Bauordnung Rüti

Suter • von Känel • Wild • AG C.

Suter • von Känel • Wild • AG

Suter • von Känel • Wild • AG Unter- und Oberfägswil: Der Weiler zeichnet sich aus durch die überwiegend 2-geschossigen Wohn- und Ökonomiebauten entlang des Strassenzuges und durch seine ländliche Umgebung. Unter Moos: Das Erscheinungsbild des Weilers Unter Moos ist geprägt durch seine kompakte Hofstruktur mit seinen überwiegend 2-geschossigen Wohn- und Ökonomiebauten in ländlicher Umgebung. Weinberg: Das Quartier an der Hangterrasse hat durch sein rasterartiges Strassensystem, den regelmässig aufgereihten 2- oder 3-geschossigen ehemaligen Arbeiterhäusern in offener Bauweise sowie den grosszügigen Gartenanteilen ein einheitliches Erscheinungsbild. Schlossberg: Das Quartier zeichnet sich aus durch seine würfelförmigen, entlang des ansteigenden Hügelrückens gleichmässig verteilten Bauten. Der homogene Charakter der relativ dicht angeordneten 2- und 3-geschossigen Bauten wird durch den kleinräumigen Strassenraum noch akzentuiert. Dabei fällt auf, dass die Gebäude meist nicht direkt an der Strasse, sondern hinter Vorplätzen und eingezäunten Vorgärten stehen. Die gegen Süden gerichtete, stark begrünte Hangkante wird geprägt durch die beiden Schulhäuser und die villenartigen Wohnhäuser.

Bauten, Anlagen, Umschwung, Ausstattungen und Ausrüstungen sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Aussenrenovationen

Aussenrenovationen, namentlich die Erneuerung des Aussenputzes, der Neuanstrich von Fassaden, das Auswechseln von Fenstern, Fensterläden und anderen fassadenbildenden Elementen sowie das Neueindecken von Dächern haben die Gestaltungsanforderungen für Neu- und Umbauten in der entsprechenden Kernzone zu erfüllen. Untergeschosse

Sichtbare Untergeschosse sind in der Regel als Sockel zu gestalten. Solaranlagen

Solaranlagen auf Schrägdächern sind dachflächenbündig und zusammenhängend auszubilden. Soweit sie nicht die gesamte Dachfläche einnehmen, sind sie im Trauf- oder im Firstbereich anzuordnen. Bei bestehenden Bauten sind geringfügige, konstruktiv bedingte Überragungen der Dachfläche zulässig.

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1. b)
   Bauweise
2. aa)
   Ersatzbauweise

Die in den Kernzonenplänen rot bezeichneten Gebäude oder Gebäudeteile sind für den Ortsteil wichtige Bauten, welche den Strassenraum prägen. Sie dürfen nur unter Beibehaltung der Lage, des Gebäudeumrisses, des Gebäudeprofils und der wesentlichen Elemente des Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Geringfügige Abweichungen können gestattet oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der Wohnhygiene, der Verkehrssicherheit, der Energieeffizienz oder des Gewässerraums liegt. Abweichungen bei Ersatzbauten von

Bei Ersatzbauten von Ökonomiegebäuden sind überdies Ökonomiegebäuden Abweichungen von der Lage und vom äusseren Erscheinungsbild im Rahmen der Vorschriften für Neubauten zulässig, wenn sie für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich und mit dem Ortsbild vereinbar sind.

1. bb)
   Gestaltungsvorschriften für Neubauten

Es sind die ortsüblichen Materialien und Farben zu verwenden. Die Fassaden von Hauptgebäuden sind in der Regel als Fachwerkbau oder in verputztem Mauerwerk auszuführen. Putz mit Fantasiestrukturen; grelle, auffallende oder reflektierende Materialien und Farben sind nicht gestattet. Fenster

Fenster haben in der Regel hochrechteckige Form aufzuweisen. Es können zweiflüglige Fenster, Fenstereinfassungen aus Naturstein, Kunststein oder Holz, die Unterteilung der Fenster mit aussenliegenden Sprossen und die Verwendung von Fensterläden verlangt werden. Die Zusammenfassung zu Fenstergruppen oder Reihenfenstern ist in der herkömmlichen Weise vorzunehmen. Aussentreppen, Aussentüren

Aussentreppen sind in ortsüblichem Natur- oder Kunststein auszuführen; an den rückwärtigen Fassaden sind Treppen aus Holz oder anderen Materialien zulässig. Aussentüren sind in Form, Material und Art auf die Fassadengestaltung abzustimmen.

Die Dächer sind mit Tonziegeln einzudecken, die dem Charakter der Bauten entsprechen und mit den umgebenden Dächern harmonieren. Andere Materialien sind zulässig, wenn deren Struktur, Art und Farbe derjenigen von Tonziegeln entspricht. Dachaufbauten

Dachgeschosse sind in der Regel giebelseitig zu belichten. Dachaufbauten sind im ersten Dachgeschoss zulässig, wenn sie sich in ihrer Anzahl, ihrer Form, Dimension, Gestaltung und Materialisierung gut in den Gesamteindruck des Gebäudes einfügen. Sie sind als Giebellukarnen, Schleppgauben oder Ochsenaugen auszubilden. Im zweiten Dachgeschoss sind Dachaufbauten nicht zulässig. Dacheinschnitte

Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Dachfenster

Liegende Dachfenster müssen hochrechteckige Form aufwiesen. Pro 50 m² Dachfläche darf nicht mehr als ein Dachfenster von maximal 0.5 m² Glasfläche verwendet werden. Dachfenster in Solaranlagen

Bei grossflächigen, gestalterisch sorgfältig ausgebildeten Sointegriert laranlagen dürfen anstelle eines Solarmoduls auch einzelne grössere Dachflächenfenster eingefügt werden. Sie sind unauffällig und flächenbündig in die Solaranlage zu integrieren. Dachflächenlichtbänder

Dachflächenlichtbänder sind zulässig, wenn sie sich gut in das Dach und den Gesamteindruck des Gebäudes einfügen. Kamine

Kamine sind in Anzahl und Grösse auf das technisch Notwendige zu beschränken. Bei Umbauten sind bei den in den Kernzonenplänen rot bezeichneten Gebäuden die Kamine in der Regel mit herkömmlichen Kaminhüten auszustatten. Bei Neu- und Ersatzbauten sind auch zeitgemässe Formen zulässig, sofern sie sich gut in das Ortsbild einordnen.

1. c)
   Nutzweise

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1. d)
   Gebäudeabbruch

1. e)
   Terraingestaltung

Terrainveränderungen sind auf ein Minimum zu beschränken. Veränderungen können bewilligt werden, sofern das gestaltete Terrain dem jeweiligen Strassenniveau angepasst wird und gegenüber dem Nachbargrundstück fliessende Übergänge gewährleistet sind. Vorgärten

Die Vorgärten sind zu erhalten. Notwendige Hartflächen sind in der Regel zu chaussieren oder mit einer Pflästerung zu versehen. Die traditionelle Umgebungsgestaltung ist bei Umbauten in ihrer Eigenart möglichst zu übernehmen. Bei Ersatz- und Neubauten ist sie unter Beachtung der herkömmlichen Vorplatz- und Vorgartenstruktur weiterzuentwickeln. Brunnen

Die in den Kernzonenplänen bezeichneten Brunnen sind zu erhalten. Bei einem Ersatz infolge bautechnischer Mängel sind sie durch Brunnen mit gleichwertiger ortstypischer Erscheinung zu ersetzen. Raumwirksame Mauern

Die in den Kernzonenplänen bezeichneten raumwirksamen Mauern sind zu erhalten. Bei einem Ersatz infolge bautechnischer Mängel sind sie durch Mauern mit gleichwertiger ortstypischer Erscheinung zu ersetzen. Freiräume

Die in den Kernzonenplänen bezeichneten Freiräume sind zu erhalten. Es dürfen keine oberirdischen Bauten erstellt werden. Besondere Aussenräume

Die in den Kernzonenplänen bezeichneten Platz- und Strassenräume sind in ihren konzeptionellen Bestandteilen zu erhalten bzw. aufzuwerten. Prägende Merkmale, wie herkömmliche Chaussierungen, Pflästerungen, Brunnenplätze, Mauern und Einfriedungen sowie Bäume und Gärten sind zu erhalten bzw. wiederherzustellen.

Suter • von Känel • Wild • AG Erhaltenswerter Baumbestand

Die in den Kernzonenplänen bezeichneten schutzwürdigen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Verkehrssicherheit

Abweichungen von Art. 10 Abs. 1 bis 7 können im Interesse der Verkehrssicherheit angeordnet werden.

1. f)
   Ergänzende Bestimmungen

Reklameanlagen sind unzulässig, wenn sie mit reflektierenden, aufleuchtenden oder grellen Farben gestaltet sind, wenn sie blenden oder ihre Lichtintensität übermässig ist, sowie wenn sie durch Bewegung oder durch wechselnde Lichteffekte wirken. Reklamen dürfen weder über das Bedürfnis der Kennzeichnung eines Betriebes hinausgehen noch sind pro Betrieb und Fassade mehrere Reklamen gleicher Aussage zulässig. Fläche

Die Fläche freistehender Reklamen darf nicht grösser als 1.6 m² sein. Reklamekästen und -tafeln, Signete etc. an Fassaden dürfen eine maximale Fläche von 1.2 m² aufweisen. Schriften

Schriften dürfen nicht höher als 0.4 m sein und nicht über mehrere Geschosse verlaufen. Vorspringende Anlagen

Reklamen dürfen höchstens 0.8 m von der Fassade vorspringen. Abweichungen

Abweichungen von den vorstehenden Massvorschriften sind bei handwerklichen und künstlerisch gestalteten Schildern zulässig.

1. 2.
   Spezielle Bauvorschriften
2. a)
   Kernzone I

1. b)
   Kernzone II a und II b

1. c)
   Kernzone III

Nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Ökonomiebauten dürfen zu max. 80 % des Altbauvolumens für Wohn- oder Arbeitszwecke umgenutzt werden. Der übrige Teil ist für Garagen, Abstellräume, Estriche u. dgl. verwendbar. Ökonomiebauten mit weniger als 500 m³ Baumasse können vollständig umgenutzt werden.

Suter • von Känel • Wild • AG Umnutzung zu 100%

Sofern unterirdische oder andere ortsbildverträgliche Parkierungslösungen ausserhalb des zur Verfügung stehenden Altbauvolumens gefunden werden, kann das Altbauvolumen zu 100 % für Wohn- und Arbeitszwecke umgenutzt werden.

Hauptgebäude haben, soweit nicht die bestehende Dachform übernommen wird, Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung aufzuweisen. Die Dachneigung von Hauptgebäuden soll mit jener der benachbarten Altbauten harmonieren. Für Neubauten soll sie in der Regel zwischen 30° und 45° liegen. Für Besondere Gebäude können andere Dachformen zugelassen werden. Dachaufbauten

Auf den im Kernzonenplan Oberfägswil rot bezeichneten Gebäuden gemäss Art. 5 Abs. 1 sind Dachaufbauten nicht gestattet. Pro 50 m² Dachfläche dürfen auf diesen Gebäuden nicht mehr als zwei Dachfenster von je maximal 0.5 m² Glasfläche erstellt werden.

1. 3.
   Erleichterung für besonders gute Projekte

Das Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenze ist gestattet oder kann vorgeschrieben werden, wenn dadurch das Ortsbild verbessert und die Verkehrssicherheit und die Wohnhygiene nicht beeinträchtigt werden.

Alle Dachelemente sind so aufeinander abzustimmen, dass eine ruhige, harmonische Gesamtwirkung entsteht. Flachdächer

Bei Gebäuden mit Flachdächern darf das als Attika ausgebildete Dachgeschoss fassadenbündig angeordnet werden, wenn die zulässige Gebäudehöhe unter Einbezug des Attikageschosses eingehalten ist und seine Fläche nicht grösser wird als die eines nach der kantonalen Regelung erlaubten Attikageschosses. Das nachträgliche Erstellen eines Schrägdaches auf einem solchen Attikageschoss ist nicht erlaubt. Dachaufbauten gemäss § 292 PBG sind nicht zulässig. Davon ausgenommen sind Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und technisch bedingte Aufbauten. Dachterrassen

Brüstungen von Dachterrassen dürfen die Dachprofillinie durchstossen, sofern sie die zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten.

Suter • von Känel • Wild • AG

Dachdurchbrüche für Aufbauten, Einschnitte und Dachflächenfenster dürfen insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein und haben sich pro Hauptdachseite auf je eine bis maximal zwei Grundformen zu beschränken; sie sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. Von diesen Beschränkungen ausgenommen sind Dachflächenfenster mit einer Glasfläche von maximal 0.5 m² , Spezialverglasungen und Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie, sofern die Anforderungen von Abs. 1 erfüllt werden.

Bei grossflächigen, gestalterisch sorgfältig ausgebildeten So-

Es sind Wohnungen, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Verwaltungen, Läden sowie höchstens mässig störende Gewerbe zulässig. Strassenseitig sind im Unter- und Erdgeschoss bis auf eine Raumtiefe von 8.0 m, gemessen ab der Fassade, Wohnungen nicht zugelassen. Davon ausgenommen sind Bauten entlang der Schlossbergstrasse und des Inselwegs.

Der Wohnanteil muss mindestens 20 %, der Gewerbeanteil mindestens 30 % der Gesamtgeschossfläche ohne Aussenwände, die dem Arbeiten oder Wohnen dient, betragen.

Die geschlossene Überbauung ist in allen Zonen bis zur zulässigen Gebäudelänge der entsprechenden Zone gestattet, wenn an ein angrenzendes Gebäude angebaut oder gleichzeitig gebaut wird.

Alle Dachelemente sind so aufeinander abzustimmen, dass eine ruhige, harmonische Gesamtwirkung entsteht. Flachdächer

Bei Gebäuden mit Flachdächern darf das als Attika ausgebildete Dachgeschoss fassadenbündig angeordnet werden, wenn die zulässige Gebäudehöhe unter Einbezug des Attikageschosses eingehalten ist und seine Fläche nicht grösser wird als die eines nach der kantonalen Regelung erlaubten Attikageschosses. Das nachträgliche Erstellen eines Schrägdaches auf einem solchen Attikageschoss ist nicht erlaubt. Dachaufbauten gemäss § 292 PBG sind nicht zulässig. Davon ausgenommen sind Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und technisch bedingte Aufbauten. Dachterrassen

Brüstungen von Dachterrassen dürfen die Dachprofillinie durchstossen, sofern sie die zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten. Dachdurchbrüche

Dachdurchbrüche für Aufbauten, Einschnitte und Dachflächenfenster dürfen insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein und haben sich pro Hauptdachseite auf je eine bis maximal zwei Grundformen zu beschränken; sie sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. Von diesen Beschränkungen ausgenommen sind Dachflächenfenster mit einer Glasfläche von maximal 0.5 m² , Spezialverglasungen und Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie, sofern die Anforderungen von Abs. 1 erfüllt werden. Dachfenster in Solaranlagen

Bei grossflächigen, gestalterisch sorgfältig ausgebildeten integriert Solaranlagen dürfen anstelle eines Solarmoduls auch einzelne grössere Dachflächenfenster eingefügt werden. Sie sind unauffällig und flächenbündig in die Solaranlage zu integrieren.

Alle Dachelemente sind so aufeinander abzustimmen, dass eine ruhige, harmonische Gesamtwirkung entsteht. Flachdächer

Bei Gebäuden mit Flachdächern darf das als Attika ausgebildete Dachgeschoss fassadenbündig angeordnet werden, wenn die zulässige Gebäudehöhe unter Einbezug des Attikageschosses eingehalten ist und seine Fläche nicht grösser wird als die eines nach der kantonalen Regelung erlaubten Attikageschosses. Das nachträgliche Erstellen eines Schrägdaches auf einem solchen Attikageschoss ist nicht erlaubt. Dachaufbauten gemäss § 292 PBG sind nicht zulässig. Davon ausgenommen sind Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und technisch bedingte Aufbauten. Dachterrassen

Brüstungen von Dachterrassen dürfen die Dachprofillinie durchstossen, sofern sie die zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten. Dachdurchbrüche

Dachdurchbrüche für Aufbauten, Einschnitte und Dachflächenfenster dürfen insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein und haben sich pro Hauptdachseite auf je eine bis maximal zwei Grundformen zu beschränken; sie sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig. Von diesen Beschränkungen ausgenommen sind Dachflächenfenster mit einer Glasfläche von maximal 0.5 m² , Spezialverglasungen und Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie, sofern die Anforderungen von Abs. 1 erfüllt werden. Dachfenster in Solaranlagen

Bei grossflächigen, gestalterisch sorgfältig ausgebildeten Sointegriert laranlagen dürfen anstelle eines Solarmoduls auch einzelne grössere Dachflächenfenster eingefügt werden. Sie sind unauffällig und flächenbündig in die Solaranlage zu integrieren.

Es sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden und mässig störende Gewerbe zulässig. Wohnanteil

Die Wohnzwecken dienende Fläche muss wenigstens 40 % der Gesamtgeschossfläche ohne Aussenwände, die dem Arbeiten oder Wohnen dient, betragen.

Gegenüber Grundstücken in Wohnzonen, Kernzonen, der Zone für öffentliche Bauten sowie der Erholungs- und Freihaltezone ist ein Abstand von 10.0 m einzuhalten. Gestaltung Freifläche

Die mit der Freiflächenziffer errechnete Fläche ist als Grünfläche zu gestalten und angemessen mit Bäumen zu bepflanzen.

Die Gewerbe- und Industriezonen sind in erster Linie für industrielle und gewerbliche Betriebe bestimmt. Handels- und Dienstleistungsnutzungen sind zugelassen.

In der Gewerbezone sind höchstens mässig störende, in der Industriezone auch stark störende Betriebe zulässig.

In den Gewerbe- und Industriezonen sind Gemeinschaftsunterkünfte für vorübergehend angestellte Personen gestattet.

Die geschlossene Überbauung ist erlaubt.

In Ergänzung zu Art. 44 Abs. 1 und 2 sind die nachstehenden Gewerbe- und Industriezonen aufgrund der infrastrukturellen und verkehrstechnischen Voraussetzungen in erster Linie bestimmt für:

1. a)
   Joweid Zentrum, Neuhof / Pilgerhof, Embru Areal: Industrielle Nutzungen sowie Dienstleistungsbetriebe 21 Suter • von Känel • Wild • AG
2. b)
   Waldau: Produktionsbetriebe
3. c)
   Eichwies: Handwerkliche Gewerbebetriebe
4. d)
   Roosriet: Handwerkliche und publikumsorientierte gewerbliche Nutzungen In den Gebieten a) und b) sind überdies Verkaufsgeschäfte und Ausstellungsräume untersagt, es sei denn, sie hängen mit der Produktion oder mit Dienstleistungen erlaubter Betriebe zusammen und haben, wie Fabrikläden, Verkaufslager von Handwerksbetrieben oder Neuwagenausstellungen von Garagebetrieben, im Verhältnis zum Gesamtbetrieb nur untergeordnete Bedeutung.

Die geschlossene Überbauung ist gestattet. weitere Bestimmungen

Im Übrigen gelten nur die weiteren Bestimmungen dieser Bauordnung (Art. 52-62) und die kantonalrechtlichen Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes.

Die Erholungszone gliedert sich gemäss Zonenplan in die Teilzonen A (Familiengärten), B (Schwimmbad) und C (Spiel- und Sportanlagen). Teilzonen A

In den Teilzonen A sind Familiengärten mit den zugehörigen Bauten und Anlagen zulässig. Gartenhäuser und Schöpfe dürfen eine maximale Grundfläche von 10.0 m² , eine Fassadenlänge mit Einschluss allfälliger Pergolen von 6.0 m und eine grösste Höhe von 3.0 m nicht übersteigen. In der Teilzone B sind Gebäude und Anlagen für den Betrieb des Schwimmbades zulässig. In der Teilzone C sind Bauten und Anlagen für Sport-, Spiel- und Freizeitnutzungen gestattet. Geschlossene Überbauung

Allgemein ist die geschlossene Überbauung gestattet. Gegenüber Grundstücken in einer anderen Zone sind deren Grenzabstände einzuhalten.

Zur Deckung des Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser dürfen bei Neubauten maximal 50 % fossile Energieträger (inkl. gesetzliche Vorgabe) eingesetzt werden. Strengere Vorgaben des kantonalen Rechts und anders lautende Anordnungen der kommunalen Energieplanung gehen vor.

Es sind in der Regel einheimische und standortgerechte Baumarten, Sträucher und Pflanzen zu verwenden. Die Umgebung ist nach ökologischen Grundsätzen zu gestalten.

Arealüberbauungen im Sinne der §§ 69 ff. PBG sind in den Zonen KI, K II a, K II b, Z, W2a, W2b, W3, W4, WG2, WG3 und WG4 zugelassen.

Die Arealfläche muss folgende Mindestmasse umfassen: • In den Zonen W2a, W2b und WG2 = 2'000 m² • In den Zonen KI, K II a, K II b und Z = 3'000 m² • In den Zonen W3, WG3, W4 und WG4 = 4'000 m²

Die Ausnützungsziffern erhöhen sich um höchstens 15 % der zonengemässen Ausnützung, in der Zentrumszone um höchstens 30 %.

Die Gebäudelängen sind nicht begrenzt.

Suter • von Känel • Wild • AG

In den Zonen W2b, WG2 und K II b sind maximal drei Vollgeschosse; in den Zonen KI und K II a maximal vier Vollgeschosse, in den Zonen Z, W3 und WG3 maximal fünf Vollgeschosse und in den Zonen W4 und WG4 maximal sechs Vollgeschosse gestattet. Für jedes zulässige Mehrgeschoss kann die Gebäudehöhe um 3.0 m erhöht werden.

Mit dem Baugesuch ist ein Modell mit den angrenzenden Nachbarliegenschaften einzureichen. Zur Beurteilung der Wohnlichkeit können Schattenwurfuntersuchungen verlangt werden.

Für die Beurteilung von Bauvorhaben bezüglich Erfüllung der Anforderungen für Arealüberbauungen gemäss § 71 PBG ist ein Fachgutachten einzuholen.

Für die im Plan gekennzeichneten Bereiche ist ein Gestaltungsplan aufzustellen.

Die Pflicht kann durch private Gestaltungspläne erfüllt werden. Gestaltungsplan

Bauten, Anlagen und deren Umgebung sind in den Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht so zu gestalten, dass eine gute städtebauliche und architektonische Gesamtwirkung erzielt wird. Dies gilt auch für die Gestaltung des öffentlich zugänglichen Raumes, von Plätzen, Pärken und anderen Freiräumen.

Ist eine zweckmässige Unterteilung möglich, können mehrere Gestaltungspläne innerhalb eines Gestaltungsplanpflichtgebietes aufgestellt werden. Diese müssen nicht für alle Teilgebiete gleichzeitig festgesetzt werden. Dies setzt jedoch den Nachweis voraus, dass das übrige Gestaltungsplanpflichtgebiet nicht in seiner Entwicklung beeinträchtigt wird.

Suter • von Känel • Wild • AG Bergacher

1. b)
   Gebiet Bergacher: Im Gebiet Bergacher müssen Bebauung, Freiraum und Erschliessung sorgfältig aufeinander abgestimmt werden. Insbesondere ist die markante Geländekuppe samt einem angemessenen Aussichtsbereich als Freiraum zu erhalten und zu gestalten sowie öffentlich zugänglich zu machen. Das Gebiet darf nicht als Arealüberbauung überbaut werden. Embru
2. c)
   Gebiet Embru Ergänzend zu den Bestimmungen unter Art. 44 Abs. 5 lit. a) gelten für das Embru Areal die folgenden spezifischen Anforderungen: Mit einer Neuüberbauung des Embru Areals soll der Eingang zum Ortszentrum von Rüti städtebaulich ansprechend akzentuiert werden. Neu-, Um- und Ersatzbauten müssen sorgfältig in die Baustruktur der Umgebung eingegliedert werden. Im Sinne einer haushälterischen Bodennutzung muss bei einer Neuüberbauung eine minimale Baumassenziffer von 5.5 m³/m² erreicht werden. Waldau
3. d)
   Gebiet Waldau Ergänzend zu den Bestimmungen unter Art. 44 Abs. 5 lit. b) gelten für das Gebiet Waldau die folgenden spezifischen Anforderungen: Mit einer Neuüberbauung des Gebietes in der Waldau soll Rücksicht auf die angrenzende Schulanlage sowie den Waldrand genommen werden.

BZO gegenüber Strassen und Plätzen sowie öffentlichen Wegen ein Abstand von 3.5 m. Entlang von Staatsstrassen gelten die kantonalen Abstandsvorschriften.

Der Grenzbedarf der erforderlichen Personenwagen-Abstellplätze (Pflichtparkplätze/PP) richtet sich nach den Angaben der nachstehenden Tabelle, wobei die Bruchteile unter der Hälfte abgerundet werden. Soweit nicht separate Regelungen gelten, ist für die Berechnung der Anzahl Pflichtparkplätze die Geschossfläche (mGF) massgebend. Bei Gebäuden mit verschiedener Nutzung wird der Bedarf an Abstellplätzen entsprechend ihrer Anteile ermittelt. Die massgebliche Geschossfläche (mGF) umfasst alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Voll-, Unter- und Dachgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden ohne Aussenwände sowie ohne die nicht anrechenbaren Nebenräume gemäss § 10 Allgemeine Bauverordnung (ABV).

Suter • von Känel • Wild • AG

In Gebieten mit guter Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel wird die Anzahl der zu erstellenden Pflichtparkplätze für Bewohner, Beschäftigte, Besucher und Kunden auf den in der nachstehenden Tabelle angegebenen Wert in Prozenten des Grenzbedarfs herabgesetzt. Für die Zuteilung der einzelnen Grundstücke zu den Reduktionsgebieten (Güteklassen) ist der zur Bau- und Zonenordnung gehörende Übersichtsplan Mst.: 1:5000 "Reduktionsgebiete Autoabstellplätze" massgebend. Massgeblicher Bedarf Massgeblicher Bedarf in % des Grenzbedarfs

Suter • von Känel • Wild • AG Anzahl

Die Zahl der zulässigen Fahrzeugabstellplätze für Bewohner, Beschäftigte, Besucher und Kunden kann innerhalb der festgelegten Minimal- und Maximalvorschrift frei von der Bauherrschaft bestimmt werden. Rundung

Ergibt die Berechnung der Abstellplätze keine ganze Zahl, werden Bruchteile am Ende der Berechnung aufgerundet. Liegenschaften mit gewerblicher

In Abweichung zu Abs. 2 dürfen bei Liegenschaften mit ge-Nutzung werblicher Nutzung für Kunden in allen Güteklassen mindestens drei Abstellplätze erstellt werden. Abweichungen

Sofern besondere Gründe dies rechtfertigen, kann im Einzelfall gegenüber der Berechnungsweise von Absatz 1 und 2 abgewichen werden. Begrenzungen

Besteht im Einzelfall ein überwiegendes öffentliches Interesse, insbesondere des Verkehrs oder des Schutzes von Wohngebieten, Natur- und Heimatschutzobjekten, Luft und Gewässern, kann die Zahl der Abstellplätze tiefer angesetzt und die Gesamtzahl weiter begrenzt werden. Betriebsnotwendige Motorfahrzeuge

Abstellplätze für betriebsnotwendige Motorfahrzeuge wie Taxis, Lieferwagen, Aussendienstfahrzeuge oder bei Garagenbetrieben dürfen zusätzlich zum Grenzbedarf erstellt werden. Abstellplätze für Gehbehinderte

Bei öffentlich zugänglichen Bauten und Anlagen, bei Wohnüberbauungen und bei Bauten mit Arbeitsplätzen sind Abstellplätze für Gehbehinderte zu erstellen. Die Anforderungen richten sich nach den geltenden Normen (insbesondere Norm SIA 500:2009, SN 521 500). Die Abstellplätze für Gehbehinderte können zusätzlich zum massgeblichen Grenzbedarf erstellt werden. Eine Ausweisung innerhalb des massgeblichen Grenzbedarfes ist aber zulässig. Zweiradabstellplätze

Bei Mehrfamilienhäusern und Bauten, wo aufgrund der Nutzung mit einem regelmässigen Abstellen von zweirädrigen Fahrzeugen zu rechnen ist, sind zusätzlich zu den PW-Abstellplätzen an leicht zugänglicher Lage Abstellflächen für Zweiräder bereitzustellen. Sie sind in der Regel in der Nähe des Gebäudeeingangs und witterungsgeschützt anzuordnen. Als Richtlinie für die Bemessung gelten die aktuellen Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS).

Kann oder darf ein Baupflichtiger die nach Art. 55 erforderlichen Abstellplätze auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung davon nicht erstellen und kann er sich nicht innert fünf Jahren ab rechtskräftiger Anordnung zur Bereitstellung von Abstellplätzen an einer Gemeinschaftsanlage beteiligen, so hat er der Gemeinde eine Ersatzabgabe zu entrichten. Die Leistung der Ersatzabgabe ergibt keinen Anspruch auf dauernd und allein verfügbare Abstellplätze. Festsetzung, Fälligkeit

Die Ersatzabgabe wird von der Baubehörde festgesetzt und erhoben. Sie ist vor Baubeginn zu entrichten. Wird die Höhe der Ersatzabgabe bestritten, so ist der festgesetzte Betrag vor Baubeginn durch eine ausreichende Kaution sicherzustellen. Rückerstattung

Kann sich der Abgabepflichtige später die Pflichtparkplätze in einer den massgebenden Bauvorschriften entsprechenden Art vollzählig oder teilweise sichern, so kann er die Rückerstattung der seinerzeit geleisteten Ersatzabgabe im Verhältnis der ihm zur Verfügung stehenden Parkplätze verlangen. Dieser Anspruch erlischt zehn Jahre nach rechtskräftiger Festsetzung der Ersatzabgabe. Ein Anspruch auf Verzinsung besteht nicht.

Dem Gemeinderat obliegt die Festsetzung und die Nachführung eines Parkraumplanes. Dieser Plan gibt Auskunft über die Lage und Grösse der bestehenden und der geplanten öffentlichen Parkierungsanlagen. Parkraumfonds

Die Ersatzabgaben gemäss Art. 52 werden in den Parkraumfonds gelegt. Der Gemeinderat entscheidet über die konkrete Verwendung der Fondsmittel im Rahmen der ihm nach dem Planungs- und Baugesetz und der Gemeindeordnung zustehenden Kompetenzen gestützt auf den Parkraumplan.

Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern mit Familienwohnungen sind Kinderspielplätze und Ruheflächen zu errichten und dauernd zu erhalten. Sie sind an besonnter Lage anzulegen, zweckmässig und natürlich zu gestalten. Bei grösseren Spielplätzen ist eine Fachperson für Spielplatzgestaltung beizuziehen. Freizeit- und Pflanzgärten

Spiel- und Ruheflächen sowie allfällige Freizeit- und Pflanzgärten müssen bei Mehrfamilienhäusern mindestens 20 % der dem Wohnen dienenden Geschossfläche (ohne Aussenwände) umfassen. Diese sind möglichst zusammenhängend anzuordnen.

Visuell als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen haben grundsätzlich der lokalen Versorgung zu dienen. In den Industrie- und Gewerbezonen sowie in der Zone für öffentliche Bauten, können überdies auch Anlagen für die regionale Versorgung erstellt werden. Prioritäten

Visuell als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen sind in folgenden Zonen und gemäss folgenden Prioritäten zulässig:

1. 1.
   Priorität: Industrie- und Gewerbezonen, sowie Zonen für öffentliche Bauten, wobei gegenüber Wohnzonen (inklusive Kern- und Zentrumszonen) in der Regel ein Mindestabstand von 100 m einzuhalten ist.
2. 2.
   Priorität: Äussere Grenzbereiche von Industrie- und Gewerbezonen sowie von Zonen für öffentliche Bauten (Randlagen im Abstand von weniger als 100 m gegenüber der nächsten Wohnzone, inklusive Kern- und Zentrumszonen.
3. 3.
   Priorität. Alle anderen Bauzonen Nachweis

Die Betreiber erbringen für visuell als solche wahrnehmbare Mobilfunkanlagen den Nachweis, dass in den Zonen mit jeweils höherer Priorität keine Standorte zur Verfügung stehen. Baugesuche

Baugesuche für Mobilfunkanlagen im Bereich von Natur- und Heimatschutzobjekten sind bezüglich der Einordnung von einer externen Fachperson zu begutachten, sofern die Anlage visuell als solche wahrnehmbar ist.

Auf Planungsvorteile, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird eine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzt (MAG) erhoben.

Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 1'200 m² .

Die Mehrwertabgabe beträgt 25 % des um Fr. 100'000 gekürzten Mehrwerts. Erträge

Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements verwendet.