Bauordnung Uster

Zonen Das Gemeindegebiet von Uster wird, soweit es nicht bewald l- oder durch überkommunale Nutzungszonen erfasst ist, in fo ES) gende Zonen - inklusive zugehörige Empfindlichkeitsstufen ( gemäss Lärmschutzverordnung - eingeteilt: ES a) Ortsbildschutzzonen

c) Wohnzonen (örtlich mit Gewerbeerleichterung)

- Wohnzone, 2-geschossig, m. G.erl.*) W2/40G III - Wohnzone, 2-geschossig, m. G.erl.*) W2/50G III

- Wohnzone, 3-geschossig, m. G.erl.*) W3/50G III - Wohnzone, 3-geschossig, m. G.erl.*) W3/70G III

- Wohnzone, 4-geschossig, m. G.erl.*) W4/70G III d) Arbeitsplatzzonen

*) mit Gewerbeerleichterung

f) Erholungszonen

und Pfadiheim

b) Gewässerabstandslinien c) Aussichtsschutzsektoren

Zonenplan 1:5000 massgebend; für die Ergänzungspläne gelten der Massstab 1:2500 oder die entsprechenden Grundbuchpläne. Die Pläne liegen bei der Stadtverwaltung auf. Die der Bauordnung beigelegten Übersichtspläne sind nicht rechtsverbindlich.

B. Bauzonen

Ersatzbauten zung durch einen Neubau ist ohne Beachtung der bauordnungs-1. mit Privileg gemässen und kantonalrechtlichen Masse innerhalb des bisherigen Gebäudeprofils gestattet, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: a) Der Altbau entspricht in seiner Erscheinungsform im Wesentlichen der herkömmlichen Bauweise, prägt das Ortsbild durch seine Stellung und seinen Kubus oder gehört sonst zur traditionellen Bausubstanz; b) das Bauvorhaben erhält oder verbessert die wesentlichen gestalterischen Elemente des Altbaus, weist eine sorgfältige architektonische Durchbildung des Baukörpers und Gliederung der Fassaden auf und verwendet angepasste Materialien und Farben; c) das Bauvorhaben schafft auch gegenüber benachbarten Gebäuden keine erheblichen Missstände hinsichtlich Wohn- und Arbeitshygiene; d) der Altbau und das Bauvorhaben weisen überdies keinen Widerspruch zu den Zielsetzungen der Kernzone auf. Geringfügige Abweichungen vom bisherigen Gebäudeprofil sind unter angemessener Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen gestattet.

Privileg Art. 5 nicht erfüllen oder mehr als geringfügig vom bisherigen Gebäudeprofil abweichen, gelten die Bestimmungen dieser Bauordnung und des Planungs- und Baugesetzes uneingeschränkt. Ersetzt ein Neubau ein Gebäude, das den bauordnungsgemässen Abstand gegenüber einem privilegierten Gebäude auf demselben Grundstück unterschreitet, so gilt als Gebäudeabstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Gebäude benötigt, und der Hälfte des bestehenden Abstandes; Voraussetzung ist, dass der Neubau hinsichtlich Grösse nur unwesentlich abweicht.

Wegen wenigstens einen Abstand von 2,0 m einzuhalten.

Materialwahl so zu gestalten, dass sie sich in die das Ortsbild prägende Überbauung einordnen. Sinngemäss Gleiches gilt für Umschwünge und unüberbaut bleibende Flächen hinsichtlich Mauern, Geländeverlauf und Bepflanzung. Offene Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Lagerplätze sind zulässig, soweit dadurch das Ortsbild nicht übermässig gestört wird und soweit sie für die Wohnungen, Büro-, Gewerbe- und Landwirtschaftsbetriebe dieser Zonen nötig sind.

der Regel ist verputztes Mauerwerk und/oder Holz zu verwenden. Fenster sind in herkömmlicher Art auszuführen; bei Um- oder Ersatzbauten haben sie in der Regel eine hochrechteckige Form und aussenliegende Sprossen aufzuweisen.

c) Dächer, Für Hauptgebäude sind nur allseitig vorspringende Schräg-Dachaufbauten dächer zulässig, welche mit den benachbarten Altbauten in und Dachform und Neigung harmonieren. Dachdurchbrüche Die Dächer von Hauptgebäuden sind mit Tonziegeln oder anderen gleichartigen Ziegeln einzudecken, deren Art und Farbe auf den Charakter der Baute und auf die umgebenden Dächer Rücksicht nimmt. Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Pro 50 m² Dachfläche ist ein Dachflächenfenster von max. 0,5 m² (Lichtfläche) zulässig; hievon darf im zweiten Dachgeschoss pro 10 m Dachlänge beidseits je höchstens ein Dachflächenfenster erstellt werden (Bruchteile der Fensterzahl ab 0,5 werden aufgerundet). Im übrigen sind Dachfenster und Dachaufbauten, ausgenommen Kamine und Ventilationsschächte, nur für das erste Dachgeschoss zulässig. Dachaufbauten und Dachfenster sowie technische Aufbauten sind hinsichtlich Art, Grösse, Verteilung, Material und Farbe auf das Dach, die Fassade und die umgebende Dachlandschaft abzustimmen. Dachaufbauten sind in der Regel als Schleppgauben oder Giebellukarnen auszubilden.

gungspflichtig. Er ist gestattet, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung des Ersatz- oder Neubaues gesichert ist.

a) Vollgeschosse

c)

d) Länge der Hauptfassade (längere Fassade)

e)

a) nördlich der Zürich-/Florastrasse 30 % der Geschossflächen b) südlich der Zürich-/Florastrasse 40 % der Geschossflächen Angemessene Nutzungsverlagerungen sind gestattet.

aufzustellen. Mit dem Gestaltungsplan soll eine differenzierte bauliche Verdichtung ermöglicht werden, die sich am architektonischen Konzept des Gestaltungsplans «Kern Uster Nord» orientiert und die darin festgelegten städtebaulichen Strukturen weiterentwickelt. Bis zum Inkrafttreten des Gestaltungsplans können bestehende Gebäude umgebaut oder erweitert werden, sofern der Gestaltungsplan nicht negativ beeinflusst wird.

d) Länge der Hauptfassade (längere Fassade) max. 35,0 m

brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung.

nung tretende Gebäudeteile aneinanderstossen. c) Dorfzone, D2 Nänikon, Werrikon, Winikon, Freudwil, Wermatswil, Nossikon, Sulzbach, Riedikon.

Ersatzbauten ten gelten für alle bestehenden Gebäude.

d) Länge der Hauptfassade

e) Gebäudetiefe

Für landwirtschaftlich genutzte Bauten sind Abweichungen von den Grundmassen gestattet.

brennbaren Aussenwänden findet keine Anwendung.

sein. Kreuzgiebel sind nur gestattet, wenn eigenständig in Erscheinung tretende Gebäudeteile aneinanderstossen. Die Gebäude sind so anzusetzen oder zu stellen, dass keine unzulässigen Terrainveränderungen entstehen.

durch herkömmlichen Material- und Farbwechsel und durch allfällige Vorbauten.

Die Fensterfläche ist auf 40 % der Fassadenfläche beschränkt; die Fläche eines Einzelfensters darf ausser bei Balkontüren und Schaufenstern nicht mehr als 1,5 m² betragen.

durchbrüche Dachaufbauten dürfen insgesamt nicht breiter als ¹ / , in den 4 Dorfzonen Freudwil und Winikon nicht breiter als ¹ / 6 der betreffenden Fassadenlänge sein.

staltung Umschwünge zu Gebäuden sind, soweit sie nicht von bewilligten Verkehrsanlagen oder Lagerplätzen in Anspruch genommen werden, zu begrünen bzw. gärtnerisch zu nutzen.

Der seitliche Grenzbau bedarf in der Zone Z5 innerhalb der Bautiefe von 20,0 m keiner Zustimmung der Nachbarn.

Gebäude nötig, kann auf die bestehenden Baufluchten gebaut werden; wo auch solche fehlen, gelten für oberirdische Gebäude die kantonalen Abstände gemäss § 265 PBG und für unterirdische Gebäude ein Abstand von 2,0 m.

Angemessene Nutzungsverlagerungen sind gestattet. In den Untergeschossen sind Wohnungen nicht erlaubt. Mässig störende Nutzungen für Arbeitszwecke sind gestattet.

L2/30 W2/50 W3/50 W3/70 W4/70 W2/30 W2/40 a) Ausnützungs-

e) Gebäudelänge max. 30,0 m 40,0 m 40,0 m 60,0 m 60,0 m f) Grenzabstand - Grundabstand

technisch bedingte Aufbauten, haben die Form einer Schlepp- L2/30 gaube oder Giebellukarne aufzuweisen. Besondere Gebäude unterbrechen die Gebäudelänge nicht.

W3 und W4 In den Untergeschossen, die mehrheitlich unter dem gewachsenen Terrain liegen, sind Wohnungen nicht erlaubt.

erleichterung oder anstelle der allgemeinen Zonenvorschriften: a) Mässig störende Nutzungen für Arbeitszwecke sind zulässig. b) Die zulässige Ausnützung erhöht sich um einen Fünftel, so fern die entsprechende Mehrfläche dauernd gem. lit. a genutzt wird. In den im Zonenplan besonders bezeichneten Gebieten erhöht sich die zulässige Ausnützung um einen Fünftel, sofern der Anteil von Wohn- bzw. Nichtwohnnutzung je mindestens ein Drittel der Gesamtnutzfläche beträgt. Angemessene Nutzungsverlagerungen sind gestattet. c) Dauernd gemäss lit.a genutzte eingeschossige Gebäude oder aus der Gebäudeflucht herausragende Erd- und Untergeschosse, deren Bruttohöhe für sich oder insgesamt nicht mehr als 4,0 m beträgt, dürfen ohne Beschränkung der Gebäudelänge und ohne nachbarliche Zustimmung auf die Grenze gestellt werden oder haben gegenüber Nachbargrundstücken einen Grundabstand von 3,5 m und einen Mehrlängenzuschlag von einem Fünftel der Mehrlänge über 15,0 m bis zum Höchstmass von 7,0 m zu beachten.

Grenzabstand und den Grenzbau die Vorschriften der betreffen- Nachbarzonen den Zone.

mässig störende Nutzungen für Arbeitszwecke erlaubt. Handels- und Dienstleistungsgewerbe sowie provisorische Gemeinschaftsunterkünfte sind in der Industriezone I4 und in der Gewerbezone G3 gestattet.

wirkungen und Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein anrechenbares Anlagen Untergeschoss erlaubt. Es gelten vorbehältlich der allgemeinen Abstandsvorschriften gegenüber Strassen und Wegen die kantonalrechtlichen Maximal- und Mindestmasse. Die geschlossene Bauweise und der Grenzbau sind mit unbeschränkter Bautiefe unter den kantonalrechtlichen Voraussetzungen gestattet. Gegenüber Grundstücken in anderen Bauzonen gelten für den Grenzabstand und den Grenzbau die Vorschriften der betreffenden Zone.

Familiengärten Nebenbauten, wie Wasch- und Abortanlagen, sowie Bauten und Anlagen für die Gartennutzung gestattet; sie müssen in einem angemessenen Verhältnis zur bewirtschafteten Fläche stehen. Gebäude sind nur als besondere Gebäude mit einem Vollgeschoss und ohne Dach- und Untergeschoss erlaubt; arealintern gelten keine Grenz- und Gebäudeabstände.

für Pfadiheim gen gestattet, die dem Betrieb und dem Unterhalt des Pfadiheimes dienen. Es gelten folgende Grundmasse:

c) Gesamthöhe (Gebäude u. Firsthöhe) max. 11,00 m

Die Lärmbelastungen der Oberlandautobahn und der Schiessanlagen dürfen bei den lärmempfindlichen Räumen des Pfadiheimes die Planungswerte (PW) der Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) nicht überschreiten.

zulässig, die der Pferdehaltung, der Pferdeausbildung sowie dem für Reitsport Pferdesport dienen. Für die Erholungszone für Reitsport ist ein Gestaltungsplan zu erarbeiten, welcher die direkt mit der Pferdesportanlage Fohlenhof in Zusammenhang stehenden Nutzungen näher ordnet und eine gute Einordnung der Bauten, Anlagen und Parkierungen in die bauliche und landschaftliche Umgebung sicherstellt.

Arealfläche Die Arealfläche umfasst mindestens 4000 m² .

schritten werden. Die zonengemässe Vollgeschosszahl darf in der Wohnzone W2 nicht und in den übrigen Zonen um zwei Geschosse erhöht werden. Für die Bauweise gelten ausschliesslich die kantonalrechtlichen Vorschriften; die Gebäudelänge ist frei. Gehört das Areal unterschiedlichen Zonen an, darf durch Ausnützungsverschiebungen keine Mehrausnützung eines Zonenteils entstehen, welche die zonengemässe Ausnützung um mehr als einen Fünftel übersteigt.

de noch durch andere Massnahmen wie namentlich Mauern, Einfriedungen und Pflanzungen geschmälert wird. Massgebend ist der Ergänzungsplan gemäss Art. 2 lit. c.

wirkungen

rechenbarkeit nur unter Schrägdächern eingerichtet werden.

zuschlag und teilen festgesetzte Mehrlängenzuschlag für die Mehrlänge der herabgesetzter Fassade über 12,0 m, wobei Gebäude, deren ordentlicher Grenzabstand Abstand in Anwendung von § 270 Abs. 3 PBG bis auf das Mass des Grundgrenzabstandes oder mehr reduziert worden ist, zusammengerechnet werden; grössere Abstände als die festgesetzten Höchstmasse müssen nicht beachtet werden. Die Grenzabstände dieser Bauordnung dürfen unter Vorbehalt des kantonalrechtlichen Mindestabstandes in den Wohnzonen um 1,0 m je weggelassenes Vollgeschoss reduziert werden.

abstand irdische Gebäude gegenüber Strassen, Plätzen und öffentlichen Wegen wenigstens einen Abstand von 3,5 m einzuhalten. Für oberirdische Gebäude findet die kantonalrechtliche Ordnung Anwendung. Vorbehalten bleiben besondere Bestimmungen für die einzelnen Zonenarten.

1,0 m unterhalb des gewachsenen Terrains zulässig. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten für Garagen. Abgrabungen dürfen gesamthaft nicht mehr als den halben Gebäudeumfang betreffen.

Der Grenzbau ist gestattet, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird oder der Nachbar schriftlich zustimmt.

sind den Vorschriften über die Dachformen und Dachgestaltung nicht unterworfen, sofern sie zweckmässig sind; geschützte Ortsbilder dürfen nicht beeinträchtigt werden.

schliesslich die Bauvorschriften des kantonalen Rechts; in Dorf- Gebäude und Wohnzonen aber nur, wenn sie insgesamt nicht grösser als 50 m² oder 10 % des Baugrundstückes sind. Massgebend ist der höhere Wert. Besondere Gebäude, deren gesamte Grundfläche 36 m² und grösste Höhe 3,0 m nicht übersteigen, dürfen an die Grenze gestellt werden, wenn sie a) gleichzeitig gebaut werden oder an ein bestehendes Gebäude anlehnen oder nicht mehr als einen Drittel der nachbarlichen Grenze beanspruchen und b) überdies den Mindestgebäudeabstand wahren. Besondere Gebäude, deren Grundfläche 10 m² , grösste Fassadenlänge 6,0 m und grösste Höhe 3,0 m nicht übersteigen, sind von den Abstandsvorschriften gegenüber grundstücksinternen Gebäuden befreit; gegenüber einem Drittel der nachbarlichen Grenze und unter Beachtung des Gebäudeabstandes gegenüber nachbarlichen Hauptgebäuden darf für sie der Grenzabstand bis auf 50 cm verringert werden.

Flachdächer über 50 m² , die nicht als Terrasse Verwendung fin-Flachdächer den, sind so zu gestalten, dass sie begrünt werden können, sofern dadurch die ordentliche Grundstücksnutzung nicht übermässig erschwert wird.

Der im Zonenplan besonders bezeichnete Baumbestand darf unter Vorbehalt von Abs. 2 nicht beeinträchtigt werden. Die Beseitigung kann gestattet werden, wenn überwiegende öffentliche Interessen wie etwa der Wohnhygiene oder der Sicherheit vorliegen oder die Grundstücksnutzung übermässig erschwert wird. Eine angemessene Ersatzpflanzung ist vorzunehmen. Der Grundeigentümer hat bei einem Abgehen des im Zonenplan bezeichneten Baumbestandes für eine angemessene Ersatzpflanzung zu sorgen.

Die gesamte Grundfläche für Kinderspielplätze, Freizeit- und Pflanzgärten oder Ruheflächen soll mindestens 5,0 m² pro Zimmer umfassen.

Bei Wohnüberbauungen ist eine Fläche für die Kompostierung nachzuweisen.

Auf Planungsvorteile, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird eine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) erhoben.

Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements verwendet.

Diese Bau- und Zonenordnung tritt nach der öffentlichen Bekanntmachung der Genehmigung durch die Baudirektion auf den vom Stadtrat zu bestimmenden Zeitpunkt in Kraft. Der Stadtrat ist berechtigt, die Baudirektion um eine sachlich oder örtlich bloss partielle Genehmigung zu ersuchen und die Bauordnung sachlich oder örtlich beschränkt in Kraft zu setzen. Auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens wird die Bauordnung vom 1. April 1999 im Umfang der Inkraftsetzung dieser Bauordnung aufgehoben. Festsetzung, Genehmigung und Inkraftsetzung Bau- und Zonenordnung 1. April 1999: Festsetzung durch Gemeinderat: 9. März 1998 Genehmigung durch Regierungsrat: 6. Januar 1999 Inkraftsetzung durch Stadtrat: 1. April 1999 Teilrevision Mehrwertausgleich vom 25. März 2022: Festsetzung durch Gemeinderat: 27. September 2021 Genehmigung durch Baudirektion: 16. Dezember 2021 Inkraftsetzung durch Stadtrat: 25. März 2022 Teilrevision im Zusammenhang mit der Revision des privaten Gestaltungsplans Fohlenhof vom 27. März 2025: Festsetzung durch Gemeinderat: 25. März 2024 Genehmigung durch Baudirektion: 9. September 2024 Inkraftsetzung durch Stadtrat: 27. März 2025