Kanton Zürich · –
Bauordnung Wädenswil
Der vollständige Wortlaut, durchsuchbar und nach Zone gefiltert.
- Bau- und Zonenordnung Wädenswil (sowie BZO Hütten und BZO Schönenberg für die ehemaligen Gemeinden)
- In Kraft seit 24.07.2020
- Stand geprüft 31.10.2026
Neue Bauordnung beschlossen, noch nicht in Kraft. Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung 2022–2024 (eine BZO für Wädenswil, Au, Hütten und Schönenberg; Weisung 9 vom 06.03.2023). Bis dahin gilt der Wortlaut unten.
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Inhalt · 80 von 80 Artikeln
- Art. 1Zonen 1
- Art. 2Massgebende Pläne 2
- Art. 3Grundmasse 2
- Art. 4Bauweise 3
- Art. 5Nutzweise 3
- Art. 6Terrassenhäuser 4
- Art. 7Wohnzonen mit Gewerbe (WG3/55%, WG4/70%, WG5/85%) 4
- Art. 8Messweise der Grundgrenzabstände 4
- Art. 9Gestaltung von Vorgärten 4
- Art. 9aDachflächenfenster 5
- Art. 10Grundmasse 5
- Art. 11Nutzweise 5
- Art. 12Besondere Bestimmungen für Bepflanzungen 5
- Art. 13Rücksicht auf angrenzende Wohnzonen 6
- Art. 14Grundsatz, Kernzonenpläne, Nutzung 6
- Art. 15Ersatzbauten speziell bezeichnete Gebäude, Anbauten 6
- Art. 16Massvorschriften für Neubauten 7
- Art. 17Stellung der Bauten 8
- Art. 18Dächer 8
- Art. 19Reklamen 8
- Art. 20Bepflanzung/Baumbestand 8
- Art. 21Abbrüche/Renovationen 9
- Art. 22Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 9
- Art. 23Erholungszonen 9
- Art. 24Zulässigkeit, Mindestfläche, Anforderungen 11
- Art. 25Besondere Bauvorschriften 11
- Art. 26Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 12
- Art. 26aZielsetzungen für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht 12
- Art. 26bFestgesetzte Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 13
- Art. 27Besondere Gebäude (Kleinbauten) 14
- Art. 28Dacheinschnitte 14
- Art. 28aErneuerbare Energien 14
- Art. 28bBrüstung von Dachterrassen 14
- Art. 29Abstände an Strassen und Wegen ohne Baulinien 14
- Art. 30Fahrzeugabstellplätze 14
- Art. 31Spiel- und Ruheflächen 14
- Art. 32Kompostieranlagen 15
- Art. 33Besondere Lärmschutzanordnungen 15
- Art. 34Baubegriffe und Messweisen 15
- Art. 35Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht 15
- I. Zonenplan
- Art. 1Zonen
- Art. 2Massgebende Pläne
- A. Wohnzonen
- Art. 3Grundmasse
- Art. 4Bauweise
- Art. 5Nutzweise
- Art. 6Terrassenhäuser
- Art. 7Wohnzonen mit Gewerbe (WG3/55%, WG4/70%,
- Art. 8Messweise der Grundgrenzabstände
- Art. 9Gestaltung von Vorgärten
- Art. 9aDachflächenfenster
- B. Industrie- und Gewerbezonen
- Art. 10Grundmasse
- Art. 11Nutzweise
- Art. 12Besondere Bestimmungen für Bepflanzungen
- Art. 13Rücksicht auf angrenzende Wohnzonen
- C. Kernzonen
- Art. 14Grundsatz, Kernzonenpläne, Nutzung
- Art. 15Ersatzbauten speziell bezeichnete Gebäude, Anbauten
- Art. 16Massvorschriften für Neubauten
- Art. 17Stellung der Bauten
- Art. 18Dächer
- Art. 19Reklamen
- Art. 20Bepflanzung/Baumbestand
- Art. 21Abbrüche/Renovationen
- Art. 22Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
- Art. 23Erholungszonen
- E. Arealüberbauungen
- Art. 24Zulässigkeit, Mindestfläche, Anforderungen
- Art. 25Besondere Bauvorschriften
- F. Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften
- Art. 26Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften
- Art. 26aZielsetzung für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht
- Art. 26bFestgesetzte Gestaltungspläne und Sonderbauvorschrif- Festgesetzte Gestaltungs-
- IV. Ergänzende Bauvorschriften
- Art. 27Besondere Gebäude (Kleinbauten)
- Art. 28Dacheinschnitte
- Art. 28aErneuerbare Energien
- Art. 28bBrüstung von Dachterrassen
- Art. 29Abstände an Strassen und Wegen ohne Baulinien
- Art. 30Fahrzeugabstellplätze
- Art. 31Spiel- und Ruheflächen
- Art. 32Kompostieranlagen
- Art. 33Besondere Lärmschutzanordnungen
- V. Schlussbestimmungen
- Art. 34Baubegriffe und Messweisen
- Art. 35Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht
Erlassen am 17. Januar 1994 Nachgeführt bis 24. Juli 2020 Inhaltsübersicht
| I. | Zonenplan | 1 | |
| II. | Bauzonen | 2 | |
| III. | Besondere | Institute | 11 |
| IV. | Ergänzende Bauvorschriften | 14 | | |
| V. | Schlussbestimmungen | 15 | | |
| VI. | Teilrevisionen seit dem 11. Juli 1994 | 17 | | |
| VII. | Hinweise | 19 |
Inhaltsverzeichnis
| I. | Zonenplan | 1 |
Zonen 1
Massgebende Pläne 2
| II. | Bauzonen | 2 |
| A. | Wohnzonen | 2 |
Grundmasse 2
Bauweise 3
Nutzweise 3
Terrassenhäuser 4
Wohnzonen mit Gewerbe (WG3/55%, WG4/70%, WG5/85%) 4
Messweise der Grundgrenzabstände 4
Gestaltung von Vorgärten 4
Dachflächenfenster 5
| B. | Industrie- und Gewerbezonen | 5 |
Grundmasse 5
Nutzweise 5
Besondere Bestimmungen für Bepflanzungen 5
Rücksicht auf angrenzende Wohnzonen 6
| C. | Kernzonen | 6 |
Grundsatz, Kernzonenpläne, Nutzung 6
Ersatzbauten speziell bezeichnete Gebäude, Anbauten 6
Massvorschriften für Neubauten 7
Stellung der Bauten 8
Dächer 8
Reklamen 8
Bepflanzung/Baumbestand 8
Abbrüche/Renovationen 9
| D. | Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Erholungszonen | 9 |
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 9
Erholungszonen 9
III.
| Besondere Institute | 11 | |
| E. | Arealüberbauungen | 11 |
Zulässigkeit, Mindestfläche, Anforderungen 11
Besondere Bauvorschriften 11
| F. | Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften | 12 |
Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 12
Zielsetzungen für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht 12
Festgesetzte Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften 13
IV.
| Ergänzende Bauvorschriften | 14 |
Besondere Gebäude (Kleinbauten) 14
Dacheinschnitte 14
Erneuerbare Energien 14
Brüstung von Dachterrassen 14
Abstände an Strassen und Wegen ohne Baulinien 14
Fahrzeugabstellplätze 14
Spiel- und Ruheflächen 14
Kompostieranlagen 15
Besondere Lärmschutzanordnungen 15
V.
| Schlussbestimmungen | 15 |
Baubegriffe und Messweisen 15
Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht 15
VI.
| Teilrevisionen seit dem 11. Juli 1994 | 17 |
VII.
| Hiweise | 19 |
Die Stadt Wädenswil erlässt, gestützt auf § 45 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) in der Fassung vom 1. September 1991 und unter Vorbehalt vorgehenden eidgenössischen und kantonalen Rechts, für ihr Gemeindegebiet die nachstehende Bau- und Zonenordnung.
I. Zonenplan
Zonen
Das Gemeindegebiet ist, soweit es nicht kantonalen und regionalen Grundsatz Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist, in folgende Zonen eingeteilt:
| Zonen | Abkürzung | Empfindlichkeitsstufe (ES) gemäss Lärmschutzverordnung |
|---|---|---|
| Kernzone A | KA | III |
| Kernzone B | KB | III |
| Kernzone C | KC | III |
| Kernzone D | KD | III |
| Kernzone E | KE | III |
| Zweigeschossige Wohnzone | W2 / 30% | II |
| Zweigeschossige Wohnzone | W2 / 40% | II |
| Dreigeschossige Wohnzone | W3 / 55% | II |
| Viergeschossige Wohnzone | W4 / 70% | II |
| Dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbe | WG3 / 55% | III |
| Viergeschossige Wohnzone mit Gewerbe | WG4 / 70% | III |
| Fünfgeschossige Wohnzone mit Gewerbe | WG5 / 85% | III |
| Gewerbezone A | GA | III |
| Gewerbezone B | GB | III |
| Industriezone A | IA | IV |
| Industriezone B | IB | IV |
| Industriezone C | IC | IV |
| Zone für öffentliche Bauten und Anlagen | Oe | II / III |
| Erholungszone | E | III |
| Freihaltezone | F | III |
| Reservezone | R | | |
| Landwirtschaftszone (kommunal) | L(k) | III |
| Festgesetzte Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften | | | |
| Pflicht zum Bauen nach Gestaltungsplan | | | |
| Arealüberbauung nicht zulässig | | | |
| Lärmvorbelastete Wohnzone mit ES III | | |
Massgebende Pläne
Zonenplan
Für die Abgrenzung der Zonen gilt der Zonenplan im Massstab 1:7'500.
Kernzonen
Für die Kernzonen gelten die Kernzonenpläne im Massstab 1:2'500.
Waldabstandslinien
Für die Waldabstandslinien, die Aussichtsschutzbestimmungen und all-
| Aussichtsschutz | fällige weitere "besondere Institute" gelten die entsprechenden |
Spezialpläne.
Rechtsgültige Pläne
Die gemäss Abs. 1 - 3 rechtsgültigen Pläne liegen bei der Abteilung Planen und Bauen auf. Mit der Bauordnung abgegebene Pläne sind nicht rechtsverbindlich.
A. Wohnzonen
Grundmasse
Grundmasse
In den einzelnen Zonen gelten folgende Vorschriften:
| Zonen: | W2/30% | W2/40% | W3/55% | W4/70% |
| Ausnützungsziffer | 30% | 40% | 55% | 70% |
| Zuschlag für Gewerbe max. (Art. 7) | --- | --- | --- | --- |
| Empfindlichkeitsstufe | II | II | II | II |
| Vollgeschosse max. | 2 | 2 | 3 | 4 |
| Anrechenbare Dachgeschosse max. | 2 | 2 * | 2 | 2 |
| Anrechenbare Untergeschosse max. | --- | 1 * | 1 | 1 |
| Zusätzlich mögliche Vollgeschosse bei Arealüberbauung (Art. 25) | --- | 1 | 1 | 2 |
| Gebäudehöhe bei Normalbebauung max. | 7.5 m | 7.5 m | 10.5 m | 13.5 m |
| Firsthöhe max. | 5.5 m | 5.5 m | 6.5 m | 6.5 m |
| Gebäudelänge max. | 30 m | 30 m ** | 40 m | 50 m |
| Gesamtlänge bei geschlossener Überbauung bzw. Grenzbau max. | 30 m | 40 m | 50 m | 60 m |
| Grundgrenzabstand klein min. | 4 m | 4 m | 5 m | 6 m |
| Grundgrenzabstand gross min. | 8 m | 8 m | 10 m | 12 m |
* In Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein Vollgeschoss ersetzen, dürfen die Nutzflächen im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG zusammengerechnet max. die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen Nutzflächen betragen. ** Im Quartierplan-Gebiet Mühlebach-Baumgarten gilt eine max. Gebäudelänge von 20 m.
| Zonen: | WG3/55% | WG4/70% | WG5/85% |
| Ausnützungsziffer | 55% | 70% | 85% |
| Zuschlag für Gewerbe max. (Art. 7) | 15% | 15% | 15% |
| Empfindlichkeitsstufe | III | III | III |
| Vollgeschosse max. | 3 | 4 | 5 |
| Anrechenbare Dachgeschosse max. | 2 | 2 | 2 |
| Anrechenbare Untergeschosse max. | 1 | 1 | 1 |
| Zusätzlich mögliche Vollgeschosse bei Arealüberbauung (Art. 26) | 1 | 2 | 1 |
| Gebäudehöhe bei Normalbebauung max. | 10.5 m | 13.5 m | 16.5 m |
| Firsthöhe max. | 6.5 m | 6.5 m | 6.5 m |
| Gebäudelänge max. | 40 m | 50 m | 60 m |
| Gesamtlänge bei geschlossener Überbauung bzw. Grenzbau max. | 50 m | 60 m | nicht beschränkt |
| Grundgrenzabstand klein min. | 5 m | 6 m | 7 m |
| Grundgrenzabstand gross min. | 10 m | 12 m | 14 m |
In den Zonen W2/30% und W2/40% erhöht sich die Ausnützungsziffer um 5 Prozentpunkte, sofern:
| ˗ | bei bestehenden Gebäuden zusätzlicher, behindertengerechter |
Wohnraum mit separatem, behindertengerechtem Zugang geschaffen wird.
| ˗ | bei Neubauten pro 500 m² anrechenbare Grundstücksfläche min- |
destens eine behindertengerechte Wohnung mit separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird.
Bauweise
Sichtbarkeit von Nicht anrechenbare Untergeschosse dürfen höchstens bis zur Hälfte der
| jeweiligen Fassadenfläche sichtbar sein. | Untergeschossen |
Nutzweise
Zulässigkeit von
In allen Wohnzonen ist nicht störendes Gewerbe zulässig. Quartiergast-Gewerbe stätten sind zulässig, sofern keine unverhältnismässigen Immissionen entstehen.
Lärmvorbelastete Gebiete sind im Zonenplan speziell bezeichnet.
Terrassenhäuser
| Grundmasse | Terrassenhäuser sind nur unter der Voraussetzung der Vorlage eines pri- |
vaten Gestaltungsplans gestattet. Solche Gestaltungspläne bedürfen nur der Zustimmung des Stadtrats, sofern folgende Anforderungen erfüllt werden.
| ˗ | Für Terrassenhäuser gilt die offene Überbauung. |
| ˗ | Es sind maximal vier Geschosse mit Räumen, welche dem dauern- |
den Aufenthalt von Menschen dienen sowie zusätzlich ein nicht anrechenbares Untergeschoss zulässig.
| ˗ | Über dem gestalteten Boden dürfen senkrecht übereinander maxi- |
mal zwei Geschossstufen sowie ein nicht anrechenbares Untergeschoss in Erscheinung treten.
| ˗ | Es gilt die zonengemässe Gebäudelängenbeschränkung. In der |
Wohnzone W4/70% und in der Wohnzone mit Gewerbe WG4/70% gilt eine Gebäudelänge von maximal 40 m.
| ˗ | Es gelten die besonders hohen Anforderungen gemäss § 71 PBG. |
Wohnzonen mit Gewerbe (WG3/55%, WG4/70%,
WG5/85%) Zulässigkeit von Gewerbe 1 In den Wohnzonen mit Gewerbe (WG3/55%, WG4/70%, WG5/85%) gelten zusätzlich zur Grundordnung gemäss Art. 3 folgende Bestimmungen:
| ˗ | Es sind höchstens mässig störende Betriebe gestattet. Es sind ins- |
besondere auch Schulen und Ausbildungsstätten zulässig.
Ausnützungsbonus für
Für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile erhöht sich die Ausnüt-
| Gewerbe | zungsziffer um 15% gemäss Art. 3. |
Abstandsreduktion für Ge- 3 Für ausschliesslich gewerblich genutzte Gebäudeteile im Erdgeschoss
| werbe | bzw. bis zu 4 m Gebäudehöhe, reduziert sich der Grenzabstand auf 4 m. |
Messweise der Grundgrenzabstände
Grosser Grundgrenzab-
Der grosse Grundgrenzabstand ist gegenüber der stärker nach Süden
| stand | gerichteten Gebäudelängsseite einzuhalten. |
Kleiner Grundgrenzab-
Der kleine Grundgrenzabstand gilt gegenüber den übrigen Gebäudesei-
| stand | ten. |
Gestaltung von Vorgärten
| Grundsatz | Längs Strassen dürfen in der Regel höchstens zwei Drittel der Strassen- |
anstosslänge für Parkplätze, Vorplätze und Hauszugänge verwendet werden, davon maximal die Hälfte versiegelt.
Dachflächenfenster
Im zweiten Dachgeschoss sind nur einzelne Dachflächenfenster bis max. Dachflächenfenster 0.3 m² Glaslichtfläche und unter der Voraussetzung einer guten Einordnung gestattet.
B. Industrie- und Gewerbezonen
Grundmasse
| In den Industrie- und Gewerbezonen gelten folgende Vorschriften: | Grundsatz | ||||
| Zonen | Industriezone IA | Gewerbezone IB | IC | GA | GB |
|---|---|---|---|---|---|
| Baumassenziffer, max. | 6.0 m³/m² | 6.0 m³/m² | 5.0 m³/m² | 4.0 m³/m² | 2.5 m³/m² |
| Überbauungsziffer max. | 60% | 60% | 60% | 50% | 40% |
| Empfindlichkeitsstufe | IV | IV | IV | III | III |
| Gebäudehöhe bei Schrägdächern max. | 20 m | 16 m | 12 m | 10 m | 9 m |
| Gebäudehöhe bei Flachdächern max. | 22 m | 18 m | 13.5 m | 15 m | 12 m |
| Grundgrenzabstand min. | 1/2 der Gebäudehöhe, jedoch | 6 m mind. 3.5 m | 6 m | | |
Nutzweise
In den Gewerbezonen sind stark störende Betriebe nicht zulässig. | Immissionsmass
Handels- und Dienstleistungsbetriebe sind in allen Industrie- und Gewer- Handels- und Dienstleisbezonen zulässig. Verkaufsgeschäfte des Detailhandels oder Zusam- tungsbetriebe menfassungen von solchen jedoch nur bis max. 1'000 m² Verkaufsfläche pro Objekt. Letzteren sind Freizeit- und Unterhaltungsbetriebe (wie z.B. Discos, Dancings, Multiplexkinos) gleichgestellt, die einen vergleichbaren Publikumsverkehr auslösen, wie Verkaufsgeschäfte. Als Verkaufsflächen werden die in § 3 Abs. 3 der Besonderen Bauverordnung II umschriebenen Flächen angerechnet.
Für vorübergehend angestellte, betriebszugehörige Personen sind im Provisorische Gemein-Rahmen der geltenden Zonenvorschriften provisorische Gemeinschafts- schaftsunterkünfte unterkünfte zulässig.
Besondere Bestimmungen für Bepflanzungen
Zur Sicherstellung einer angemessenen Neu- bzw. Ersatzpflanzung ist Grundsatz pro 150 m² nicht überbauter Fläche mindestens ein Baum oder hoher Strauch zu pflanzen.
Rücksicht auf angrenzende Wohnzonen
Abstand von Wohnzonen Gegenüber angrenzenden Wohnzonen gilt ein Grenzabstand von mindestens 10 m, wobei Zonengrenzen wie Grundstücksgrenzen wirken.
C. Kernzonen
Grundsatz, Kernzonenpläne, Nutzung
Grundsatz
In den Kernzonen sind Bauten, Anlagen und deren Umgebung so zu gestalten, dass zusammen mit der baulichen Umgebung eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Dies gilt in Bezug auf Anordnung und Stellung der Bauten, Massstäblichkeit, Volumen, Dachformen, Material- und Farbwahl und Detailgestaltung. Inhalt der Kernzonen-
In den Kernzonenplänen sind ergänzend zum Zonenplan bezeichnet: pläne
| ˗ | diejenigen Gebäude, welche den Charakter des Ortsbildes im be- |
sonderen Masse mitbestimmen,
| ˗ | im Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten, |
| ˗ | im Orts- und Strassenbild wichtige Aussenräume. |
Nutzung
In den Kernzonen ist mässig störendes Gewerbe zulässig.
Ersatzbauten speziell bezeichnete Gebäude, Anbauten
“braune Gebäude“
Die im Kernzonenplan braun bezeichneten Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der Erscheinung umgebaut oder ersetzt werden. Geringfügige Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn sie durch die Zweckbestimmung des Gebäudes begründet sind oder im Interesse des Ortsbildes oder der Wohnhygiene liegen. “gelbe Gebäude“
Bei den im Kernzonenplan gelb bezeichneten Gebäuden können bei Ersatzbauten grössere Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Wohnhygiene liegt, die Abweichung für die Zweckbestimmungen des Gebäudes nötig ist und das Ortsbild nicht nachteilig beeinflusst wird. Nicht speziell bezeichnete
Für im Kernzonenplan nicht speziell bezeichnete Gebäude sind Um- und Gebäude Ersatzbauten im Sinne von Absatz 2 nur zulässig, sofern sich solche Gebäude gut ins Ortsbild einordnen. Andernfalls gelten die Bestimmungen für Neubauten gemäss Art. 16. Anbauten
Anbauten an mit "braun" oder "gelb" bezeichnete Gebäude sind im Rahmen der Neubauvorschriften zulässig, sofern dadurch der Charakter der Gebäude nicht beeinträchtigt wird.
Unterschutzstellungen bleiben vorbehalten. | Unterschutzstellung
Massvorschriften für Neubauten
Für Neubauten auf bisher nicht überbauten Grundstücken oder auf nicht Allgemeine Bestimmun-
| voll ausgenutzten Grundstücksteilen gelten folgende Massvorschriften: | gen | ||||
| Kernzonen: | A | B | C | D | E |
| Vollgeschosse max. | 4 | 3 | 2 | Neubauten | --- |
| Anrechenbare Dachgeschosse max. | 2 | 2 | 2 | Keine | --- |
| Anrechenbare Untergeschosse max. | 1 | 1 | 1 | --- | |
| Grundgrenzabstand min. | 6 m | 5 m | 5 m | 5 m | 1/2 der Gebäudehöhe, jedoch mind. 3.5 m |
| Gebäudehöhe max. | 13.5 m | 10.5 m | 7.5 m | --- | max. 14 m bei Schrägdächern, max. 18 m bei Flachdächern (unter Vorbehalt von Abs. 6) |
| Empfindlichkeitsstufe | III | III | III | III | III |
| Baumassenziffer, max. | --- | --- | --- | --- | 5.0 m³/m² |
In der Kernzone B im Oberort gilt eine Ausnützungsziffer von 90%. | Kernzone Oberort
In der Kernzone C gilt eine Ausnützungsziffer von 50%. | Kernzone C
In der Kernzone D ist die Erstellung zusätzlicher Gebäude nicht gestattet. Kernzone D
In der Kernzone Zollingerhüser darf beim Umbau und beim Ersatz beste- Kernzone Zollingerhüser hender Scheunen höchstens 1/4 der anrechenbaren Geschossfläche für Wohnen und 1/4 für nicht landwirtschaftliche Gewerbe verwendet werden.
In der Kernzone E gelten folgende Bestimmungen: | Kernzone E (Brauerei-
| ˗ | Bei Schrägdächern beträgt die Firsthöhe max. 4 m. | Areal) |
| ˗ | Bei Bauweise mit Flachdach ist über der max. zulässigen Gebäu- |
dehöhe kein zusätzliches Attikageschoss zulässig.
| ˗ | Entlang der Einsiedlerstrasse darf, mit Ausnahme von technisch be- |
dingten Aufbauten, die höchste Höhe der Gebäude im Bereich nördlich des Kamins die Kote von 438.00 m.ü.M. im Bereich südlich des Kamins die Kote von 441.50 m.ü.M. nicht überschreiten.
| ˗ | Entlang der Seestrasse ist im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss |
Wohnnutzung aus Lärmschutzgründen nicht zulässig.
| ˗ | In der ganzen Kernzone E sind insgesamt höchstens 1'000 m² Ver- |
kaufsfläche zulässig.
Stellung der Bauten
Bauen auf die Strassen-
Das Bauen bis auf die Strassengrenze ist unter Vorbehalt von Verkehrs-
| grenze | sicherheit und Wohnhygiene gestattet, wenn damit eine besonders gute |
Gesamtwirkung erreicht wird.
Fassadenfluchten
Die in den Kernzonenplänen bezeichneten Fassadenfluchten sind bei Neubauten einzuhalten.
Spezielle Aussenräume
Die in den Kernzonenplänen speziell bezeichneten Aussenräume sind in ihrem Charakter zu erhalten. Besondere Gebäude sind zulässig, wenn sie nicht mehr als 3% der massgeblichen Grundfläche bedecken und sich unauffällig ins Ortsbild einfügen.
Dächer
Dachform und Dachnei-
Als Dachform sind in der Regel Schrägdächer vorzusehen. Andere Dach-
| gung | formen, insbesondere Mansardendächer sind zulässig, wenn sie sich in |
Bezug auf die bestehenden, umgebenden Bauten rechtfertigen.
Dachdurchbrüche
Dachdurchbrüche (Aufbauten, Einschnitte, Dachflächenfenster) müssen sich in Bezug auf Gestaltung und Materialwahl unauffällig ins Gesamtbild einordnen.
- 2.Dachgeschoss | 3 Im 2. Dachgeschoss sind nur einzelne Dachdurchbrüche bis max. 0.3 m² Glaslichtfläche zulässig.
Dacheinschnitte
Dacheinschnitte sind nur im ersten Dachgeschoss der Kernzone A zulässig. In allen anderen Kernzonen und im zweiten Dachgeschoss der Kernzone A sind keine Dacheinschnitte gestattet.
Reklamen
| Reklamen | Reklamen müssen sich gut ins Orts- und Strassenbild einfügen. |
Bepflanzung/Baumbestand
| Bepflanzung/Baum-be- | Zur Erhaltung des vorhandenen Baumbestands und zur Sicherstellung ei- |
| stand | ner angemessenen Neu- und Ersatzpflanzung sind mit der baurechtlichen |
Bewilligung den jeweiligen Verhältnissen angemessene Bepflanzungsauflagen zu machen.
Abbrüche/Renovationen
Bewilligungspflicht für Ab- 1 Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie von baulichen Be-
| brüche | standteilen der Umgebungsgestaltung bedarf einer Bewilligung. |
Es darf kein Zustand entstehen, der das Ortsbild beeinträchtigt. | Ortsbild
Aussenrenovationen sind der Abteilung Planen und Bauen vorgängig zu Meldepflicht für Aussen-
| melden. | renovationen |
| D. | Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Erholungszo- |
nen
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
In der Zone Oe gelten die kantonalrechtlichen Massvorschriften. | Grundsatz
Gegenüber privaten Nachbargrundstücken gilt ein Grenzabstand von der Abstände gegen Private Hälfte der Gebäudehöhe, mindestens jedoch 5 m gegenüber Wohnzonen und 3.5 m gegenüber Kernzonen.
Die in den einzelnen Teilgebieten massgebliche Empfindlichkeitsstufe ist Empfindlichkeitsstufe im Zonenplan bezeichnet.
Erholungszonen
Zulässige Bauten und Anlagen müssen sich besonders gut ins Orts- und Einordnung Landschaftsbild einfügen.
In den Erholungszonen besteht ein einfaches Lärmschutzbedürfnis. Des- Empfindlichkeitsstufe halb gilt generell die Empfindlichkeitsstufe III gemäss LSV mit Ausnahme des Teilgebiets Schiessplatz Beichlen.
Wo nichts anderes bestimmt ist, gelten die kantonalrechtlichen Massvor- Grundsatz schriften.
Für zulässige Hochbauten gilt gegenüber Grundstücken ausserhalb der Grenzabstand Hochbauten Erholungszone ein Grenzabstand von der Hälfte der Gebäudehöhe, mindestens jedoch 5 m.
Für Tiefbauten wird der Grenzabstand analog demjenigen für unterirdi- Grenzabstand Tiefbauten sche Bauten festgelegt.
In den einzelnen Teilgebieten gelten zusätzlich folgende Nutzungs- und Teilgebiete Bauvorschriften:
| Teilgebiet: | Zulässige Nutzung | Besondere Bauvorschriften |
| Beichlen | Sport- und Freizeitanlagen samt Infrastruktur für Rasenspiele, Schiessen, Hundesport etc. | Besondere Gebäude gemäss § 273 PBG sind zulässig, andere |
| Geren | Autobahnrastplatz und Standplatz für Fahrende, Reitsportanlagen inkl. Reithalle | Gebäude nur im Rahmen eines Gestaltungsplans. |
| Rothus, Seeplatz, Rietliau, Naglikon | Hafenanlagen und Badanlagen mit engem Bezug zum See | Bauten und Anlagen im bestehenden Umfang und |
| Bachgaden | Badewiese | Erscheinungsbild. |
| Neubüel | Tennisanlage | | |
| Hottenmoos, Grüental, Gerberacher, Zopf | Familiengärten mit der erforderlichen Infrastruktur | Für zulässige Bauten und Anlagen erlässt der Stadtrat ein besonderes Familiengartenreglement. |
| Schönegg | Sport- und Freizeitanlagen samt Infrastruktur Restaurant mit 22 Besucherparkplätzen Minigolfanlage Tiergehege | Zulässig sind Bauten und Anlagen im bestehenden Umfang und Erscheinungsbild sowie "Besondere Gebäude" gemäss § 273 PBG. Für andere zusätzliche Gebäude sind die Bauvorschriften im Rahmen eines Gestaltungsplans festzulegen. Der Bau von neuen, öffentlich zugänglichen Parkplätzen ist nicht zulässig. |
| Halbinsel Au | Landgasthof mit Hotelzimmern, ergänzenden Räumen und Anlagen sowie Unterkünften für das Personal | Die bestehenden Bauten und Anlagen (inkl. Bauernhof) dürfen vollständig für die zulässige Nutzung verwendet bzw. umgebaut werden. Im Bauernhof ist Wohnnutzung im bestehenden Umfang zulässig. Erweiterungen, welche das Ausmass von besonderen Gebäuden übersteigen, sind nur im Rahmen eines Gestaltungsplans zulässig. |
E. Arealüberbauungen
Zulässigkeit, Mindestfläche, Anforderungen
Arealüberbauungen sind in allen Zonen zulässig, soweit sie nicht durch Zulässigkeit Eintrag im Zonenplan ausgeschlossen sind.
Die Mindestarealfläche beträgt 4'000 m² | Mindestfläche
Zusätzlich zu den Bestimmungen gemäss § 71 PBG müssen die folgen- Anforderungen den Anforderungen erfüllt werden:
| ˗ | Einhalten des Standards Minergie und |
| ˗ | Erfüllen der Anforderungen des alters- und behindertengerechten |
Bauens zumindest im Folgenden über das gesetzliche Mindestmass hinausgehenden Umfang:
| ˗ | stufenlose Zugänge alle Wohnungen und |
| ˗ | Anpassbarkeit aller Wohnungen an die Ansprüche des alters- |
und behindertengerechten Bauens.
Besondere Bauvorschriften
| 1 | : |
| Die zulässige Gebäudehöhe beträgt | Gebäudehöhe |
| ˗ | in der Zone W2/40%: max. 10.50 m |
| ˗ | in den Zonen W3/55%, WG3/55%: max. 13.50 m |
| ˗ | in den Zonen W4/70%, WG4/70%, WG5/85%: max. 19.50 m |
Die Ausnützungsziffer der Regelbauweise darf um maximal 1/10 erhöht Ausnützungszuschlag werden.
Die Gebäude- und die Gesamtlänge sind, ausser bei Terrassenhäusern Gebäudelänge i.S.v. Art. 6 BZO, nicht beschränkt.
Die zonengemässen Abstände gelten nur gegenüber Nachbargrundstü- Abstände cken.
Freiflächen sind zusammenhängend zu gestalten und haben der Areal- Freifläche überbauung als benützbare Aussenräume zu dienen.
F. Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften
Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften
Gestaltungsplanpflicht
Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete müssen Gestaltungspläne gemäss §§ 83 ff. PBG aufgestellt werden. Wo eine zweckmässige Unterteilung des Gebiets möglich ist, können mehrere Gestaltungspläne aufgestellt werden. Diese müssen nicht für alle Teilbereiche gleichzeitig festgesetzt werden. Qualitative Grundanforde-
Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung sind besonders gut zu gerungen stalten sowie zweckmässig auszustatten und auszurüsten. Ausserdem ist eine nachhaltige Energielösung nachzuweisen. Die einzelnen Gestaltungspläne sind auf die nachstehenden gebietsspezifischen Ziele auszurichten.
Zielsetzung für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht
MEWA-Areal (privater Ge-
Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für das MEWA-Areal sind zuminstaltungsplan) dest die folgenden Sachverhalte verbindlich zu regeln:
| ˗ | Quartier-, ortsbild- und landschaftsverträgliche Überbauung, Ge- |
staltung und Nutzweise unter Sicherstellung einer attraktiven Freiraumgestaltung, eines funktionierenden Anschlusses des Erdgeschosses an die Höhenlage der Zugerstrasse und des notwendigen und städtebaulich zweckmässigen Lärmschutzes für die Wohnnutzung.
| ˗ | Sicherstellen von mindestens 20% der Gesamtnutzflächen für Ar- |
beiten.
| ˗ | Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG sind im gesamten Gestal- |
tungsplangebiet ausgeschlossen.
| ˗ | Sichern des erforderlichen Gewässerraumes für den Gulmen- und |
den Muslibach unter Beachtung einer naturnahen Ausgestaltung der gewässernahen Freiräume sowie des hinreichenden Hochwasserschutzes und der Integration ins Bebauungskonzept.
| ˗ | Sichern von räumlich sorgfältig gestalteten Übergängen zu den |
Nachbarquartieren.
| ˗ | Sicherstellen eines zweckmässigen, öffentlichen Wegnetzes für |
den Langsamverkehr im Areal mit sicheren und geeigneten Übergängen in die Nachbarquartiere.
| ˗ | Energetische Vorgaben: Mindestens Minergiestandard oder alter- |
nativ SIA-Effizienzpfad Energie (SIA 2040).
| ˗ | Die Option zur Unterteilung des Gestaltungsplangebiets und die |
Aufstellung mehrerer Gestaltungspläne nach Art. 26 Abs. 1 findet keine Anwendung.
| 2 | AuPark-Areal (privater Ge- |
Mit den Gestaltungsplanfestlegungen für das AuPark-Areal
| sind zumindest die folgenden Sachverhalte verbindlich zu regeln: | staltungsplan) |
| ˗ | Sicherstellung eines Zentrumsgebiets mit gemischter Nutzweise |
(Wohnen, Arbeiten, Bildung), mit mindestens 25% der anrechenbaren Geschossflächen für Arbeiten.
| ˗ | hohe Nutzungs- / Bebauungsdichte und eine haushälterische Bo- |
dennutzung.
| ˗ | Sicherstellung einer städtebaulich, architektonisch und freiräumlich |
besonders gut gestalteten Überbauung (Gebäude und Aussenräume).
| ˗ | Sicherstellung einer guten Durchwegung mit Anbindung an die |
Nachbarquartiere.
| ˗ | Minimierung negativer Auswirkungen auf geschützte Naturräume |
im Nahbereich des Areals.
Sofern die Ziele gemäss Abs. 2 erreicht werden, kann im Rahmen eines Ausnützungsziffer Gestaltungsplans für das AuPark-Areal die Ausnützungsziffer auf maxi- und Gebäudehöhe mal 133% und die Gebäudehöhe auf maximal 25 m erhöht werden. Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG sind nicht zulässig.
Festgesetzte Gestaltungspläne und Sonderbauvorschrif- Festgesetzte Gestaltungs-
| ten | pläne und Sonderbauvor- |
schriften In den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten für Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften sind separate Vorschriften zu beachten: a) Öffentliche Gestaltungspläne
| ˗ | Giessen |
| ˗ | Landgasthof Halbinsel Au |
| ˗ | Werkstadt Zürisee |
b) Private Gestaltungspläne mit öffentlich-rechtlicher Wirkung:
| ˗ | Beichlen |
| ˗ | Einsiedlerstrasse I (Kat.-Nrn. 12373 und Teil 10697) |
| ˗ | Grünenberg |
| ˗ | Landgut Schloss Au |
| ˗ | OWG |
| ˗ | Pro Ciné |
| ˗ | Quellenstrasse |
| ˗ | Reidbach |
| ˗ | Seepark |
| ˗ | Spital |
| ˗ | Steinweid |
| ˗ | Sträuli |
| ˗ | TUWAG II aufgehoben, ersetzt durch GP Reidbach |
c) Sonderbauvorschriften
| ˗ | Fuchsenbüel |
| ˗ | Hintere Rüti |
| ˗ | Altersheim Fuhr |
IV. Ergänzende Bauvorschriften
Besondere Gebäude (Kleinbauten)
| Besondere Gebäude | Besondere Gebäude dürfen in Wohnzonen höchstens 5% der massgebli- |
chen Grundstücksfläche bedecken.
Dacheinschnitte
| Dacheinschnitte | Dacheinschnitte sind bei der Berechnung der zulässigen Länge von |
Dachaufbauten mitzuzählen.
Erneuerbare Energien
| Erneuerbare Energien | Einrichtungen für erneuerbare Energien sind in allen Bauzonen zulässig. |
. In den Kernzonen ist eine besonders gute Gesamtwirkung erforderlich
Brüstung von Dachterrassen
Brüstung von Dachterras- Brüstungen von Dachterrassen sind von der Breitenbeschränkung für
| sen | Dachaufbauten ausgenommen, sofern die Brüstungen die zulässige Ge- |
bäudehöhe nicht überschreiten.
Abstände an Strassen und Wegen ohne Baulinien
Unterirdische Bauten
An Strassen und Wegen ohne Baulinien haben unterirdische Bauten einen Abstand von 2 m gegenüber der Strassengrenze einzuhalten.
Oberirdische Bauten
Oberirdische Bauten haben gegenüber Wegen mindestens den kleinen Grundgrenzabstand einzuhalten.
Fahrzeugabstellplätze
| Abstellplatzverordnung | Über Zahl, Lage und Gestaltung von Abstellplätzen, Gemeinschaftsanla- |
gen für Parkierung und Ersatzabgaben erlässt der Gemeinderat eine Abstellplatzverordnung.
Spiel- und Ruheflächen
| Mindestfläche | Bei Mehrfamilienhäusern sind an geeigneter Lage Spiel- und Ruhe- oder |
Gartenflächen im Ausmass von mindestens 20% der zum Wohnen genutzten Bruttogeschossfläche herzurichten.
Kompostieranlagen
| Bei Mehrfamilienhäusern und Arealüberbauungen sind an geeigneter | Grundsatz |
Lage Plätze für Kompostieranlagen bereitzustellen.
Besondere Lärmschutzanordnungen
In der Zone WG3/55% an der Oberen Einsiedlerstrasse dürfen Lüftungs- | Grundsatz fenster von lärmempfindlichen Räumen nicht zur Lärmquelle (Einsiedlerstrasse) orientiert werden.
In der Kernzone D im Gebiet Beichlen darf bei Umbauten der Anteil der Wohnfläche nicht vergrössert werden. Lüftungsfenster von lärmempfindlichen Räumen dürfen nicht auf die Schönenbergstrasse orientiert werden.
In der Gewerbezone A im Gebiet Aamüli dürfen Lüftungsfenster von Räumen mit lärmempfindlicher Nutzung in der ersten Bautiefe entlang der Zugerstrasse nicht auf die Zugerstrasse und im nördlichsten Bereich nicht gegen die Nationalstrasse orientiert werden.
V. Schlussbestimmungen
Baubegriffe und Messweisen
Es gelten die Baubegriffe und Messweisen des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 mit Änderungen bis zum 28. Februar 2017 samt zugehöriger Verordnungen.
Inkrafttreten und Ersatz für bisheriges Recht
Diese Bau- und Zonenordnung wird am Tag nach der öffentlichen Be- Inkrafttreten Ersatz für kanntmachung der rechtskräftigen Genehmigung durch die Baudirektion bisheriges Recht verbindlich und ersetzt die Bauordnung mit Zonenplan vom 17. Januar 1994. Der Stadtrat publiziert das Datum der Inkraftsetzung.
Der Stadtrat ist berechtigt, der Baudirektion Teilgenehmigungen der Bau- Teilgenehmigung und Zonenordnung zu beantragen.
Erlassen vom Gemeinderat am 17. Januar 1994. Vom Regierungsrat am Erlass / Genehmigung / In-15. Juni 1994 mit Beschluss Nr. 1716 genehmigt; in Kraft seit dem 11. Juli kraftsetzung 1994.
Teilrevisionen nach dem 11. Juli 1994 siehe folgende Seiten. | Teilrevisionen Vom Gemeinderat festgesetzt am 08. Juli 2019 Namens des Gemeinderats:
| Die Präsidentin: | Die Sekretärin: |
e n t l w e f u a r f x Von der Baudirektion genehmigt a G
| Für die Baudirektion: | BDV Nr. |
n e : s p [ e N a i c m e h ] e S r e t i t : e n 0 : 5 . [ 0 A 8 n z . . 2 ] 0 i 2 n 0 k 0 l 9 . T : i 5 t 4 e G l 16 e b d l a r t u
Quelle
- Bau- und Zonenordnung Wädenswil (sowie BZO Hütten und BZO Schönenberg für die ehemaligen Gemeinden), –
- Amtliches PDF
- BZO Wädenswil: erlassen 17.01.1994, RRB Nr. 1716 vom 15.06.1994, in Kraft 11.07.1994; letzte Teilrevision (AuPark-Areal) GRB 08.07.2019, BDV 132/14.05.2020, in Kraft 24.07.2020. BZO Hütten: 29.11.1993, Teilrevisionen 09.06.1997 (BDV 651/1998), 22.11.2004 (BDV 321/2005), 06.12.2011 (BDV 23/2012 vom 16.02.2012). BZO Schönenberg: Gemeindeversammlung 30.03.2017, Genehmigung Baudirektion 26.01.2018 (Nr. 1866/17).
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