von mind. 45 l/m² nachzuweisen. *

Terrassennutzungen auf Dachflächen sind nur in begründeten Ausnahmefällen und nur für eine gemeinschaftliche Nutzung zulässig. Die als Terrasse genutzte Dachfläche muss nicht begrünt werden, darf aber maximal 50% der Dachfläche betragen *

Attikageschosse sind immer mit einem Flachdach zu versehen. *

Bei Attikageschossen dürfen Dachaufbauten bergseitig 100% der zugehörigen Fassadenlänge betragen, soweit das Gefälle des massgebenden Terrains innerhalb einer Fassadenlänge eine Höhendifferenz von wenigstens 3.0 m ergibt und sich die Grundfläche des Attikageschosses dadurch nicht vergrössert. Talseitig ist dabei auf Dachaufbauten zu verzichten. *

Kleinbauten und Anbauten gemäss §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG, welche das massgebende Terrain um nicht mehr als 1.2 m überragen und keine Öffnungen gegen das benachbarte Grundstück aufweisen, dürfen ohne Zustimmung des Nachbarn die kantonalrechtlichen Mindestmasse von Grenz- und Gebäudeabständen unterschreiten und bis an die Grenze gestellt werden. *

Übrige Kleinbauten und Anbauten gemäss §§ 49 Abs. 3 und 273 PBG, welche auf der Seite gegen die Grenze innerhalb eines Gebäudeprofils von 2.0 m Höhe und 45° Dachneigung liegen, dürfen ohne Zustimmung des Nachbarn die kantonalrechtlichen Mindestmasse von Grenz- und Gebäudeabständen unterschreiten und bis an die Grenze gestellt werden, wenn: *

Für die Höhenbestimmung gilt der Terrainverlauf gemessen an der nachbarlichen Grundstücksgrenze.

Die geschlossene Bauweise ist bis zur zonengemässen Gebäudelänge gestattet, sofern gleichzeitig gebaut oder an ein bestehendes Gebäude angebaut wird.

Grenz- und Näherbaurechte sind als Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken.

Bei fehlenden Baulinien haben: a. * oberirdische Bauten einen Abstand von mindestens 6.0 m gegenüber Strassen und Plätzen sowie mindestens 5.0 m gegenüber Wegen aufzuweisen; in Kernzonen darf gemäss Art. 6 Abs. 3 BZO näher gebaut werden. Bei Verzicht auf ein zulässiges Vollgeschoss sind für oberirdische Bauten die Bestimmungen von Art. 17 BZO anwendbar. b. * unterirdische Bauten und Unterniveaubauten einen Abstand von mindestens 3.5 m gegenüber Strassen, Plätzen und Wegen, sowie c. * Kleinbauten und Anbauten einen Abstand von mindestens 2.0 m gegenüber Strassen, Plätzen und Wegen aufzuweisen, vorausgesetzt die Verkehrssicherheit ist eingehalten.

Bei Wegen ohne bedeutende Werkleitungen kann die Baukommission geringere Abstände bewilligen.

Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Garagen sind zulässig.

Im Übrigen sind vorbehältlich Absatz 3 nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs können weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden

Zur Umnutzung von nicht anrechenbaren Untergeschossen, welche vor dem 01.07.2025 erstellt wurden, zu anrechenbaren Untergeschossen, sind auch weitreichendere Abgrabungen zulässig. Jedoch nur soweit, wie dadurch wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse geschaffen werden. Ein harmonischer Geländeverlauf ist sicherzustellen.

Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern sind besonnte Spiel- und Erholungsflächen mit freiem Zugang für alle Bewohner anzulegen. Ihre Grösse muss in der Regel 20% der zu Wohnzwecken genutzten Gesamtnutzflächen betragen.

In der Kernzone KA können sie den Verhältnissen entsprechend reduziert werden.

Spiel- und Erholungsflächen sind den Bedürfnissen entsprechend zu gestalten und ihrem Zweck dauernd zu erhalten; dies ist grundbuchlich sicherzustellen.

Bei Wohnbauten ist auf je 80 m² anrechenbare Gesamtnutzfläche, mindestens aber pro Wohnung, ein Abstellplatz erforderlich. *

Bei anderen Bauten und Anlagen gelten sinngemäss die Parkierungsnormen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS), unter angemessener Berücksichtigung von Doppelnutzungsmöglichkeiten.

Bei der Berechnung von Flächen oder Einheiten ist die resultierende höhere Zahl von Fahrzeugabstellplätzen massgebend. Bruchteile über eine halbe Einheit werden aufgerundet.

Bei Mehrfamilienhäusern sind zusätzlich zu den wohnungszugehörigen Abstellplätzen 10% Besucherparkplätze zu erstellen, als solche zu kennzeichnen und durch eine Benützungsordnung zu sichern.

Bei Büro- und Geschäftshäusern sowie Industrie- und Gewerbebauten sind eine angemessene Anzahl der erforderlichen Fahrzeugabstellplätze als Besucher- und Kundenparkplätze auszugestalten oder für den Güterumschlag auszuscheiden, zu kennzeichnen und durch eine Benützungsordnung zu sichern.

Mit einem Mobilitätskonzept ²⁾ können die in Abs. 1–5 gemachten Vorgaben zur Anzahl notwendiger Fahrzeugabstellplätze unterschritten werden. *

Ist die Erstellung von Abstellplätzen gemäss Art. 38 BZO auch in Form der Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage nicht möglich oder durch behördlichen Entscheid nicht zuässig, so ist eine angemessene Ersatzabgabe zu leisten. *

Die Bemessung der Ersatzabgabe und das Verfahren im Streitfall über deren zulässige Höhe richtet sich nach § 246 Abs. 3 und 4 PBG. Der Gemeinderat kann jedoch vor Baubeginn Kautionierung verlangen, und zwar für jeden nicht ausgeführten Abstellplatz:

Bei Realerfüllung innert 10 Jahren wird die Abgabe zinsfrei an den Grundeigentümer zurückerstattet. Berechtigt ist der jeweilige Grundeigentümer zur Zeit der Realerfüllung.

10 Jahre nach der Bezugsbewilligung für das Objekt wird die Kaution automatisch zur definitiven Ersatzabgabe.

Die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage kann während längstens 10 Jahren nach Erteilung der Bezugsbewilligung für das Objekt verlangt werden.

Bei Mehrfamilienhäusern sind in der Nähe des Hauseinganges genügend grosse, ebenerdig zugängliche Abstellflächen für Kinderwagen und Fahrräder bereitzustellen und als solche zu bezeichnen. 2–3 … *

Für die Entsorgung der Abfälle wie Hauskehricht, Sperrgut, kompostierbarer Abfall etc. sind nach den Weisungen der Baubehörde an geeigneter Lage Plätze bereitzustellen.

Es sind ausreichend Waschküchen und Trockenräume zu erstellen.

Die Gesamtnutzfläche umfasst alle dem Wohnen, Arbeiten oder dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Flächen ohne Aussen- und Brandmauerquerschnitte in zulässigen Voll- und Dachgeschossen.

Auf Planungsvorteile, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird keine kommunale Mehrwertabgabe im Sinne von §19 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) erhoben. * 2–3 … *

Die revidierte Bau- und Zonenordnung tritt am 26. Januar 2026 in Kraft. *